2018年5月上海嘉定区江桥镇北社区K2-01地块轻奢豪宅项目概念设计方案投标文本 HZS.pdf

1、嘉定区江桥镇北社区 K2-01 地块 建筑设计方案 2018.05 整体鸟瞰图 沿街透视图 1 沿街透视图 2 主入口 下沉庭院 单体透视图 次入口透视 风雨连廊 宅间景观 嘉定 印象 江桥是嘉定区第一重镇 商业繁华、环境宜居、教育资源丰富 CONTENT 前期分析 规划理念 规划解读 产品设计 示范区设计 地库设计 技术图纸 立面设计 PC 专篇 Part 1 前期分析 JIADING SHANGHAI 上海 嘉定 上海虹桥 国际机场 上海南站 13 号线 14 号线 ( 在建 ) 人民广场 上海火车站 8.3 公里 16.5 公里 15.4 公里 13.2 公里 基地距离13 号线 3 公

2、里，距离在建的14 号线仅 500 米，出行较方便 SITE 基地周边 学校、医院、商业、公园 等 配套设施齐全 SITE 嘉涛路小学 江桥医院 江桥人民政府 双桥公园 海波公园 黄家花园 银翔湖公园 未来岛公园 普陀区体育公园 同翔医院 海鹤医院 海华医院 妇科医院 安国医院 封浜小学 华江小学 华江中学 曹杨二中附属江桥实验中学 杨柳初级中学 3.5 公里 江桥万达广场 1KM 2KM 3KM 5KM 13 号线 14 号线 ( 在建 ) 周边环境 北侧是回迁楼，周边环境 差，日照对本地块有影响， 外立面不完整，形象不佳 东侧是医院，周边卫生视线干扰 西侧规划路附近现状临时厂房 南侧规划路

3、附近厂房南侧规划路附近私营企业 海波路中段北侧为已建住宅海波路东侧龙湖天璞海波路西侧 黄家花园路东侧在建医院 规划道路 规划道路 已建道路 已建道路 基地周边配套环境不佳 西侧是未来学校，有噪音 干扰 南侧是高压走廊，对基地 的视线干扰影响较大 地块特征 交通14 号线 11 号线地铁在建中，预计 2020 年通车，交通便利 配套学校、医院等配套齐全，生活便利 地段江桥镇是嘉定区最靠近主城区的版块，发展潜力巨大 环境靠近医院、厂房、高压线，周边景观资源稀缺 日照需考虑北侧已建小区日照满足要求，对本地块规划具有日照要求 靠近主城区，紧临地铁 14 号线，升值潜力巨大 龙湖天璞 开盘：2018 预

4、估均价：41000 产品类型：纯高层 周边同质项目 西郊金茂府 开盘：待定 预估均价：待定 产品类型：高层、叠墅 天空之城 开盘：2018 预估均价：58000 产品类型：小高层 , 高层 周边竞品分析 项目突破的几大要素 规划策略 产品策略 充分发掘土地价值 五重礼仪空间 中心景观最大化 提升住户资源实得率 全面超越周边竞品楼盘 满足精装硬件舒适尺度要求 接下来，我们将进行 抽丝剥茧的理性推导与从心出发的感性演变 缔造区域精品 Part 2 规划解读 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 用地解读 项目江桥地块 地块面积38844.4 容积率1.8 计容面积69919.92 起始楼面价305

5、00 元 / 建筑限高18-60 米 绿地率35%，集中绿地率 10% 中小户型 80%（多层建筑面积不大于 90 ，小高层不大于 95 ，高层不大于 100 ） 住宅套数 659 套 保障房5%，15% 自持 项目定位 东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海 波路，距离在建轨交 14 号（金园五路站）线仅 500 米 其他 3884 公共空间，公共空间布置艺术作品，包括城 市雕塑，装置艺术，艺术化处理的城市家具和公共设施 保障房面积： 总住宅建筑面积5%以上 （计3496以上） 自持建筑面积： 不低于 5%（计 9963.59 以上） 公共环境空间： 不低于用地面积的 10%（计

