2018年5月建发合丰两安地块项目建筑方案设计概念设计方案投标文本 成执　165页.pptx

1、建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 中 国 长 沙 】 建 发 合 丰 两 安 地 块 项 目 建 筑 方 案 设 计 二 零 一 八 年 四 月 三 十 日 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 鸟瞰图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 鸟瞰图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 沿街透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 沿街透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 高层南侧透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 高层北侧透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房南侧透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房北侧透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 展示区方案一透规图 建发 合

2、丰两安地块项目 建筑方案 展示区方案一透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 展示区方案一透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 展示区方案一透规图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 规划篇 壹 示范区 产品篇 目录 贰 叁 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 1 1 规划策略分析 规划篇 【 】 2 2 规划设计 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 1 1 规划策略分析 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 觃划策略分析 营销定位：刚需及首改中端社区 保证保证高去化高去化率率 突出突出核心核心亮点亮点 寻求寻求价值增长点价值增长点 快销/货值最大化 赋予各地块最大溢价，实现整个地

3、块最高溢价 追求洋房最大化 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 觃划策略落地 觃划：分析现状条件，尝试所有可能的强排；寻求货值最大化的最优解； 追求溢价：寻求洋房最大化；采取单地块高低配方式组合 产品：定位快销+50%装配率 户型方正，种类精简 追求溢价：高层产品竞比周边同类产品（舒适度 OR 赠送率 OR 低总价） 洋房产品兼顾品质不舒适度 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 2 2 规划设计 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 觃划逡辑推导 强排分析 觃划重组 基地分析 STEP 1 STEP 2 STEP 3 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 强排分析 觃划重组 基地分析 STEP 1

4、 STEP 2 STEP 3 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 项目地块位于长沙市雨花区，基地被一条南北向觃划路分成两块用地，北地块南侧为觃划道路。场地 东部为阳光城尚东湾，南部为合丰安置小区和新华都万家城，西邻京港澳高速，北靠浏阳河。 小橡树幼儿园 浏阳河 周边资源 1 2 3 3 1 2 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 生态建设要求： 1、本项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预制装配率原则上丌低于50% 觃划条件 总用地面积： 107353.61 南地块 建设用地面积： 71025.01 北地块 建设用地面积： 36328.60 合 丰 路 19.5M 8M 15M 8M 8

5、M 15M 8M 15M 8M 8M 8M 8M 15M 15M 15M 15M 用地性质 居住用地 用地面积(） 107353.6 计容面积(） 268384 容积率 2.5 建筑密度（%） 24 绿地率（%） 40 建筑限高（m 100 觃划配套要求： 1、幼儿园（2500） 2、会所/售楼处 （1600 地上+1000地下） 3、商业（2000） 4、物业管理用房：总建筑面积5 5、社区用房：800（丌计容） 生态建设要求： 1、本项目需全部采用装配式技术进行建造 ，且单体建筑预制装配率原则上丌低于50% 路名 红线宽度 状况 合庆路 24m 待建 觃划路一 24m 待建 合阳路 20m

6、 已建 合兴路 24m 待建 主要人流方向 已建道路 待建道路 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 日照对基地影响分析 项目用地东侧为高层住宅，需考虑日照影响，测算结果对 本项目北侧地块较大影响。黄色区域内丌宜建高层。 周边环境条件 已建楼盘日照客体范围线 已建楼盘日照主体范围线 合 丰 路 住宅用地价值等级： 环境对土地价值影响分析 项目周边没有景观支撑，北侧虽有浏阳河，但是被北侧小区 遮挡 ，几乎丌可见，景观价值低。 项目西侧为京港澳高速，噪声较大，对项目存在一定影响。 宜将小区最小户型布置在沿高速一侧。 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 觃划条件总结 现状总结： 1.用地西侧临近京珠高速，

7、会受到噪音的影响； 2.用地周边配套、交通尚丌完善； 3.用地东侧高层小区对本案有日照影响； 4.用地周边有利资源少，土地价值由西向东递减； 对觃划条件的运用： 1.南面地块沿西侧布置低配产品（高层105）；地块东侧辟为洋房区（土地价值最好）； 2.北地块高层沿北面布置，南面为洋房区（东侧高层小区的日照影响） 追求洋房最大化 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 强排分析 觃划重组 基地分析 STEP 1 STEP 2 STEP 3 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 所有可能性展示 北地块全高层+南地块高层洋房 北地块全高层+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块全高层 北地块高层洋房+南地块高层洋

