2017东莞城市投资地图研究报告（64页）.pdf
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2017东莞城市投资地图研究报告（64页）.pdf
1、粤东公司投资发展部2017.09.07 东莞城市投资地图本次研究聚焦以下四个核心问题核心问题问题4：东莞内需市场规模、价值洼地板块？非临深板块的拓展策略外需市场：临深研究问题3：深圳外溢规模、空间分布？临深板块的拓展策略内需市场：非临深研究问题2：未来3年市场量价、供求走势？房企市场周期的拓展策略城市预判问题1：未来5年地理视角的土地矛盾？房企总体空间布局策略市场预判目录CONTENTPART 1 城市发展理解PART 2 房地产市场分析PART 3 临深板块价值研究PART 4 非临深板块PIE分析PART 5 投资策略城市发展理解PART 1 发展概况 空间格局 土地资源矛盾东莞广州深圳中
2、山珠海珠海佛山江门肇庆珠三角东侧发展轴东莞接壤广深，位于珠三角发展主轴之上，是城市群的中心城市之一珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）区域空间结构图城市发展概况/ 城市所处区位城市发展理解目前处于后工业化初级阶段，外来人口高达75%，刚需旺盛城市发展概况/ 经济发展阶段城市发展理解后工业化发展阶段：经济增长由主要依靠劳动向科技创新驱动转变，人口素质逐步提高，第三产业的比重继续上升。经济理论指标后工业化阶段2015年东莞数值东莞发展阶段初级阶段高级阶段库兹涅茨法则三产结构110%250%340%1=0.3%2=46.6%3=53.1%后工业化阶段钱纳里森人均GDP（2010年美元）
3、11810-1890018900-2835012140配第克拉克定理第一产业就业人员占比110%1=0.95%户籍人口,23.63%外来人口,76.37%经济格局：受连接广深的“两条交通干线”影响，GDP呈现“两条廊道”城市发展概况/ 城市行政区划城市发展理解2005年以前，依托107国道和广深铁路，沿线形成“石龙-中心城区-厚街-虎门-长安”的轴向发展空间，呈现出西强东弱的局面。交通廊道发展2005年以前，出现深圳企业转移东莞高潮，邻深圳片区经济实现面状发展，逐步呈现出南强北弱的发展格局。旧旧107107国道国道至深圳至深圳至广州至广州广深铁路广深铁路中心城区厚街虎门长安松山湖常平清溪塘厦凤岗400-500300-400200-300100-20050-100GDP（亿元）东莞呈多中心多组团空间结构受行政影响小，受深圳、广州经济辐射影响大。各镇街中心势均力敌，机会多元。房地产进驻上，适宜
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