房地产公司如何处理项目并购中的债务与溢价问题培训课件（14页）.pdf
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房地产公司如何处理项目并购中的债务与溢价问题培训课件（14页）.pdf
1、如何处理项目并购中的债务与溢价问题投资策划中心2016年1月26日化解主要矛盾项目并购两个老大难!溢价债务债务处理方式债务数额往往接近或超过土地价值，需根据不同的债务类型制定相应的解决方案常见的债务类型工程款、地价款股东借款第三方借款：银行、民间借贷为股东、第三方提供土地抵押担保为股东、第三方提供保证、股权质押目标公司自身债务：目标公司担保债务：债务处理方式处理方式一：转股前，我方提供资金解决债务0102购买债权借款给合作方F项目，拟以项目土地作价出资至新公司，但项目土地已抵押给信托公司，担保债务金额4.6亿元，我方在作价出资前以借款方式代合作方解除项目土地抵押担保，合作方提供其他合作项目股权
2、作质押担保Q项目，债权人达30人，其中，土地抵押及股权质押担保债务合计5.8亿、民间借贷1.24亿、房产抵押担保债务0.5亿元，合作方已无法取得债权人信任，需由我方分别向债权人购买债权债务处理方式处理方式二：转股后，我方提供资金解决债务0102承债式收购X项目，目标公司自有负债4.5亿元，我方收购目标公司后以项目土地融资贷款偿还该4.5亿元债务支付股权对价并代合作方直接偿还予债权人T项目，项目土地对外担保债务6亿元，我方将6亿元股权转让款直接支付予银行以解除项目土地抵押担保债务处理方式操作原则：保障资金支付的安全010203以借款形式支出资金：需提供经我方认可的担保物T项目，提供22000平米
3、土地作为抵押担保F项目，将项目土地抵押予我方，同时将项目公司股权质押予我方与债权人签订三方协议，确保债务全部清偿F项目，与债权人XX信托公司签订三方协议，确定债务金额及支付方式款项直接支付予债权人T项目，在土地解押前，均只代合作方向债权人偿还债务，全部土地解押后支付余款问题3问题2问题1常规手段：“开票”带来遗留问题违法违规风险不被税局认可的风险未来无法税前列支的风险二手并购项目往往存在较高土地溢价土地溢价处理影响项目整体利润溢价处理方式增加税费负担税收征收管理法第六十三条：补交税费；处50%以上5倍以下罚款；构成犯罪的，追究刑责。溢价处理方式模式一：模拟测算利润案例：T项目，土地成本3亿元，作价12亿元合作股权比例BGY60%：合作方40%初始方案：合作方承诺开具3亿元发票剩余6亿元作为股权溢价方案调整存在问题：合作方提供的发票可能不被认可不按股权比例分配利润以开具发票后的总成本6亿元作
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