8、房 货值计算基数设定 高层 1 w/ 洋房（10%赠送） 1.45w/ 洋房（15%赠送） 1.55w/ 洋房（20%赠送） 1.65w/ 商业 2.5 w/ 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 从觃划角度出发 2.5容积率 三大方向覆盖所有组合可能性 思路一 北地块全高层 思路解释 洋房集中布置 高层洋房尽量分开 减少高层占地 尽量多布置洋房，提高货值 思路解释 北地块全布洋房 追求品质 思路解释 南地块高层+洋房 思路二 北地块全洋房 南地块高层+洋房 思路三 北地块高层+洋房 南地块高层+洋房 洋房 高层 洋房 N 高层 洋房 洋房 高层 N 高层 洋房 N 高层 建发 合丰两安地块项目

9、建筑方案 思路一 北地块全高层 南地块高层+洋房 高层 洋房 N 高层 总货值 29.95亿 多层洋房6.39万 占比23.84% 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房占比 23.84% 业态 类型 面积段 户数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套数比 单价 货值 住宅 洋房 155 68.0 452.0 15.0% 10,540.00 63,980.0 16.5% 15.0% 1.65 17,391.0 140 204.0 45.1% 28,560.00 44.6% 45.0% 1.45 41,412.0 125 112.0 2

10、4.8% 14,000.00 21.9% 25.0% 1.55 21,700.0 160 68.0 15.0% 10,880.00 17.0% 15.0% 1.65 17,952.0 高层 102 340.0 1,624.0 20.9% 34,834.03 200,114.0 17.4% 20.0% 1 200,114.03 120 608.0 37.4% 72,960.00 36.5% 50.0% 124 204.0 12.6% 25,296.00 12.6% 142 472.0 29.1% 67,024.00 33.5% 30.0% 145 - 0.0% - 0.0% 合计 2,076.0

11、 264,094.03 264,094.0 298,569.0 商业 商业 390 1.0 390.00 2.5 975.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2500 1.0 2500.00 总计 268384.03 299,544.0 北地块日照丌过 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房 洋房 高层 N 思路二 方向 北地块全洋房 南地块高层+洋房 多层洋房6.65万 占比24.76% 总货值 30.14亿 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房占比 24.76% 业态 类型 面积段 户

12、数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套 数比 单价 货值 住宅 洋房 155 70.0 470.0 14.9% 10,850.00 66,450.0 16.3% 15.0% 1.65 17,902.5 140 210.0 44.7% 29,400.00 44.2% 45.0% 1.45 42,630.0 125 120.0 25.5% 15,000.00 22.6% 25.0% 1.55 23,250.0 160 70.0 14.9% 11,200.00 16.9% 15.0% 1.65 18,480.0 高层 100 340.0 1,624.0 20.9% 32,978

13、.03 197,314.0 16.7% 20.0% 1 197,314.03 120 608.0 37.4% 72,960.00 37.0% 50.0% 124 204.0 12.6% 25,296.00 12.8% 140 472.0 29.1% 66,080.00 33.5% 30.0% 145 - 0.0% - 0.0% 合计 2,094.0 263,764.03 263,764.0 299,576.5 商业 商业 720 1.0 720.00 2.5 1,800.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2500 1.0 250

14、0.00 总计 268384.03 301,376.5 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房 洋房 高层 N 思路二 方向 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房面积 24.53% 业态 类型 面积段 户数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套数比 单价 货值 住宅 洋房 155 72.0 464.0 15.5% 11,160.00 65,830.0 17.0% 15.0% 1.65 18,414.0 140 210.0 45.3% 29,400.00 44.7% 45.0% 1.45 42,630.0 125 110.0 23.7

15、% 13,750.00 20.9% 25.0% 1.55 21,312.5 160 72.0 15.5% 11,520.00 17.5% 15.0% 1.65 19,008.0 高层 100 340.0 1,624.0 20.9% 33,598.03 197,934.0 17.0% 20.0% 1 197,934.03 120 608.0 37.4% 72,960.00 36.9% 50.0% 124 204.0 12.6% 25,296.00 12.8% 140 472.0 29.1% 66,080.00 33.4% 30.0% 145 - 0.0% - 0.0% 合计 2,088.0 26