6、3884 以上） 限高层高住宅户型配比（套数比） 18-60 米 3 米 面积段梯户比产品类型户型配比竞争优势 74-79 1 梯 2 户 3 房 1 卫，3 面宽20% 同样面积多一房 89-94 1 梯 2 户 3 房 2 卫，4 面宽， 横厅 60%横厅，总价低 114-119 1 梯 2 户 3+1 房 2 卫，4 面 宽，横厅 20%横厅，可变套房 142m 276m 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 退界解读 居住建筑（含第 30 条规定的建筑）非居住建筑 建筑物高度的倍数 最小距离（米）建 筑 物 高 度 的 倍数 最小距离（米） 浦西内环线 以内 其 他 地区 浦 西 内

7、环 线以内 其 他 地区 主要朝向 （见附录三） 低层 0.50.6 63 多层95 高层0.2512150.212 次要朝向 （见附录三） 低层 0.25 2按消防间距控制 多层4按消防间距控制 高层0.2126.5 建筑 类别 建筑 朝向 高 界 距 离 注：1. 建筑山墙宽度大于 16 米的，其离界距离按主要朝向离 界距离控制。 2. 低层独立式住宅主要朝向离界距离按照 0.7 倍控制。 注： h- 建筑高度；D- 道路规划红线宽度 退红线距离 后退西侧金园一路道路红线 （16 米）低多层不少于 5 米，高层 不少于 8 米，后退北侧海波路 道路红线（24 米）低多层不少 于 5 米，高

8、层不少于 8 米。 退基地边界距 离 符合技术规范 退蓝线距离退绿线距离 后退东侧黄家花园路道路 红线（30 米）绿线（5 米） 不少于 5 米，后退南侧绿 化带（20 米）不少于 5 米。 D 24 米D 24 米 h 24 米35 24 h 60 米810 60 h 100 米1015 h 100 米1520 道路宽度 后退距离 建筑高度 问： 宗地南侧高压线塔为多少伏？距离地块红线多少距离？有无迁移 或入地计划？对项目用地规划退距等有无特殊要求？ 答： 地块南侧高压线塔为 220KV，距离地块红线 24 米，无迁移或 入地计划。220KV 高压线退界要求为 20 米。 24m 高压线 高

9、压线 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多层退界线 高层退界线 用地红线 124m 254m 退界解读 第二十七条：高层居住建筑与低层独立式住宅的间距 , 在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满 窗日照的有效时间不少于连续两小时 ; 与其他居住建筑的间 距 , 应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效 时间不少于连续一小时 ( 第二十七条、第三十条有关建筑日 照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定 ), 并应符合下 列规定： ( 一 ) 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距 : 1、南北向的 , 不小于南侧高层建筑

10、高度的 0.5 倍 , 且其最小 值浦西内环线以内地区为 24 米 , 其他地区为 30 米。 2、东西向的 , 不小于较高高层建筑的 0.4 倍 , 且其最小值为 24 米 根据规划要求： 被遮挡建筑平行布置时，可退红线最小间距为： 被遮挡建筑高度 X1.34/2 注：低层、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建 筑按 3.2.3 条计算确定。 高层住宅应进行日照影响分析。 住宅建筑非住宅建筑 被遮挡 遮挡非住 宅 遮 挡 住 宅 被遮挡 遮 挡 非 住宅 遮 挡 住 宅 主要朝向1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L 次要朝向1/2L 最小 建筑类别 离界距离 表 3.4.3.1

11、各类建筑离界距离 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多层退界线 高层退界线 用地红线 30m 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 绿地广场退让 小 型 公 共 空间配置、 建 设 及 管 理要求。 控规中明确的要求 : 无 土地出让前评估增加内容 : 1、地块内增加附属绿地 / 广场面积不小于 3884 平方 米 , 沿海波路 , 金园一路布局 , 地块短边原则上不小于 12 米 , 乔木覆盖率 50%. 附属绿地 / 广场不设置围墙 , 满足 24 小时对外开放。 2、住宅地块的小型公共空间在建成后产权

