房地产开发投资公司质量管理手册（53页）.doc

1、四川长虹置业有限公司 质量管理手册质量管理手册 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 发布日期： 生效日期：?修订记录?日日 期期?修订状态修订状态?修修 订订内容内容?修修订订人人?审核人审核人?批准人批准人?2009-8-31?B/0?根据公司部门职责、 权限调 整做相应修订。?潘静?舒而桑?张广志? 目录目录 1. 前言 4 1.1颁布令 4 1.2管理者代表任命书 4 1.3公司简介 6 1.4. 企业文化 7 2. 质量手册 8 2.1总则 8 2.2质量手册的编制、批准和发布 8 2.3质量手册发放和控制 8 2.4质量手册的更改和换版 9 2.5质量方针和质

2、量目标 9 3.组织架构、部门职责 12 3.1.四川长虹置业有限公司组织架构图 12 3.2公司总部部门职责 13 4质量管理体系 33 5管理职责 50 6资源管理 38 7产品实现 58 8测量、分析和改进 46 1. 前言 1.1颁布令 公司全体：公司全体： 作为长虹旗下的一个新兴业务，如何快速发展，早日实现集团公司所赋予的战略目 标？如何实现公司高质量快速可持续发展？组织制度建设是重要的保障。通过组织 制度建设，实现置业公司的制度化、规范化、标准化管理，进而奠定置业公司百年 发展的制度基础，这是公司一项重要的管理原则与思想。 现正式颁布公司 ISO9001:2008（版号 B）质量体

3、系文件，要求公司全体从 2009 年 9 月 10 日起，在公司的各项业务中严格按照本质量体系文件执行。 在执行中如发现任何质量管理体系文件的问题，请即书面呈报管理者代表。在未获 得书面批准前，均须严格按照现行质量体系文件执行。 未经管理者代表批准，任何人不得复制、外传本质量管理体系文件。 总经理：吴有富 2009 年 9 月 10 日 1.2管理者代表任命书 公公司全体：司全体： 兹任命 张广志 先生为公司管理者代表，除其本身的职责以外，特赋予下列职责： 1、由总经理授权，代表公司建立、执行、监管及改进质量管理体系。 2、组织公司对顾客满意度进行收集、分析，形成业绩报告和改进建议，向总经理报

4、 告；确保在组织内提高对满足顾客要求的意识。 3、 组织各部门及项目部积极开展质量管理工作， 确保公司的质量管理体系得到有效 实施和改进。 4、在管理评审前组织评审输入的准备，在管理评审会议上，报告公司内审、外审和 质量管理体系运行的情况，以及需要改进的方面。负责协助总经理实施相应纠正措 施及持续改进的工作。 5、组织和安排公司的内审工作。 6、协助质量认证机构进行外审。 总经理：吴有富 2009 年 9 月 10 日 1.3公司简介 四川长虹置业有限公司是四川长虹电器股份有限公司的控股子公司， 成立于2005年12月16日， 是长虹集团公司为实现“九大战略业务单元”的发展新战略而创立的。公司

5、经营范围涉及房地 产开发、投资、咨询及销售、物业管理等多项业务。拥有西南地区最具实力的房地产经营团队 之一。 秉承“员工满意、顾客满意、股东满意”的长虹理念，长虹置业广纳行业人才精英，倾力建设 现代、规范、阳光、透明的企业文化；在适应市场经济竞争的导向之下，全面引进现代企业管 理机制。 依托长虹集团 50 余年资源积淀、655.89 亿品牌价值，2006 年长虹置业开始以绵阳为出发点， 开始布局全国的宏伟发展战略。长虹世纪城作为长虹置业一号商业开发项目，景德镇金域中 央项目作为第一个异地项目，均已经进入销售阶段；绵阳国际城项目、广元项目、景德镇陶艺 山庄项目等正在紧密锣鼓的前期策划中；写字楼项

6、目深圳长虹科技大厦已经封顶正在招商 引资中，长虹经开区工业园、合肥工业园、长春长虹工业园、广元欣锐项目、景德镇华意机电 工业园等工业项目也在收尾或快速有序的推进中。 为城市创造奇迹，为生活缔造梦想。长虹置业志存高远、满怀理想与激情，正在向成为最受客 户欢迎、最受投资者欢迎、最受员工欢迎，最受社会尊重的专业房地产公司稳步迈进 地址： 四川省绵阳市跃进路 4 号 电话： 0816-2411057 传真： 0816-2411188 1.4. 企业文化 我们的使命：与中国城市共成长我们的使命：与中国城市共成长 中国城市正在政治、经济、社会、人口、文化诸多方面经历着前所未有的历史变化与转型， 城 市的集