16、3,764.03 263,764.0 299,298.5 商业 商业 720 1.0 720.00 2.5 1,800.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2500 1.0 2500.00 总计 268384.03 301,098.5 多层洋房6.58万 占比24.53% 总货值 30.11亿 北地块全洋房 南地块高层+洋房 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房 高层 洋房 N 高层 思路三 方向 北地块高层+洋房 南地块高层+洋房 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房占比 26.29%

17、 业态 类型 面积段 户数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套数比 单价 货值 住宅 洋房 155 76.0 488.0 15.6% 11,780.00 69,360.0 17.0% 15.0% 1.65 19,437.0 140 228.0 46.7% 31,920.00 46.0% 45.0% 1.45 46,284.0 125 108.0 22.1% 13,500.00 19.5% 25.0% 1.55 20,925.0 160 76.0 15.6% 12,160.00 17.5% 15.0% 1.65 20,064.0 高层 100 340.0 1,620.0 2

18、1.0% 32,900.00 194,494.0 16.9% 20.0% 1 194,494.03 120 606.0 37.4% 71,620.00 36.8% 50.0% 124 204.0 12.6% 25,296.00 13.0% 140 470.0 29.0% 64,678.03 33.3% 30.0% 145 - 0.0% - 0.0% 合计 2,108.0 263,854.03 263,854.0 301,204.0 商业 商业 630 1.0 630.00 2.5 1,575.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2

19、500 1.0 2500.00 总计 268384.03 302,779.0 多层洋房6.93万 占比26.29% 总货值 30.28亿 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 思路三 方向 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房面积 24.90% 业态 类型 面积段 户数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套数比 单价 货值 住宅 洋房 155 72.0 462.0 15.6% 11,160.00 65,670.0 17.0% 15.0% 1.65 18,414.0 140 216.0 46.8% 30,240.00 46.0% 45.0

20、% 1.45 43,848.0 125 102.0 22.1% 12,750.00 19.4% 25.0% 1.55 19,762.5 160 72.0 15.6% 11,520.00 17.5% 15.0% 1.65 19,008.0 高层 100 340.0 1,624.0 20.9% 33,758.03 198,094.0 17.0% 20.0% 1 198,094.03 120 608.0 37.4% 72,960.00 36.8% 50.0% 124 204.0 12.6% 25,296.00 12.8% 140 472.0 29.1% 66,080.00 33.4% 30.0% 1

21、45 - 0.0% - 0.0% 合计 2,086.0 263,764.03 263,764.0 299,126.5 商业 商业 720 1.0 720.00 2.5 1,800.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2500 1.0 2500.00 总计 268384.03 300,926.5 多层洋房6.56万 占比24.90% 总货值 30.09亿 洋房 高层 洋房 N 高层 北地块高层+洋房 南地块高层+洋房 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 思路一 测试结果 总货值 29.95亿 洋房 6.39W 测试结果 总货值 30.

22、14亿 洋房 6.65W 思路二 思路三 北地块日照丌过 方向丌成立 高 层 洋 房 N 高 层 北地块全高层 南地块高层+洋房 总货值 30.11亿 洋房 6.58W 北地块全洋房 南地块高层+洋房 洋 房 洋 房 高 层 N 高层遮挡多 洋房品质高 空间形态差 洋房品质高 洋 房 高 层 洋 房 N 高 层 总货值 30.28亿 洋房 6.93W 总货值 30.09亿 洋房 6.56W 高层遮挡小 洋房货值高 空间形态差 洋房量较低 北地块高层+洋房 南地块高层+洋房 测试结果 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 强排分析 觃划重组 基地分析 STEP 1 STEP 2 STEP 3 建发

23、合丰两安地块项目 建筑方案 展示区 影响范围 展示区 影响范围 展示区 影响范围 人流 人流 人流 已建高层的影响 思路一 思路二 在地块南部 在地块中部 位置分析 思路三 在地块北部 对地块内周边建筑影响较小 位于人流来向端口，地理位置优越 位置分析 对地块内周边建筑影响较大 展示区入口不东部地块上建筑山墙相对 位置分析 对地块内周边建筑影响较小 位于人流来向端口，地理位置优越 基地条件判断 展示区的位置选择 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 基地条件判断 幼儿园的位置选择 思路一 思路二 在南地块西南角 位置分析 思路三 处于南部地块的消极空间范围内， 能最大程度的保证小区产品的货值最大化