12、无偿移交政 府 , 由政府负责运营管理 3、除住宅以外的其它地块的小型公共空问在建成后产 权归土地受让人 , 由土地受让人负责运营管理。 4、公共开放空间中公共艺术作品的建设要求 , 建筑底 层架空要求 ( 规模、用途、净空高度等 )，并明确使用 权及经营管理权归政府所有。 3884 附 属 绿 地 规划条件解读 建筑用地： 38844.40 容积率：1.8 地上可建建筑面积：69919.2 采用装配式住宅，容积率总共可赠送 3%， 实际容积率 1.8 1.85 规范如下： 四、装配式建筑外墙采用预制夹心保温墙体 的，其预制夹心保温墙体面积可不计入容积 率， 但其建筑面积不应超过总建筑面积的3

13、%。 销售及办理产证时，按照上海市房产面积 测算规范等现行房屋测绘规定执行。 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多层退界线 高层退界线 用地红线 规划指标解读 地上建筑面积： 71999.72 自持住宅： 9963.00 保障房： 3496.00 配套总面积 1905.00 其中 居委会200.00 物业管理 （含业委会）120.00 配电所675.00 增压水泵房（机房）0.00 治安联防站20.00 老年康体活动室320.00 文化活动室120.00 便利店100.00 餐饮120.00 物资回收站50

14、.00 垃圾收集站60.00 服务站（家政服务）120.00 配套 用房： 商品房： 80 95 120 20% 60% 20% 户数比 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多层退界线 高层退界线 用地红线 Part 3 规划理念 限高又限低！如何将产品溢价最大化？ 严苛的规划条件，如何通过设计破局 限高 60 米限低 18 米 80% 95 中小套 Q1 演 算 理 性 感 性 理 念 层高推导 江桥地块定位简报 20180503( 营销部提供） 装修标准建议参考熙悦项目，装修标准建议控制在 2000 元

15、/ ，配分户式中央空调 、地暖 、前段末端净水及软水系统 ，打造空 调、地暖、新风、软净水、隔音防噪五大智慧环保系统。 2.65M 2.75M 2.55M 3M 3.1M 2.9M 0.25M 0.25M 0.25M 新风新风新风 地暖地暖地暖 0.1M 0.1M 0.1M 室内高度太压抑 舒适感差 室内高度适中 舒适感一般 室内高度良好 舒适感优 层数推导 建筑高度限制范围为 18 米 -60 米，按照 3.1M/ 层测算出层数范围为 6F-19F 3.1Mx6F 18M 建筑层数 ？ 3.1Mx19F 60M 18-60M 测算 6F 最低层数 19F 最高层数 层数优劣分析 3Mx6F=

16、18M 6F 叠拼 中叠无附挑空等加值赠送 土地利用价值太低 3Mx8F=24M 8F 洋房 开敞式楼梯间减少公摊 适合做 T2 大面宽产品 上海市住宅设计标准 DGJ08-20-2013 中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于 15m 时，可设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台。 上海市住宅设计标准 DGJ08-20-20135.3.3 注：每单元每层不超过两套的十二层至十四层（不包括十四层跃十五层，且底部无 敞开空间）的单元式住宅，可直接在屋顶设置连廊。 建筑设计防火规范 GB 50016-20145.5.26 建筑高度大于 27m，但不大于 54m 的住宅建筑，每

17、个单元设置一座疏散楼梯时，疏 散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，户门应采用乙级防火门。当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应 设置 2 个安全出口。 层数优劣分析 3Mx14F=42M 14F 高层 规范要求 14F 可设一部疏散楼梯和 一部电梯，适合做 T2 大面宽产品 3Mx17F 54M 17F 高层 规范要求 54 米可设一部疏散楼梯和 两部电梯，适合做 T4 大面宽产品 竞品分析 对标龙湖天璞为全 T2 产品，本项目产品不得低于此规格 龙湖天璞 产品选型 75 三面宽 周边竞品产品选型 80 三面宽 115 四面宽120 四面宽 95 三面宽 95 四面宽 我们

18、需超越竞品，实现产品畅销 95 T2 得房率 :78.7% 4 面宽起 24M T2-95 3 面宽3 面宽 9595 80 T2 得房率 :76.9% 3 面宽起 20M T2-80 3 面宽3 面宽 8080 120 T2 得房率：80.4% 4 面宽起 27M T2-120 120 4 面宽4 面宽 120 户型选型及组合分析 留足面宽，保证产品有足够竞争力 户型组合长度分析 80 4 面宽4 面宽 8080 4 面宽4 面宽 8080 40m 95 4 面宽4 面宽 9595 4 面宽4 面宽 9595 48m 120 120 4 面宽4 面宽 120120 4 面宽4 面宽 120

