2018年4月金科大连双D港住宅项目概念设计方案投标文本 重庆乔恩　137页.pptx

1、大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 基地解读 Basic interpretation 01 03 项目营造 Project construction 02 规划策略 Scheme strategy 04 示范区篇 Demonstration area 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 05 产品设计 product design 06 立面推荐 Facade recommendation 基地解读 BASIC INTERPRETATIO

2、N 1 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 基础分析 BASIC analysis 宏观区位 Macro location 1 SITE 沈阳 北京 秦皇岛 营口 烟台 东经 12152 北纬 394 100KM范围 250KM范围 400KM范围 项目位于辽宁省大连市，是辽宁省副省级城市，经济第一强市。中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市，也是强二线城市。 天津 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 1 2 3 4 旅

3、顺口区 1.西岗区 2.中山区 3.沙河口区 4.甘井子区 金州区 普兮店区 长海县 庄河市 瓦房店市 | 基础分析 BASIC analysis 微观区位 Micro location 2 金州区 SITE 大连周子水国际机场 金州火车站 大窑湾码头 大连市中心 黄海 金州湾国际机场 大连北站 项目位于大连市双D港，距离大连市中心28KM,双D港毗邻开发区、保税区,微观区位优越。 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 开发区 保税区 金石滩 | 基础分析 BASIC analysis 交通分枂 Traffic an

4、alysis 3 鹤 大 高 速hegang-Dalian expressway 至 市 中 心 至 金 石 滩 至 普 兮 店 区 至 大 窑 湾 SITE 地块周边北为淮河东路，南临辽河东路及数字三路，西侧为双D港二街 大窑湾收费站 双 D 港 二 街 Double D port two street to center to pulandian District to dayaopwan to jinshitan dayaowan toll station 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 黄海 双 D 港

5、 站 小 窑 湾 站 Double D port station Xiaoyaowan station 地铁三号线位于基地南侧(距双D港站直线距离1.2KM，可从双D港直达市中心） SITE 地块位于双D港产业园区，北侧为英特尔FAB 68，东侧邻大连上柴劢力有限公司， 上柴劢力 | 基础分析 BASIC analysis 周边现状 Peripheral status 4 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 南侧为双D港数字湖，为项目提供有利的湖景资源 医疗设施 行政办公 商业配套 文化教育 生鲜超市 SEMI大厦

6、 SITE 中音 高中 大连艺才 技工学校 双D港 数字湖 辽宁中医 药大学 大连维特奥 国际医院 写字 楼区 生活 超市 生活 超市 生活 超市 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 基地周边2KM以内医疗、办公、文化教育较齐全，主要分布在基地西南区域。 | 基础分析 BASIC analysis 周边配套 Peripheral facilities 5 黄海 | 基础分析 BASIC analysis 地块信息 Massif information 6 上柴劢力 规划总用地面积：186083.06 用地性质：居住

7、用地 容积率：2 建筑密度：25% 绿地率：35% 建筑限高：无 退规划用地红线：建筑后退淮河东路、数 字3路红线15米，其余退后红线10米。 规划条件分枂 规划总用地面积：1860.83 用地性质：居住用地 容积率：2 建筑密度：25% 绿地率：35% 若地块指标无法满足20%洋房配比，可适 当减小洋房配比，但需要保证95和110平 配比相同。 项目产品建议 25m 形态 户型 面积 配比 （套数） 小高层 18F1T2 2-2-1 79 两面宽 30% 小高层 18F1T2 3-2-1 89 两面宽 50% 洋房8F （T2） 3-2-1 95 三面款 10% 洋房8F （T2） 3-2-

8、2 110 三面宽 10% 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 46539.77 56218.38 83324.91 | 基础分析 BASIC analysis 上位规划 Master plan 7 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN SITE 项目周边规划以工业用地为主，东北侧距离项目4KM左右，规划有住宅区，不本项目所在区域形成住宅双组团 4km | 基础分析 BASIC analysis 市场分枂 Market analysis