7、聚效应导致人口向城市流动，资源向城市聚集，产生了城市圈、城市带、城市群等中国 的城市发展特色。中国城市化进程方兴未艾，将长期持续，中国城市将不断成长，综合地产的 成长必将载入中国城市的发展之中。 长虹置业整合长虹集团的土地、资金、产业优势，以综合地产的发展模式，三年成为四川第一、 五年进入中国房地产 20 强，长虹置业将伴随中国城市不断成长而发展壮大。 我们的愿景：中国综合地产旗帜品牌我们的愿景：中国综合地产旗帜品牌 “中国”代表长虹置业的战略发展明确定位全国，其愿景具有战略高度、广度、深度。未 来的盈利、品牌、组织、人才、产品亦着眼全国。领导中国综合地产是其最高战略目标。 定位综合地产是唯一

8、使长虹置业有别于中国房地产企业的核心竞争力，是可持续发展的基 础，能够最大限度地发挥、整合、优化长虹集团的现有资源。首创中国综合地产新模式， 成功 运作中国工业、商业、住宅地产三大业务价值链。 预测中国城市发展趋势，紧跟中国城市发展格局，满足中国城市成长需求，引领中国城市 综合地产。长虹置业将快速成长为中国工业、商业、住宅地产的综合地产运营商， 旗帜品牌， 行业标杆。 我们的价值观：快乐创造我们的价值观：快乐创造 C C 生活生活 快乐源自对价值的尊重，公司秉承“员工满意、顾客满意、股东满意”的企业宗旨，竭诚为员 工成长提供广阔的空间，员工以自己的创造和成长来回报公司；和客户实现共赢，共同发展

9、； 在企业不断发展壮大中为股东创造更多利润回报，获得股东更大的投入，实现企业的快速、健 康、可持续发展。 提升价值是衡量创造的唯一标准，这就要求公司要有创业的心态、创新的精神； 我们生产智能化的产品（Clever）、创造舒适的空间（Comfortable）、倡导时尚潮流（Cool） 以此引领未来城市生活。 决策机制决策机制 勇于负责：反对任何形式的官僚主义，鼓励勇于承担责任； 强调执行：执行阶段不许讨价还价，在执行中理解，在理解中执行。 衡量标准衡量标准 结果导向：以团队业绩为考评指标，少强调理由，多提建议； 过程精品：强调“一次做妥、次次做妥”、“上道工序为下一道工序负责”的严谨、 负责的工

10、作作风，即过程出精品，强调过程与结果并重。 人际关系人际关系 团队协作：分工负责，分工不分家，只要符合公司利益，就应主动多做工作； 控制方式控制方式 充分授权：向一线人员进行充分和明确的授权，培养能力，提高效率； 行为方式行为方式 鼓励学习：让学习成为一种健康的、时尚的生活方式； 强调创新：在价值链各环节创新，带来收益。 2. 质量手册质量手册 2.1总则 本质量手册是根据 ISO9001:2008质量管理体系要求编制的，是本公司各项质 量活动必须遵循的法规，是质量体系运行中需长期遵守的纲领性文件。 本手册规定了长虹置业的质量方针、质量目标和公司质量管理体系的范围，它包括 了 ISO9001:

11、2008 标准的全部要求；ISO9001:2008 质量管理体系标准和公司质量管 理体系要求的所有程序文件简述或其引用；对质量管理体系所包括过程的顺序和相 互关系的表述。它对内是公司实施质量管理的基本法规，对外是公司质量保证能力 的证实文件。质量手册具有先进性、有效性和动态性。 2.2质量手册的编制、批准和发布 质量手册由公司管理者代表组织综合管理部人员编制。 同时按 ISO9001:2008 标准要 求和公司实际，还编制了相应的流程体系文件，共同构成了公司完整的质量管理体 系文件，指导、建立和实施公司质量管理体系各过程。 质量手册经公司管理者代表最终审核，总经理批准后发布。 2.3质量手册发

