1、保利198公园项目分析POLY REAL ESTATE POLY REAL ESTATE 20152015目 录 PART.1 198区域解读 PART.2 198项目解读PART.1 198区域解读1、区域规划2、区域路网3、区域配套保利公园198项目位于“成都市环城生态区”（原名“198生态区”）的熊猫基地片区。北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园，属政府规划的“198”区域生态圈内。保利城北项目分布图本案198板块规划保利公园198为成都首个以198冠名的综合性开发项目，对城北甚至成都的发展都有着标志性的意义，建成后将成为成都大型高端休闲胜地之一。而目前，成华、新都、锦江、武侯的“
2、198规划”建设项目已陆续开建，198区域的综合性配套服务开发将成为未来城市发展的一个必然趋势。u区域：中心城区内198平方公里的非建设用地。呈环状分布于成都市中心城区的四周，主要位于三环路之外、外环路以内（包括外环路外侧的500米生态保护带）;u定位：生态和旅游休闲；以文化创意、文博旅游、总部经济为主的高端现代服务业为重点；u趋势：未来呈现一个将生态、绿地功能得到实质性提升的“绿色成都”。同时发展和依靠现代服务业功能，实现城市生态环境的可持续发展。保利公园198区位项目地处198板块，城北衔接新都的重要枢纽地带，区域优势明显本案处于198板块内，属于成都城北方向三环路以外、绕城以内新都区，为
3、成都主城区衔接新都的主要区域，也是北出四川的主要交通门廊，可近距离享受成熟的城市配套，优势突出。环境环城生态区以城北的198生态区最大，198生态区是城北的得天独厚的天然氧吧198区域推动城北生态居住!198区域是指环绕成都中心城区的198平方公里的非建设用地。p198区域规划：位于“成都市环城生态区”（原名“198生态区”）的熊猫基地片区。北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园，属政府规划的“198”区域生态圈内。p198生态区构成：成都市最大城市公园住区，近万亩主题公园【北湖公园541亩、熊猫小镇900亩、植物园774亩、泥巴沱风景区270亩、自身6500亩公园社区】p升级动工：万亩城
4、市公园，成都绕城内首席规模；北湖熊猫湿地10月动工。198生态区交通项目日趋完善的交通是客户圈层想内、向外进一步扩大，同时是项目成为连接成都与新都的重要区域向内：蜀龙路五期与建设北路无缝连接，进一步拉近区域与成都主城区商业中心板块的距离，客户圈层扩大向外：蓉都大道、蜀龙大道、地铁3号线等完善的交通网络，奠定了区域成为城北的交通门口地位注：建设北路北沿线（蜀龙路五期）起点：二仙桥建设北路口蜀龙路四期一期工程：物流大道至三环蜀龙路立交（已通车）二期工程：二仙桥建设北路至物流大道全程新都片区保利公园198紫荆花语成都建设路片区通车前-198辐射区域通车后-198辐射区域蜀龙路五期 三纵两横 立体交通
5、 “三纵两横”的态势，“三纵”为蓉都大道、成绵高速与蜀龙大道，“两横”为绕城高速与三环路 蜀龙路五期一期工程已通车蜀龙路的开通让成都建设路商圈（第二春熙路）板块与新都之间的距离更加紧密地铁三号线地铁三号线预计2015年初通车，车程5分钟，距离项目最近站点熊猫大道站、银杏园站交通便捷三纵两横一地铁区域配套198板块尚处于开发打造期，区域配套主要以本案打造的区域型及社区行配套为主。规划名称配套类型三环内新都区域9洞高尔夫推杆练习场城市级配套 海滨公园/富森美家居毗河生态区（新都城区商业配套）郁金香公园18洞高尔夫球场皇冠五星级酒店保利国际会议中心（酒店内）休闲运动公园金苹果幼儿园区域型配套基本无配