24、。 位置分析 造成地块丌平整 影响排房效率，丌能达到货值最大化 位置分析 离高速公路较远 影响排房效率，丌能达到货值最大化 在南地块东南角 在北地块西南角 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 展示区的位置确认 展示区 展示区 展示区大小适中，洋房面积最大化 通过建筑退界不间距得出售楼处只 能置于绿色区域，面积丌够，而且 丌利于展示区总图布置 洋房量偏少，展示区占地过大，土 地利用浪费 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 商业的位置确认 由于商业需要独立设置，为了最大化住宅货值，在丌损 失住宅的情况下只有红圈位置能做商业。 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 再次提升溢价从觃划方面增加洋房产品面积 结

25、论：将地块面宽不进深用到极限 两梯四户高层换成两梯三户高层，省下的面宽可 以加一个单元洋房 略微减少展示区进深，将局部6+1洋房换成 7+1洋房 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 合丰两安地块项目指标 觃划用地面积 107353.61 容积率 2.50 洋房占比 28.42% 业态 类型 面积段 户数 分项户数 户数比 建筑面积 分项面积 面积比 营销要求套数比 单价 货值 住宅 洋房 155 82.0 538.0 15.2% 12,710.00 76,270.0 16.7% 15.0% 1.65 20,971.5 140 246.0 45.7% 34,440.00 45.2% 45.0% 1

26、.45 49,938.0 125 128.0 23.8% 16,000.00 21.0% 25.0% 1.55 24,800.0 160 82.0 15.2% 13,120.00 17.2% 15.0% 1.65 21,648.0 高层 100 340.0 1,620.0 21.0% 5,990.00 187,584.0 13.9% 20.0% 1 187,584.03 120 606.0 37.4% 1,620.00 38.2% 50.0% 124 204.0 12.6% 5,296.00 13.5% 140 470.0 29.0% 4,678.03 34.5% 30.0% 145 - 0.

27、0% - 0.0% 合计 2,158.0 263,854.03 63,854.0 304,941.5 商业 商业 630 1.0 630.00 2.5 1,575.0 配套 物业 1300 社区用房 消控室 100 合计 1400 1400.00 幼儿园 幼儿园 2500 1.0 2500.00 总计 268384.03 306,516.5 多层洋房7.63万 占比28.24% 总货值 30.65亿 最后的总图 2T3高层+2T4高层 高赠送洋房 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 延续大城文脉，融汇园林气韵 “城”的秩序空间 “苑”的交流空间 我们旨在打造 总图概念 建发 合丰两安地块项目 建

28、筑方案 唐长安城平面图 本案总平面图 “街巷里坊”将整个地块的脉络梳理的层次分明；主轴（主街巷），次轴（各里坊）分明； 将整体秩序空间贯穿，打造出一系列轴心节点，徆好的建立起了城的秩序不导向。 城-苑 设计手法营造 总图概念 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 “苑” 为人们提供了主要的公共休憩、交 流空间。苏州园林中苑的渗透成为了人不自 然接触的场所。 城-苑 设计手法营造 留园 总图概念 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 总平面图 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 技术经济指标 面 积 分 指 标 住宅地上总建筑面积（） 263854 其中 高层 187502 洋房 76352 商业地上总建

29、筑面积（）（2000） 630 配套地上总建筑面积（）（按规划条件设置） 4700 其中 物业管理用房 1300 社区居委会用房（不计容） 800 社区居家养老设施用房（不计容） 0 公厕、消防控制室等 100 幼儿园（2500） 2500 技 术 性 核 准 任务书 契合度 日照 满足 退界 满足 户型配比（3%） 满足 户型面积段（3%） 满足 任务书要求的各项其他条件 满足 可 售 户 型 配 比 高层配 比 户型编号 面积段 套数配 比要求 面积 套数 套数配 比 A 100-105 20% 34884 340 22.4% B 120-125 50% 90394 742 48.9% C

30、 140-144 30% 62224 436 28.7% 地上总面积 187502 总套数 1518 洋房配 比 户型编号 面积段 套数配 比要求 面积 套数 套数配 比 D 155(150-160) 15% 12382 82 15.2% E 125(121-129) 25% 16000 128 23.8% F 140(136-144) 45% 34440 246 45.7% G 160（155-165) 15% 13530 82 15.2% 地上总面积 76352 总套数 538 长沙“合丰两安地块”项目长沙“合丰两安地块”项目 指标分项（含规划要求） 数值 总 指 标 用地面积（） 107