19、54m 在可控面宽范围内，用足面宽，最大化拼接单元 上海市城市规划管理技术规定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 第五十条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米，其 最大连 续展开面宽的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 在满足间距要求的情况下，18F 高层住宅东西向可排 2 排双拼产品，建设用地面宽用足 125M 13m 56m 56m 上海市城市规划管理技术规定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （六）高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙 间距不小于

20、13 米。 第五十条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米， 其最大连 续展开面宽的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 30M30M30M30M30M 在满足间距要求的情况下，18F 高层住宅南北向可排 6 排，建设用地进深用足 上海市城市规划管理技术规定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于 高层建筑高 度的 0.5 倍，且其最小值浦西内环线以内地区为 24 米，其

21、他地区为 30 米。 254M 产品类型可能性 6F 叠拼 8F 洋房 高层 根据层数推导，得出产品可能性为 6F 叠拼、8F 洋房、中高层、高层。 建筑层数 6F-19F 可能性组合 6F 叠拼 + 高层 8F 洋房 + 高层 11F+14F 高层 全 17F 高层 强排测算 6F 叠拼 +20F 高层8F 洋房 +17F 高层11F+14F 高层全 17F 高层 20F需配置2部疏散楼梯， 公摊大， 层高 2.8m，品质低，6F 叠拼中 叠无赠送，溢价低 中央景观小，8F 洋房 和 11F 高层同为一梯一户 洋房溢价不高 中央景观小 楼栋太紧凑 景观最大化 楼间距最大 用地红线 多层退界

22、高层退界 公共环境 20F 20F 20F 20F 20F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 20F 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 8F 11F14F 8F 11F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 11F14F 17F 6F 叠拼8F 洋房11F 高层 高层 高层 高层14F 高层 上海市嘉

23、定区人民政府土地管理条件地块沿金园一路一侧的建筑高度建议控制在 24-36 米。 层数推导 建筑高度限制范围为 24 米 -36 米，按照 3.1M/ 层测算出层数范围为 8F-11F 3.1Mx8F 24M 建筑层数 ？ 3.1Mx11F 36M 24-36M 测算 8F 最低层数 11F 最高层数 强排推导 产品面宽大，中央景观小，能否出现板点结合？ 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 17F 高层 11F 高层 11F+17F 高层 17F 17F 17F 17F 17F 演算 点式错位布置，应遵循三角形法则 上海市城市规划管理技术规定

24、 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011第二十七条 高层居住建筑的边线延长线与相邻高、 多、 低层居住建筑不相交， 不构成正面、 侧面间距的， 最小距离规定。 同时符合本条规定的日照要求。 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 17F 17F 17F 17F 17F x 5 = x 2 +x 1 11F 17F11F T2 高层 T2 高层 13M 13M13M 30M 13M 17F 高层 11F 高层 测算 置换 打造五重礼仪空间，中心景观最大化 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地红线 多层退界 高层退界 公共环境 17F

25、 17F 17F 17F 17F 17F 125M 85M76M56M 17F 多种产品业态与配套如何各就其位，土 地性价比最大化？ Q2 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 土地价值分析 地块 东侧为医院， 地块 南侧有高压线， 地块 西侧未来建设学校， 地块 北侧是现有已建住宅 因此： 土地价值最低的是东南角； 其次是西南角和东北角； 土地价值最高的是西北角和地块中央 地带 高 低 土地价值 高压线 高压线 龙湖天璞 居住区 医院 学校 功能选址 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 售楼处选址 1. 规划道路界面可控，可打造良好的形象展 示面， 2. 结合市政绿化广场，打造社区客厅，突

26、显 尊贵礼仪感 商品房选址 功能选址 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 自持住宅和保障房 1. 东南角布置，无日照影响 2. 后期可与商品房划分独立分区 3. 最大化减少南侧高压线对商品房的影响 综合多种因素，自持住宅和保障房 的占地最小，确保商品房用地最大 化以及资源最优化。 开闭所、配电站 设置地下，不计容，减小对商品房的影响 保障房， 自持房选址 高压线 高压线 功能选址 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 小户型面积段 楼栋选址 1. 西南侧布置，最大化减少南侧高压线对大 户型面积段商品房的影响 2. 北侧布置，面宽小，受北侧隔壁地块的日 照影响小 小户型面 积段选址 小户型面