12、放和控制 1 综合管理部负责质量手册的发放、控制和管理。 2 受控和非受控 同一版次的质量手册分受控和非受控两种： 对内发放的、对外提供给第三方认证机构的质量手册均为受控版本。受控版本由综 合管理部负责登记、编号、加盖“受控文件”印章。 发放给客户、咨询机构及上级主管部门的为非受控版本。非受控版本仅登记，不编 号，不发送更改通知。 3 受控版本的持有部门应指定专人保管，不得遗失，不得擅自更改和复印。 2.4质量手册的更改和换版 1 当受控版本的内容更改时， 手册持有人应在作废页次上盖作废章， 插入有效页次， 并按有效页次目录检查有无缺页或作废页次。 2当质量手册经过多次修改，修改的章节数超过

13、1/2 时，质量手册需换版。 3. 质量手册的换版由公司管理者代表提出换版申请，经公司总经理批准后实施。 4. 质量手册换版执行 CH-OP-ZG02质量管理体系文件控制程序的规范。 质量方针和质量目标 2.5.12.5.1 质量方针质量方针 “诚信卓越诚信卓越，持续超越持续超越” 诚信卓越 在市场、产品、服务和管理等各领域讲求诚信、追求卓越。 持续超越 通过对产品、服务、工作品质的持续提升，实现客户满意与公司经营绩效的持续超越。 2.5.22.5.2 公司质量目标公司质量目标 客户忠诚度：60 分 工程质量满意度：70 分 项目运营能力指数：中国上市地产公司 20 强之 50 分位 员工敬业

14、度：70 分 知识成果转化率：100% 2.5.32.5.3 部门质量目标部门质量目标 序号序号?部门部门?目目 标标 项项 ?目标值目标值?综合管理部综合管理部?公司计划达成率?90%?行政服务 满意度?85%?新工具、战略、价值观课程覆盖率?100%?员工人均学习课时达成率 ?100%?绩效改进计划达成率?95%?一次入案率?暂不做考核?获取专业或管 理人才计划完成率?100%?纠正及预防措施达成率?100%?知识成果转化率 ?100%?员工敬业度?70 分?财务管理部财务管理部?回款周期目标达成率（商业按揭 11 个工作 日）?100%?项目运营能力指数?中国上市地产公司 20 强之 5

15、0 分位?里程碑计划关 键节点完成率?100%?服务类客户有效投诉次数?2?客户有效投诉回复及时率 ?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率?100%?知识成 果转化率?100%?员工敬业度?70 分?规划设计部规划设计部?里程碑计划关键节点完成率 ?100%?规划设计满意度?90%?责任成本得分?75?合同附图与面积指标准确 率?95%?客户有效投诉回复及时率?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正 及预防措施达成率?100%?知识成果转化率?100%?员工敬业度?70 分?工程管工程管 理部理部?工程质量满意度?70 分?IT 服务满意度?95%?里程碑计划关键节点

16、完成率 ?100%?质量安全事故控制实现率?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正 及预防措施达成率?100%?知识成果转化率?100%?员工敬业度?70 分?成本管成本管 理部理部?各项目动态成本控制率?100%?招标及战略合作采购比例?98%?供方合作满 意度?70 分?里程碑计划关键节点完成率?100%?结算及时性 （T=按合同规定时间+3 个月） ?T?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率?100%?知识成 果转化率?100%?员工敬业度?70 分?项目发展部项目发展部?年度土地储备目标达成率 ?100%?单位土地储备作业成本（元/平米）?2?里程碑计划关键节点完成率

17、?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率?100%?知识成 果转化率?100%?员工敬业度?70 分?营销策划部?客户忠诚度?60 分?合同签 署差错率?3%?投诉处理满意度?90%?里程碑计划关键节点完成率?100%? 销售回访满意率?93%?维修回访满意度?90%?二次返修率?1%/月/项目? 维 修 完 成 及 时 率 ?95%? 客 户 投 诉 按 时 关 闭 率 ?100%? 投 诉 回 复 及 时 率 ?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率?100%?知识成 果转化率?100%?员工敬业度?70 分?项目管理部?渗漏率?户均0.02 条/月

18、 （2、3 季度）户均0.005 条/月（1、4 季度）?户均返修数?集中交付：2.0 条/户交付后 4 个月： 5 条/户?一次交付成功率?90%?客户投诉处理率?100%?投诉回复及时率 ?100%?里程碑计划关键节点完成率?100%?责任成本评分?80?质量安全事 故控制实现率?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率 ?100%?知识成果转化率?100%?员工敬业度?70 分?风险管理部?审核计划完 成率?100%?绩效改进计划达成率?95%?纠正及预防措施达成率?100%?知 识成果转化率?100%?员工敬业度?70 分?2.5.4 质量目标测量要求 1）公司级质量