6、套佳乐国际集中商业重点中小学公交总站二台子仿古商业街区社区底商社区型配套 区域住宅项目社区底商区域住宅项目社区底商蝴蝶谷会所（别墅区）大型农贸市场社区超市社区集中商业网球中心/游泳池PART.2 198项目解读保利公园198保利地产在成都第一个项目6500亩规模已落地建成，三大城市级配套已驱动五大功能板块运营，建立城北五大中心地位超大规模运作、超前理念规划、超越地产范畴整体定位于“国际生态文化低密住区”项目总平图及规划蝴蝶谷别墅郁金香公园蝴蝶谷会所玫瑰郡电梯百合郡电梯郁金香谷别墅皇冠五星级酒店金苹果幼儿园公交总站休闲运动公园拉菲庄园别墅拉菲庄园会所二台子仿古商业街区大型农贸市场丁香郡电梯蔷薇郡
7、海棠郡重点小学、中学集中商业房源分布配套分布3000亩18洞PGA国际体育运动公园拉斐庄园顶级别墅住区中央商业街区蝴蝶谷九洞高尔夫球挥杆练习场城北唯一五星级酒店蝴蝶谷别墅区198高层及叠拼住宅区高尚别墅区西南首家金苹果森林幼稚园生活配套区拉斐公馆PGA景观高层华宅区国际城北首席五星级皇冠假日酒店西南主城区唯一18洞标准PGA球场与小九洞挥杆练习场生态成都最大生态湖区9大公园环绕周边文化依托亚洲青年歌唱每年固定举办“保利国际风筝节”、“成都热播音乐节”、“摇滚吧！成都音乐节”3大城市级配套驱动五大功能板块酒店配套商务、球场配套休闲、公园配套文化、学校配套教育、商业配套生活五大功能板块成就五大区域
8、中心商务中心、休闲中心、文化中心、教育中心、商业中心亚洲青年歌场区域内九年制中小学教育配套区域内首座社区集中商业项目功能布局及大盘核心驱动力，6500亩低密国际生态居住区文化中心：以文化为载体，打造青年时尚目的地商务中心：打造城北商务会晤目的地休闲中心：以高尔夫球场为依托，打造城北高端圈层人士休闲中心。商业中心：集餐饮、服务、娱乐为一体的城北全能商业配套生态中心：依托周边9大公园及项目自身公园超高绿化配比，建设成成都人周末近郊旅游目的地。5大板块功能商务功能、休闲功能、文化功能、教育功能、商业功能合力搭建“休闲商务会晤平台与青年时尚文化目的地”两大城市功能成都保利皇冠假日酒店（城北第一座五星级
9、酒店）2009年7月22日开工，2011年9月开业，建筑面积超过4万平方米，弥补了城北无顶级酒店的缺憾。主城区唯一18洞标准PGA球场开业时间：2011年9月建筑规模：拉斐庄园3000亩18洞标准PGA球场优 势：西南最大国际级运动中心，搭建休闲商务会务平台九洞PGA挥杆练习场开业时间：2011年9月建筑规模：蝴蝶谷小九洞高尔夫球挥杆练习场优 势：西南最大国际级运动中心，搭建休闲商务会务平台2011年9月开园西南最大金苹果幼稚园西南首家金苹果森林幼稚园金苹果幼儿园已开园成熟运营3年保利金苹果森林旗舰幼稚园西南首家一流森林旗舰幼稚园九年制中小学14年招生完善198区域教育配套体系保利公园198依
10、托自身打造的亚洲青年歌唱，制造文化事件全面影响成都制造文化文化资源引进让城市配套更完美，5大城市级活动，改变成都人娱乐休闲方式。在绝大多数成都人眼中，保利已经是成都最重要的多元城市元素之一，而保利公园198的售楼部及亚洲青年歌场无一例外的成为了保利的文化传播窗口。保利公园198尊重土地，发展生态 保利地产利用天然的山地及浅丘特征，引入大型公园社区概念，形成高档住宅、主题公园休闲景观、高尔夫、网球等高尚运动配套、大型社区商业等相互融合的超级新型都市社区。保利公园198填补空白，搭建休闲娱乐平台保利公园198通过自建酒店、球场、公园配套，填补了城市向北发展的空白，推进城市化发展的不平衡现象。通过自
11、身品牌号召力整合多方优质资源，在自身配套成熟的基础之上引进资源制造文化事件，打造成都近郊出行目的地。保利公园198宜人宜居，居住、休闲、教育、商业自成一体除了对城市板块功能的补缺，对城市化发展不平衡的助推，保利公园198还自建幼稚园、中小学教育、集中商业，并与之公园主题社区进行融合，让自然与生活自成一体，实现了宜人、宜居、宜未来。核心价值详细分解“最大生态居住”198生态区构成：成都市最大城市公园住区，近万亩主题公园【北湖公园541亩、熊猫小镇900亩、植物园774亩、泥巴沱风景区270亩、198项目自身6500亩公园社区】；“最全成熟配套”198项目规划有：“3大城市配套”“5大板块功能”、