27、积段选址 高压线 高压线 从两边豁口获得日照 从两侧豁口获取日照，中间建筑面宽 连续过长，边角用地无法用足 从中间豁口获取日照，建筑占足用地 两端，项目内部留足大空间 从中间豁口获得日照 日照棒影分析 可建范围可建范围可建范围 策略一 土地价值最大化 黄家花园路 金园一路 海波路 海蓝路 地块 东侧为医院， 地块 南侧有高压线， 地块 西侧未来建设学校， 地块 北侧是现有已建住宅 因此： 土地价值最低的是东南角； 其次是西南角和东北角； 将土地价值高的地方全给商品房，保 证土地价值最大化 高压线 高压线 龙湖天璞 居住区 医院 学校 高 低 土地价值 周边高层林立，水泥森林该如何突破？ 如何将

28、有利资源导入，并有效规避不利因素 Q3 策略四 中央景观最大化 植入 打造小区绿肺，中央景观最大化 中央景观 总面积约为 1 万平米 策略五 核心景观极致化 面积段分布，大面积在公园里，小面积在公园边 公园里 公园边 策略六 轴线礼序尊享化 中轴规划，五重礼序空间营造 植入 2 3 4 5 1 总平面图 一、用地面积：38844.37 二、总建筑面积：103081.14 （一）地上计容面积：69901.31 其中：商品房住宅：55202.91 自持住宅：9673.59 保障房：3495 配套面积：1530 （二）地上不计容面积：2060.83 夹心保温：1955.83 保障房阳台：105 （三

29、） 地下建筑面积：31119.00 三、容积率：1.8 四、绿地率：35.27% 五、总户数：800 户 商品房户数：578 户 自持住宅户数：180 户 保障房户数：42 户 六、机动车停车数：813 辆 地上停车：80 辆 地下停车：733 辆 七、非机动车停车数：870 辆 N 户型分布图 80 户型：94 户 占商品房户数比：16.26% 95 户型：383 户 占商品房户数比：66.26% 120 户型：101 户 占商品房户数比：17.47% 保障房：42 户 自持用房：180 户 中央广场 4225 主题广场 2000 下沉广场 2595 景观最大化 礼序五 入户大堂 礼序一 城

30、市界面 礼序二 社区入口 礼序三 下沉会所 礼序四 中央公园 礼序一 城市界面 礼序二 社区入口 礼序三 下沉会所 礼序四 中央公园 礼序五 入户大堂 高房价市场情况下，控制总价， 产品定位该何去何从？ Q4 楼盘名称龙湖天璞 楼盘地址嘉定江桥 建筑形式纯高层 对周边竞品进行全方位分析，找到竞品缺陷针对性完善，完善对手 | 竞品对标 | 楼盘名称西郊金茂府 楼盘地址嘉定新城 建筑形式叠墅、高层 楼盘名称天空之城 楼盘地址青浦徐泾商圈 建筑形式小高层 , 高层 | 面宽为王 | 三面宽起步 四面宽占比 80% 95 、120 户型均为 4 面宽 | 极致赠送 | 送阳台送设备平台送飘窗送电梯厅

31、挖掘规范空隙：阳台、设备平台、飘窗、电梯厅 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 户型针对家庭结构变化，灵活布局，力求打造全生命周期居所 | 产品精装修设计逻辑 | 精细推敲细节尺度，仅仅抓住目标客户需求 打造品牌轻奢产品新标杆 仪式感生活 全生命周期 壹宅一生 阔景生活 轻奢格调 魔法空间 无限可变 细节关怀 量身定做 Part 4 产品设计 五大产品设计策略 DESIGN METHODS 紧抓目标客户痛点，产品最大溢价解决买房 N+ 痛点 1. 竞 品 对 标 2. 面 宽 为 王 3. 极 致 赠 送 4. 全生命周期 5. 精装修思维 楼盘名称龙湖天璞 楼盘地址嘉定江桥