19、目标测量要求 序号?目标项?测 量 公 式 / 依 据 (来 源)?统计责任部门/ 统计区间?客户忠诚度?按照第三方调查计算?营销策划部/年度?工程质量满意度?按 照第三方调查计算?工程管理部/年度?项目运营能力指数?项目运营管理考核流程?财 务管理部/年度?员工敬业度?按照第三方调查计算?综合管理部/年度?知识成果转化率 ?知识成果转化实际数/知识成果转化要求?综合管理部/年度?2）部门级质量目标测量要求 序号?目标项?测 量 公 式 / 依 据(来 源)?统计责任部门/区间?综合管理部?公司 计划达成率?实际完成数/计划完成数 100%?财务管理部/季、年度?行政服务满意度?网上 调查?综

20、合管理部/年度?新工具、战略、价值观课程覆盖率?受课人数/公司总人数 100%? 综合管理部/年度?员工人均学习课时达成率?员工人均学习课时/人均课时要求 100%?综 合管理部/季、年度?一次入案率?一次入案数/递案数 100%?综合管理部/年度?获取专 业或管理人才计划完成率?实际获取专业或管理人才数/计划获取专业或管理人才数 100%?综 合管理部/年度?绩效改进计划达成率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%? 综合管理部/季、年度?纠正及预防措施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施 条数 100%?风险管理部/季、 年度?知识成果转化率?知识成果转化条数/知识成

21、果需转化条 数 100%?综合管理部/年度?员工敬业度?第三方调查?第三方调查/年度?财务管理部 ?回款周期目标达成率 ?按揭回款实际天数/11 100%?财务管理部/季、年度?项目运营 能力指数?项目运营管理考核流程?财务管理部/季、年度?里程碑计划关键节点完成率 ?按时完成节点数/计划完成节点数 100%?财务管理部/季、年度?服务类客户有效投诉次数 ?服务类客户实际有效投诉次数?营销策划部/季、年度?客户有效投诉回复及时率?客户有 效投诉及时回复数/客户有效投诉数 100%?营销策划部/季、年度?绩效改进计划达成率?绩 效改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、 年

22、度?纠正及预防措施达成 率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、 年度?知识成果 转化率?知识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度?员工敬业度?第 三方调查?第三方调查/年度?规划设计部?里程碑计划关键节点完成率?按时完成节点数/ 计划完成节点数 100%?财务管理部/季、年度?规划设计满意度?第三方调查计算?第三方 调查/年度?责任成本得分?按成本管理部评分标准?成本管理部/季、年度?合同附图与 面积指标准确率?准确合同附图数/合同附图总数 50准确面积指标数/面积指标总数 50%? 营销策划部/年度?客户有效投诉回复及时率?客户有效

23、投诉及时回复数/客户有效投诉数 100%?营销策划部/季、 年度?绩效改进计划达成率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划 要求 100%?综合管理部/季、 年度?纠正及预防措施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正 及预防措施条数 100%?风险管理部/季、 年度?知识成果转化率?知识成果转化条数/知识成 果需转化条数 100%?综合管理部/年度?员工敬业度?第三方调查?第三方调查/年度?工 程管理部?工程质量满意度?第三方调查统计?第三方调查/年度?IT 服务满意度?网上 调查?综合管理部/季、 年度?里程碑计划关键节点完成率?按时完成节点数/计划完成节点数 100%?财务管理部/季、年度?质

24、量安全事故控制实现率?事故实际控制数/目标控制数 100%?工程管理部/季、 年度?绩效改进计划达成率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划 要求 100%?综合管理部/季、 年度?纠正及预防措施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正 及预防措施条数 100%?风险管理部/季、 年度?知识成果转化率?知识成果转化条数/知识成 果需转化条数 100%?综合管理部/年度?员工敬业度?第三方调查?第三方调查/年度?成成 本管理部本管理部?各项目动态成本控制?（实际值目标值）/目标值 100%?成本管理部/季、年度 ?招标及战略合作采购比例?招标及战略合作的合同金额/当年的全部合同总金额.(非竞争性 行业

25、除外） 100%?成本管理部/年度?供方合作满意度?第三方调查统计?第三方调查/年度 ?里程碑计划关键节点完成率?按时完成节点数/计划完成节点数 100%?财务管理部/季、 年 度?结算及时性?T=按合同规定时间+3 个月?成本管理部/季、年度?绩效改进计划达成 率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、年度?纠正及预防措 施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、 年度?知 识成果转化率?知识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度?员工敬 业度?第三方调查?第三方调查/年度?项目发展部项目发展部?年度土地

