房地产开发投资公司项目定位报告模板（19页）.doc

1、模板模板. .项目定位报告项目定位报告 目目 录录 1.1. 项目优劣势分析项目优劣势分析 1.11.1 宗地概况宗地概况 1.21.2 宗地环境特点宗地环境特点 1.31.3 宗地位置特点宗地位置特点 2.2. 区域市场研究区域市场研究 2.12.1 区域简介区域简介 2.1.1 区域市场概况 2.1.2 区域市场配套情况 2.22.2 所在区域房地产市场分析所在区域房地产市场分析 2.2.1 房地产市场供需及走势 2.2.2 典型竞争项目情况分析 2.2.2.1 竞争项目基础信息 2.2.2.2 竞争项目产品信息 3.3. 目标市场研究目标市场研究 4.4. 市场定位结论市场定位结论 1.

2、 项目优劣势分析项目优劣势分析 目的：分析土地基本情况、地理位置特点和环境特征三方面的优劣势。 1.1. 1 1 宗地概况宗地概况 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 宗 地 概 况 平面地 形 地形 南北长度 东西长度 地势 实际用地面积 地貌特 征 宗地内有无地表水 池塘 水渠 宗地周边有无地表水 江 河 湖 海 水渠 高压线 有 无 坟地 有 无 保护植物 有 无 地下情 况 地下管线 有 无 地下电缆 有 无 暗渠 有 无 地上建筑物原有桩基 有 无 地下建筑/结构 有 无 文物古迹 有 无 土地完 整性 完整 不完整： 市政代征地 市政绿化带 市政道路 名胜古迹 江

3、河湖泊 土地拆 迁顺序 大 市 政 配 套 供水 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 雨污水 排放 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 通讯 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 供电 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 燃气 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 供暖 距宗地距离 成本 接入的可能性 未来规划和实施时间 1.1. 2 2 宗地环境特点宗地环境特点 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 城市 风象 主导风向 空气 质量 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 水质 宗地

4、内水质状况 水质良好 水质较差，需进行检测 噪音 宗地噪音状况 周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测 污染 宗地污染状况 化工厂 水污染 其他 治安 宗地治安状况 危险源 宗地有无危险源 放射性 易燃易爆 其他 高压线 宗地有无高压线 有 无 景观 宗地现有、将有景观状况 1. 3 3 宗地位置特点宗地位置特点 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 宗 地 位 置 位置 区域位 置 所在区 四至 范围 东 南 西 北 地段及等 级 周 边 现 状 及 规 划 现状 东面 对项目的 特殊影响 西面 对项目的 特殊影响 南面 对项目的 特殊影响 北面 对项目的 特殊影响 规划 东

5、面 预计实施 时间 西面 预计实施 时间 南面 预计实施 时间 北面 预计实施 时间 道 路 现有路幅 规划路幅 与宗地的 关系 规划实施 时间 规 划 城市规划 图 分析： 区域规划 图 分析： 2.2.区域市场分析区域市场分析 目的：除了解该区域的宏观经济和房地产市场供求情况，对区域市场的竞争优劣势有一个判断外， 本部分的另一个目的是对区域内的配套设施情况、区域内现有项目的产品、价格、客源以及未来供应情 况进行深入了解，作为项目相关定位的依据。 2.12.1 区域简介区域简介 目的：对该区域市场的宏观情况进行简述，并对其配套设施有明确的阐述，为我们项目的配套设施 建设提供参考依据。 2.1

6、.1 区域市场概况 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 区 域 市 场 概 况 宏观情 况 区域位置 区域总人 口 非农人口 所占比例 农业人口 所占比例 人均可支 配收入 居民储蓄存款余 额 区内外资 企业数量 区域特 点 人文 经济 历史 结论 2.1.2 区域市场配套情况 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 区 域 市 场 配 套 情 况 交通出 行 公交线路 在宗地及其周边的起始站 轨道交通 距宗地最近的站点 快速干道 市中心距宗地最快可达线路 其它 现状公 共服务 设施 （距 宗地 3000米 范围内 列明数 量、名 称、距 离） 教育设施 （列数

7、量） 小学 中学 大专院校 幼托 商业网点 综合商场 超级市场 农贸市场 其它 银行 邮局 文化体育 公园 运动场馆 图书馆 游泳馆 其它 医院 结论 2.22.2 所在区域房地产市场分析所在区域房地产市场分析 目的：对该区域的客源、未来供应情况、价格及走势、产品情况进行分析，为项目定位的确定提供 依据。 填表人： 填写日期： 年 月 日 土地名称/项目名称 区 域 房 地 产 市 场 供 需 及 走 势 房地产投资走势 （近三年） 前两年 前一年 当年 图表 分析 住宅供应量 （近3年） 前两年 前一年 当年 图表 分析并预 测未来供 应情况 住宅销售面积 （近3年） 前两年 前一年 当年

8、图表 多层 小高层 高层 别墅 当年 前一年 前两年 分析 住宅销售价格走势 （近3年） 前两年 前一年 当年 图表 多层 小高层 高层 别墅 当年 前一年 前两年 分析 结论 2.2.1 房地产市场供需及走势 2.2.2 典型竞争项目情况分析（包括在售项目与代售项目） 2.2.2.1 竞争项目基础信息 填表人： 填写日期： 年 月 日 编 号 楼盘名称 发展商 所处地段 开盘 时间 均价 销售 率 客源区域分布 主要卖点 1 2 3 4 2.2.2.2 竞争项目产品信息 楼盘名称 位置 规划规划 总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化覆盖率 楼间距 总户数 户 车位数 地面 个 地下

