龙湖地产公司项目立项方案报告（31页）.pptx

1、1附件2：立项报告模板.pptx城市城市项目立项报告项目立项报告2015年月项目单位：2附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx此处注明1.项目在发展战略和投资布局中的地位（机会/重点/战略）；2.地块所在的圈层和稀缺性，项目面向的客群、定位、主打产品；3.是否合作项目，是否涉及持有物业，拟上投委会时间。项目标签项目标签核心商圈已有项目已有项目目标宗地目标宗地获取方式：容积率1.22占地面积（万）8.2建筑面积（万）9.95起始总价(亿元)：楼面单价(元/)：住宅面积：XX商业面积：XX关键指标按起拍价测算：毛利率：XX%净利率：XX%IRR：XX%销售物业毛利率：44.9%净利率：2

2、4.6%IRR：50.6%留存物业(若无忽略)收益率：-7%IRR整体：22.0%第三年Y-COST：21.4%付款计划竞买时间：2015.3.242015.3 竞买保证金 XX亿元2015.4 首笔土地款 XX亿元2015.9 尾款 XX亿元31.1.投资规划投资规划2.2.项目概况项目概况3.3.市场、客户分析及项目定位市场、客户分析及项目定位4.4.项目初步方案项目初步方案5.5.项目投资决策项目投资决策4附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx1.1 1.1 项目单位运营盘点项目单位运营盘点5.55.13.11.3本月2015年底2016年底2017年底项目单位存货比情况注：数

3、据截止XX年XX月XX日销售额回款额2015计划额（亿元）105992015年截止本月计划额（亿元）2015年截止本月完成额（亿元）53.78512015年计划完成率(%)（截止本月完成额/本年度计划额）51.2%51.5%当年销售及回款情况775044417342202014剩余货值201520162017销售资源缺口（亿元）目标销售额期内累计工程进度达到预售条件的货值-4-24-841-4=7837-8=2929-24=51901117414本月2015年底2016年底2017年底土地储备面积（万）注：1.存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值/统计日之前12个月的销售额

4、(或规划销售额)；2.土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算；3.目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值；若在年初，当年销售及回款情况可用去年12月情况代替。5附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx6附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx1.2 1.2 项目单位投资规划布局项目单位投资规划布局一句话概括说明项目单位的投资规划布局插入城市板块地图标明以下信息：1.意向项目位置、已有项目位置2

5、.拟投资的重点区域春江紫宸春江紫宸目标宗地目标宗地拓展思路板块重点拓展 江心洲、河西南片、百家湖、九龙湖次重点拓展河西北片、城东、南京南站、滨江商务区、仙林西片、城南南片、板桥、城北东片、泰山高新、浦珠路沿线、珠江镇、科学园、麒麟科创园、城北中片燕子矶新城机会进入城中、铁心桥-西善桥、城南北片、城南东片、城北西片、城北中片、东山镇、仙东仙林湖、禄口新城、秣陵、仙林东片青龙山、桥北、汤山麒麟镇、滨江新城、淳化暂缓进入 地缘客：泛桥林、湖熟、谷里、横溪7附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx项目位于西湖区，属于主城核心区，板块划分上为市中心板块绕城高速萧山城区下沙城西湖区杭电大地块主城核

6、心区主城核心区主城拓展带主城拓展带春江郦城春江彼岸滟澜山名景台一句话概括说明项目的位置、所在圈层请插入城市或区域地图标明以下信息：1.项目所在城市圈层（核心区、拓展区、近郊区、郊区）2.项目与城市核心或区域核心的位置关系3.地区公司现有项目分布(新城市省略此项)注意：圈层划分不是行政区划和板块划分2.1 2.1 项目宏观区位项目宏观区位8附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx插入街道范围地图，对以下信息进行说明(3公里范围内)：本项目周边主要交通资源：城市主干道、轨道交通、公交站点等（以上信息包括现有资源和未来三年内规划确定可落实的资源）。钱江新城钱江新城江南大道金城路市心路 庆春隧