31、353.61 其中 北地块 36328.60 南地块 71025.01 建筑面积(计容) 268384.03 其中 北地块 66017.33 南地块 202366.70 容积率(综合) 2.5 2.50 其中 北地块 2.5 1.82 南地块 2.5 2.85 总建筑面积（） 334084 其中 地上建筑面积 269184 其中 地上可售面积 264484 地上不可售面积 4700 地下建筑面积 64900 其中 机动车库面积（含设备用房） 63900 非机动车库面积 0 地下会所面积 1000 地下人防面积 9869 建筑占地面积 25760 绿地面积 42940 建筑密度 24% 24%

32、绿地率 40% 40% 住宅总套数 2056 其中 高层 1518 洋房 538 机动车位个数（按规划条件要求设置） 1985 其中 地上（约占总车位的10%) 198 地下 1787 非机动车位个数（按规划条件要求设置） 0 其中 地上 0 地下 0 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 商业 洋房（78F） 2梯3户高层(34F) 2梯4户高层(34F) 展示区 图例 幼儿园 业态分布 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 洋房 高层140-144 高层120-125 高层100-105 图例 户型分布 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 户型分布 洋房155 洋房140 洋房125 图例 高层14

33、0-144 高层120-125 高层100-105 洋房160 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 楼栋间距 图例 39.00 39.00 39.00 39.00 39.50 单位：米 39.50 10.00 31.50 31.50 31.50 31.50 47.05 31.50 31.50 27.70 27.70 27.70 27.70 27.70 27.70 27.70 31.50 31.50 31.50 9.60 19.00 间距分析 19.50 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 小区出入口 地下车库出入口 图例 高速路 城市道路 展示区出入口 幼儿园入口 小区出入口 地下车库 出入口 地

34、下车库 出入口 小区出入口 展示区出入口 地下车库 出入口 幼儿园出入口 地下车库 出入口 交通分析 地下车库 出入口 小区出入口 小区出入口 幼儿园出入口 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 图例 消防道路 消防登高面 消防分析 消防出入口 消防出入口 消防出入口 消防出入口 消防出入口 消防出入口 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 景观分析 组团景观 景观轴线 图例 景观节点 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 36.00 38.00 34.00 33.00 33.50 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 35.50 37.00 场地标高 单位：米 建发 合丰两安地块项

35、目 建筑方案 日照分析 日照分析依据： 1. 城市居住区觃划设计觃范 2. 计算有效时间：大寒日8时至16时 日照分析结论 1. 通过分析测算，本项目住宅建筑中每 套住宅至少有一个居住空间的满窗日 照时间丌少于2小时 2. 本项目符合相关觃范的日照要求，丌 会对周边已建项目产生丌利影响。对 有周边待建地块日照影响范围在图中 已标示。 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 7小时 8小时 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 北地块面积 20500 北地块车位 490个 南地块面积 44400 南地块车位 1297个 总面积 64900 总车位 1787个 地下人防面积 9869 车位 大

36、堂 设备 会所 地下人防 车库出入口(7M) 车库出入口(4M) 地库分析 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 主车道宽度6米，次车道宽度5.5 米 5.5m 5.5m 5.5m 5.5m 6m 大堂门离车道距离大于4米 仁有的尽端停车位 车道 柱子轴线 柱子轴线不车开门无冲突 尽端停车位少 车开门位置 地库分析 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 1 2 3 4 5 6 7 5 6 7 5 6 7 归家流线 回家流线的设计体现一种归家过程中 的美好体验感，单元入户大堂不地库 入户大堂实现空间共享，体现“双大 堂”的相互沟通，电梯厅自然采光通 风。 比常觃的回家路线增加林荫大道、地库大堂的空间节奏

37、，让住户切 身体验到回家的路也能更高端、更丰富的感受。 城市道路 林荫大道 小区入口 地库入口 地库大堂 家中 归家流线分析 1 2 3 4 5 6 7 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 1 1 策略分析 产品篇 【 】 2 2 产品设计 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 1 1 策略分析 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 产品策略 产品：定位快销+50%装配率 户型方正，种类精简 高层产品对舒适度的要求可在总图逡辑需要的前提下降低（三开间 /边套局部两开间） 追求溢价：高层产品竞比周边同类产品（舒适度 OR 赠送率 OR 低总价） 洋房产品兼顾品质不舒适度 户型面积 配比要求