26、储备目标达成率?实际获取 土地值/年度目标值 100%?财务管理部/年度?单位土地储备作业成本?累计至当期的项目 前期拿地费用/累计至当期新增土地储备面积（土地面积）?财务管理部/年度?里程碑计划 关键节点完成率?按时完成节点数/计划完成节点数 100%?财务管理部/季、 年度?绩效改进 计划达成率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、 年度?纠正 及预防措施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、年 度?知识成果转化率?知识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度 ?员工敬业度?第三方调查?第三方调查/年

27、度?营销策划部营销策划部?客户忠诚度?第三方调查 统计?第三方调查/年度?合同签署差错率?合同签署差错数/合同签署总份数 100%?营销策 划部/季、年度?投诉处理满意度?除报修外的所有投诉处理满意程度统计?营销策划部/季、 年度?里程碑计划关键节点完成率?按时完成节点数/计划完成节点数 100%?财务管理部/ 季、年度?销售回访满意率?4 分或 5 分的客户数/回访成功总户数100%?营销策划部/季、 年度?维修回访满意度?4 分或 5 分的客户数/回访成功总户数100%?营销策划部/季、年度 ?二次返修率?重复报修数/报修总数100%，按项目分开统计?营销策划部/季、年度? 维修完成及时率

28、?当月及时完成数/当月报修数100% ?营销策划部/季、年度?客户投诉按 时关闭率?(按要求处理的投诉宗数/客户投诉宗数)100%?营销策划部/季、 年度?投诉回复 及时率?（按时间要求回复宗数/客户投诉宗数）100%?营销策划部/季、年度?绩效改进计 划达成率?绩效改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、年度?纠正及 预防措施达成率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、年度 ?知识成果转化率?知识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度? 员工敬业度?第三方调查?第三方调查/年度?项目管理部项目管理部?渗漏率?当期渗

29、漏数/当期总户 数,按季度统计考核月平均数100%?营销策划部/年度?户均返修数?集中交付日质量问题 数/到访户数(毛坯减半考核TH 产品增倍考核) 交付 4 个月质量报修数/已交付户数(毛坯减半考核TH 产品增倍考核)?营销策划部/季、年度 ?一次交付成功率?当期一次交付成功户数/当期办理交付户数100%?营销策划部/季、 年度 ?客户投诉处理率?(按要求处理的投诉宗数/客户投诉宗数)100%?营销策划部/季、年度 ?投诉回复及时率?(按时间要求回复宗数/客户投诉宗数）100% ?营销策划部/季、年度 ?里程碑节点按时达成率?按公司里程碑计划考核方法计算?财务管理部/季、 年度?责任 成本得

30、分?按成本管理部评分标准?成本管理部/季、年度?质量安全事故控制实现率?事故 实际控制数/目标控制数 100%?工程管理部/季、 年度?绩效改进计划达成率?绩效改进计划 达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、年度?纠正及预防措施达成率?纠正及 预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、年度?知识成果转化率?知 识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度?员工敬业度?第三方调查? 第三方调查/年度? 风险管理部风险管理部?79?审核计划完成率?审 核计划达成情况/审核计划要求 100%?综合管理部/季、 年度?80?绩效改进计划达成率?绩

31、效 改进计划达成情况/绩效改进计划要求 100%?综合管理部/季、 年度?81?纠正及预防措施达成 率?纠正及预防措施完成条数/纠正及预防措施条数 100%?风险管理部/季、 年度?82?知识成 果转化率?知识成果转化条数/知识成果需转化条数 100%?综合管理部/年度?83?员工敬业 度?第三方调查?第三方调查/年度?3.3.组织架构、部门职责组织架构、部门职责 3.1.四川长虹置业有限公司组织架构图 3.1.13.1.1公司总部组织架构图公司总部组织架构图 董事会董事会 副总经理副总经理/ /总监总监 成 本 管 理 部 成 本 管 理 部 工 程 管 理 部 工 程 管 理 部 营 销

