世联三亚月川村改造规划方案（119页）.ppt

1、三亚市月川村旧城改造项目三亚市月川村旧城改造项目开发模式研究开发模式研究（汇报简稿）（汇报简稿）谨呈：三亚市规划建设局本报告是严格保密的。2n 主城区是全市的中心，同时也是三亚热带海滨风景名胜区的服务基地n 项目地点紧邻三亚市中心城区，位于城市中心轴线上n 月川村位于三亚河及临春河围合而成的三角地带，是三亚市历史发源地月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发源地之一为城市的发源地之一三亚市主城区三亚市主城区三亚河本报告是严格保密的。3n面积：150亩n位置及现状：迎宾路北侧，片区内大部分已被平整，仅剩零星旧建筑，另外，在片区东北侧有一木材加工厂商在

2、生产n面积：192亩n位置及现状：月川小学片区北部已经被某开发商收购，部分已被开发成房地产，靠近迎宾路部分开发为装饰材料城月川小学后面部分为财政局的财苑小区n面积：880亩n位置及现状：片区是村民的主要聚居地，大多为村民住宅，东部有少量菜地和鱼塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片区行政中心片区月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区月川小学片区和月川旧村片区月川旧村片区月川旧村片区月川小学片区月川小学片区本报告是严格保密的。4其中月川小学和行政中心两片区已经被征其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心用，规

3、划为城市绿带用地和行政中心滨河公园滨河公园n征地拆迁：征地拆迁：片区南部的土地已被政府征用建设三亚河滨河公园，现场拆迁工作已基本完成n规划目标：规划目标：充分利用环境资源，探索和示范热带城市河湖湿地与城市公园的有机统一建设，营造一个生态良好、景观独特，既满足城市居民和游客休闲游憩需求，又满足生物多样性要求的“人与自然和谐共处”的滨河公园，“打造世界一流生态河道”。行政中心行政中心土地均已被政府征用，局部土地已经平整，未来将建成行政中心大楼本报告是严格保密的。5项目的研究范围：月川旧村，占地项目的研究范围：月川旧村，占地880880亩，分为老干部安置亩，分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分区

4、、村民居住区和菜田三部分老干部安置区：老干部安置区：81.981.9亩亩菜田：菜田：130130亩亩老干部安置区老干部安置区菜田菜田村民居住区村民居住区本报告是严格保密的。6月川村改造需要多目标的实现月川村改造需要多目标的实现v保证拆赔工作合法性v惩戒违法行为v顺利推进月川村的改造v解决历史遗留问题v维护社会稳定v城中村改造的示范借鉴作用v警戒抢建行为v考虑村民合理利益 v符合国家对拆迁的要求本项目可能的目标需求本项目可能的目标需求不同的目标会有不同的拆赔模式和开发模式，在本项目改造中拆赔模式不可能同时满足全部目标，因此我们在研究中围绕一个核心目标，并尽可能的兼顾其他目标对目标的理解对目标的理

5、解改造目标改造目标本报告是严格保密的。7核心目标：核心目标：顺利推进月川旧村的改造兼顾目标：兼顾目标：保证拆赔工作合法性 维护现有政策权威 惩戒违法行为 解决历史遗留问题 维护社会稳定只有在项目真只有在项目真正实施的前提正实施的前提下，其他所有下，其他所有目标才具有评目标才具有评价、操作、借价、操作、借鉴的现实意义，鉴的现实意义，因此我们确定：因此我们确定：月川村改造核心目标月川村改造核心目标本报告是严格保密的。8世联对核心目标的理解世联对核心目标的理解v目前存在的困惑与难点：目前存在的困惑与难点：v如何补偿村民才能顺利推进月川村改造？v谁来改造月川旧村？v世联对目标的理解：世联对目标的理解：

6、在分析月川旧村的现状和村民补偿安置要求的基础上，研究当前城中村改造的成功关键要点，制定安置补偿方案，并给出操作方式，同时给出备选方案，分析其操作性本报告是严格保密的。9月川村改造研究受以下条件限制月川村改造研究受以下条件限制 限制条件限制条件1包含月川小学和行政中心片区共安置1200户 限制条件限制条件2保证文化中心和临春河公园286.5亩用地 限制条件限制条件3月川旧村内，老干部区一起改造、一起安置，统一考虑 限制条件限制条件4外来户在月川村拥有房产的，采用货币补偿的方式安置本报告是严格保密的。10同时月川村改造遵循以下原则同时月川村改造遵循以下原则 依据法律原则依据法律原则 政府工作的要求

7、 “零收益零收益”原则原则 还利于民、共同推进“换位思考换位思考”原则原则村民安置补偿要求“大众大众”原则原则 满足大多数村民要求，具体实施区别对待本报告是严格保密的。11研究的思路与框架研究的思路与框架思思 路路 框架框架内容内容能否改？能否改？怎么赔怎么赔怎么改？怎么改？项目背景研究安置补偿方案实施策略研究l月川村现状分析l世联所作工作l村民改造意愿l安置补偿要求l城中村改造关键要点l安置补偿方案设计l操作方式l备选安置补偿方案l安置区选择l开发次序l实施策略本报告是严格保密的。12第一部分：第一部分：项目背景研究项目背景研究本报告是严格保密的。13研究内容研究内容月川村现状分析月川村现状

8、分析世联所作工作世联所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置补偿要求安置补偿要求本报告是严格保密的。14改造范围内总建筑面积改造范围内总建筑面积6363万平米，容积率万平米，容积率为为1.11.1，建筑密度，建筑密度70%70%u项目已建房屋总建筑面积631684，容积率为1.1，建筑密度70%左右，属于高密度、高容积率的居住区。本报告是严格保密的。15村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐，抢建现象严重质量参差不齐，抢建现象严重u片区内建筑以三四层为主，部分五、六层；u砖混结构占绝大多数，大约90左右；u地块内建筑质量好坏不一、良莠不齐；u片区内临建

9、违建现象严重。建筑形态建筑形态钢混钢混砖混砖混砖木砖木简易简易月川原居民月川原居民152654918691886514460本市迁入居民本市迁入居民188445111551010市外迁入居民市外迁入居民6001968618090合计合计347095626701955514560违违 建建本报告是严格保密的。16村民共村民共11721172户，其中原居民户，其中原居民934934户，外来户，外来户户238238户，村民受教育程度普遍较低户，村民受教育程度普遍较低u根据2005年4月份数据，月川村村民共1172户，4440人，平均3.8人/户。u其中原住居民934户，村民3259人，外来迁入人口2

10、38户，1181人。u村民中年长一代普遍文化水平较低，受教育程度低。月川村人口分布情况（户）月川村人口分布情况（人）类类 型型户户 数数人人 口口月川原居民月川原居民9343259本市迁入居民本市迁入居民167856市外迁入居民市外迁入居民71325合计合计11724440月川村人口分布情况月川村人口分布情况本报告是严格保密的。17村民就业率低，房租为村民就业率低，房租为90%90%村民的唯一生活来源村民的唯一生活来源，逐渐演变成逐渐演变成“食租阶层食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离，不参与社会分工，与现代社会脱离u村民就业率很低，租金几乎是其唯一的收入来源，少数村民靠做小生意、摩托车

11、拉客等途径获得额外收入；u部分村民物业面积小、收入低，是拆迁的难点。拆迁中需考虑及保护该部分人群的利益及其后续发展问题。p目前90的村民靠房租收益，维持生活，村民绝大多数没有工作，也没有田可种p家里人没有工作，靠房租生活 p家里有3个儿子，有一个在上大学，其余都没有工作开摩的拉客也有人抓，现在只有靠房子收租过日子了p现在村里也有盖不起房子的村民，像你们在村里的对接人苏先生，他们家只有60平方米的房子，收入低，如果拆迁的话补偿很少，根本没有能力建新房，政府应该考虑这部分人怎么办？月川村民u村内文化娱乐设施缺乏，使得村民业余生活单调，打麻将、打牌成为其主要的娱乐活动。本报告是严格保密的。18租户租

