1、动态成本编制操作指引动态成本编制操作指引 (试行版试行版) 修订记录修订记录 日日 期期 修订修订状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 2017.6.14 完成 第一次编制 1.1. 目的目的 为规范和统一置地总部下属各战区动态成本填报方式，提高动态成本数据统计的准确性，特制定本 作业指引。 2.2. 适用范围适用范围 本作业指引适用于中南置地各战区。 3.3. 术语和定义术语和定义 3.1. 动态成本的定义：动态成本的定义：反映项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本和预期成本的差异，帮 助相关专业及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，其核心是实时性
2、。动态指的是在项目整个生 命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。 3.2. 动态成本的组成：动态成本的组成：动态成本由如下内容组成：已签合同、补充协议、无文本合同、设计变更（未确 认、已确认） 、现场签证（未确认、已确认） 、预估合同变动、结算调整、未签合同。 4.4. 职责职责 4.1. 置地总部成本管理中心置地总部成本管理中心 4.1.1 负责本作业指引的制定、修订、解释和指导； 4.1.2 负责地区公司动态成本的监督和审核。 4.24.2 战区战区成本管理部成本管理部 4.2.1 负责编制动态成本，并按要求按时上报置地总部成本管理部； 4.2.1 负责对动态成本主要偏差项的
3、差异分析。 4.34.3 战区战区总经理总经理 4.3.1 监督本战区动态成本执行情况； 4.3.2 审批相关报告。 5.5. 原则原则 5.1. 对应原则：动态成本按目标成本的核算对象逐一填报。 5.2. 时间原则：方案版目标成本通过后的本月起开始报送动态成本月报，成本后评估完成后的下月起结 束报送。每个月的报送时间为当月 26 日（如遇节假日则相应提前） 。 5.3. 更新原则： 动态成本数据表单由明源 ERP 系统线上导出， 复核后填报动态成本月报， 并作差异分析。 5.4. 保密原则：各战区的动态成本及数据表单，属置地总部一级商业机密，不得泄露给任何无关人员。 6.6. 动态成本月报组
4、成动态成本月报组成 6.1. 动态成本月报由如下内容组成： *项目*年*月动态成本月报数据表单 （EXCELEXCEL） *公司*年*月成本月度回顾会 （建议（建议 PPTPPT） 7.7. *项目项目* *年年* *月动态成本月报数据表单 （月动态成本月报数据表单 （EXCELEXCEL） 7.1. 动态成本月报数据表单的填报原则动态成本月报数据表单的填报原则 7.1.1. 准确及时性原则：动态成本应准确反映项目实时成本状态，反映目标成本的执行情况，反映每个合约范 围状态并找出差异和解决方案； 7.1.2. 依据性原则：计入动态成本数据表单中的数据必须有确凿的证据证明其存在或即将发生的必然性
5、； 7.1.3. 一致性原则：动态成本控制表与合约规划表的合同分类及对应的目标成本原则上应保持一致，动态成本 控制表各项内容与对应台帐保持一致； 7.1.4. 连续性原则：动态成本数据表单数据在时间维度上应保持连续性，当数据本身无法说明其变化原因时， 应注重文字说明对数据的补充说明作用。 7.2. 动态成本月报数据表单的组成动态成本月报数据表单的组成 7.2.1. 动态成本月报数据表单由三个部分九个表单构成，分为汇总表单、核心数据表单和支撑性表单。 汇总分析表单（手工填报） ： 成本差异分析表 、 房地产置地总部#月成本数据汇总表 （全 部整合在一张动态成本编制表 ，暂时手工填报，待系统完善后
6、由系统导出） ； 核心数据表单（明源 ERP 导出） ： 动态成本明细表 ； 支撑性表单 （明源 ERP 导出） ： 合同台帐 、 设计变更台账 、 现场签证台帐 、 结算台帐 、 预估合同变动台账 （系统中暂无，待开发后导出）等。 7.3. 汇总表单：汇总表单： 成本差异分析表 成本差异分析表表格具体形式如下： 7.3.1. 成本差异分析表 #项目项目# #月动态差异分析表月动态差异分析表 成本阶段成本阶段 填报时间填报时间 成本科目成本科目 建筑面积建筑面积 可售面可售面 积积 目标成本目标成本 上月动态成本上月动态成本 本月动态成本本月动态成本 成本差异成本差异 本月较上月成本变本月较上
