1、项目项目拓展与拓展与论证论证管理管理流程流程 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 修订记录修订记录 日期日期 修订状态修订状态 修订修订内容内容 修订修订人人 审核人审核人 批准人批准人 2008-12-26 B/0 CH-QR-LZ02公司土地储备动态 计划表增补信息栏，替换原表 高德洪 舒而桑 张广志 增加5.8 CH-QR-LZ08.房地产项目 开发里程碑计划表 1 1、流程概况流程概况 流程目的流程目的 为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进 行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。 流程风险流程风险 项目可行性决策所需的
2、信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资 风险。 流程范围流程范围 公司总部房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 定义定义 1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各 个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求 证。 2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进 行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论 证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依 据。 4、基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可 行性分析技术水平所
3、进行的持续性动态研究工作； 基础研究包含土地市 场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研 究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研 究工作。 5、新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。 6、项目发展小组：由项目发展部、规划设计部、营销策划部、工程管 理部、成本管理部、财务管理部、综合管理部指定人员组成；组长由公 司总经理任命，负责领导具体工作。 项目发展小组负责项目的前期项目论证、项目策划工作。 流程主导部门流程主导部门 项目发展部、项目发展小组 流程参与部门流程参与部门 营销策划部、规划设计部、成本管理部、财务管理部、工程管理部、综
4、合管理部 部门部门 流程中承担职责流程中承担职责 项目发展部 1. 负责土地信息收集、筛选和基础研究工作； 2. 负责组织研究、初步确定重点地块等前期工作； 3. 组织填报并提交项目建议书 ； 4. 组织并参与对项目建议书的初判审批； 5. 负责项目立项和组建项目发展小组； 6. 参与可行性研究和报告编制； 7. 组织项目可行性研究的听证决策会， 协助公司领导组织项目商 务谈判、确定项目的运作方式； 8. 负责取得项目开发权及合作条件。 项目发展小组 1. 组织市场调研； 2. 负责制定可行性研究计划； 3. 组织开展项目可行性研究，并组织编制项目可行性研究报 告 。 规划设计部 1. 负责项
5、目概念规划草案设计工作，负责编制规划要求。 成本管理部/财务管 理部 1. 负责对论证项目提供财务经济评价和分析； 2. 负责组织确定项目成本估算。 营销策划部 1. 负责实施市场调查，对论证项目提出销售预测。 风险管理部 1. 负责相关法律事务处理。 公司领导 1. 负责项目可行性研究过程中分管职责内的工作督导和成果审 核； 2. 参与机会研究成果、项目可行性研究成果的审核； 3. 投资论证委员会负责对可行性研究成果进行听证决策； 4. 总经理负责审批项目建议书 、 项目可行性研究报告 ； 5. 执行董事负责项目获取前的立项审核； 董事长负责项目获取前 的立项审批。 2 2、流程图、流程图
6、项 项 项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项项 项 CH CH- -OPOP- - LZLZ0101 项 项 项 项项 项 项 项项 项 项 项项 项 项 项 项 项项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项项 项 项 项 项 项项 项 项 项 项 项项 项 项项 项 项项 项 项项 项 项项 项 项 项 项项 项 项 项 项 Y Y 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项
7、 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 Y 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项项 项 项 项 Y 项 项 项 项 项 N 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项
8、项 项 项 项 项 项 N 项 项 项 项 项 CH-WI-LZ01-1 项 项 项 项 项 CH项 OP项 CH01 Y N N 项 项 N N 项 项 项 项 项 Y N 项 项 项 项 项 项 项 项 项 项 3、 工作程序工作程序 3.1.信息收集与甄别信息收集与甄别 3.1.1 由项目发展部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。除公 司确定单列项目外，一般信息渠道包括但不仅限于以下方面： 1) 政府公告类： 从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、 土 地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。 2) 其他被动收集信息类：土
9、地信息人来电、传真、约访、推介等。 3) 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村、工业、商业发展用地和旧城 改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意 向。 3.2.基础研究阶段基础研究阶段 3.2.1 项目发展部负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报基础研究信 息分类表 ，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库。 3.2.2 项目发展部以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制公司土地储备动 态计划 。 3.2.3 项目发展部根据对土地信息的初步判断， 筛选并提出“重点进入地块”建议， 并编制 目 标地块初步研
10、究报告报项目发展分管领导初审。 3.3.目标地块研究目标地块研究 3.3.1 针对初审通过的目标地块，由项目发展部牵头、营销策划部等部门配合，开展实地勘 察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。 3.3.2 对于合作项目，项目发展部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合公司领导进行 谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录。 3.3.3 由项目发展部牵头、财务管理部等部门配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合 作条件、投资收益预测等工作，形成项目建议书后进行初判审批。 3.4.项目初判审批项目初判审批及立项及立项 3.4.1 项目发展部
11、负责组织对项目建议书进行初判审批。公司总经理批准后进入可行性 研究阶段，未通过则进行调整或放弃后进入土地资料库。 3.4.2项目建议书通过初判审批后，由项目发展部组织成立项目发展小组，开展可行性 研究工作。 3.5.项目项目可行性可行性研究研究及编制项目及编制项目可行性可行性研究报告研究报告 3.5.1 项目发展小组负责制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作。 1) 项目发展小组进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情 况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，进一步完善项目 建议书内容。 2) 规划设计部根据项目建议书的产品初步定位，提出项目概念规划草案，
12、协助完 成项目可行性研究报告 。 3) 成本管理部负责根据项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。 4) 营销策划部负责提出项目初步定位、销售预测等。 5) 财务管理部负责根据销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行 项目投资经济评价。 3.5.2 项目发展小组根据项目基本情况、市场调研、初步产品定位的规划、销售预测、工程 成本估算，汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。 3.5.3 项目发展小组负责汇总整合完成项目可行性研究报告 。 3.6.评审及听证决策评审及听证决策 3.6.1项目可行性研究报告完成后，由项目发展小组提交项目发展部分管领导审核后， 由项目
13、发展部组织投资论证委员会进行听证决策。 3.6.2 项目可行性研究成果由投资论证委员会听证决策通过和总经理签批，报执行董事、董 事长审批同意后方可立项。若投资论证委员会听证决策未能通过，则调整可行性研究报告 或放弃后进入土地资料库。 3.7.项目获取项目获取 3.7.1 项目开发决策通过后， 由项目发展部组织项目获取工作， 项目获取的方式通常有两种： 1) 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续； 2) 二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。 3.7.2 无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，项目发展小组立即根据 可行性研究的情况，进入项目策划流程 。 3.7.3
14、 项目发展部将项目拓展相关资料整理后移交综合管理部存档。 4、 支持性文件支持性文件 4.1. CH-WI-LZ01-1.目标地块研究作业指引 4.2. CH-WI-LZ01-2.项目建议书编制作业指引 4.3. CH-WI-LZ01-3.项目可行性报告编制作业指引 5、相关记录相关记录 5.1. CH-QR-LZ01.基础研究信息分类表 5.2. CH-QR-LZ02.公司土地储备动态计划表 5.3 .CH-QR-LZ03.新项目可行性研究测算表成本部分 5.4 .CH-QR-LZ04.新项目可行性研究测算表经济指标部分 5.5 .CH-QR-LZ05.项目可行性研究报告 5.6 .CH-QR-LZ06.项目建议书 5.7 .CH-QR-LZ07.项目可行性研究（策划）听证会签表 5.8. CH-QR-LZ08.房地产项目开发里程碑计划表
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