12、户约约2 2万人左右，以低端从业人员为主，主万人左右，以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机p租户多为从全国各地来三亚的从业人员；p一般从事建筑工、混凝土工、电焊工及酒店员工、出租车司机等工作；p普遍租客的收入水平较低，生活环境较差。现在的月川村就是“全国各地来海南打工的人的转运中心”！月川村民人口比例情况人口比例情况本报告是严格保密的。19住宅以单间居多，平均租金住宅以单间居多，平均租金6 61515元元/，单间单间200200元元/月左右，出租率较高月左右，出租率较高u村内平均每户拥有私宅面积约500 平方米左右，除少数自住外，其

13、余大多数住宅用于出租获益；u住宅以单间居多，大多配以厨房、卫生间，另有少数二房一厅；u对外出租的月租金水平由外向内呈递减趋势，基本为615元/平方米，出租率平均达到95以上。家里占地1000多，房子7栋，2000。出租住宿用的房间有30间，150、180、200元/间。村里类似情形的人家很多村民访谈月川住宅分布月川住宅分布本报告是严格保密的。20现状商业以沿街底商为主，平均租金现状商业以沿街底商为主，平均租金40 40 5050元元/，主要为片区内低端人群服务主要为片区内低端人群服务月川商业分布月川商业分布迎宾路片区迎宾路片区u片区商业主要分为3部分：u迎宾路片区：商业业态以门窗加工、石材、钢

14、材加工、汽配维修为主；u三亚河东路片区：商业业态以文具、门窗加工、汽配维修、杂货店为主，平均20/间，租金10001200元/间左右；u月川主街片区：商业业态以杂货店、药店、小饭店为主，平均20/间，租金10001200元/间左右，位置相对偏僻的800元/。月川主街片区月川主街片区三亚河东路片区三亚河东路片区本报告是严格保密的。21另月川村目前还拥有海航学院对面的另月川村目前还拥有海航学院对面的472472亩亩土地土地地块现状地块现状海南航空旅游职业学院海南航空旅游职业学院凤凰路凤凰路军粮供应站军粮供应站综合行政执法综合行政执法局行政大楼局行政大楼体育会展中心体育会展中心n 为达到改造目标，政

15、府 可提供海航学院对面的 一地块作为安置用地。n 该地块在凤凰路南侧，西面是建设中的体育会 展中心，对面是海航学 院和执法局大楼，东面 有军粮供应站n 地块内部有两个水洼，其余均为荒地，地面有 青草覆盖，局部已被平 整项目所在地项目所在地3km本报告是严格保密的。22研究内容研究内容月川村现状分析月川村现状分析世联所作工作世联所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置补偿要求安置补偿要求本报告是严格保密的。23在过去的两个多月中，项目组成员进行了在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究大量的数据收集与相关研究现场踏勘现场踏勘项目地块资源与四至查勘；月川村现状调查资料收集资料收集月

16、川村人口、土地、建筑等资料；问卷调查问卷调查发放问卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在月川村内拥有房产的外来户5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事长及其他相关领导；村委会相关领导村委会相关领导开发商开发商万科、金地、复地、合富、恒大、双建、泰华深圳田面村城中村改造；深圳渔民村城中村改造；深圳渔农村城中村改造宁波鄞奉片区改造；深圳岗厦村城中村改造；珠海城中村改造；广州石牌村改造；海口玉沙村改造三亚拆迁补偿标准研究；关于月川村改造的相关政策文件；三亚市城市规划设计研究院关于月川新城控制性详细规划调整方案；项目周边土地、房地产市场研究；补偿方案设计开发模式设计本报告

17、是严格保密的。24月川村层面访谈包括村民和股份公司，其月川村层面访谈包括村民和股份公司，其中村民中村民2020人人 ，村内外来人口，村内外来人口1515人人序号分 类样本数 1性别男14女62年龄20-30230-40940-50550以上43家庭收入状况2000元以下 12000-500065000-10000410000以上94家庭成员数量3人以下23-5人85人以上10本报告是严格保密的。25深入一线，获得真实资料，用科学的分析方法，深入一线，获得真实资料，用科学的分析方法，掌握村民改造意愿和安置补偿要求掌握村民改造意愿和安置补偿要求村民村民家庭结构；收入来源；房屋情况；现状生活情况；对

18、改造所持的态度；拆赔要求；租户租户家庭结构及来源；收入来源；租金水平；现状生活情况；股份公司股份公司成立背景经营业绩村民村民村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在村内拥有房产的外来户5人；租户5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事长及其他相关领导；村委会相关领导村委会相关领导运用Spss、Excel等工具软件对调查问卷做数据分析；本报告是严格保密的。26研究内容研究内容月川村现状分析月川村现状分析世联所作工作世联所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置补偿要求安置补偿要求本报告是严格保密的。27村民对现状不太满意，支持改造，但前提村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿条件是

19、必须合理赔偿 70%对目前生活环境不满意对目前生活环境不满意乱，脏，没有规划，配套不足 80%对目前生活方式不满意对目前生活方式不满意主要出租生活，没有其他收入；没有技能；孩子没有工作 80%支持改造，但必须合理补偿支持改造，但必须合理补偿本报告是严格保密的。28研究内容研究内容月川村现状分析月川村现状分析世联所作工作世联所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置补偿要求安置补偿要求本报告是严格保密的。29 100%就地安置就地安置月川村改造的基本条件 100%村民要求住联排别墅村民要求住联排别墅有天有地 82%村民要求宅基地村民要求宅基地+货币补偿货币补偿最低120的宅基地+不低于建房成本的货币补

20、偿 100%村民认为所有的房屋必须统一赔偿，不存在违法村民认为所有的房屋必须统一赔偿，不存在违法建筑建筑 90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会会村民对安置补偿的要求村民对安置补偿的要求本报告是严格保密的。30村民安置补偿要求归根结底要解决村民的村民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能低于改造前生活来源，且改造后收入不能低于改造前是否能合理补偿是否能合理补偿p就地宅基地补偿120-150m2p房屋补偿不能低于目前的建筑成本生活是否可持续生活是否可持续p解决生活来源p孩子是否有工作培训机会p养老怎么办改造改造前前后后本报

21、告是严格保密的。31第二部分：第二部分：安置补偿方案安置补偿方案本报告是严格保密的。32研究内容研究内容城中村改造关键要点城中村改造关键要点安置补偿方案设计安置补偿方案设计操作方式操作方式备选安置补偿方案备选安置补偿方案本报告是严格保密的。33研究案例研究案例v深圳渔农村v深圳渔民村v深圳岗厦河园v深圳田面v珠海城中村改造v广州石牌村改造v海口玉沙村改造v宁波鄞奉v深圳沙河v三亚时代海岸v福田十五村v深圳大冲v北京顺义v北京西城区旧城改造v郑州佛冈v常州国棉v合肥坝上街vl城市城市北京、上海、深圳、合肥、广州、珠海、北京、上海、深圳、合肥、广州、珠海、海口、宁波、长沙、常州、郑州海口、宁波、长

22、沙、常州、郑州重点参考案例：重点参考案例：v深圳渔农村就成改造v深圳渔民村旧城改造v深圳岗厦河园旧城改造v北京顺义某村旧城改造v宁波鄞奉片区v世联成功操作了多个旧城改造项目，并研世联成功操作了多个旧城改造项目，并研究了当前中国多个成功案例究了当前中国多个成功案例本报告是严格保密的。34我们认为顺利推进城中村改造必须要考虑我们认为顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点到以下几点股份公司村民谈判时间合章、违章区分政府代价政府决心本报告是严格保密的。35城中村成功改造最重要是获得村民的支持，城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补偿必须符合大多数村民要求安置补偿必须符合大多数村民要求村村 民民p

23、城中村改造存在着诸多的风险和不稳定因素，暴力抗法，集体上访等重大社会不稳定时间随时可能发生。在渔农村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。p村民身份可以一夜改变，但农民意识的转变是一个漫长的过程，如果忽略掉农民意识的本质，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目标到位。近年深圳市一直在推行的城中村改造项目近年深圳市一直在推行的城中村改造项目成功案例渔民村满足了大部分村民的安置补偿要求渔农村蔡屋围老村岗厦河园未成功案例鹿丹村改造从2002年已经开始运作，但内部利益无法协调，不能满足城中村大部分村民的补偿要求，目前都在前期谈判阶段，没有拆迁大冲村沙河五村盐田三、四村西丽龙井村福田十五村罗湖七