7、月成本变 化原因化原因 总成本 （万元） 可售单方 (元/m2) 总成本 （万元） 可售单方 (元/m2) 总成本 （万元） 可售单方 (元/m2) 本月目 标 （万元） 本月目标 (元/m2) 本月上 月 （万元） 本月上月 (元/m2) (m2) (m2) 项目成本 开发成本 土地费 前期工程 费 配套设施 费 基础设施 费 建安及装 修工程费 环境景观 工程费 工程相关 费 工程后续 成本 开发间接 费 开发费用 销售费用 管理费用 财务费用 税费 本月与目标差异分析说明：本月与目标差异分析说明：1 1、 2 2、 3 3、 填表说明： 项目名称、成本阶段、填报时间按实填写并滚动更新；
8、成本阶段指：方案版、预结版等； 目标成本的数据来源于相应成本阶段方案版的成本金额； 动态成本的数据来源于月报编制时点明源 ERP 线上系统动态成本明细表 ； 【本月较上月成本变化原因】填写本月与上月动态差异。 【本月与目标差异分析说明】填写本月动态与目标成本的差异分析； 差异分析需按照二级科目分别说明，且本月与上月动态成本差异、动态成本与目标成本的差异分析均需详细至合约级别； 譬如： 【建安工程费】 ：减少 850 万： （1、总包工程根据预算调整并考虑 5%变更后减少 500 万；2、门窗工程优化节约 200 万；3、保温工程优化节约 100 万；4、其他减少 50 万） ； 差异分析需描述
9、出成本金额变动 80%以上的主要差异项。 7.3.2. 月度动态成本数据汇总表月度动态成本数据汇总表 房地产置地总部#月成本数据汇总表 填表说明： 成本数据来源于月报编制时点明源线上系统动态成本明细表 ； 上述所有成本数据取整或保留至小数点后两位。 7.3.3. 月度动态成本变动复核表月度动态成本变动复核表 填表说明： 成本数据来源于月报编制时点明源线 ERP 上系统动态成本回顾表 （本月及上月） ； 上述所有成本数据取整或保留至小数点后两位； 公司名称 项目名称 业态 可售面积 各业态成本数据(元/M2) 目标成本 #月动态 责任状指 标 责任状总 成本(万 元） 开发成本 其中：土 地费
10、其中：销 售设施建 造费 其中：贷 款利息 #月动态 指标 #月动态 总成本 （万元） #月开发 成本 其中：土 地费 其中：销 售设施建 造费 其中：贷 款利息 “CHECK”行中的动态总金额请确保与“月度动态成本变动原因分析表”中的金额一致； “合同总金额”=“已签合同”+“补充协议”+“无文本合同” ， “变更签证占合同总金额比例”=“累计变更签证金额”/“已签合同总金额” 。 月度动态成本变动复核表月度动态成本变动复核表 未签合同 （未发生预估） 合同/无文本合同 设计变更 现场签证 其它事项 动态 已签合同 补充协议 无文本合同 设计变更 （未确认） 设计变更 （已确认） 现场签证
11、（未确认） 现场签证 （已确认） 预估合同变 动 结算及其它 调整 本月 上月 CHECK 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 本月变更签证金额 累计变更签证金额(含本 月) 0.00 0.00 合同总金额 变更签证占合同总金额 比例（%） 0.00 7.3.4. 月度主要变更签证分析表月度主要变更签证分析表 月度主要变更签证分析表月度主要变更签证分析表 序号 内容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 填表说明： 成本数据来源于月报编制时点明源 ERP 线上系统变更签证台账 ； 上述所有成本数据取整或保留至小数点后
12、两位； 本表需列出月度变更签证金额占比 60%以上的变更、签证事项。 7.4. 核心数据表单： 动态成本明细表核心数据表单： 动态成本明细表 动态成本明细表是动态成本核心组成部分，从明源 ERP 线上系统导即可，是项目成本实时情况的集中反映。动态成本控制表形式如下： 动态成本明细动态成本明细 本月主要设计变更 （金额 60%以上） 0.00 本月主要现场签证 （金额 60%以上） 0.00 科目科目 代码代码 成本成本 科目科目 名称名称 科目科目 目标目标 成本成本 金额金额 合约合约 名称名称 合约合约 控价控价 计算计算 对应对应 的成的成 本科本科 目金目金 额汇额汇 总总 预留预留
13、合同合同 变更变更 率率 预留合同变预留合同变 更金额更金额 合约控价合约控价 动态成本动态成本 实际发生费用实际发生费用 F=H+IF=H+I 待发生费用待发生费用 G=J+KG=J+K 与目标偏差与目标偏差 金额金额 偏差率偏差率 A A B B C=A*BC=A*B D=A*(1D=A*(1- -B)B) E=F+G E=F+G 已签订已签订 合同费合同费 用用 H H 已确认变已确认变 更、签证、更、签证、 补充协议补充协议 费用费用 I I 待签订待签订 合同费合同费 用用 J J 预估变预估变 更、签证、更、签证、 补充协议补充协议 费用费用 K K L=EL=E- -A A M=