7、道机场高速风情大道-三桥兴议地块奥体博览城奥体博览城滨江区政府滨江区政府萧山区政府萧山区政府春江彼岸春江郦城1.3km3km西湖吴山西湖吴山M规划地铁7号线规划青年路隧道规划地铁7号线，吴山广场到机场一句话概括说明项目的交通配套情况2.2 2.2 项目交通配套情况项目交通配套情况9附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx插入街道范围地图，对以下信息进行说明(3公里范围内)：本项目周边主要配套资源：学校、医院、商圈等（以上信息包括现有资源和未来三年内规划确定可落实的资源）。拟引入万达广场拟引入万达广场一句话概括说明项目的教育、医疗、商业等配套情况2.3 2.3 项目生活配套情况项目生活配

8、套情况10附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx请对以下信息进行说明：1.地块四至及现场照片；2.现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；3.交地条件：是否净地，市政条件，拆迁程度；一句话概括说明项目的四至情况和地块现状清水亭东路地块内部现状地块东侧现状地块北侧的牛首山河地块西侧的双龙大道万科金万科金域蓝湾域蓝湾规划道路2.4 2.4 项目四至及地块现状项目四至及地块现状11附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx请对以下信息进行说明(3公里范围内)：本项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交、文物保护区、生态保护线

9、等（以上信息包括现有因素、未来三年内规划确定会发生的因素、过去已发生的各类污染因素等）。不利因素项对 策可能造成的成本影响地块北侧高压线110KV已于政府达成协议，下地处理增加1000万迁移费用地块西侧高架立交已与市政达成安装隔音板意向增加1000万隔音板费用不利因素项3XXXXXXXX不利因素项4XXXXXXXX2.5 2.5 项目不利因素分析项目不利因素分析若项目无不利因素本页可略12附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx规划指标及交易节点总占地213450公告时间2014年09月容积率2.0保证金支付截止时间2014年10月29日16:30计容建面（）42690报名申请截止时间

10、2014年10月29日16:30用地性质商住竞价时间2014年10月30日15:00建筑限高100米起始总价250000万元建筑密度35%起始楼面地价17031元/绿地率30%竞买保证金7300万元配建情况付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2014.10报名保证金7300第二笔2014.11土地款第一期30287第三笔2015.03土地款第二期39904插入控规图或红线图,标明地块位置目标 地块2.6 2.6 项目公告信息项目公告信息13附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx莱蒙水榭春天2013年5月43.1亩/4/13505绿地旭辉城2013年5月88.2亩/4.5/1

11、3476金色江南2013年6月58.1亩/2.5/9501万科金辰之光2013年11月101.1亩/2.8/8000阳光城上府2013年11月97.2亩/2.8/11395中铁建荣星地块2014年3月152.7亩/2.8/8000铁建青秀城2012年12月77.46亩/2.2/7475莱茵传奇2013年9月67.62亩/2.2/9826绿城明月江南2009年12月146亩/2.5/15352保利霞飞郡2010年2月100.5亩/2.0/10674顺发恒园2012年12月67.73亩/2.5/87262.7 2.7 项目周边土地历史成交情况项目周边土地历史成交情况一句话说明项目周边土地市场热度、

12、价格趋势等信息插入图表，展示周边土地成交信息：成交时间、地块指标、竞得企业等14附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx优 势（包含内外部有利于本项目优于竞争对手的各种条件）1.2.3.土地性质总结的结论优 势（包含内外部有利于本项目优于竞争对手的各种条件）1.2.3.2.8 2.8 土地属性总结土地属性总结15附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx分析土地自身条件、周边配套及运营目标，初步确定产品选择方向，可以淘汰显然不适合的产品；土地属性土地条件及可选业态交通教育商业医疗景观发展前景运营目标本项目要点首置首改再改TOP3.1 3.1 产品线初选结论产品线初选结论16附件附

13、件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx表1：主城区商品房/住宅市场供需分析一句话总结项目所在城市商品房或住宅市场供销存表现69.17936343.77019249.44530482.92492458.72987222.27342654.57625696.7767338121.6703495101.4173449175.2080817787.52439302000400060008000100000204060801001202012201320142015供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）表2：主城区商品房/住宅市场库存分析54.921137642.480730473.07507