24、个村桂庙新村本报告是严格保密的。36熟悉村民情况熟悉村民情况代表村民利益代表村民利益承担管理职责承担管理职责n 股份公司成员是由村民选举产生，并和村 民有着千丝万缕的关系，在村民中有一定 的威望，在改造中起着可已 身作则，起到拆迁带头作用n 村民的基层管理组织，承担着一部分政府 管理职责，在改造中又必须协助政府，来 做好村民的思想工作，完成 拆迁补偿安置，保证改造的 顺利实施。n 股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民的联 系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减 少过程中产生的矛盾城中村改造股份公司必不可少城中村改造股份公司必不可少股份公司股份公司本报告是严格保密的。3

25、7在改造中必须让股份公司得到利益，才有在改造中必须让股份公司得到利益，才有积极性积极性项目项目深圳岗厦村深圳岗厦村深圳深圳蔡屋围蔡屋围深圳田面村深圳田面村深圳新美域深圳新美域股份公股份公司收益司收益n自有物业全部还商业；n提供1万平米土地自行开发；n经营性物业由开发商与股份公司合作经营，培养股份公司能力；n补偿部分商业物业；n开发收益分成；n获得城市大厦酒店、写字楼物业的持续经营回报；n获得沙嘴酒店、关外厂房、20%的利润分成本报告是严格保密的。38城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，拆迁谈判不可能在短时间内完成拆迁谈判不可能在短时间内完成拆迁谈判时间拆迁谈

26、判时间项目项目拆迁谈判时间拆迁谈判时间占地面积占地面积规模规模深圳渔农村深圳渔农村14个月30亩13万深圳岗厦村深圳岗厦村5年225亩52.5万深圳渔民村深圳渔民村5年2.1万7万武汉罗家墩武汉罗家墩2年300亩46.6万郑州国贸中心郑州国贸中心2年80余亩48万三亚月川村三亚月川村预计预计2323年年880880亩亩6363万万鉴于月川村的自身情况，预计本项目至少将历时两年鉴于月川村的自身情况，预计本项目至少将历时两年本报告是严格保密的。39目前还没有成功区分合章、违章建筑的旧城改造目前还没有成功区分合章、违章建筑的旧城改造案例，合章、违章不区分有其深层次原因案例，合章、违章不区分有其深层次

27、原因合章、违章无区分合章、违章无区分u土地国有化不彻底u农村城市化不彻底u村民城市生存能力缺乏u城市管理不到位u廉租房市场租赁需求巨大u政府廉租房正常供给失调 村民土地自有观念根深蒂固 城市化观念未建立 村民思维方式简单 村民法制观念淡薄 经济利益驱动 私房对村民的现实意义特殊客观因素客观因素主观因素主观因素城中村城中村本报告是严格保密的。40一般以现状为准进行拆赔一般以现状为准进行拆赔项 目拆 赔 比补偿物业类型私宅基底面积补偿面积0.82 商业私宅2层及以上0.88 住宅祖 屋1.00 住宅集体物业0.75 商业岗厦村拆赔标准岗厦村拆赔标准物业类型栋数建筑面积补偿未拆建私房624.7万所有

28、私房抢建以前按照1:0.9补偿住宅面积在建私房其中还原524.65万在建376.72万8层以上抢建私房按基建成本评估价90%补偿7层以下抢建私房按照基建成本评估价80%补偿集体物业91.8万按照1：0.9补偿渔民村拆赔标准渔民村拆赔标准注：抢建前，所有私注：抢建前，所有私房已经查丈完毕！房已经查丈完毕！本报告是严格保密的。41月川村私房没有报建，没有查丈，权属复杂，区月川村私房没有报建，没有查丈，权属复杂，区分合章和违章没有政策依据分合章和违章没有政策依据 ，难度大，风险高，难度大，风险高q无任何资料无任何资料：目前在建私房约20栋，月川村没有查丈资料，村民无报建和申报，政府部门无任何资料q产

29、权关系混乱产权关系混乱：有一户一栋、一户多栋、一栋多户等q面积超标严重面积超标严重：大户面积最多可达2000平方米q建筑强度大建筑强度大：私房63万m2,现状净容积率达3.2q业主来源复杂业主来源复杂：有村民、老干部、外来人员q建房形式多样建房形式多样：有村民自建、内部合建、对外合建本报告是严格保密的。42私房存在有其合理性和历史原因私房存在有其合理性和历史原因v违法私房存在的合理性违法私房存在的合理性：填补了大量的廉租房供应空白，承担了一定的社会职能，为政府缓解了矛盾。v现有政策的不完善性：现有政策的不完善性：没有彻底解决城市化过程中应解决的问题；没有很好的解决公平与公正的问题。v政府负有管

30、理缺失的责任：政府负有管理缺失的责任：在规范化管理上不到位，对违法私房抢建行为执法不力。v政府与村民认知上差异巨大：政府与村民认知上差异巨大：村民认为宅基地性质没有变化，在自家宅基地上建房不存在违法。政府认为所有宅基地均已征为国有，必须按规划要求建设。本报告是严格保密的。43强制拆除违法私房带来的效益小于代价，不确定，不稳定强制拆除违法私房带来的效益小于代价，不确定，不稳定因素多，极易导致项目实施失控因素多，极易导致项目实施失控强制拆除违法私房综合效益评价强制拆除违法私房综合效益评价获益获益代价代价直接的赔偿数额减少维护了现有法规的严肃性矛盾激化，导致大量的诉讼和上访，社会、法律、政治风险加大

31、政府支出成本无法预测与控制不符合国家对拆赔维护稳定的要求现有法规的不完善性没有得到解决综上所述，强制拆除违法私房获得的效益小于代价，不确定、不稳定因素综上所述，强制拆除违法私房获得的效益小于代价，不确定、不稳定因素多，极易导致项目实施失控！多，极易导致项目实施失控！本报告是严格保密的。44国内城市对城中村私房建设一般采取以下国内城市对城中村私房建设一般采取以下几方面措施进行现状控制几方面措施进行现状控制u城市改造和开发最关键的经验和教训是，必须在全市的高度，全社会来参与u通过规划控制土地的具体用途，防止用地性质的随意更改u通过行政法规成立市级的专门机构，并尽可能调动群众参与监督规划控制规划控制

32、机构控制机构控制行政法规控制行政法规控制通过制定并严格执行区域的详细性规划，来控制新建设。香港和深圳等拥有立法权的城市甚至出台法定图则来约束城市规划和建设。市政府成立查违领导小组，市长亲自挂帅。日常部门设在国土房产局。各分区行政执法局作为查违的执行机构。由监察大队负责具体的查违工作。各分部门“一把手”负责制。日常监察工作主要采取鼓励群众举报形式，由政府设立奖励基金给与举报人奖励。如中共深圳市委 深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定。将查处违法建筑和违法用地工作摆到重要日程。成立“查处违法建筑和改造工作领导小组”和“查处违法建筑和改造工作法纪督察组”。把查处违法建筑和用地工作绩效作

33、为考核各级领导班子的重要内容。加强街道和企业领导班子建设，为查违提供组织保证。本报告是严格保密的。45政府各部门都参与查处和控制违法建筑，政府各部门都参与查处和控制违法建筑，对城中村现状严格控制对城中村现状严格控制规划/国土/城市管理部门城市管理综合执法机构供水供电部门建设管理部门公安消防部门房屋租赁管理部门工商管理部门巡查，制止违法建筑和违法用地行为。冻结颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。停止向施工工地供水、供电。加强管理，监督和指导各区执法机构查处违法行为。停止发放施工许可证、对擅自施工行为依法处罚。查处未经消防审查、验收的建筑物从事生产、经营及其它影响消防安全的行为。对不能提供

