2019房地产公司静态测算之规划、收入、成本分析培训课件（57页）.pdf
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2019房地产公司静态测算之规划、收入、成本分析培训课件（57页）.pdf
1、投资测算培训系列课静态测算之规划、收入、成本分析目录CONTENTS目录一、静态投资测算概要二、规划设计指标分析三、收入分析四、成本分析五、小结1.1 静态投资测算概念厘定 静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算。 即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。 一般多用于机会研究阶段的匡算、初步可行性研究阶段的概算；对于开发周期短、以出售型房地产为主的项目比较适用。一、静态投资测算概要1.2 投资测算（静态/动态）基本原理一、静态投资测算概要 土地成本前期费用 建安工程费基础设施费 配套设施费开发间接费 不可预见费 三大期间费
2、用管理费用营销费用财务费用 收入支出 销售收入 租赁收入 税费返还 收益=净利润收入项目总投资税费= 三大税增值税及附加土地增值税企业所得税一、静态投资测算概要序号项目一租售总收入1销售物业2自持/经营物业二项目总投资1土地成本2前期费用3建安工程费4基础设施费5配套设施费6开发间接费7不可预见费8管理费用9营销费用10财务费用三税费1增值税及附加2土地增值税3企业所得税四项目效益分析1税前利润2净利润3销售净利润率4静态投资回收期1.3 静态投资测算基本步骤 静态测算的目的是编制项目某一时间点的损益表（利润表）一、静态投资测算概要静态测算基本步骤4、给出损益表及衍生表2、估算销售收入3、估算
3、项目成本1、明确项目规划设计指标2.1 规划设计的基本原理 房地产建筑规划要做的工作很多，而投资人员需要自己有能力和专业分析项目的基本规划指标。 一般输入条件：用地红线、容积率、建筑密度、绿化率、限高等。二、规划设计指标分析规划布局建筑选型景观规划配套规划道路规划住宅户型总建筑面积地上计容面积地下面积地上面积地上不计容面积地下面积=+ 住宅（产品类型） 非住宅 自持物业 配套设施 设备层 架空层 避难层 非人防地下室 人防地下室 地下储藏室 2.2 规划设计的基本限制条件 用地面积/用地红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基
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