32、策 划 部 营 销 策 划 部 规 划 设 计 部 规 划 设 计 部 项 目 发 展 部 项 目 发 展 部 总经理总经理 专业委员会专业委员会 综 合 管 理 部 综 合 管 理 部 风 险 管 理 部 风 险 管 理 部 财 务 管 理 部 财 务 管 理 部 本地项目部本地项目部 N N 异地项目部异地项目部 N N 城市公司城市公司 N N 物业公司物业公司 3.1.23.1.2城市公司组织架构图城市公司组织架构图 城市公司总经理城市公司总经理 副总经理副总经理/ /总监总监 财务部财务部综合部综合部成本部成本部工程部工程部设计部设计部营销部营销部 项目部项目部N N 3.2公司总部

33、部门职责 3.2.1 项目发展部部门职责项目发展部部门职责 3.2.1.1 发发展战略规划展战略规划 组织制订公司中长期战略目标与发展规划，明确公司未来发展重点区域、核心产品 及核心能力等。 及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。 指导和监督公司战略执行。 协助财务管理部制订年度经营计划，促进战略实施与落地。 3.2.1.2 项目拓展项目拓展 根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。 收集土地信息，建立土地资源信息库。 寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求发展机会，通过长虹股份公司或通 过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。 主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟

34、和签署。 负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标 建议。 组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进 行竞标工作。 3.2.1.3 项目可研项目可研论证论证 主持项目初选，审批下属公司的初步可研报告。 提出项目可研计划与可研小组建议名单。 组织项目可行性研究， 提出初步产品定位， 组织相关部门编制项目可行性研究报告。 组织项目可行性研究评审会，为项目投资决策提供信息。 3.2.1.4 公共关系与政策研究公共关系与政策研究 开展各项对外公关活动，与相关政府及公

35、共部门建立良好的关系并进行长期维护。 收集、分析和整理地方开发管理类的法律法规，为公司决策提供帮助。 3.2.1.5 报批与报建管理报批与报建管理 负责本地项目的报批报建。 对报建的各项法律法规以及政策文件进行分析、研究，提出最佳的对应策略。 对下属公司的报批报建工作进行支持。 负责报建资料的档案管理。 3.2.2 营销策划部部门职责营销策划部部门职责 3.2.2.1 市场分析与研究市场分析与研究 收集、整理地区地产行业法律法规、产业政策及房地产开发政策信息，建立行业信 息库。 分析、研究行业发展动态、目标市场动态、土地与项目信息、区域与城市总体规划 等信息，为公司的开发与销售工作提供信息支持

36、。 研究消费者行为模式、消费趋向。 3.2.2.2 项目策划项目策划 组织和编制本地新项目的产品定位等前期策划工作，参与确定项目的产品方案，提 出营销方面的专业意见。 参与异地公司的项目前期策划，审核异地公司编制的产品定位报告。 审核异地公司制定的项目开发作业指导书。 3.2.2.3 营销营销策划策划 组织本地新项目的项目整体营销策划，参与异地公司的项目整体营销策划，审核项 目营销大纲。 参与异地公司营销服务商选择，并提出专业意见。 指导异地公司的营销策划，审核异地公司营销策划方案，并督查方案的实施状况。 3.2.2.4 销售管理销售管理 审核公司年度销售计划，定期收集、汇总、分析各异地公司销

37、售报表，监控销售的 进度状况。 审核项目及年度总销售费用预算、开盘（幢及以上）销售价格，并监控预算和价格 的实施。 指导建立销售合同等重要销售文本。 3.2.2.5 客户关系管理客户关系管理 负责公司客户关系的工作规划，审批异地公司客户关系的年度工作计划。 审批客户关系制度（包括会员俱乐部的制定） 、流程。 备案客户的追踪、 数据分析， 以及重大销售活动对目标客户关系的影响评估等分析。 组织、推进各种客户活动的开展和交流工作。 负责本地项目的客户投诉处理，定期汇总并分析异地项目的客户投诉及处理情况， 提出整改要求并进行跟踪落实。 组织客户满意度调查工作，对各项目及所属公司进行排名，制定客户满意

38、度改进计 划并予以落实。 3.2.2.6 品牌管理品牌管理 负责公司品牌与项目品牌推广工作规划，审批异地公司品牌与项目品牌推广的年度 工作计划。 负责公司 VI 系统的建立、维护以及 VI 实施应用管理工作。 负责公司对外宣传用画册、宣传片等资料的统一策划与传播管理工作，审核异地公 司对外宣传中涉及公司品牌的宣传资料。 收集公司与异地公司品牌推广重大成果，监控品牌危机事件。 3.2.2.7 招商管理招商管理 组织确定本地项目招商方案、租控策略、制定招商支持文件，对异地项目的招商方 案进行指导并备案。 根据项目需要，参与选择招商合作伙伴，并对其进行招商管理，共同完成招商工作。 负责组织本地项目的