9、个 建筑建筑 住宅总面积 M 住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他 住宅结构形式 会所设施 商业面积 M 租 售 幼儿园 班级数 收费标准 小学 班级数 收费标准 中学 班级数 收费标准 车位 地上 面积 收费标准 地下 面积 收费标准 景观及活动场景观及活动场 周边自然景观 有 无 景观设计面积 M 包 含 项 目 游泳池 室外 M 室内 M 水景/喷泉 个 儿童游戏场 组 硬地活动场 个 网球场 个 羽毛球场 个 其它 建材及装修标准建材及装修标准 室 外 墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 其它 公 共 室 内 电梯品牌 电梯厅 装修标准 大堂 装修

10、标准 其它 住 宅 室 内 毛坯房 标准装修 提供 不提供 装修套餐 装修价格 项目 品牌或材料 入户门/内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 开关 其它 产品产品 产 品 特 点 主力户型 户型比例 户型及面积 比例 消化比例 层高 物业管理收费标准 新技术的应用 3.3.目标市场研究目标市场研究 目的：所定目标客户来源及层次，详细了解目标客户的需求，为项目的产品定位及定价提供依据。 填表人： 填写日期： 年 月 日 客户来源客户来源 来源主要区域 来源次要区域 客户描述客户描述 人 口 特 征 年龄区间 2225 占 % 2630 占 % 3135 占 % 3640 占 % 4150 占 % 51

11、60 占 % 60 以上 占 % 家庭人口 1 人 占 % 2 人 占 % 3 人 占 % 4 人 占 % 5 人以上 占 % 社 会 特 征 文化程度 高中/中专/技校以下 占 % 大专 占 % 大学本科及以上 占 % 职业类型 私营业主 占 % 高级白领 占 % 技术白领 占 % 低级白领及蓝领 占 % 其他 占 % 社 会 经 济 特 征 家庭年总收入 车辆拥有 自备车 占 % 公务车 占 % 无车 占 % 主观社会地位 中低层 占 % 中间层 占 % 中高层 占 % 高层 占 % 购 房 因 素 重 视 程 度 可改变因素 交通 根据重视程度进行排序： 生 活 设 施 配 套 教 育

12、设 施 配 套 户型 交房时间 不可改变因素 环境 根据重视程度进行排序： 价格 地段 品牌 客户需求客户需求 景观 社区风格 立面风格 住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 叠加别墅 多层 小高层 高层 其他 高层高层 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.

13、9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲

14、突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 小高层小高层 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧

15、3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希

16、望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 多层多层 屋顶 平屋顶 坡屋顶 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下

17、占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上

18、占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 叠加别墅叠加别墅 屋顶 平屋顶 坡屋顶 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高

19、心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以

20、上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 联排别墅联排别墅 屋顶 平屋顶 坡屋顶 层数 户

21、型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平

22、米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽

23、间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 独立别墅独立别墅 屋顶 平屋顶 坡屋顶 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以

24、上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有

25、占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 其他产品形式其他产品形式 屋顶 平屋顶 坡屋顶 层数 户型及比重 户型 需求比重 % 户型 需求比重 % 面积 户型 面积需求 - 户型 面积需求 - 层高 心理承受单价 总价区间 装修 毛坯房 初装修 精装修 户 型 要 求 开间要求 客厅 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主卧 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占

26、 % 面积要求 客厅 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主卧 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 厨房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主卫 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 当 朝 向 与 景 观 发 生 冲 突 时 希望客厅朝南，主卧朝景观 占 % 希望主卧朝南，客厅朝景观 占 % 当 主 卫 和 厨 房 的 采 光 发 生冲突时 希望主卫

27、直接采光，厨房间接采光 占 % 希望厨房直接采光，主卫间接采光 占 % 对特殊空间的 需求 储藏室 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 佣人房 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 衣帽间 必须要有 占 % 无所谓 占 % 不需要 占 % 4.4.市场定位结论市场定位结论 目的：通过对上面三个部分的总结，得出产品市场定位的最终结论，为决策做出研究判断。 4 41 1 宗地现状概括（宗地优劣势概括）宗地现状概括（宗地优劣势概括） 411 判断宗地现状对土地开发可能造成的影响。 对于可能增加额外开发成本的情况要予以说明； 如果宗地现状利于土地开发， 要给出这种 结论。 4

28、12 判断大市政配套的主要特点 说明大市政配套的主要难点是什么，并得出配套是否可以顺利完成的结论。 413 宗地环境特点概括 宗地的主要污染源是什么，污染的严重程度对宗地开发是否会造成影响。 宗地的最大环境优势是什么，环境优势对于宗地开发的意义是什么。 414 宗地区位条件概括 宗地的位置和通达性说明。 宗地周边规划调整对宗地可能带来的影响或利好结论。 宗地现有道路的条件和规划道路的影响。 大区域规划对宗地产生的影响结论。 4 42 2 区域市场分析概括区域市场分析概括 421 区域宏观情况和最大的特点 有没有特殊的文化背景、经济条件对购买力影响的判断、人口规模对市场需求的影响判 断 422 区域市场配套结论 区域市场配套的完整性结论，宗地需要补充配套的种类和规模 423 区域房地产市场走势概括 区域房地产市场十分处于上升期。区域房地产市场是否利于宗地开发。 424 区域竞争项目概括 区域竞争项目的市场定位结论，竞争项目可能对宗地开发产生的主要威胁。 区域竞争项目的产品最大特点。 4 43 3 目标市场定位概括目标市场定位概括 431 目标客户的年龄结构、收入情况概括、社会特征和主要区域。 432 目标客户的产品追求特点：主要产品类型、主体户型、主要面积、住宅形式。 433 目标客户的特殊需求。