14、L/A*100%M=L/A*100% 7.4.1. “合约名称”列“合约名称”列 “合约名称”列填写的是合约科目名称。约科目名称的一般形式为：*合同。 7.4.2. “合约控价计算对应的成本科目金额汇总”“合约控价计算对应的成本科目金额汇总” 列列 “合约控价计算对应的成本科目金额汇总合约控价计算对应的成本科目金额汇总”列填写的是目标成本金额，根据合约包含的成本科目而汇总的科目目标成本金额。 7.4.3. “预留合同变更金率”列“预留合同变更金率”列 规划状态规划状态 执 行 状执 行 状 态态 “预留合同变更率预留合同变更率”列填写的是预计变更率。工程施工合同一般预留 5%，其它类合同不做预
15、留。 7.4.4. “合约控价”列“合约控价”列 “合约控价合约控价”列填写的是目标成本减去预留变更后的合约规划金额。 7.4.5. “实际发生费用”列“实际发生费用”列 “已签合同费用”列：填写的是对应合约范围的合同金额。录入时点为“合同审批完成” ，即合同价。 “已确认变更、签证、补充协议费用”列：填写的是对应合约范围的合同的变更签证及补充协议金额。录入时点为“变更签证及补充协议审批完成” ，即变 更签证及补充协议金额。 7.4.6. “待发生费用”列“待发生费用”列 “待签订合同费用待签订合同费用 ”列填写的是尚未签订合同的合约控价金额。 “预估变更、签证、补充协议费用预估变更、签证、补
16、充协议费用”列填写的是该合约范围的变更签证预估金额金额。 7.4.7. “动态成本动态成本”列”列填写的是实际发生费用加待发生费用。 7.4.8. “与目标偏差金额与目标偏差金额”列”列填写的是动态成本减目标成本。 7.4.9. “偏差率偏差率”列”列填写的是偏差金额占目标成本的比率。 7.5. 支撑性表单支撑性表单台账台账 7.5.1. 台账是动态成本控制表的重要支撑文件，包括合同台帐 、 无文本合同台账 、 设计变更台账 、 现场签证台帐 、 结算台帐 、 预估合同变动台账等。 7.5.2. 支撑性台账以明源线上导出并经成本管理部线下复核后的数据为准。 8.8. *公司公司* *年年* *
17、月成本月度回顾会月成本月度回顾会 8.1. 各战区成本管理部需定期召开成本月度回顾会，并形成回顾会资料。 8.2. 月报会议要素 会议目的 明确成本月度执行情况及问题分析、解决方案； 将成本月度回顾会中的重点数据、重要案例、需公司协调解决的议题整理归总后在战区层面的管理会议上分享或协调解决。 会议周期 每月召开 1 次。 项目召集 战区成本专业负责人。 参会人员 成本专业负责人及经办人； 涉及相关部门时，可邀请相关部门负责人或主办人参与。 会前准备 近期各项工作推进、各部门考核情况、各阶段目标成本、当月月报及主要差异变化、资金计划、政策变化、人工材料变化、成本策划、 基准成本、重点案例等。 会
18、后跟踪 会议纪要发送与会人员及相关部门，随成本月报报置地总部成本管理部备案； 会议确定的任务由战区成本专员跟踪，必要时成本专业负责人检查。 9.9. 动态成本管理动态成本管理 9.1. 当预计突破或已突破预警标准的二级费项时，成本管理部应及时启动预警机制，并向责任部门发出预警，要求各责任部门提出改进措施方案。 9.2. 启动预警机制的标准：项目实施阶段主体建安工程费三级费项预计超（或超）目标成本、主体外工程分摊费用二级费项预计超（或超）目标成本时，成 本管理部须在动态成本编制表中特别预警注明，并提出改进措施，并报置地总部成本管理中心进行监督。 9.3. 当预警后的改进措施实施后仍无法保证目标成本控制时，参照置地总部权责的要求履行分级对成本变动事项进行上报审核、审批等程序： 9.3.1 三级科目成本调剂由战区总经理审批。 9.3.2 凡出现以下情况： 建安成本超目标成本 非建安成本超目标成本 总目标成本不调整，一、二级成本调整 必须由战区成本部组织相关业务部门会审后，按【集团权责】走审批程序。 10.10. 附件附件 中南置地动态成本编制表 11.11. 支持性文件及关联文件支持性文件及关联文件 成本管理制度 12.12. 附则附则 本制度自正式发布之日起执行本制度自正式发布之日起执行。
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