39、招商谈判、签约和执行工作，协助异地公司进行商户的招商工 作。 为投资者提供综合咨询服务。 3.2.2.8 商商业运营业运营管理管理 根据公司下达的年度经营目标，制定商业资产年度运营目标。 审核各下属公司商业资产项目运营计划和日常重点工作计划， 并监控计划实施情况。 定期分析商户的经营状况，提出运营改善建议。 协助处理运营过程中发生的重大商户的纠纷和消费者投诉。 3.2.3 规划设计部部门职责规划设计部部门职责 3.2.3.1 设计供应商管理设计供应商管理 负责搜集设计单位资料，建立公司设计单位资源库。 负责参与概念、规划设计单位的选择评估工作。 负责参与同概念、规划设计单位的合同谈判、起草与签

40、订工作。 负责与设计单位的日常协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。 3.2.3.2 产品研究产品研究 负责建立、健全公司产品标准体系。 分析行业整体水平和研究今后行业产品发展趋势，开展各类产品的研究。 总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题,拟制、修订、完善公司开发项目的产品标 准。 负责产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。 3.2.3.3 新产品新材料新技术推广新产品新材料新技术推广 组织新产品、新材料与新技术的应用。 组织下属公司技术人员进行新产品、新材料、新技术推广应用的交流与学习。 支持下属公司对新产品、新材料、新技术的研究。 3.2.3.4 项目拓展参与项目拓展参与

41、 参与项目拓展，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议。 3.2.3.5 项目策划阶段概念设计管理项目策划阶段概念设计管理 负责概念设计，编制概念设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。 组织相关部门对概念设计方案进行评审（内部、外部专家） ，并落实设计单位进行修 改完善。 3.2.3.6 规划设计规划设计 负责规划设计，编制设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。 组织相关部门对规划设计方案进行评审（内部、外部专家） ，并落实设计单位进行修 改完善。 3.2.3.7 扩初设计扩初设计 参与异地公司的扩初设计，审查异地公司编制的设计任务书。 参与扩初设计方案的评审（内部

42、、外部专家） ，并确定扩初设计方案的调整、修改、 完善。 3.2.3.8 施工图设计施工图设计 接受异地公司报备的施工图设计任务书与设计方案。 指导异地公司完善施工图设计。 3.2.3.9 园林园林景观设计与样板房设计景观设计与样板房设计 负责园林景观、样板房设计，编制设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计 单位。 组织相关部门对设计方案进行评审（内部、外部专家） ，并落实设计单位进行修改完 善。 3.2.3.10 材料选样定板材料选样定板 进行材料的市场调研，收集相关信息和整理材料标准，妥善保管相关资料。 负责在施工图设计完成后同时完成材料选样定板和组织评审工作。 负责材料定板封样，以确

43、保采购材料符合设计要求。 3.2.3.11 重大设计变更审核重大设计变更审核 审核、批准涉及外立面、总图、功能定位的重大设计变更。 3.2.3.12 设计成本控制设计成本控制 审核项目的产品配置，参与拟订和调整建造标准工作。 推行限额设计方法，确保项目设计成本控制在目标成本内。 监控重大设计变更的成本，确保满足目标成本的要求。 3.2.3.13 项目设计支持项目设计支持 参与异地公司对重大设计方案的评审 （内部各部门、 外部专家） ， 提出相关技术支持。 根据异地公司需要委托进行特殊分析等工作。 3.2.3.14 设计信息库设计信息库 收集、归类、归档、管理相关设计技术资料，建立设计技术资源库

44、。 3.2.4 工程管理部部门职责工程管理部部门职责 3.2.4.1工程技术管理工程技术管理 负责搜集行业、 竞争对手的工程技术数据， 掌握当前房地产行业工程技术发展状况， 建立公司工程技术信息库；组织新工艺研究与应用，协助新产品新材料新技术的研 究与应用。 研究公司工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施。 参与图纸会审，审查本地各项目施工组织设计，主持项目重大工程技术问题的解决 方案的论证和审定，备案各异地项目的施工组织设计。 收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。 制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。 制定工程类供应商（总包、监