32、 建筑形式纯高层 对周边竞品进行全方位分析，找到竞品缺陷针对性完善，完善对手 | 竞品对标 | 楼盘名称西郊金茂府 楼盘地址嘉定新城 建筑形式叠墅、高层 楼盘名称天空之城 楼盘地址青浦徐泾商圈 建筑形式小高层 , 高层 | 面宽为王 | 三面宽起步 四面宽占比 80% 95 、120 户型均为 4 面宽 | 极致赠送 | 送阳台送设备平台送飘窗送电梯厅 挖掘规范空隙：阳台、设备平台、飘窗、电梯厅 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 户型针对家庭结构变化，灵活布局，力求打造全生命周期居所 | 产品精装修设计逻辑 | 精细推敲细节尺度，仅仅抓住目标客户需求 四大专项研究 DESI

33、GN METHODS 紧抓目标客户痛点，产品最大溢价解决买房 N+ 痛点 极致赠送研究 刚需客户的敏感点研究 刚需产品的礼仪感研究 四大专项研究极致赠送研究 设备层指建筑物中专为设置暖通、 空调、 给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员 进入操作使用的楼层。 避难层指建筑高度超过 100 米的高层建筑， 为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼 层。 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在 2.2 米以 上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超 过该建筑标准层高度的， 其建筑面积应计入容积率； 设备层兼作避难层中

34、存在其他非避难空 间的 （如楼梯间、 电梯井、 其他功能性用房） ， 该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。 设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。 设备管道夹层， 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的，不计算建筑面积；高度在 2.2 米以上的，应按其外墙结构外围水 平面积计算建筑面积并计入容积率。 （二）地下室 地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2，地下室在室外地面以上部分 的高度不超过 1 米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。 建筑物的室外地面

35、标高， 应当符合控制性详细规划的要求。 控制性详细规划中未明确规 定的， 基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的， 应综合考虑该地区 城市排水设施情况和附近道路、 建筑物标高， 通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。 控制性详细规划、 修建性详细规划均未明确规定的， 建筑物的室外地面标高一般以周边 相邻的城市道路中心线标高为基准加上 0.3 米。 建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。 地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的， 通风采光井宽度 （取采光井围护结构 外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过 1.8 米（含 1.8 米）。超过

36、 1.8 米的，采光 井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。 （三）商业、办公建筑的层高 商业、办公建筑标准层层高不宜超过 4.5 米。标准层层高超出 4.5 米 的，按每 2.8 米为 一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。 商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、 展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。 （四）阳台 阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的 1/2 计入容积率；否则，应按其水 平投影面积的全面积计入容积率： 阳台的设计进深 （取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离） 不超过 1.8

37、 米 （含 1.8 米），且其水平投影面积小于或者等于 8 平方米的。 保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。 （六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等 装饰性阳台是指设置在建筑外墙外， 与建筑内部空间及阳台不相连通的， 采用阳台形式 的装饰性构件。进深小于或者等于 0.6 米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本 条第（四）项关于阳台的规定执行。 花池、空调外挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于 0.6 米的，不计算建筑面积。花池、空调外挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结 构围合范围以内或进深大于 0.6 米的， 则应

38、按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。 （五）飘窗 飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑 面积并计入容积率： 飘窗台面与室内地面的高差应不小于 0.5 米，飘窗高度应不超过 2.2 米，且自外墙墙体 结构外边线至飘窗外边线距离不超过 0.6 米。 阳台做足 8 平方米 设备平台进深 0.6 米 飘窗进深 0.6 米，高度不超过 2.2 米 阳台赠送 飘窗赠送 设备平台赠送 电梯厅赠送 飘窗赠送 飘窗赠送飘窗赠送 飘窗赠送 设备平台赠送 阳台赠送 电梯厅赠送 四大专项研究刚需客户敏感点研究 进深和面宽 同样重要 满足舒适度的前 提下，更重视功 能和房间

