1、中海宏洋合约管理策划编制指引 第一条 目的 进一步完善中海宏洋统一合约安排模式， 使项目合约工作有计划 地、高效地顺利开展，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制。 第二条 适用范围 自印发之日起， 中海宏洋各地区公司新开工的项目或分期均参照 本指引制定合约管理策划。 第三条 编制要求 （一） 各子公司须在项目开工前一个月内完成项目合约管理 策划的编制工作，并报总部发展管理部评审。 （二） 地区公司合约管理部编制合约管理策划应充分结合当 地情况和项目特性，使合约管理策划具有可操作性，能够有效指导合 约工作的开展。合约管理策划在具体实施中的修改和变动可不再上 报，但应做好记录工作，以便于后评估总
2、结。 第四条 合约管理策划的内容 包括但不限于以下内容： （一） 项目概述： 项目的位置； 项目的面积技术指标及物业类型； 项目的分期情况以及各期发展计划节点； 附项目总平面图。 （二） 合约管理策划综述： 1. 策划目的：明确具体项目的合约管理策划需要解决的主要 问题、实现的根本目标。 2. 合约管理架构：须以流程图形式说明发包人、监理公司、 造价咨询机构（如有） 、总包、专业分包等之间的合约关系，以及工 程负责、工程协调、主要甲供物资的照管等责任关系。 3. 合约分判总体思路：精练概括采用的分判模式、报价模式、 定标原则、合同价款形式、主包和专业分包的主要工程内容等。 4. 标段划分：详细
3、分析项目特性，进行合理地标段划分，并 说明划分理由。 在标段划分时应充分考虑到日后的成本拆分核算等工 作，在满足项目分判的实际需要的前提下，尽可能按照不同物业类型 进行标段划分。 5. 时间节点控制思路：说明时间节点的控制原则和方法，主 要分项工程的设计出图及样板确认计划、工程进度计划、分判计划之 间的时间协调措施。 6. 工程量清单编制原则：说明工程量计算的时限，以及哪些 分项工程的工程量需要委托进行计算，哪些是计划自行计算工程量。 在计算工程量时，无论委托计算还是自行计算，应按照中海宏洋统一 合约模式的要求保证工程量清单的完成时限， 并在计算时充分考虑今 后成本核算的因素，进行有目的的分项
4、计算。 7. 工程价款支付：说明一般采用的付款方式、付款比例和付 款周期，采用特殊付款条件的应说明原因和设置原则，同时还应说明 工程变更价款的审定时限和支付原则、工程结算原则。这些原则的制 定，应保证成本预警的需要，能够尽可能及时地反映出实际成本发生 额和甲供材超供情况。 8. 前置工程合约分判：售楼准备工程等需要在没有施工图情 况下抢先开工，由于其对时间节点要求严格，有自己独立的施工措施 和合约模式，所以应当专项对其合约关系、工程分判、物资采购、时 间节点控制、变更管理、价款审定等进行专项策划。 9. 与其它部门的衔接：由于合约分判工作受到出图时间和开 盘时间的双向制约， 往往沟通不利便会影
5、响到合约分判时间节点的控 制，故在此应拟定与设计、工程、营销等关联部门的工作衔接方针， 以解决横向部门之间的信息不对称和不能协同工作的问题。 10. 不利因素分析及应对措施：针对项目的实际情况，从项目 分判时间节点控制、物资材料采购、成本控制等方面预见性的分析合 约策划实施过程中可能出现的主要不利因素， 并对其提出相应的应对 措施和解决预案。 （三） 招标采购计划：包括招标采购概述、总包工程分判、分 包工程分判、 工程监理单位的招标、 工料测量师行 （或造价咨询公司） 的招标。 1. 招标采购概述应包括合约分判计划和招标时间节点计划， 建议采用表格形式体现。分判计划须包括具体分判工程名称、招标
6、单 位数量、招标方式、价款形式、报价模式、付款方式、是否需要样板 等内容；招标时间节点计划须包括施工图出图时间、工程量清单编制 结束时间、招标单位资格审查完成时间、发标时间、定标时间、开工 时间等内容。对于计划时间可采用绝对时间，也可采用相对时间，对 必须遵照执行的时间应特别标注。 2. 总包工程分判应结合设计出图计划、施工组织计划、报建 计划详述总包工程的合约分判措施，包括标段划分情况和划分理由、 招标工程范围、招标单位的数量和要求、招投标手续的办理、相关时 间节点的保证和控制方法、合同价款的确定原则，以及与专业分包、 指定分包的责权关系、合同价款体现和支付原则等。 3. 分包工程分判应按照
7、土建类（土方、桩基、室内精装修、 室外园林、幕墙、钢结构等） 、机电类（综合机电、弱电、电梯安装 等）等进行分类概述，包括招标工程范围、投标单位的数量和要求、 招投标手续的办理、相关时间节点的保证和控制方法、合同价款的确 定原则等。 4. 工程监理单位招标应包括投标单位数量和要求、分判时间 节点、合约价款形式、合同价款确定原则、分判说明。 5. 工料测量师行是为了有效协调合约各方关系、提高成本控 制水平而雇用的专业单位，是为全过程合约管理服务的。造价咨询公 司是为了提高工程量计算速度或精度而委托的专门核算工程量的单 位。工料测量师行（或造价咨询公司）的招标，应包括雇用的理由、 招标单位的资格要
8、求、职责和作用，以及监控和杜绝第三方计算或核 算错误的措施。 （四） 材料及设备采购计划： 包括材料设备的供应方式和采购 计划。 1. 材料及设备的供应方式：建议采用表格形式，按甲供、乙 供、甲指乙供、总部集中采购分类说明具体物资的归属范围。 2. 材料及设备的采购计划主要是采购时间节点的计划，建议 采用表格形式进行描述，内容应包括采购物资的名称、采购数量确定 的时间、 招标单位审批完成时间、 发标时间、 定标时间、 供货时间等。 时间节点表述方式可采用绝对时间，也可采用相对时间。 3. 对于总部集中采购的物资，各子公司根据集中采购合同和 项目采购合同的约定总体考虑确定型号/样板、定货、进场等
9、时间计 划，一并在总体采购计划中体现。 （五） 建安成本控制： 根据项目定位及盈利预测确立成本控制 目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控 制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目 的。 1. 建安成本控制目标应包括总建安成本控制目标和分项工程 成本控制目标，分项工程分为前期工程、岩土工程、基础工程、各类 可售物业土建及安装工程、配套设施土建及安装工程、配套工程、室 外工程等。 2. 建安成本控制重点中应分类说明在合约管理中建安成本控 制的关键节点， 对占建安费用比例较大和成本变动可能性较大的分项 工程进行详细分析。 3. 建安成本控制措施应从合约管理技术手段、管理制度等方 面，分项目发展的前期、当期、后期三个阶段制定具有可操作性的建 安成本控制措施。 （六） 人员配置： 为了保障项目合约计划顺利实施而拟定的土 建、机电、物资等专业合约人员以及项目 QS 的合理配置计划。 （七） 总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。 （八） 附件： 应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分 图。
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