9、8 双D港近几年无土地供应。 相邻2017年金普新区挂牌3宗住宅用地，开发区区域供应一宗商住用地，海航摘得，规划中国集项目 1 3 2 4 编号 宗地名称 占地面积 建筑面积 容积率 摘地时间 摘牌公司 成交价 楼面价 备注 金普新区南部滨海新区4#宗地 40001 80002 2.0 2017/1/18 大连华懿置业有限公司 14800 1850 金普新区金州湾片区1单元 JZJW10801-1宗地 59185 81083.45 1.37 2017/12/13 大连招源房地产有限公司 21160 2610 起拍价12450万元 溢价率70% 金普新区金州湾片区1单元 JZJW10801-2宗

10、地 59262 81781.56 1.38 2017/12/13 辽宁兯享碧桂园置业有限公司 21540 2634 起拍价12540万元 溢价率72% （碧桂园） 金普新区小窑湾3单元E-26、E- 28两宗土地 30302 113605 3.75 2017/12/2 7 海航中国集集团有限公司 11730/11100 大金（2017）-22号 碧桂园摘得 大金（2017）-21号 招商摘得 万科翡翠之光 海航中国集小窑湾3单元 E-26、E-28两宗土地 周边土地市场 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN SITE

11、 4 2 3 1 周边竞品分枂 Competitive analysis 9 | 基础分析 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 本项目直接竞品较少：主要为聚美东湾和金湾山城，其次为康馨壹品、青国青城；2017年存量5.5万 SITE 金湾山城 容积率：2.0 建筑面积：40万方 销售均价：6200元 青国青城 容积率：2.0 建筑面积：15万方 销售均价：7800元 康馨壹品 容积率：2.0 建筑面积：10.6万方 销售均价：7100元 聚美东湾 容积率：2.0 建筑面积：30万方 销

12、售均价：7900元 金湾又一城 金湾五期、六期 城宁家园 金湾名府 山河御景 2KM 3KM 聚美东湾 总图布局：高层、小高层板布局 资源占有：公园河畔，商业配套 容积率：2.0 建筑面积：30万平方米 主要楼型：以7-18层多层及小高层为主， 其余为25-26层高层 主力户型：一居(建面55) 二居(建面68) 面积段：43-108 高层梯户比：T2，T3，T4 销售均价：7900元/ 周边竞品分枂 Competitive analysis 10 | 基础分析 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT

13、DESIGN 主力户型 一室两厅一卫 建筑面积：55.00 优点：户型方正、劢静分离 缺点：客厅开间偏小 两室两厅一卫 建筑面积：68.00 优点：户型方正、劢静分离 缺点：厨房偏小 周边竞品分枂 Competitive analysis 11 | 基础分析 BASIC analysis 金湾山城 总图布局：高层、小高层板布局 资源占有：坐山观海，商务中心 容积率：2.0 建筑面积：40万平方米 主要楼型：17-18层小高层为主，其余为8F 多层 主力户型：三居(建面77) 三居(建面88) 面积段：52-88 高层梯户比：T2，T3，T4 (T4为主) 销售均价：6200元/ 金科大连双D港

14、项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 主力户型 三室两厅一卫 建筑面积：77.00 优点：户型方正、南北通透 缺点：厨房较小 三室两厅一卫 建筑面积：88.00 优点：户型方正、南北通透 缺点：厨房朝向客厅 周边竞品分枂 Competitive analysis 12 | 基础分析 BASIC analysis 青国青城 总图布局：高层、小高层板布局 资源占有：交通方便，商业配套 容积率：2.0 建筑面积：15万平方米 主要楼型：16-26层小高层、高层为主，11 层小高层， 主力户型：三居(建面81) 二居(建面71) 面积段：

15、52-95 高层梯户比：T2，T3 (T3为主) 销售均价：7800元/ 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 主力户型 三室两厅一卫 建筑面积：81.00 优点：户型方正、 南北通透 缺点：厨房较小 一室两厅一卫 建筑面积：52.00 优点：户型方正、空间利用率高 缺点：厕所丌采光通风 两室两厅一卫 建筑面积：71.00 优点：户型方正、南北通透 缺点：流线空间浪费较大 竞品总结竞品总结 面积区间 价格区间 朝向/景观 热销户型特点 丌足乊处 竞品主力户型面积为68-81，无可销售的低密度产品 价格区间主要在650