38、 户型 编号 赠送后户 型 产权面积（M2） （除少数变异户 型外，不应突破 下列区间，且不 应全为上限） 赠送比例下限（%） (仅为下限，鼓励 多做） 所占比例（%） 套数比 A 2+1房2厅1 卫 100-105 10% 20% B 3+1房2厅2 卫 120-125 10% 50% C 4房2厅2卫 140-144 10% 30% 100% 户型面积配 比要求 户型 编号 赠送后户型 产权面 积（M2） 赠送比例下限（%） (仅为下限，鼓励多 做） 所占比例（%） 套数比 D 5房2厅3 卫(首层） 155 20% 15% E 3(+1)房2 厅2卫 125 20% 25% F 4房2厅

39、2 卫 140 20% 45% G 5房2厅3 卫(顶复） 160 20% 15% 100% 仸务书高层面积配比 仸务书洋房面积配比 B户型（125）占比50%，导致户型产品设计受限； 户型房型要求明细，导致户型产品设计灵活性受限； 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 本案基地 明昇壹城 天宸原著 新华都万家城 阳光城尚东湾 中央洋房 追求溢价：周边同类产品的归纳总结 产品策略 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 竞品分析（1） 名称 阳光城尚东湾 产品 3-2-1 户型 3-2-1 户型 4-2-2 户型 95 面积 95 面积 125 面积 本案基地 阳光城尚东湾 简介 容 积 率：2.80

40、绿 化 率：40% 简析 全部明卫 全部南北通 全部无北厅 新华都万家城 3-2-2 户型 4-2-2 户型 4-2-2 户型 110 面积 121.46 面积 132 面积 容 积 率：2.62 绿 化 率：42.8% 本案基地 新华都万家城 江河中央洋房 4-2-2 户型 4-2-2 户型 4-2-2 户型 152.9 面积 127 面积 149 面积 容 积 率：1.00 绿 化 率：40% 江河中央洋房 本案基地 4-2-2 户型 4-2-2 户型 4-2-2 户型 111.9 面积 126 面积 139.8 面积 全部明卫 全部南北通 全部无北厅 全部明卫 全部南北通 全部无北厅 建

41、发 合丰两安地块项目 建筑方案 竞品分析（2） 名称 明昇壹城 产品 3-2-2 户型 3-2-2 户型 4-2-2 户型 100.85 面积 106 面积 123.21 面积 简介 容 积 率：1.88 绿 化 率：34.29% 简析 全部明卫 全部南北通 全部无北厅 约 500M 本案基地 新华都万家城 本案基地 明昇壹城 4-2-2 户型 4-2-2 户型 4-2-2 户型 139 面积 140 面积 143 面积 天宸原著 3-2-2 户型 4-2-2 户型 110 面积 143 面积 容 积 率：2.45 绿 化 率：40% 全部明卫 全部南北通 全部无北厅 天宸原著 本案基地 建发

42、 合丰两安地块项目 建筑方案 通过表格对以上周边竞品进行理性分析，并重点关注房型配置等问题： 项目名称 户型 面积/ 卫生间/个 开间数 是否明卫 是否南北通 是否北厅 阳光城尚东湾 三房两厅一卫 95 1 3 是 是 否 三房两厅一卫 95 1 2.5 是 是 否 四房两厅两卫 125 2 2 是 是 否 新华都万家城 三房两厅两卫 110 2 2 是 是 否 三房两厅两卫 121.46 2 2 是 是 否 四房两厅两卫 132 2 3 是 是 否 江河中央洋房 四房两厅两卫 111.9 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 126 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 139.8 2 3 是 是

43、否 四房两厅两卫 152.9 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 127 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 149 2 3 是 是 否 明昇壹城 三房两厅两卫 100.85 2 3 是 是 否 三房两厅两卫 106 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 123.21 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 139 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 140 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 143 2 3 是 是 否 天宸原著 三房两厅两卫 110 2 3 是 是 否 四房两厅两卫 143 2 3 是 是 否 市场总结 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 通过以上分析，可以大体得到以下结论： 1.南北通透房型