34、有效房地产产权证明文件或者合法租赁手续的生产经营者，不予办理营业执照。加强房屋租赁市场管理，坚决查处违法租赁行为，禁止违法建筑进入租赁市场。深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组 市长、副市长各区政府和各局负责人深圳市查处违法建筑和城中村改造工作法纪督查组查处违法建筑工作办公室城中村改造工作办公室常设国土房产局常设规划局本报告是严格保密的。46多数旧城改造，政府需要付出一定的代价，多数旧城改造，政府需要付出一定的代价，才能保证城中村改造经济上可行才能保证城中村改造经济上可行政府代价政府代价项目项目珠海城中村珠海城中村深圳渔农村深圳渔农村广州石牌村广州石牌村政府付出政府付出的代价的代价n开发

35、商每拆1的房屋建筑面积，可免交2或3建筑面积的地价；n减免相应的消防费；n允许开发商适当提高容积率n增加部分商业性质的建筑面积；n提供容积率到7以上；n调配土地资源1.1万平方米；n政府全额投资建设一条双向车道的市政道路，解决渔农村片区仅有一个城市出入口的问题；n政府免除地价，另外福田区政府补助1.6个亿n免收土地出让金和市政建设配套费；n扶持骨干企业；城中村改造，政府需付出一定的代价，在补贴、税收、贷款等多方面给予优惠！城中村改造，政府需付出一定的代价，在补贴、税收、贷款等多方面给予优惠！本报告是严格保密的。47政府需要极大的决心和毅力，并成立专门政府需要极大的决心和毅力，并成立专门机构负责

36、改造，强力推进城中村改造机构负责改造，强力推进城中村改造政府决心政府决心双组长双组长区委书记、区长区委书记、区长办公室常务组长常务组长副组长副组长6人人维稳工作组执法工作组政治思想工作组宣传教育工作组港澳侨务工作组集体经济研究工作组政府投资建设工作组计划财政工作组改造工作组综合协调工作组本报告是严格保密的。48关键要点总结关键要点总结 城中村改造最大的障碍来源于村民，改造最重要的工作是解城中村改造最大的障碍来源于村民，改造最重要的工作是解决村民的收入来源，满足大部分村民的安置补偿要求，否则决村民的收入来源，满足大部分村民的安置补偿要求，否则改造存在不确定性，风险大改造存在不确定性，风险大 合章

37、、违章一般不区分，按照现状进行拆迁补偿，对城中村合章、违章一般不区分，按照现状进行拆迁补偿，对城中村违章建设采取控制措施，政府各部门都参与于其中违章建设采取控制措施，政府各部门都参与于其中 股份公司必不可少，能股份公司必不可少，能“摆平摆平”村民，给改造降低风险和成村民，给改造降低风险和成本本 政府通常付出一定的代价，制定专门的优惠政策，成立专门政府通常付出一定的代价，制定专门的优惠政策，成立专门的工作班子。有决心和毅力在相当长的时间内改造城中村的工作班子。有决心和毅力在相当长的时间内改造城中村本报告是严格保密的。49研究内容研究内容城中村改造关键要点城中村改造关键要点安置补偿方案设计安置补偿

38、方案设计操作方式操作方式备选安置补偿方案备选安置补偿方案本报告是严格保密的。50村内所有村民一致要求就地安置，满足村村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改造的前提条民就地安置的要求是月川村改造的前提条件件全部村民都要求就地安置全部村民都要求就地安置n月川村是一个风水宝地，祖祖辈辈都生活在三亚，是老三亚人，月川村比三亚还要早成立。所以一定要就地安置n要就地安置，村子已经有几百年的历史了，不愿意搬出村里n在月川村已经有几百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具体位置都可以。n要就地安置，村子已经有几百年的历史了，从上一代到现在，家里没人生病，月川村是风水宝地，不愿意搬出村里

39、。月川村民国家、河东区、村居委会对改造的态度国家、河东区、村居委会对改造的态度n中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定中指出：“着力解决土地征收征用、城市建设拆迁、环境保护、企业重组改制和破产、涉法涉诉中群众反映强烈的问题，坚决纠正损害群众利益的行为。”n月川旧城改造开发思路表明“目标一是确保拆迁安置项目符合绝大多确保拆迁安置项目符合绝大多数群众的要求数群众的要求，最大限度的照顾村民的利益；目标二是安置好村民；”本报告是严格保密的。5182%82%村民要求宅基地村民要求宅基地+货币补偿；货币补偿；100%100%村民要求住联排别墅；村民要求住联排别墅；90%90%以以上村民要求改造

40、后有稳定的生活收入或工作机会上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会82%82%村民接受货币宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成村民接受货币宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成本，宅基地补偿不能低于本，宅基地补偿不能低于120120由于目前村民已经没有土地，也没有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租赁用房，使家庭能有稳定收入希望赔偿一块地，补偿地后的房子要自己建，可以设计、规划好后月川村民90%90%村民希望未来能有稳定的收入来源村民希望未来能有稳定的收入来源希望改造后建设一些经营性物业，由村里来经营，使村里的就业增加，这样就能获得固定的收入，如果一次性补偿，

41、就算再多钱也会花完，最终根本无法维持生计补偿土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分红月川村民所有村民均反对公寓安置，要求住联排别墅所有村民均反对公寓安置，要求住联排别墅要改造月川？可以啊！把方案拿出来啊！我们住不惯公寓啦，不给地建房子？那还谈什么，不用谈，肯定不可能的改造了肯定要比现在好啦，不然改做什么我们不要住高楼，住什么？当然要住有天有地、独门独户的房子啦！月川村民本报告是严格保密的。52考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方案过六项补偿内容的组合来设计补偿方案补偿内容补偿内容货币货币宅基地宅基地120养老保险养

42、老保险工作和培训工作和培训集体经济发展预留地集体经济发展预留地15亩亩出租公寓出租公寓90n养老保险、工作培训对村民参与社会分工，获得生活保障极为重要，因此包含在每个安置方案中n村民宅基地、货币补偿村民宅基地、货币补偿是改造的基本条件是改造的基本条件本报告是严格保密的。53补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方案案村民利益村民利益补偿方案一补偿方案一股份公司利益股份公司利益v无利益分享v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）补偿内容补偿内容v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户90 公寓（可作

43、出租用）补偿方案二补偿方案二补偿方案三补偿方案三v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可出租v养老保险v工作培训v可将村民出租公寓联合经营v提供工作机会v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可出租v90公寓可出租v养老保险v工作培训v可将村民出租公寓联合经营v可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可

44、出租v90公寓可出租v股份分红v养老保险v工作培训本报告是严格保密的。54补偿方案在财务上是否平衡？补偿方案在财务上是否平衡？测算模型测算模型 基础数据基础数据 测算前提测算前提 测算结果测算结果本报告是严格保密的。55土地出让分为两种模式：净地出让和捆绑土地出让分为两种模式：净地出让和捆绑出让出让改造项目列入政府项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础 设施安置拆迁 谈判u拆迁补偿安置拆迁补偿安置u土地开发土地开发u管理运营管理运营补偿政府出资金，拆迁谈判安置开发商缴纳土地出让金后，进行项目开发净地出让净地出让（拆迁安置完毕，土地出让）开发商缴纳土地出让金后，进行拆迁

45、补偿安置和项目开发捆绑出让捆绑出让（拆迁安置前，土地出让）本报告是严格保密的。56因此项目产生的收益有两种：一级开发收因此项目产生的收益有两种：一级开发收益和二级开发收益益和二级开发收益u产生一级开发收益产生一级开发收益u产生二级开发收益产生二级开发收益拆迁谈判安置区建设市政道路、水电施工建设挂牌拆迁谈判安置区建设市政道路建设熟地招标、拍卖、挂牌获取熟地招标、拍卖、挂牌获取一级开发利润一级开发利润 通过毛地土地开发，通过毛地土地开发，获取开发获取开发 利润利润 挂牌开发产生收益本报告是严格保密的。57净地出让时，政府净地出让时，政府“零收益零收益”原则为：土原则为：土地出让金地出让金=拆迁补偿

46、成本拆迁补偿成本改造项目列入政府项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础 设施安置拆迁 谈判u拆迁补偿安置拆迁补偿安置u土地开发土地开发u管理运营管理运营补偿政府出资金，拆迁谈判安置净地出让净地出让（拆迁安置完毕，土地出让）拆迁补助征地费基础设施房屋补偿成本成本土地出让金收益收益按照政府零收益原则，按照政府零收益原则，净地挂牌时，收益净地挂牌时，收益=拆迁补偿成本拆迁补偿成本本报告是严格保密的。58捆绑出让时，政府捆绑出让时，政府“零收益零收益”原则为：土地出让金原则为：土地出让金=0=0；开；开发单位收益原则为：发单位收益原则为：NPV0NPV0，IRR IRR 行业

