2020上海华侨城苏河湾公寓式办公地产项目价格定位方案（39页）.pdf
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2020上海华侨城苏河湾公寓式办公地产项目价格定位方案（39页）.pdf
1、公寓式办公价格定位报告华侨城苏河湾OCT SUHE CREEK第一部分 项目均价建议基于本案独特的高端项目价值，从市场角度基于本案独特的高端项目价值，从市场角度出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回报市场，确定本案在目前市场下的合理价格报市场，确定本案在目前市场下的合理价格市场比较法二手房价格参考投资回报测算价格初步确定价格修正确定定价思路市场比较法二手房价格参考投资回报测算初步确定本案合理入市价格参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围，最终确定本案合理入市价格市场比较法类比项目选取范围全市销售型高端类住宅1.全市范围内售价较高（单价4
2、W）以上的高端类住宅项目2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性总价竞争的高端公寓项目1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性市场比较法全市销售型高端类住宅日月光中心城市一品苑选择全市销售型高端类住宅项目进行对比：城市一品苑日月光中心全市高端销售型类住宅有在售大面积产品近一年内有成交记录选取原则：类比项目本案城市一品苑日月光中心区位价值区位板块闸北苏河湾板块，市中心核心地
3、段，内环内卢湾淮海中路板块，市中心核心地段，内环内卢湾打浦桥板块，市中心核心地段，内环内100120105交通配套地面交通发达，公交、轨交配套齐全地面交通便利，公交配套完善，距地铁有一定距离地面交通发达，地铁、公交配套齐全100100100生活配套紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距离1公里以内，自身配套有高端商业淮海路商圈，周边配套较齐全，但距离较远主要依托自身商业配套，商业配套档次一般；周边配套较少且档次低1009590环境资源苏州河一线河景资源+3街坊集中景观区+局部黄浦江远景景观资源欠缺，有一定人文资源（紧邻马勒别墅等老洋房）无强势环境资源，有一定人文资源（紧邻田子坊）1008590注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分市场比较法全市销售型高端类住宅类比项目本案城市一品苑日月光中心项目价值建筑规模（万方）28.211.6530，2栋酒店式公
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