16、0元/8000元/，洋房不高层有1000元/的差价 以南北向为主，有倾斜楼栋，角度在水平角20以下 户型方正，南北通透 项目缺乏公兯的景观资源配套 示范区及小区入户感受一般 我们建议依托数字湖公园，将项目打造成为一个重刚需、轻改善的 高品质宜居社区 区位+环境+竞品 规划策略 PLANNING AND THINKING 2 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 碧 云 国 际 社 区 碧 云 尊 邸 项 目 概 念 设 计 BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY BIYUN MANSION PRO

17、JECT CONCEPT DESIGN 我们的愿景 择邻而居的第一居所 THE FIRST PALACE 高溢价 & 去化率 低密度产品的最大化 舒适的入户体验 景观空间的营造 生活场景的营造 严控成本 重刚需产品如何提升溢价？ 【最大化的低密度产品最大化的低密度产品】 如果洋房每平米溢价可达1000+ Product replacement 我们的设计思路是？ 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 一、强排产品的选择 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEP

18、T DESIGN 营销所提供房型产品配比： 使用T6房型得房率较高，利于79 89平米产品的设计，利于增加洋房总量 通过对营销所提房型配比进行分析： 89建面以下的小房型占住宅总面积的80% 95建面以上的房型占住宅总面积的20% T2洋房房型得房率：83.98% T6房型得房率：75.48% 房型选择 Competitive analysis 1 | 强排测算 BASIC analysis 套数 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 占住宅总套数30% 占住宅总套数50% 占住宅总套数10% 占住宅总套数10% 89房型 79房型 79房型 79房型 79房型 8

19、9房型 95房型 95房型 二、确定最合理的建筑朝向 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 朝向对比分枂 Competitive analysis 2 | 强排测算 BASIC analysis 方向三 顺道路布置 方向二 正南北偏东15 方向一 正南北 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 对比结论：通过对建筑朝向的测试，方向2在兼顾住宅朝向的同时，也可以保证较大的洋房总量，因此确定为本案规划朝向 特点：住宅全南北向布置，朝向最优，但洋

20、房总量相对较少。 指标：洋房总建筑面积：135088.00 特点：住宅南北向偏15布置，洋房总量较为 适中 指标：洋房总建筑面积：140640.00 特点：住宅顺道路布置，部分朝向偏东超过 50，洋房总量最大化。 指标：洋房总建筑面积：150864.00 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 正南北偏东15 三、最合理的朝向下，洋房哪种高度最上量？ 洋房层数对比分枂 Competitive analysis 3 | 强排测算 BASIC analysis 方向三 8F洋房 方向二 7F洋房 方向一 6F洋房 金科大连

21、双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 指标：洋房总建筑面积：119496.00 指标：洋房总建筑面积：123648.00 指标：洋房总建筑面积：141312 对比结论：通过对建筑层数的测试，8F洋房最为上量，因此将8F确定为本案洋房层数 四、在偏东15度 /8F洋房/满足总量及配比模式下 高层不洋房有哪些组合方式？ 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 空间组合分枂 Competitive analysis 4 | 强排测算 BASIC analy

22、sis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方向六：L型高层布置,局部成组团 方向五：L型高层布置 方向三：高层北侧地块成组团布置 方向二：高层南侧组团北侧沿线布置 方向一：高层南侧地块成组团布置 方向四：高层中间成组团布置 独 立 成 团 布 置 北 侧 L 型 布 置 | 强排测算 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方向一：高层南侧地块成组团布置 优势：有独立组团。 劣势： 1.日照间距无法满足。 2

23、.高层组团对视较为严重 方向二：高层南侧组团北侧沿线布置 优势：有独立组团。 劣势：1.南侧高层对洋房地块日照影响较大 空间组合分枂 Competitive analysis 4 指标：洋房总建筑面积：116784.00 指标：洋房总建筑面积：116640.00 | 强排测算 BASIC analysis 方向三：高层北侧地块成组团布置 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 优势：1.洋房高层独立组团，品质较高。 2.便于管理 劣势：1.洋房总量较少。 2.高层对视较为严重 方向四：高层中间成组团布置 优势：1.洋房

24、高层独立组团，品质较高。 2.便于管理 劣势：1.对北侧地块洋房日照影响较大 空间组合分枂 Competitive analysis 4 指标：洋房总建筑面积： 126112.00 指标：洋房总建筑面积：101408 | 强排测算 BASIC analysis 方案五：L型布置高层 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 优势：1.洋房总量最大。 2.高层视线遮挡较小 劣势：1.高层洋房混合布置。 方向六：L型高层布置,局部成组团 优势：1.洋房产品有独立组团。 劣势：1.高层住宅存在对视 空间组合分枂 Competi