47、基准收益率行业基准收益率改造项目列入政府项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础 设施安置拆迁 谈判u拆迁补偿安置拆迁补偿安置u房地产开发房地产开发u管理运营管理运营补偿拆迁安置毛地出让毛地出让（拆迁安置完毕，土地出让）拆迁补助征地费基础设施房屋补偿拆迁安置拆迁安置成本成本房屋销售收益收益土地开发建筑工程费相关税费项目开发项目开发成本成本土地出让金按照政府零收益原则，按照政府零收益原则，毛地挂牌时，土地出毛地挂牌时，土地出让金按零计算让金按零计算开发商最低收益为：开发商最低收益为：NPV0NPV0，IRR IRR 行业行业基准收益率基准收益率本报告是严格保密的。59按照

48、保守原则，包含行政中心和月川小学按照保守原则，包含行政中心和月川小学片区以及老干部安置，共需安置片区以及老干部安置，共需安置12001200户户现状人口基础数据现状人口基础数据序号项 目单位户数合计1统一标准统一标准原居民户1000120012002老干部户1503月川小学户304行政中心户205货币补偿货币补偿村内外来迁入户2386合计户1438人口人口本报告是严格保密的。60月川旧村改造范围内扣除已开发用地、市级配月川旧村改造范围内扣除已开发用地、市级配套及城市绿带用地，可利用的土地为套及城市绿带用地，可利用的土地为593.5593.5亩亩n 本项目可利用的土地包括 两块：旧村地块以及海航

49、 学院片区地块n 旧村地块总面积880亩，其中原老干安置区位置将 建设公共绿地；另外，村 东还有187 亩土地已确定 用来建设文化中心n 旧村地块剩余可利用的土 地面积为593.5亩 市级文化中心市级文化中心123可利用土地可利用土地 面积：面积：593.5593.5亩亩1面积：面积：186.5186.5亩亩2公共绿地公共绿地面积：面积：100100亩亩3基础数据基础数据土地土地本报告是严格保密的。61需要补偿的建筑物包含老干部安置区共需要补偿的建筑物包含老干部安置区共6363万万平方米，其中现状商业按照平方米，其中现状商业按照65006500平方米估算平方米估算钢混钢混砖混砖混砖木砖木简易简

50、易合计合计()月川原居民月川原居民152654918691886514460540459本市迁入居民本市迁入居民18844511155101070669市外迁入居民市外迁入居民600196861809020556合计合计()347095626701955514560631684商业商业住宅住宅建筑面积建筑面积()6500625184注：商业面积以325间，20/间计算建筑类型建筑类型功能类型功能类型基础数据基础数据建筑建筑本报告是严格保密的。62若考虑卖地，地价取若考虑卖地，地价取300300万元亩；若考万元亩；若考虑卖房，则房价取虑卖房，则房价取50005000元平方元平方迎宾花园迎宾花园芙

51、蓉花园芙蓉花园住宅：住宅：4100-42004100-4200元元/商业：商业：87008700元元/住宅：住宅：38003800元元/商业：商业：80008000元元/目前月川旧村附近有地块评估目前月川旧村附近有地块评估价已达价已达250250万元万元/亩亩丰兴隆大桥南侧地块：丰兴隆大桥南侧地块：187187万元万元/亩亩本报告是严格保密的。63补偿方案补偿方案出让模式出让模式 容积率容积率 判断标准判断标准 NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利润利润财务可行性财务可行性村民安置补村民安置补偿方案偿方案补偿方案一补偿方案一净地出让-3.73亿元0-3.7亿元货币补偿+还建120捆

52、绑出让R=2.5-1.59亿元01.3亿元R=3-0.93亿元03.0亿元补偿方案二补偿方案二净地出让-6.08亿元0-6.1亿元货币补偿+还建120+公寓90 捆绑出让R=2.5-3.32亿元00.3亿元R=3-2.38亿元00.4亿元补偿方案三补偿方案三净地出让-6.55亿元0-6.6亿元货币补偿+还建120+公寓90+集体经济用地1万捆绑出让R=2.5-3.82亿元00.3亿元R=3-2.98亿元00.3亿元安置补偿方案无论一级开发还是二级开发安置补偿方案无论一级开发还是二级开发财务都不可行财务都不可行本报告是严格保密的。64但能满足大部分村民的安置补偿要求，保但能满足大部分村民的安置补

53、偿要求，保证改造后村民生活的可持续性证改造后村民生活的可持续性改改 造造 后后月收入月收入股份股份社会保险社会保险安置补偿要求安置补偿要求工作机会工作机会居住环境居住环境配套配套VSVS改造不能降低收入水平改造不能降低收入水平由由25202520元提高为元提高为48304830元元有股份分红有股份分红有社会保险有社会保险可提供可提供800800元元/月的工作机会月的工作机会别墅居住，又天有地别墅居住，又天有地配套齐全，学校、医院和公共空间配套齐全，学校、医院和公共空间保证生活的可持续性保证生活的可持续性养老有保证养老有保证还在有工作，具有一技之长还在有工作，具有一技之长就地别墅安置就地别墅安置

54、配套齐全配套齐全本报告是严格保密的。65月川村改造存在资金缺口重要原因在于文月川村改造存在资金缺口重要原因在于文化中心占用了化中心占用了186186亩月川土地亩月川土地市场价值：市场价值：5.6亿元亿元按市场价值计算，即使只进行一级开发，开发主体就可多获取186.5亩300万元/亩=55950万元5.6亿元人民币征地成本：征地成本：1.6亿元亿元即使由政府单独征用这186.5亩土地，按同等补偿标准，政府需另行支出土地成本186.588074307万元（拆迁补偿总额）=15748万元1.6亿元人民币本报告是严格保密的。66研究内容研究内容城中村改造关键要点城中村改造关键要点安置补偿方案设计安置补

55、偿方案设计操作方式操作方式备选安置补偿方案备选安置补偿方案本报告是严格保密的。67在财务不可行的情况下，一般有两种操作在财务不可行的情况下，一般有两种操作方式方式 政府补贴资金或捆绑海航土地，引进开发政府补贴资金或捆绑海航土地，引进开发商，进行市场化运作商，进行市场化运作 政府自己成立项目公司运作，不考虑平均政府自己成立项目公司运作，不考虑平均利润，进行半市场化运作利润，进行半市场化运作本报告是严格保密的。68补贴补贴当政府补贴资金时，有两种补贴方式：补当政府补贴资金时，有两种补贴方式：补偿现金或捆绑海航地块偿现金或捆绑海航地块补贴方式补贴方式补贴资金补贴资金u直接补助开发公司资金捆绑土地捆绑

56、土地u与海航地块捆绑安置补偿安置补偿 方案方案出让模式出让模式政府代价政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地本报告是严格保密的。69政府与开发商共同拆迁，然后进行土地出政府与开发商共同拆迁，然后进行土地出让，获取卖地收益让，获取卖地收益一级开发模式建一级开发模式建议议三亚市政府三亚市政府拆赔谈判拆赔谈判 拆迁补偿拆迁补偿 土地平整土地平整 挂牌挂牌 签订协议签订协议月川村月川村拆迁工作小组拆迁工

57、作小组 安置房建设安置房建设市政府相关部门市政府相关部门股份公司股份公司开发商开发商河东区河东区土地出让收益土地出让收益本报告是严格保密的。70政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取卖房收益开发，获取卖房收益三亚市政府三亚市政府项目公司项目公司拆赔谈判拆赔谈判 拆迁补偿拆迁补偿 土地平整土地平整 二级开发二级开发 签订协议签订协议月川村月川村拆迁工作小组拆迁工作小组定向摘牌定向摘牌 运营管理运营管理 安置房建设安置房建设二级开发模式建二级开发模式建议议市政府相关部门市政府相关部门股份公司股份公司开发商开发商河东区河东区开发商开发商+村民股份公司村民股