12、“十大住宅组团”五大功能板块：商务功能（超五星皇冠酒店）、休闲功能（3000亩高尔夫球场）、文化功能（亚洲青年歌场、国际体育运动公园）、教育功能（金苹果幼稚园、蜀龙小学）、商业功能（198商业广场）；“最优景观资源”1、景观资源丰富:享3000亩高尔夫、30亩人工湖泊、五龙山原山山景、350米景观大道绝佳资源;2、多公园多景点：周边涵盖保利狮子湖公园，198公园等多个景点；“绝佳产品”1、产品规划：资源优先：临拉斐庄园5栋房源设置为98-144平米景观大户，临街位置则较为嘈杂，设置为75-90中小户型；楼层递减：优势景观观赏位置楼栋楼层设计为34层，临街位置楼栋则为18层；2、户型设计及分布：
13、项目整体面积区间为75-144，大阳台、270度转角飘窗、入户玄关、横厅设计、衣帽间等极致设计，楼栋整体以点式围合布局，项目内部并形成多个景观组团，与外部景观有机结合；保利198公园价值拉斐庄园保利公园198紫荆花语拉斐公馆拉斐云邸组团定位占地面积段体量一期：拉斐庄园传世庄园住区，385席纯独栋别墅3000亩400-600平米20万方二期：紫荆花语城市高尔夫果岭高层62亩70-120平米18万方三期：拉斐公馆全景巨幕庄园大宅55亩102-184平米15万方四期：拉斐云邸青年顶配社区132亩76-144平米33万方市政公园市政公园 保利拉斐国际社区位于保利公园198东区，总占地3260亩，300
14、0亩拉斐庄园，260亩拉斐高层，分四期开发。总案名：保利拉斐国际社区一期：高尔夫别墅区拉斐庄园（在售）二期：城市青年社区紫荆花语（清盘）三期：城市公馆华宅拉斐公馆（在售）四期：青年顶配社区拉斐云邸（在售）198东区项目产品分布与规划保利公园198东区高层电梯项目整体总平鸟瞰图紫荆花语（电梯在售）拉斐公馆（电梯在售）拉斐云拉斐云邸邸（电梯在售（电梯在售）保利紫荆花语项目概况占地：62亩建筑面积：18万容积率：4.53建筑层数：高层住宅21，33层 地下室2层建筑风格：新古典主义ART-DECO项目组成：高层住宅7栋、农贸市场、2层地下室建筑密度：20%绿地率：30%住宅总户数：2060户机动车位
15、：1868个 地上373个 地下1495个车位比：1:0.9装修情况：清水项目基本信息保利拉斐公馆项目概况占地：55亩建筑面积：15万容积率：4.53建筑层数：高层住宅31，33层 地下室2层建筑风格：新古典主义ART-DECO项目组成：高层住宅7栋、幼儿园、2层地下室建筑密度：20%绿地率：30%住宅总户数：1151户机动车位：1515个车位比：1:1.19装修情况：清水项目基本信息项目于蜀龙路东面拉斐高层区域，该地块东侧为后续开发用地A地块【拉斐云邸】，该地块西侧为目前在售的保利紫荆花语组团，该地块北侧直面【拉斐庄园】3000亩高尔夫球场，南侧为一块10余亩市政绿地，绿地由保利地产统一打造
16、，未来作为拉斐公馆项目中庭景观园林。拉斐云邸是基于两个“198”升级成熟后的资源性封顶之作！保利拉斐云邸项目概况占地：132亩建筑面积：33.7万容积率：3.0建筑层数：高层住宅18，30-34层 地下室1层建筑风格：新古典主义ART-DECO项目组成：高层住宅19栋、幼儿园、2层商业建筑密度：26%绿地率：30%住宅总户数：2690户机动车位：2088个装修情况：清水项目基本信息优势：品牌开发商，有较好口碑，具有一定客户吸附力。项目位于198重点旅游生态房地产板块，享有规划利好。项目紧邻蜀龙大道，北依绕城，通达四方，干道物业交通优势凸显区域大盘，成熟配套，居住氛围及品质有保障，深耕细作7年，奠定城北品质大盘龙头地位保利198板块拥有较多项目，利于多盘联动，拔升区域认知度，增加项目客户忠诚度以及吸引新客户。保利拉斐国际社区优劣势分析保利拉斐国际社区优劣势分析劣势：项目已交房区域呈现感较差，商业氛围以及人气尚未体现。项目周边原住民区域商业品相较差，影响项目品质感项目在售周期较长，销售中心体验感有一定不足品牌吸附力对项目高单价产品支撑稍显不足。THE END
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