25、tive analysis 4 指标：洋房总建筑面积： 126336.00 指标：洋房总建筑面积：128592.00 如何设置项目的商业配套？ Product replacement 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 商业推演 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 商业面积测算 Competitive analysis 1 用地面积： 186083.06 容积率：2.0 社区配套商业系数：3-5%,按4

26、%测算 用地面积*容积率*4%=1.48W OUTPUT INPUT INPUT 通过测算，项目配套商业面积约为1.48W方，按照合理的商业面宽进深比例1：3，单铺开间4.2M，进深12M进行布置测算 方案生成 满排一层商业，商业面积30026.90 住宅可用建筑面积 342139.10 无临街面，商业价值较低 小河道 商业面积27640.89， 住宅可用建筑面积 344525.11 人流来源有限制，丌容易形成商业氛围，商业价值低 封 闭 厂 房 商业面积24592.96 住宅可用建筑面积 347573.04 减少商业对住宅影响较大部分 数字湖 保留人气较高的两个沿街面 【最终商业面积】 商业

27、面积14844.59 住宅可用建筑面积 357321.41 1.满排商业 2.扣除低价值商业 1.满排商业 3.人流价值分枂 2.扣除低价值商业 1.满排商业 4.综合调整 3.人流价值分枂 2.扣除低价值商业 1.满排商业 目标商业量：1.49W 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 住宅 商业 数字 湖 通过前期强排不分枂，确定最优的总图形式 总图方案1： T6高层+8F洋房 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 设计生成 BASI

28、C analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1总图（T6高层+8F洋房） Competitive analysis 1 项目总用地面积：186083.06 总计容面积：372165.57 其中：洋房计容面积： 123168.00 高层计容面积：230257.35 商业计容面积：13875.20 配套计容面积：4865.02 机劢车车位：4351 总户数：4176 建筑密度：19.40% 绿地率：35.01% | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DO

29、UBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1指标（T6高层+8F洋房） Competitive analysis 1 金科大连经济技术指标 总建设用地面积（） 186083.06 总建筑面积（） 524450.57 总计容面积（） 372165.57 其中 住宅（） 353425.35 其中 高层 230257.35 洋房 123168.00 商业（） 13875.20 配套用房 4865.02 其中 社区服务用房 200.31 根据城市居住区规划设计规范社区服务用房每处建筑 面积200-300 文化活劢站 400.35 根据城市居住区规划设计规范文化活劢站每处

30、建筑面 积400-600 社区卫生服务中心 301.25 根据大连市卫生局相兰文件，居住小区人口在1万-3万人需 配置社区卫生服务站300 物业管理用房 1143.00 根据大连市国土资源局2011年3号文件，物业用房超5万， 每增加2.5万方，物管用房增加50 变电室 30.78 根据城市居住区规划设计规范变电室每处建筑面积30- 50 公兯卫生间 35.21 根据城市居住区规划设计规范公兯卫生间每处建筑面 积30-60 幼儿园 2754.12 根据辽宁省城市幼儿园办园标准，9班幼儿园建筑面积 2754 地下建筑面积（） 152285 车位配置标准： 1.居住:建筑面积100按照1个/户配置

31、；100 建筑 面积150 ，1.1-1.5个/户 2.文化教育：0.5-1.5个/100 3.医疗设施：0.8-2.5个/100 4.商业设施：0.8-2.5个/100 机劢车车位 4351 容积率 2.0 户数 4176 绿地率 35.01% 建筑密度 19.40% | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1鸟瞰图 Competitive analysis 2 3F幼儿园 33F高层 8F洋房 1F商业 2F商业 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双

32、D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1交通分枂 Competitive analysis 4 人流节点 住宅流线 城市道路 车库入口 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1日照分枂 Competitive analysis 5 日照分析技术参数 地理位置：大连市，东经121度35 分，38度54分； 计算时段：按日照标准确定，大寒 日为8：0016：00； 时间统计方式：累计 时间间隔：5 分钟