58、份公司按股份分享开发利润本报告是严格保密的。71岗厦村实行岗厦村实行“政府政府+股份公司股份公司+开发商开发商”的的开发模式实行城中村改造开发模式实行城中村改造岗厦村案例岗厦村案例p 现状总建筑面积52.5万平方米。p 现状毛容积率2.3，现状净容积率 3.2p 现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。p占地：7.2万平方米，总建筑面积：45.3万平方米p可销售面积：20.6万平方米 酒店式公寓：约12万 城市公寓：20万，还建19万 商业：约8.8万，还建4.9万 地下商业：约4.5万，还建0.8万改改 造造 前前 改改 造

59、造 后后 本报告是严格保密的。72充分发挥股份公司和村民在改造过程中的充分发挥股份公司和村民在改造过程中的积极性积极性项 目拆 赔 比私宅基底面积补偿面积0.82 私宅2层及以上0.88 祖 屋1.00 集体物业0.75 p采用高于深圳市的补偿标准采用高于深圳市的补偿标准p注重改造后的村民生活保障和改善股份公司经济结构注重改造后的村民生活保障和改善股份公司经济结构1、全部村民住宅一层补偿商业2、集体物业全部返还商业3、划出1万平米土地股份公司自行建设集体物业p股份公司与金地集团联合组成商业经营公司，经营项目商业，培股份公司与金地集团联合组成商业经营公司，经营项目商业，培养股份公司人才，村民入股

60、分红养股份公司人才，村民入股分红p政府补贴资金政府补贴资金2.52.5亿元亿元本报告是严格保密的。73福田区政府主导，区政府相关部门，金地福田区政府主导，区政府相关部门，金地集团与股份公司实施改造方案集团与股份公司实施改造方案福田区政府福田区政府金地集团金地集团拆赔谈判拆赔谈判拆迁拆迁补偿与经营补偿与经营签订协议签订协议岗厦村改造工作岗厦村改造工作办公室办公室开发建设开发建设股份公司股份公司街道办事处街道办事处区国土、规划区国土、规划配配 合合福田区政府福田区政府本报告是严格保密的。74市政府相关部门市政府相关部门股份公司股份公司利用三亚旧城改造资金，政府成立的项目公利用三亚旧城改造资金，政府

61、成立的项目公司进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的司进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的三亚市政府三亚市政府项目公司项目公司拆赔谈判拆赔谈判 拆迁补偿拆迁补偿 土地平整土地平整 二级开发二级开发 签订协议签订协议河东区政府河东区政府月川村月川村拆迁工作小组拆迁工作小组三亚城投三亚城投定向摘牌定向摘牌 运营管理运营管理 安置房建设安置房建设三亚城投三亚城投河东区河东区商业银行债务/股权融资信托/私募基金国家开发银行注资入股注资入股村股份公司村股份公司本报告是严格保密的。75宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政府期望将鄞奉片区改造成宁波的新商务区府期望将鄞奉

62、片区改造成宁波的新商务区案例案例n 项目位于宁波三江口目前核心区的外围区域，属于核心区一级辐射圈；目前为旧的居住区 和工业厂区，区域认知度较低，属于产业衰 落区；北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化 江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观 面大。n 宁波市政府期望将鄞奉片区打造成一个富于表现力 和体现区域价值的标签“宁波湾”；一个以宁 波支柱产业为核心，最具积聚力的主题商务集聚 区宁波高新经贸港；和一条代言宁波历史、现 代和未来的“宁波走廊”；本报告是严格保密的。76鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海曙区政府组成的海城公司主持实施的开发模式曙区政府组成

63、的海城公司主持实施的开发模式宁波市政府宁波市政府海城公司海城公司拆赔谈判拆赔谈判拆迁拆迁土地出让土地出让签订协议签订协议鄞奉片区改造工鄞奉片区改造工作领导小组作领导小组基础设施基础设施街道办事处街道办事处海曙区政府海曙区政府相互配合相互配合市国土、规划市国土、规划海曙区政府海曙区政府51%51%宁波市城投宁波市城投49%49%宁波市城投宁波市城投资金资金本报告是严格保密的。77研究内容研究内容城中村改造关键要点城中村改造关键要点安置补偿方案设计安置补偿方案设计操作方式操作方式备选安置补偿方案备选安置补偿方案本报告是严格保密的。78若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块若利益驱动村民居住公寓或说服

64、海航地块异地安置，则有两个补偿方案异地安置，则有两个补偿方案村民利益村民利益补偿方案四补偿方案四股份公司利益股份公司利益补偿内容补偿内容补偿方案五补偿方案五v村民房屋现金补偿v大面积公寓居住v别墅一层做商铺可出租v股份分红v养老保险v工作培训v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住v180公寓可出租v丰厚的股份分红v养老保险v工作培训v现有物业按138号文货币补偿v公寓还建（300）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）v现有物业按138号文货币补偿v海航地块村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户180 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司5

65、0亩集体经济用地（村民可参股）v可将村民出租公寓联合经营v可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会v可将村民出租公寓联合经营v可将50亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会本报告是严格保密的。79公寓安置只有在二级开发时，财务才可行公寓安置只有在二级开发时，财务才可行性性补偿方案补偿方案出让模式出让模式容积率容积率 判断标准判断标准 NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利润利润财务可行性财务可行性补偿方案四补偿方案四现金补偿+300公寓+90出租公寓+1万集体用地净地出让-1.46亿元 0-1.5亿元捆绑出让R=2.5-0.21亿元 04.2亿元R=

66、30.84亿元06.4亿元本报告是严格保密的。80但全部村民均要求住联排，对公寓楼非常排斥，但全部村民均要求住联排，对公寓楼非常排斥，该方案实施风险较大，可操作性较低该方案实施风险较大，可操作性较低财务可行财务可行n毛地挂牌：IRR0；净现值0;村村民民所有村民一致要求所有村民一致要求住联排，在观念上住联排，在观念上排斥住公寓楼排斥住公寓楼本报告是严格保密的。81海航地块异地安置有较高利润海航地块异地安置有较高利润补偿方案补偿方案出让模式出让模式 容积率容积率 判断标准判断标准 NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利润利润财务可行性财务可行性政策安置补政策安置补偿方案偿方案补偿方案五

67、补偿方案五净地出让2.5亿元02.5亿元现金补偿+海航地块120宅基地+180出租公寓+50亩集体用地捆绑出让R=2.51.3亿元015亿元R=32.7亿元019亿元本报告是严格保密的。82但不能满足村民就地安置的基本要求，实施风但不能满足村民就地安置的基本要求，实施风险较大，可操作性较低险较大，可操作性较低财务可行财务可行n净地挂牌：盈利2.5亿；n毛地挂牌：IRR0；村村民民全部村民一致要求就地安全部村民一致要求就地安置，对月川村民而言，就置，对月川村民而言，就地安置是其基本要求地安置是其基本要求本报告是严格保密的。83村民要求与政策标准集中反映在村民还建村民要求与政策标准集中反映在村民还

68、建房类型房类型村民还建联排别墅村民还建公寓房方案四方案四村民意愿村民意愿政府意愿政府意愿可开发土地面积可开发土地面积本报告是严格保密的。84若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六成折衷方案六村民利益村民利益补偿方案六补偿方案六股份公司利益股份公司利益补偿内容补偿内容v村民房屋现金补偿v有天有地别墅或大面积公寓v别墅一层做商铺可出租v股份分红v养老保险v工作培训v现有物业按138号文货币补偿v部分别墅还建（120）+公寓还建（300）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）v可将村民出租公寓联合经营v

69、可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会本报告是严格保密的。85在卖地情况下，反向推算可知财务平衡时，在卖地情况下，反向推算可知财务平衡时，还建别墅面积还建别墅面积00，项目不可行，项目不可行测算前提n 补偿村民出租房90/户n 补偿股份公司集体经济 用地15亩n 政府土地开发零收益部分联排别墅部分联排别墅部分公寓部分公寓财务平衡时能提供给村民多少还建土地呢？财务平衡时能提供给村民多少还建土地呢？还建房中联排别墅和公寓的比例如何呢？还建房中联排别墅和公寓的比例如何呢？n 当土地价格为300万元/亩，成本收益平衡 时，反向推算可知 需要提供可出让用地需要提供可出让用地3333

