1、Part1 都会系前传 城市发展和行业发展使得高端系产品和客群有所变化，都会系随之而来 城市发展|多中心化 “十三五”规划指出，上海将大力推进城市多中心化和扁平化发展，继花木、徐家汇、五角场、真如板块被列为城市副中心，张江、大虹桥板块与传统中心城区一起组成了新的城市中心 临港 松江 嘉定 五角场 徐家汇 真如 花木 翡翠系 国际系 都会系 张江 大虹桥 外环线 翡翠系：位于城市核心区域及稀缺资源地段 都会系：位于城市中心非核心、非稀缺地段 国际系：位于郊区核心位置 产业结构退二进三，制造业外迁，产业工人规模减少，郊区产业人口下降 城市发展|产业结构 新规划出的几个城市副中心缺少的是高端产业，而
2、不是低层次的劳动密集型产业。非核心功能产业会被疏解到上海周边地区、周边省市，甚至更远的其他地区。 未来五年，上海基础人口将出现回城改善潮，75后人群经过资产积累，不断置换郊区物业，有改善至城市中心城区但非核心资源和绝版资源的地块的置换需求。 外来新增人口也将随着入沪门槛的提高具有高职高收入的特点，改善性居住需求将成为未来五年的主流方向。 作为上海产业转型升级的重要指标，上海的第三产业增加值占GDP比重连续数年持续攀升。 在“十三五”规划纲要中，上海提出的目标是，到2020年服务业增加值占全市生产总值比重达到70%左右，制造业增加值占全市生产总值比重力争保持在25%左右。 数据：统计年鉴 城市发
3、展|人口现状 上海进入小型化家庭时代，且户均人口有减少趋势 户均人口数 3.03.13.44.04.23.02.72.72.83.13.72.72010 2013 1990 2000 1982 2014 上海 全国 结构类型 占比 1-2人户（一代） 53.88% 3-4人户（两代） 39.77% 5人户以上（三代） 6.35% 家庭户结构 上海1-2人户的微型家庭占比过半，青年、成年家庭核心化 户均人口数降低，家庭小型化以及青年、成年家庭的核心化，显示着购房客户以及需求的变化 数据：六普数据、统计年鉴 40%47%54%13%180以上 60% 90平米以下 87% 46% 90-140 140-180 53% 上海15年一手/二手户型成交分布 22%26%32%30%30%5-7万 7万/ 3-5万/ 17% 15% 3万/ 6.221 2015 38% 2014 2.572 100%
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