39、数 刚需客户礼仪感研究四大专项研究 独立玄关厅房联动干湿分离卫生间U 型厨房 80 平米 -3 面宽 2+1 房 全面超越竞品绝对化 三面宽 75 320028003000 我们的产品 三面宽 80 320031002900 餐厅餐厅 卧室 卧室 书房 卧室 卧室 厨 厨 卫 卫 客厅客厅 阳台阳台 龙湖江桥 极致的面宽决定产品的成败 WIN! PK 我们的 80 产品 80 平米户型 龙湖天璞 居室：两室两厅一卫 建筑面积：80 平米 分析： 1. 阳台进深小 2. 房间面宽小 3. 公摊大，得房率低 竞品对标 2+1 房 极致赠送 阳台进深大 房间面宽大 80 平米户型大面宽三开间 客餐厅

40、联动形成的放大空间尊贵感 U 型厨房 一体式客餐厅 户型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 80 三开间83.80 2+1 房 2 厅 1 卫4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米户型大面宽三开间 80 平米户型占全部户型的 20% 干湿分离卫生间 大进深次卧 户型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 80 三开间83.80 2+1 房 2 厅 1 卫4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米户型极致赠送 80 三开间实际赠送 阳台4.10 设备平台1.04 飘窗2.76 电梯厅3.8 阳台赠

41、送 飘窗赠送 设备平台赠送 电梯厅赠送 4m 80 平米户型进深分析 3.5m 1.5X2m 1.8X2m 所有卧室进深克服困难做到充足： 1. 主卧室：1.8m 双人床 +0.5m 床头柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精 装预留 =3.5m 进深 2. 次卧室：1.5m 床 +0.5m 床头 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精装预 留 =3.2m 进深 95 平米 -3.5 面宽 3 房 全面超越竞品绝对化 三面宽 95 340029003100 我们的产品 四面宽 95 3400320024002900 餐厅 餐厅 卧室 卧室 书房 卧室 卧室 厨卫 厨 卫 客厅 客厅 阳台阳

42、台 龙湖江桥 极致的面宽决定产品的成败 卫 卫 书房 WIN! PK 95 平米户型竞品对标 我们的 95 产品 龙湖天璞 居室：三室两厅两卫 建筑面积：100 平米 分析： 1. 阳台进深小 2. 房间面宽小 3. 公摊大，得房率低 大横厅 极致赠送 阳台进深大 房间面宽大 95 平米户型大面宽四开间 客餐厅联动形成的放大空间尊贵感 大横厅 豪华主卧套 户型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 95 四开间95 3 房 2 厅 2 卫4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 95 平米户型大面宽四开间 95 平米户型占全部户型的 60% 干湿分离卫生间 户

43、型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 95 四开间95 3 房 2 厅 2 卫4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 大进深次卧 极致赠送95 平米户型 95 四开间实际赠送 阳台4.68 设备平台0.9 飘窗4.14 电梯厅3.8 阳台赠送 飘窗赠送 设备平台赠送 电梯厅赠送 95 平米户型进深分析 3.7m 4m 1.5X2m 1.8X2m 所有卧室进深克服困难做到充足： 1. 主卧室：1.8m 双人床 +0.5m 床头柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 装预留 =3.6m 进深 2. 次卧室：1.5m 床 +0.5m 床头 柜 *2+0.6m

44、 衣柜 +0.1m 精装预 留 =3.2m 进深 120 平米 -4 面宽 3+1 房 全面超越竞品绝对化 四面宽 115 我们的产品 四面宽 120 28002800350036003600380030503000 龙湖江桥 极致的面宽决定产品的成败 餐厅 餐厅 卧室卧室 卧室 卧室 卧室卧室 客厅客厅 阳台阳台 卫 卫 卫 厨厨卫 卧室 WIN! PK 我们的 120 产品 龙湖天璞 居室：三室两厅两卫 建筑面积：117 平米 分析： 1. 阳台进深小 2. 房间面宽小 3. 公摊大，得房率低 3+1 房 极致赠送 阳台进深大 房间面宽大 120 平米户型竞品对标 120 平米户型大面宽四

45、开间 客餐厅联动形成的放大空间尊贵感 U 型厨房 南北通透竖厅 户型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 125 四开间121.70 3+1 房 2 厅 2 卫4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米户型大面宽四开间 120 平米户型占全部户型的 20% 干湿分离卫生间 大进深次卧 豪华主卧套 户型户型面积功能空间阳台面积（全）飘窗面积 设备平台电梯厅总赠送面积 125 四开间121.70 3+1 房 2 厅 2 卫4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米户型极致赠送 125 四开间实际赠送 阳台4.81 设备平台0.