70、33亩亩 剩余村民安置地剩余村民安置地261261亩亩 其中，补偿村民出租房需用地补偿村民出租房需用地 2222亩亩 返还股份公司集体经济用地返还股份公司集体经济用地 1515亩亩 村民还建房需用地村民还建房需用地 224224亩亩已知：总还建面积213亩还建联排别墅部分建筑密度50%村民还建联排别墅时的宅基地面积为120/户还建公寓部分建筑容积率为2.0村民还建公寓时的还建建筑面积为300/户计算还建用地面积s别墅 和s公寓S S别墅别墅+S+S公寓公寓=224=224亩亩S S别墅别墅50%50%120120/户户+S+S公寓公寓2 2300300/户户=1200=1200户户S别墅别墅=

71、还建联排别墅需用地还建联排别墅需用地=122亩亩S公寓公寓=还建公寓需用地还建公寓需用地=346亩亩本报告是严格保密的。86捆绑出让整体开发下，反向推算可知，可最多提供村民捆绑出让整体开发下，反向推算可知，可最多提供村民372372亩安亩安置用地，联排别墅安置置用地，联排别墅安置483483户，公寓安置户，公寓安置717717户，具有一定的操户，具有一定的操作性作性测算前提n 补偿村民出租房90/户n 补偿股份公司集体经济用地15亩n 项目整体开发达到行业基准收益率n 当房地产价格为5000元/，项目财务内部收 益率达到行业基准收益率时，反向推可知：需要提供可出让用地需要提供可出让用地2222

72、22亩亩 剩余村民安置地剩余村民安置地372372亩亩 其中，补偿村民出租房需用地补偿村民出租房需用地 2222亩亩 返还股份公司集体经济用地返还股份公司集体经济用地 1515亩亩 村民还建房需用地村民还建房需用地 335335亩亩已知：总还建面积335亩还建联排别墅部分建筑密度50%村民还建联排别墅时的宅基地面积为120/户还建公寓部分建筑容积率为2村民还建公寓时的还建建筑面积为300/户计算还建用地面积s别墅 和s公寓S S别墅别墅+S+S公寓公寓=335=335亩亩=223445=223445S S别墅别墅50%50%120120/户户+S+S公寓公寓2 2300300/户户=1200=

73、1200户户S别墅别墅=还建联排别墅需用地还建联排别墅需用地=174亩亩S公寓公寓=还建公寓需用地还建公寓需用地=161亩亩联排别墅可安置村民联排别墅可安置村民483户户公寓可安置村民公寓可安置村民717户户在此种安置情况下，项目的投资净利润率为在此种安置情况下，项目的投资净利润率为17%本报告是严格保密的。87按照备选方案进行安置补偿，拆迁难度大，改造按照备选方案进行安置补偿，拆迁难度大，改造时间长，折衷方案相对具有一定的可操作性时间长，折衷方案相对具有一定的可操作性备选方案备选方案安置补偿内容安置补偿内容改造时间改造时间可操作性可操作性安置补偿方案四安置补偿方案四300公寓90出租房15亩

74、集体用地大多数村民反对，改造时间长可操作性低安置补偿方案五安置补偿方案五120海航地块宅基地180出租房50亩集体用地大多数村民反对，改造时间长可操作性低安置补偿方案六安置补偿方案六居住别墅者：120宅基地居住公寓者：300公寓90出租房15亩集体用地需要制定一定的标准，对村民加以区分具有一定的操作性本报告是严格保密的。88第三部分：第三部分：实施策略研究实施策略研究本报告是严格保密的。89研究内容研究内容安置区选择与开发次序安置区选择与开发次序实施策略实施策略本报告是严格保密的。90选择地块选择地块1 1作为可开发用地，地块作为可开发用地，地块2 2、5 5、6 6为安置区为安置区2561可

75、开发用地的设置：可开发用地的设置：n位于地块的西北部；n处于迎宾路与三亚河东路的交叉口，交通便利，昭示性强；n享受西面滨河公园的河滨景观；n与周边楼盘形成规模效应；安置区的设置：安置区的设置：n可利用土地除去开发用地后剩余部分为安置区，与出让用地相对独立；n邻近街道，有利于商业价值的发挥；n享受公共绿地、三亚河双重景观以及市级文化中心的公共服务；安置区（亩）安置区（亩）可开发土地可开发土地（亩）（亩）还建还建集体经济预留集体经济预留公寓公寓4321522125本报告是严格保密的。91启动区选择启动区选择u安置用地必须满足首期被拆迁人的安置需求；u为缓解开发商资金压力，首期安排有开发用地，且地块

76、条件相对成熟，利于开发；u考虑到公建的建设需求，建议尽早腾空公建用地；u将首批安置区与开发用地安排在一起，有利于项目后期开发的整体形象；拆迁面积：149.4亩拆迁量：38142户数：69拆迁面积：31.25亩拆迁量：26312户数：48拆迁面积：98.7亩拆迁量：83105户数：151拆迁总面拆迁总面积积279.35亩拆迁量拆迁量147559待安置户待安置户数数268户启动区启动区本报告是严格保密的。92开发次序（拆迁、安置、建设、出售）开发次序（拆迁、安置、建设、出售）u以项目北部地块（包括部分可出让用地、安置用地、公建用地）作为启动区，随后出让可开发土地，保障下一步拆迁投入资金；u二期完成

77、大部分公建、公共绿地用地拆迁；u三期完成剩余的公建用地及大部分安置区拆迁；u四期完成余下的土地开发工作；一期二期三期四期安一安一公一公一公二公二安四安四公三公三公二公二安二安二安三安三售四售四售三售三售二售二售一售一一期二期三期四期合计拆迁量（）147559 176145 166714 141076 631494可安置户数274 325 325 276 1200安置面积（亩）99 117 117 99 432 开发面积（亩）31.2531.2531.2531.25125公建面积（亩）149.487.150286.5本报告是严格保密的。93拆迁成本分布拆迁成本分布序号项 目单位一期二期三期四期合

78、计面积总价面积总价面积总价面积总价1补偿成本147559 15293 176145 18255 166714 17278 141076 14621 654472奖励费（以10%奖励）万元1529 1826 1728 1462 65453过渡期间补偿户324 548 387 654 366 619 360 608 24304合计万元17370 207351962516691744225拆迁工程费147559 516 176145 616 166714 583 141076 494 22106总计万元17887 21352 20208 17185 76633单位：万元u项目拆迁期间成本总计为7.7

79、亿元，分四期完成；分期拆迁成本分期拆迁成本本报告是严格保密的。94分期拆迁、安置情况分期拆迁、安置情况123412341234拆迁面积（亩）44444496525210250501055656拆迁量（）368903689036890809264403644036857154167941679887044702547025需安置户（户）676767147808015676761628686还建面积（亩）252525542929582929623333可安置户数（户）697071154888917197102199129136实际安置户数（户）676767147808015676761628613

80、6剩余可安置户数（户）13468915212637440经济指标 成本44724472447298105338533810390505250521078057285728第一年第二年第三年拆迁指标安置指标指指标标一期二期三期四期本报告是严格保密的。95研究内容研究内容安置区选择与开发次序安置区选择与开发次序实施策略实施策略本报告是严格保密的。96项目实施过程主要包括三个阶段项目实施过程主要包括三个阶段前期准备前期准备拆迁实施拆迁实施开发实施开发实施规划研究规划研究编制实施方案编制实施方案组建机构组建机构项目招商项目招商现状核查现状核查制定拆赔方案制定拆赔方案拟定优惠政策拟定优惠政策规划报批规划

81、报批计划申报计划申报物业核查公告物业核查公告物业登记、确权物业登记、确权业主访谈业主访谈确定拆赔方案确定拆赔方案拆迁动员拆迁动员拆迁谈判拆迁谈判签定拆补协议签定拆补协议土地供应申请土地供应申请制定开发方案制定开发方案编制详细规划编制详细规划拆迁手续办理拆迁手续办理发布拆迁信息发布拆迁信息房屋拆除房屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设风险控制风险控制本报告是严格保密的。97前期工作流程前期工作流程规划研究规划研究编制实施方案编制实施方案组建机构组建机构现状核查现状核查制定拆赔方案制定拆赔方案拟定优惠政策拟定优惠政策规划报批规划报批计划申报计划申报规规 划划 局局区旧改办区旧改办拆迁办公

