1、项目开发工作指导书项目开发工作指导书 XXXX 项目（项目（x x 期）期） 拟稿 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 目 录 重要说明重要说明 . 2 2 1.1. 项目范围与管理目标：项目范围与管理目标： . 3 3 2.2. 进度管理进度管理 . 4 4 3.3. 成本管理成本管理 . 6 6 4.4. 质量管理质量管理 . 8 8 5.5. 项目风险管理项目风险管理 . 9 9 重要说明重要说明 1、本指导书的格式由综合管理部维护； 2、本指导书文本的拟稿部门为项目部； 3、本指导书的
2、责任人为项目经理； 4、本指导书的变更程序如下： “提出变更申请-综合管理部审议通过- 总经理签署。” 5、各项目部及专业部门可根据本指导书和项目总体计划起草本部门 更具操作性的专项计划。 1. 项项目范围与管理目标：目范围与管理目标： 1.1 产品范围说明：产品范围说明： 占地面积：占地面积： 容积率：容积率：0.8 建筑面积：建筑面积： xx项目项目 住宅住宅 商业商业 会所会所 公建公建 架空层架空层 地下室地下室 一期 二期 三期 说明性文字：说明性文字： 1.2 管理范围说明：管理范围说明： 1.3 项目的经营管理目标：项目的经营管理目标： 1.3.1 利润分期实现表：利润分期实现表
3、： 1.3.2 进度、成本、质量管理目标见进度、成本、质量管理目标见 2-4 各章。各章。 1.3.3 风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其 发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生 时给予及时处理。详细的风险管理内容见时给予及时处理。详细的风险管理内容见 5 章。章。 2. 进度管理进度管理 重要说明：重要说明： 项目一级计划项目一级计划控制性里程碑的制订控制性里程碑的制订及调整流程为：及调整流程为：综合管理部综合管理部制订制订总助总助审议通审议通 过过总经理总
4、经理审批。审批。 2.1 一期进度控制目标一期进度控制目标（xxxxxxxxxxxx 审批生效）审批生效） 2.1.1 制定一期进度控制目标的前提条件制定一期进度控制目标的前提条件 例： 桩基提前开工 主体采用费率招标 外墙涂料采用吊篮施工 绿化 2.1.2 一期进度控制性里程碑一期进度控制性里程碑 序序 号号 工作内容工作内容 开始开始 时间时间 结束结束 时间时间 执行责任部门执行责任部门 备注备注( (需要着重说需要着重说 明的其它过程节明的其它过程节 点时间点时间) ) 1. 市场定位确定 2. 设计总体方案确定 3. 完成正式施工图设计 例如基础施工图 4. 基础施工 5. 建设局公
5、开定标 6. 工程进度达到预售条件 例如内部认购 7. 正式开盘销售 8. 竣工验收 9. 入伙 10. 办理首批小业主 房地产证 计划内容说明：计划内容说明： 应至少包括如下方面：应至少包括如下方面： 1. 项目开发关键路径的描述。 2. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。 3. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。 2.2 二期进度控制性里程碑二期进度控制性里程碑 3. 成本管理成本管理 3.1 总体管理目标总体管理目标 项目项目 三期合计三期合计 XX1 期期 XX2 期期 XX3 期期 总成本（万元） 可售面积（m2） 单位成本(项目成本 单位：元/M2） 其中： 地价成本 （
6、万元） 建安成本 项目管理费 营销费用 单位物业基金 利息 表格说明：表格说明：关于表格中所列成本数据统计口径的说明。 3.2 建安成本分项管理目标建安成本分项管理目标 序号序号 项目名称项目名称 三期合计三期合计 1 期期 2 期期 3 期期 建筑面积（建筑面积（M M 2 2） ） 1. （单位：万元） 开发前期准备费 2. 主体建筑工程费 3. 主体安装工程费 4. 社区管网工程费 5. 园林环境工程费 6. 配套设施费 7. 建安成本合计建安成本合计 3.3 成本管理措施成本管理措施 3.3.13.3.1 设计阶段：设计阶段： 3.3.23.3.2 土方与基础土方与基础工程工程 3.3
7、.33.3.3 主体工程：主体工程： 3.3.43.3.4 装修工程装修工程 3.3.53.3.5 给排水、燃气给排水、燃气 3.3.63.3.6 材料、设备、工程招标材料、设备、工程招标 4. 质量管理质量管理 4.1 产品质量要求产品质量要求 项目项目 单位 XX1XX1期期 XX2XX2期期 XX3XX3期期 工工 程程 质质 量量 裂缝裂缝 次次/户户 土建渗漏土建渗漏 给排水给排水 土建、装修工程土建、装修工程 部品质量（橱柜、洁具等）部品质量（橱柜、洁具等） 电器工程电器工程 其他（煤气、公共部分等）其他（煤气、公共部分等） 4.2 质量管理措施质量管理措施 4.2.1 事前控制事
8、前控制： 4.2.1.1 图纸会审： 4.2.1.2 施工前对易裂易漏部位的材料控制： 4.2.1.3 材料做法： 4.2.1.4 节点做法： 4.2.2 事中控制事中控制： 4.2.3 事后控制事后控制： 5. 项目风险管理项目风险管理 序序 号号 风险内容风险内容 可能后可能后果果 风险风险 系数系数 预防预防/应对方案应对方案 1. 因山地建筑及地质复杂， 图纸 质量不高及不完善 2. 一期图纸推后 40 天，销售时 间不变，工程较紧。 3. 因设计问题出现设计与施工 配合问题 4. 外立面及室内装修材料选样 慢 5. 招投标方面风险较大。 项目公 开招标， 只要有资格的施工单 位都可以参加投标 6. 7. 8. 9. 10. 11.
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