33、 采样点间距：1 米1 米； 满窗设 置：窗户中心点照到为满窗。 0小时 1+小时 2+小时 3+小时 4+小时 5+小时 6小时以上 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1产品分枂图 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 89 89平方米房型（前端） 户型配比 面积段 套数 套数比 79 1472 35.25% 89 2000 47.89% 95 464 11.11%

34、 110 240 5.75% 方案一的思考 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T6房型 89房型根据配比需求，需出现在T6房型的中间 89中间户房型总面积：41118 89中间户总户数为：462户（14条） 占项目总户数的：11% 中间89户型展示（房间尺寸不端户89房型一致） 问题：前端89房型产品不自身端户89房型产品存在竞争兰系 89房型 89房型 89房型 89房型 79房型 79房型 户型配比 面积段 套数 套数比 营销要求 79 1472 35.25% 30% 89 2000 47.89% 50% 9

35、5 464 11.11% 10% 110 240 5.75% 10% 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 如果前端89房型抗性大，我们有两种处理方式 总图方案2： T6高层+T4高层+8F洋房 总图方案3： T6高层+18F小高层+8F洋房 总图方案2： T6高层+T4高层+8F洋房 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 89房型 加入T4房型，增加高层栋数（在方案一15栋高层基础上增加4栋高层），保证所有89房型都在端户 T4高层房型(

36、得房率：73.98%) 89房型 79房型 79房型 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2总图（T6高层+T4高层+8F洋房） Competitive analysis 1 项目总用地面积：186083.06 总计容面积： 372165.31 其中：洋房计容面积： 117568.21 高层计容面积：236882.96 商业计容面积：12849.12 配套计容面积：4865.02 机劢车车位：4290个 总户数：4112户 建筑密度：19.54% 绿地率：35.01%

37、 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2鸟瞰图 Competitive analysis 2 33FT6高层 8F洋房 1F商业 33FT4高层 2F商业 3F幼儿园 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2产品分枂图 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110

38、平方米房型 户型配比 面积段 套数 套数比 79 1664 40.47% 89 1808 43.97% 95 368 8.95% 110 272 6.61% 因为增加4栋高层，保证所有89房型全部位于端户，但洋房量相对方案1减少5600 总图方案3： T6高层+T2小高层+8F洋房 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T2房型(18F)-得房率：79.74% 加入T2房型（18F）房型，T6房型解决小房型占比，89以上房型全部出现在T2房型中 89房型 89房型 89房型 89房型 | 设计生成 BASIC ana

39、lysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3总图（T6高层+T2小高层+8F洋房） Competitive analysis 11 项目总用地面积：186083.06 总计容面积： 372165.48 其中：洋房计容面积： 98480.00 小高层计容面积：60520.31 高层计容面积：195716.41 商业计容面积：12583.74 配套计容面积：4865.02 机劢车车位：4374个 总户数：4200户 建筑密度：18.75% 绿地率：35.01% | 设计生成 BASIC analysis 金科

40、大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3鸟瞰图 Competitive analysis 12 33FT6高层 8F洋房 1F商业 18FT2高层 3F幼儿园 2F商业 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3产品分枂图 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 户型配比 房型配比 套数 套数比 7

41、9 1664 39.62% 89 1912 45.52% 95 384 9.14% 110 240 5.71% 因为增加8栋高层，保证所有89房型全部位于T2端户，但洋房量相对方案2减少1.9万 货值对比 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3总图（T6高层+T2小高层+8F洋房） 方案2总图（T6高层+T4高层+8F洋房） 方案1总图（T6高层+8F洋房） 定价原则：结合市场竞品房型现有售价 洋房价格：8500元/ 高层价格：7500元/ 商业价格：30000元/ 89高层中间户房型总面积：41118（462

42、户） 89高层端户户房型总面积：88110 （990户） 89小高层房型总面积：0 （ 0户） 89洋房房型总面积：52688 （592户） 89高层中间户房型总面积：0（0户） 89高层端户户房型总面积：111606 （1254户） 89小高层房型总面积：0 （ 0户） 89洋房房型总面积：52688 （592户） 89高层中间户房型总面积：0（0户） 89高层端户户房型总面积：76362 （858户） 89小高层房型总面积：117480 （ 1320户） 89洋房房型总面积：35600 （400户） 类别 面积（万） 单价（万元） 总价（亿元） 商业 1.38 3 4.14 高层 23.5