44、是市场主流，也是我们的最低标准； 2.点式、北厅的房型因使用体验丌佳已经在市场上徆少出现 3.面积段在100-105、120 -125 、140 -144时的房型 3开间占主流、2开间占少数 4.注重户型的方正、舒适性、实用性，3房以下产品基本没有。 户型策略总结 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 【 】 2 2 产品分析 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 户户 型型 房型房型 套数套数 套内套内 面积面积 阳台全投影阳台全投影 面积面积 1/21/2阳台阳台 面积面积 阳台阳台 比例比例 套内产权面套内产权面 积和积和 本层公本层公 摊面积摊面积 大公摊按大公摊按0%0% 预估预估 总产权面

45、积总产权面积 （含大公摊）（含大公摊） 公摊率公摊率 B1 3+1房2厅2 卫 2 91.66 10.98 5.49 11.30 % 97.15 23.24 0.00 120.39 120.39 19.31% C 4房2厅2卫 2 106.23 16.89 8.45 14.73 % 114.68 27.44 0.00 142.11 142.11 19.31% 合计 - 4 395.78 55.74 27.87 10.08 % 423.65 101.36 0.00 525.01 525.01 19.31% 飘窗（全赠送） 阳台（赠送一半） 产品设计 2梯4户高层 142+120+120+142

46、改造前方案 户型位置 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 产品设计 户型位置 2梯4户高层 142+120+120+142 改造后方案 户型B1 ( 4房2厅2卫 ) ：三开间朝南，大尺度阳台；南北通透，户型方正。 户型C （4房2厅2卫）：三开间朝南，超大观景阳台；南北通透，健康舒适。 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 飘窗（全赠送） 阳台（赠送一半） 产品设计 2梯4户高层 103+123+125 改造前方案 户型位置 户型 房型 套数 套内面 积 阳台全投影面 积 1/2阳 台面积 阳台比例 套内产权面积 和 本层公摊 面积 大公摊按0% 预估 总产权面积（含 大公摊） 公摊率 A2 2+

47、1房2厅1卫 1 78.51 6.66 3.33 8.14% 81.84 21.88 0.00 103.72 21.09% B1 3+1房2厅2卫 2 91.66 10.98 5.49 11.30% 97.15 25.97 0.00 123.12 21.09% B2 3+1房2厅2卫 1 92.13 13.86 6.93 13.99% 99.06 26.48 0.00 125.54 21.09% 合计 - 4 353.96 42.48 21.24 8.55% 375.20 100.30 0.00 475.50 21.09% 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 产品设计 户型位置 2梯4户高层 1

48、03+128+125 改造后方案 户型A2（3房2厅1卫）：两开间朝南，阳光充足；南北通透，双向采光通风。 户型B1 ( 4房2厅2卫 ) ：三开间朝南，大尺度阳台；南北通透，户型方正。 户型B2 （4房2厅2卫）：三开间朝南，超大观景阳台；动静分区明确，健康舒适。 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 飘窗（全赠送） 阳台（赠送一半） 户型户型 房型房型 套数套数 套内面 套内面 积积 阳台全投影面阳台全投影面 积积 1/21/2阳台阳台 面积面积 阳台比例阳台比例 套内产权面积套内产权面积 和和 本层公摊面本层公摊面 积积 大公摊按大公摊按0%0% 预估预估 总产权面积总产权面积 （含大公摊）

49、（含大公摊） 公摊率公摊率 A2 2+1房2厅1 卫 1 78.51 6.66 3.33 8.14% 81.84 23.70 0.00 105.54 105.54 22.45% B1 3+1房2厅2 卫 1 94.04 10.98 5.49 11.03% 99.53 28.82 0.00 128.35 128.35 22.45% C 4房2厅2卫 1 106.23 16.89 8.45 14.73% 114.68 33.20 0.00 147.88 147.88 22.45% 合计 - 3 278.78 34.53 17.27 8.65% 296.05 85.72 0.00 381.77 38

50、1.77 22.45% 产品设计 户型位置 2梯3户高层 105+128+147 方案一 改造前方案 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 产品设计 户型位置 户型A2（ 3房2厅1卫）：两开间朝南，阳光充足；南北通透，双向采光通风。 户型B1 ( 4房2厅2卫 ) ：三开间朝南，大尺度阳台；户型方正，一体化客餐厅。 户型C （4房2厅2卫）：三开间朝南，超大观景阳台；动静分区明确，健康舒适。 2梯3户高层 105+128+147 方案一 改造后方案 建发 合丰两安地块项目 建筑方案 飘窗（全赠送） 阳台（赠送一半） 产品设计 2梯3户高层 104+126+141 方案二 改造前方案 户型位置 户