45、理）评估管理标准，并检查实施。 3.2.4.2 工程进度管理工程进度管理 审核本地项目总控计划、备案异地项目总控计划。 审核异地项目的年度工程建设总体进度计划，并跟踪检查实施情况。 根据各项目的年度工程建设总体进度计划，制定公司的年度工程建设计划，通过协 调各项目情况来确保计划完成。 收集异地公司月度施工进度计划资料，掌握施工进度情况。 统一监督、检查项目计划的完成情况，对异地项目进行提醒和预警。 3.2.4.3 工程质量安全管理工程质量安全管理 负责建立公司工程质量安全管理标准，并组织实施。 收集质量通病信息，并组织内部或邀请外部专家进行研究攻关，为项目中出现的质 量通病提供解决方法。 协助

46、各异地项目处理施工中出现的重大质量安全问题，并进行分析、善后处理。 定期组织质量安全巡查，检查各地项目质量安全状况是否符合公司标准。 3.2.4.4 工程信息管理工程信息管理 定期收集、备案各地项目工程信息。 汇总、分析各项目建设过程中质量、进度、采购等重要信息资料。 建立工程案例信息库。 3.2.4.5 信息系统管理信息系统管理 负责公司信息化平台的整合、选择、实施和推广应用工作。 负责联系公司网站设计、网站信息内容的日常维护和更新的技术实现。 负责 IT 硬件设施维护与网络安全维护。 负责 IT 设备采购管理。 负责员工 IT 知识培训。 3.2.4.6 智能化项目管理智能化项目管理 制定

47、公司智能化项目技术标准和要求，主持重要智能化项目的方案评审，组织对关 键技术的攻关和论证。 检查智能化项目施工中的技术、质量、安全、进度及成本控制情况，汇总各类问题， 组织进行整改。 3.2.4.7 项目论证与项目策划参与项目论证与项目策划参与 参与项目前期论证，对项目提出工程方面的专业意见。 参与项目策划，对策划方案提出工程方面的专业建议。 3.2.4.8 重大招投标参与重大招投标参与 负责公司的重大工程、材料设备招投标文件中技术标制定。 参与总包单位施工方案评审，并审核各项分包单位的施工方案。 定期检查工程发包、重大设备、材料采购的过程控制状况。 3.2.4.9 工程成本控制工程成本控制

48、对结构、设备设计进行成本、可靠性控制。 参与项目成本分析、付款审核及项目结算审计。 3.2.4.10 设计支持设计支持 参与项目概念设计、方案设计、扩初设计及施工图设计的评审，提出设计优化建议。 参与重大技术和设计方面的变更评审。 3.2.4.11 项目技术支持项目技术支持 参与施工图会审。 为异地工程提供技术支持、并积极提优化建议。 组织公司内部工程技术人员开展经验交流。 3.2.5 成本管理部部门职责成本管理部部门职责 3.2.5.1 采购管理与供方管理采购管理与供方管理 建立战略合作伙伴管理体系，组织对战略合作伙伴的考察、评估、谈判和签约工作。 组织对战略合作伙伴的绩效评价工作。 搜集材

49、料设备与工程承包商（包括监理单位）的信息，汇总工程类、设计类、营销 类等其它供方信息，建立公司合作伙伴信息库。 定期组织对合作伙伴的评价工作，建立和维护合格供方清单。 3.2.5.2 招招标管标管理理 负责公司招标范围内工程供方和材料设备的招标组织工作。 组织公司招标范围内的材料和工程供方的招标文件和标书编制，并组织招标文件评 审。 组织公司招标项目的公告、考察、投标资格预审、发标、答疑、开标、评标、定标 等工作。 发布所负责招标项目的中标通知书。 对中标单位提供的样品和实物进行封样，并移交工程管理部。 负责职责范围内材料设备的采购通知和供应组织。 3.2.5.3 合同管理合同管理 负责公司标

50、准合同的管理。 负责工程、材料设备合同（经济部分）的拟订，各专业部门负责各自专业合同条款 的拟订。 参与采购合同的谈判，并对合同进行会审、修改和会签。 负责公司合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和合同文本的存档保管工作。 负责组织对合同履约情况的检查和监督。 负责跟踪监督合同主办部门履行合同情况。 3.2.5.4 成本管理体系的建立成本管理体系的建立 负责建立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目整体成本。 负责建立项目目标成本责任体系，组织落实并提供考核依据。 负责建立项目成本监控预警机制。 3.2.5.5 成本成本动态动态信息收集信息收集 负责收集、整理公司范围的有关成本信息，建立成本