46、78 飘窗6.48 电梯厅3.8 阳台赠送 飘窗赠送 设备平台赠送 电梯厅赠送 进深分析120 平米户型 4m 2.9m 3.4m 1.5X2m 1.5X2m 1.8X2m 所有卧室进深克服困难做到充足： 1. 主卧室：1.8m 双人床 +0.5m 床头柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 装预留 =3.6m 进深 2. 次卧室：1.5m 床 +0.5m 床头 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精装预 留 =3.2m 进深 精装修设计 DESIGN METHODS 玄关系统 厨房系统 卫浴系统 客厅系统 卧室系统 书房系统 精装修设计玄关系统 玄关意向图 1.2m 1.0m 1.15m

47、 1 1 1.2m 鞋柜 玄关柜2 2 0.3m 1.15m 精装修设计厨房系统 U 型厨房意向图 0.9m 1.8m 1.2m 2.0m 0.6m 0.65m 0.6m 0.65m 0.9m 1 2 3 3 操作台 冰箱 早餐台 1.7m 1.4m 1 2 精装修设计卫浴系统 卫生间意向图 2.0m 0.75m 0.9m 1.3m 1.1m 0.8m 1 2 3 淋浴 马桶 洗手台 1.3m 0.6m 0.8m 1.1m 0.9m 1.6m 3 1 2 精装修设计客厅系统 客餐厅一体示意 1.2m 1.2m 0.6m 0.6m 0.4m 1.9m 2.0m 2m 3.5m 0.6m 鞋柜 餐

48、桌 餐椅 沙发 电视柜 1 2 3 4 5 5 0.6m 0.65m 0.4m 0.9m 2.0m 1.9m 2.0m 3.5m 2.4m 3.5m 2.7m 3.6m 3 4 1 2 精装修设计卧室系统 卧室意向图 0.4m 0.4m 1.8m 1.8m 1.8m 1.1m 电视柜 床 衣柜 3 2 1 0.6m 2.0m 1.6m 1.8m 1.8m 3.4m 1.4m 3.4m 3 1 2 精装修设计书房系统 书房意向图 椅子 书柜 书桌 3 2 1 0.4m 2.0m 0.75m 0.6m 2.5m 1.4m 0.4m 0.4m 2.3m 2.5m 1.4m 2.9m 2.9m 3 1

49、 2 | 全生命周期 | 全生命周期 利用户型可变性，根据不同阶段家庭生活需求，调整室内空间布局，打造满足全生命周期的住宅空间 二人世界 第二个小孩出生 第一个小孩出生 三代同堂 全生命周期 二人世界 第二个小孩出生 第一个小孩出生 三代同堂 12 3 4 利用户型可变性，根据不同阶段家庭生活需求，调整室内空间布局，打造满足全生命周期的住宅空间 全生命周期 二人世界 二人世界是一个适合小夫妻浪漫独处的超级豪居。空间开放，功能完善，满足年轻人个性、舒适、社 交等多样化生活需求，展现轻奢个性。 豪华主卧套房，满足舒适居住需求 大竖厅，打破原有格局，家庭社交空间 多功能室，满足多样生活需求 1 1 2 2 3 3 全生命周期 第一个小孩出生 宝贝出生，成为家庭的重心，需要准备更多空间满足宝贝的成长需求 爸爸能安静休息 儿童娱乐空间，给孩子自己的王国宝贝睡觉时离妈妈更近 一家人和乐融融 1 1 2 2 3 3 4 4 做饭也能监督孩子的学习 全生命周期 第二个小孩出生 家庭结构变为老人、夫妻、两孩子加保姆，房间合理分配，空间利用更高效。 小宝宝能得到更好的照顾 客厅成为家庭生活的中心大宝宝有自己的生活空间 12 34 1 2 3 4 全生命周期 三代同堂 这是一个四居户型，满足老人，父母，大孩子、小孩子在一个屋檐下共同生活，给孩子独立生活空间， 室内设计上也更加强调多种生活习惯的融