14、6852.581285611.3629939923.17130749156.572660705101520250204060802011201220132014现阶段未售存量（万）现阶段去化周期（月）3.2 3.2 主城区范围内商品房或住宅市场供销存分析主城区范围内商品房或住宅市场供销存分析17附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx项目定位结论：描述清楚项目市场占位及核心能力，同时对主力产品线进行进一步选择，需要填写附件；产品1定位：描述分产品定位市场主流及机会：根据附件填写分产市场结论，描述市场主力及机会点产品2定位：市场主流及机会：产品3定位：市场主流及机会：注：附件为每条产品线

15、市场供销存分析，均需按照模板填写；3.3 3.3 项目初步定位及分产品定位项目初步定位及分产品定位18“B”跟随型客户核心客户补充客户重要客户浦口珠江镇地缘性客户职业：珠江镇上个体工商户、私营业主、企事业单位中层管理者及白领阶层、来源：镇江镇区域性地缘客户河西、鼓楼区域导入型客户目的：改善型置业职业：政府、事业单位领导、金融、商贸行业的管理层、私营业主等来源：在河西区域工作及居住的客户为主其他区域客户职业：企业白领、个体来源：市区及浦口高新区客户浦口珠江镇地缘性客户职业：珠江镇上个体工商户、私营业主、企事业单位中层管理者及白领阶层、来源：镇江镇区域性地缘客户河西、鼓楼区域导入型客户目的：改善型

16、置业职业：政府、事业单位领导、金融、商贸行业的管理层、私营业主等来源：在河西区域工作及居住的客户为主其他区域客户职业：企业白领、个体来源：市区及浦口高新区客户客户来源结论：描述清楚已选择产品线客户来源、背景及置业目的别墅客户高层客户3.4 3.4 客户来源及构成客户来源及构成19附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptxXX产品线细分市场市场概况项目选择XX以下竞争大、不占优p 价格受到限制、地块交通条件不占优p 面临大量远郊低价物业竞争XX-XX供销两旺、小3房打主力p 80平以下产品以2房为主，85-90平小3房产品供销两旺p 面临大量远郊低价物业竞争90-110110-130供应少

17、、去化稳定、存空白p12、13年的去化比较稳定，14年因为供应端的大幅降低导致成交萎缩130-150溢价低、走量慢p去化速度明显下降，溢价不明显不建议适配85-90主力配置适配、控比例150以上市场容量有限、走量慢p市场容量及其有限，去化速度明显下降不建议3.5 3.5 产品深化分析产品深化分析20附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx业态套内面积建筑面积（不含赠送）建面单价元/单套总价（万）月均销售套数（套）月均销售金额（万）核心竞品单套总价（万）月均销售套数（套）高层48平米2房1卫54平米2.5房1卫64平米3房2卫596678480028万32万37万120-1504000-

18、5000金科廊桥水乡2房套内60-70平米：34万(建面：4160元/)2.5房套内80-90平米：45万(建面：4300元/)153别墅大面宽：176小面宽：1618500-9000（不含地下室）大面宽：166万小面宽：140万10-20套1500-3000金科廊桥水乡联排套内120-140平米：130万叠拼套内120-140平米：101万16商业30-80平米30-8013000-1500020-30套2000-3000金科廊桥水乡建面：70-80平总价：110万29公寓20平米266000-6200带精装修16-18万20-30套300-600卓越美丽时光21万29本项目风险提示：超过竞

19、争对手的溢价和大幅度提速部分请特别说明：3.6 3.6 产品量价及排期产品量价及排期21附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx若项目涉及持有商业，请提前与集团商业研发、财务联系，商定汇报方案，内容不得超过5页PPT；若项目不涉及合作，该部分可忽略。3.7 3.7 持有物业市场及客户分析持有物业市场及客户分析22附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx投发提供的规条和项目信息重点展示：1.对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；2.项目车位配比要求、地上地下停车配比，公共设施配套要求；公共绿化要求等项目初步方案设计相关信息；3.项目代建要求，退红线要求及建筑物限高等；4.项目周