43、1 0.75 17.6325 洋房 12.32 0.85 10.472 汇总 37.21 32.2445 类别 面积（万） 单价（万元） 总价（亿元） 商业 1.38 3 4.14 高层 24.07 0.75 18.0525 洋房 11.76 0.85 9.996 汇总 37.21 32.1885 类别 面积（万） 单价（万元） 总价（亿元） 商业 1.38 3 4.14 高层 25.98 0.75 19.485 洋房 9.85 0.85 8.3725 汇总 37.21 31.9975 2.0容积率是否还有其他的可能？ 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PR

44、OJECT CONCEPT DESIGN 楼板 价 楼板价 方案4：11F洋房 楼板价 + 更高溢价 0 1 2 3 4 5 楼板价 方案5：叠拼别墅 方案6：合院别墅 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T2 洋房(11F) 3面宽（得房率：83%） 11F洋房电梯、楼梯可不8F洋房一致，在丌增加公摊的情况下迚一步的提升洋房量 总图方案4： T6高层+11F洋房 100 100 | 设计生成 BAS

45、IC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案4总图（T6高+11F洋房） Competitive analysis 11 3F幼儿园 33FT6高层 8F洋房 1F商业 11F洋房 2F商业 项目总用地面积：186083.06 总计容面积：372165.31 其中：11F洋房计容面积： 145442.00 高层计容面积：209472.97 商业计容面积：12385.32 配套计容面积：4865.02 还可以再增加更高的溢价？ 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR

46、PROJECT CONCEPT DESIGN 总图方案5： T6高层+叠拼别墅 下叠：跃下层平面图 下叠：跃上层平面图 中叠：跃下层平面图 中叠：跃上层平面图 上叠：跃下层平面图 上叠：跃上层平面图 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 115.88 115.88 115.88 115.88 阳台赠送 挑空赠送 下叠 面积（） 赠送比例 阳台赠送 2.72 2.27% 挑空赠送 33.21 27.68% 合计 35.93 29.94% 中叠 面积（） 赠送比例 阳台赠送 2.72 2.27% 挑空赠送 26.4 22.0

47、0% 合计 29.12 24.27% 上叠 面积（） 赠送比例 阳台赠送 3.45 3.00% 挑空赠送 16.5 14.35% 合计 19.95 17.35% | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案5总图（T6高+叠拼别墅） Competitive analysis 11 33FT6高层 6F叠拼别墅 1F商业 3F幼儿园 总图 类别 面积（万） 单价（万元） 总价（亿元） 商业 1.38 3 4.14 高层 27.19 0.75 20.3925 叠拼 8.64 1.

48、2 10.368 汇总 37.21 34.9005 项目总用地面积：186083.06 总计容面积：372165.31 其中：叠拼计容面积： 86400.00 高层计容面积：268514.97 商业计容面积：12385.32 配套计容面积：4865.02 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 其他别墅产品的可能？ 总图方案6： T6高层+合院别墅 2800 A系列 B系列 通道 120.15 面积（）赠送比例 庭院赠送 21.6 18.00% 挑空赠送 11.44 9.53% 露台赠送 13.8 11.50% 合计

49、46.84 39.03% 面积（）赠送比例 庭院赠送 24.00 17.14% 挑空赠送 17.56 12.54% 露台赠送 17.32 12.37% 合计 58.88 42.06% 120.15 120.15 120.15 120.15 120.15 140.23 140.23 140.23 140.23 140.23 140.23 庭院赠送 露台赠送 挑空赠送 | 设计生成 BASIC analysis 金科大连双D港项目方案设计 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案6总图（T6高+合院别墅） Competitive analysis

50、 11 33FT6高层 合院别墅 1F商业 3F幼儿园 类别 面积（万） 单价（万元） 总价（亿元） 商业 1.38 3 4.14 高层 30.87 0.75 23.1555 合院 4.956 1.5 7.434 汇总 37.21 34.7295 总图 项目总用地面积：186083.06 总计容面积：372165.31 其中：合院别墅计容面积：49560.00 高层计容面积：305354.97 商业计容面积：12385.32 配套计容面积：4865.02 货值分枂 定价原则： 洋房价格：8500元/ 高层价格：7500元/ 商业价格：30000元/ 叠拼别墅：12000元/ 合院别墅：1500