20、边现状（含已批未建）遮挡、被遮挡、道路市政条件及其建设周期等研发对规条等信息的解读、价值挖掘、风险提示、公关建议：1.4.1 4.1 规划要求及限制规划要求及限制23附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx各项成本构成情况的依据土地成本（底价、最高溢价、代建成本、合作项目需预估土增税及各项合作成本）建安成本及构成精装房拟选的精装标准（A/B/C标）及微调景观、外立面等成本项的选择依据其他成本等集团新项目需选择可用来估算方案成本的对比项目，或各项成本指标的依据。尽量估算，若实在无法确定本页可略4.2 4.2 项目成本分析（由成本职能填写）项目成本分析（由成本职能填写）24附件附件2：立项

21、报告模板：立项报告模板.pptx总建设用地：总建筑面积：其中地上：；地下：；住宅：其中地上：；地下：；商业：配套：停 车 位：个 住宅停车：个 商业停车：个 其中地上：个；地下：个；可建容积率：；实建容积率：；绿地率要求：；绿地率设计：；建筑密度要求：；建筑密度设计：；可售比=地上可销售面积/项目总建筑面积（报规口径）请按照以上公式对应填写数字请插入规划总图及体块鸟瞰图4.3 4.3 项目方案总图项目方案总图25附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx业态1业态2业态3业态4配套底商车库合计用地面积()-用地面积占比(%)-建筑面积()建筑面积占比(%)货值(万元)货值占比(%)叠拼别

22、墅叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅科研办公科研办公科研办公科研办公NNs请插入业态分布示意总平图4.4 4.4 项目方案业态分布项目方案业态分布26附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx获取土地方案设计场地平整基础施工上部施工开始销售主体封顶内装设备安装室外官网室外环境竣工验收交房施工周期2015/072015/082015/102015/112015/122016/032016/082016/112016/112017/052017/072017/082017/0925个月业态2015三季度2015四季度2016一季度2016二季度2016三季度2016四季

23、度2017一季度2017二季度2017三季度2017四季度201820192020业态1：高层1（18层以上，100m）套数面积（万）金额（万元）业态2：6层洋房套数面积（万）金额（万元）业态3：销售商业套数面积（万）金额（万元）业态4套数面积（万）金额（万元）5.1 5.1 开发计划和销售排期开发计划和销售排期27附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx累计净现金流=净利+资金占有利息项目累计净现金流回正时间（具体到月）2016年5月，资金峰值时间（具体到月）2016年8月累计净现金流（万元）-30000-60000-10000-200050001200022000300005600

24、0800008500092000800007000050000500002015三季度2015四季度2016一季度2016四月 2016五月 2016六月2016三季度2016四季度2017一季度2017二季度2017七月 2017八月 2017九月2017四季度20182019-80000-60000-40000-20000020000400006000080000100000累计净现金流量图（不考虑融资）资金峰值现金流回正5.2 5.2 现金流量图现金流量图28附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx各业态土地成本（车库及人防面积计为不可售）各业态土地成本（车库及人防面积计为不可售

25、）高层1（18层，18层，100m）元/高层2（10-18层）元/商铺元/销售车库元/5.3 5.3 成本测算表成本测算表29附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx项目总体投资评价指标项目总体投资评价指标项目总收入项目总投入项目毛利率项目总体收益率项目总体IRR经营性现金流平衡时间项目现金流平衡时间销售物业投资评价指标销售物业投资评价指标销售物业收入销售物业投入销售物业净利润销售物业毛利率销售物业净利率销售物业IRR留存物业投资评价指标留存物业投资评价指标留存物业净现值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率留存物业IRR投资回收期（静态）投资回收期（动态）第三年平均租金测算基准测算

26、基准楼面地价（元/）公开项目按公告底价测算销售单价（元/）5.4 5.4 经济指标总表经济指标总表30附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx若项目涉及合作，请提前与集团合投组联系，商定汇报方案，内容不得超过5页PPT；若项目不涉及合作，该部分可忽略。5.5 5.5 合作项目投资收益分析合作项目投资收益分析31附件附件2：立项报告模板：立项报告模板.pptx请对以下信息进行说明：1.项目决策紧迫性：是否需要签订框架协议，项目在何时可能会面临重大变动2.主要潜在竞争对手3.资金来源及解决方案4.建议获取的时机5.建议投资的土地价格6.建议投资操作策略对本项目的投资建议总述对本项目的投资建议总述5.6 5.6 投资建议投资建议