82、室拆迁办公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部门主管部门审 批审 批项目招商项目招商本报告是严格保密的。98招商条件招商条件n 根据各地块的功能、规模、开发量大小等不同情况分别制定选择条件n 资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金n 本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验n 有开发中心城社区的成功经验n 最好有旧城改造经验n 品牌房地产开发商优先设定原则设定原则n 开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开发经验等，不同地块考虑的重点应不同考虑因素考虑因素招招 商商 条条 件件条件确认条件确认n投标单位须提供拟投标地块

83、改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置 费、回迁房50的建设费、可销售商品房35建设费n投标单位须提供具体的改造实施方案和计划n投标单位须提供已开发建设的案例和经验n投标单位提供旧城（旧村）改造案例n投标单位的近五年的财务状况本报告是严格保密的。99优惠政策优惠政策实施主体实施主体优惠政策优惠政策三亚市河东区三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。可能的优惠政策有：n土地出让收益返还；n政府补贴；n银行贷款贴息；n政府投资建设公共配套设施和基础设施；n行政事业性收费减半收取；n相关手续办理享受“绿色通道”政策；本报告是严格保

84、密的。100拆迁实施阶段工作流程拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业核查公告物业登记权属确认物业登记权属确认业业 主主 访访 谈谈确定拆赔方案确定拆赔方案土地供应申请土地供应申请拆拆 迁迁 动动 员员拆拆 迁迁 谈谈 判判拆迁办公室拆迁办公室区旧改办区旧改办开开 发发 商商区旧改办区旧改办业业 主主审 批签订拆补协议签订拆补协议谈判小组谈判小组市国土局市国土局股份公司股份公司本报告是严格保密的。101开发实施阶段工作流程开发实施阶段工作流程制定开发方案制定开发方案编制详细规划编制详细规划房屋拆除房屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设拆迁手续办理拆迁手续办理风险控制风险控制区旧改办区旧

85、改办规划部门规划部门开发商开发商拆迁公司拆迁公司拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息发布拆迁信息区政府区政府本报告是严格保密的。102各项手续的办理各项手续的办理立项手续立项手续用地审批用地审批规划审批规划审批拆迁许可审批拆迁许可审批建设工程审批建设工程审批所需所需资料资料n项目立项申请报告；n项目可行性研究报告；n项目建设所需的土地、环保审批文件；n资金证明文件；n需补充提供的其他材料；n改造合作协议；n改造可行性研究报告；n改造项目的规划方案；n改造项目的房屋产权资料；n改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书；n改造实施计划和方案；n建设单位资信证明；n保证金；n申请表；n立项批文；n建设

86、用地方案图；n关于用地条件的特别要求；n规划方案；n用地批准文件；n规划批准文件；n拆迁补偿安置方案；n拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料；n拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值；实施实施主体主体开发商开发商开发商拆迁办公室准备资料，开发商申请办理由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间取得取得成果成果批准立项签订土地出让合同建设用地规划许可证与股份公司签订“安置补偿协议”建设工程规划许可证本报告是严格保密的。103主要风险控制主要风险控制n银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前，监管资金必须到位；n资金到账时，旧改办、银行、开发商三方签订资

87、金专项监管协议,使监管行为符合法律程序；n旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控受理合作协议。n参与各类协议的拟定，保证协议合法性。主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁补偿安置协议、资金监管协议等。n保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一定要合法，律师参与可发挥监督、保障作用。n专人研究、督办优惠政策的制定、办理；n对本项目公共配套实施建设进行费用预算，并向上级申请资金；n针对本项目建立绿色通道，简化相关手续办理程序；补偿安置资金不到位，村民无法按时领取过渡费开发商中途撤资或后续资金不足政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢补

88、偿安置资金监管补偿安置资金监管引入律师引入律师建立改造绿色通道建立改造绿色通道风险识别风险识别本报告是严格保密的。104具有参考意义的旧城改造案例具有参考意义的旧城改造案例渔农村改造详细操作过程渔农村改造详细操作过程本报告是严格保密的。105改造前有改造前有9999栋建筑，其中栋建筑，其中3737栋为村民拆除栋为村民拆除原有低矮建筑原有低矮建筑5252栋后抢建形成栋后抢建形成改造前改造前位置：位置：深圳福田新口岸占地：占地：2万平方米建筑规模：建筑规模：未抢建前，11.15平房米抢建后，13.22平方米容积率：6.61物业类型栋数建筑面积未拆建私房624.7在建私房其中还原524.65在建37

89、6.72集体物业91.8福田新口岸福田新口岸香港落马洲口岸香港落马洲口岸渔农村渔农村本报告是严格保密的。106改造后，占地规模扩大改造后，占地规模扩大1 1万平方米，新建万平方米，新建建筑面积建筑面积22.822.8万平方米万平方米改造后改造后占地面积：占地面积：29451.6平方米 建筑规模：建筑规模：建筑面积：228422平方米容积率：7.75功能定位：以居住功能为主，同时发展口岸商业，酒店及公寓等综合功能，构成一个多元的、环境优美、配套完善的现代居住小区功能比例：居住76.59%、商业14.04%、公共配套9.37%本报告是严格保密的。107从从20042004年年5 5月月1111日开

90、始，到日开始，到20052005年年7 7月月2020日举行改造工程奠基仪式，历时日举行改造工程奠基仪式，历时1414月有余月有余改造历程改造历程20042004年年5 5月月1-71-7日日，渔民村村民自行拆除52栋私房，开始合并抢建37栋违法私房20042004年年5 5月月1111日日，福田区果断制止抢建行为20042004年年5 5月月2020日日，委托中国院深圳分院正式编制渔农村改造规划，渔农村改造正式启动20042004年年8 8月月1515日日，渔农村私房抢建在停工数月后猛烈回潮20042004年年8 8月月1717日日，福田区委、区政府召开紧急会议，决定强力制止渔农村违法抢建行

91、为20042004年年8 8月月1818日日，福田区上报了关于制止福田区渔农村抢建私房情况的报告20042004年年8 8月月2020日日，福田区组织公安、建设、城管等部门500余人，强制清理渔农村抢建工地，遭到村民集体性抵抗，矛盾近于激化。2004 2004 年年8 8月月2020日晚上日晚上，原深圳市市委书记黄丽满同志等市领导赴渔农村现场视察20042004年年8 8月月2121日，日，闫小培副市长听取福田区政府关于制止渔农村抢建及推进渔农村改造的工作汇报20042004年年8 8月月2424日，日，原常务副市长许宗衡专门主持渔农村改造工作会议，确定了加快渔农村改造工作的四点意见20042

92、004年年8 8月月2727日日，原市长李鸿宗肯定了以前的工作，原则同意了市规划局和福田区联合提出的改造规划方案本报告是严格保密的。108从从20042004年年5 5月月1111日开始，到日开始，到20052005年年7 7月月2020日举行改造工程奠基仪式，历时日举行改造工程奠基仪式，历时1414月有余月有余改造历程改造历程20042004年年9 9月月6 6日日，渔农村改造工作领导小组成立，区委书记和区长任双组长，下设10个工作小组20042004年年1010月月1414日日，区委、区政府抽调28人组成改造谈判工作组，“脱产进点”进驻渔农村20042004年年1010月月2222日日，向

93、村民发放为了明天渔农村改造宣传读本，改造拆迁谈判正式启动20042004年年1010月月2727日日，福田区重建局、村民股份公司、金地集团在裕亨大厦八楼签订渔农村改造项目合作协议20042004年年1010月月2828日日，深圳市制止违法建筑暨 城中村改造动员大会召开20042004年年1111月月1212日日，深圳市规划局批复渔农村改造详细蓝图20042004年年1212月月3131日日，渔农村开始拆迁补偿协议签订工作，3天内签约户约33户，占总量的70%20052005年年3 3月月8 8日日，渔农村拆除工程动工20052005年年3 3月月2525日日，渔农村剩余12户村民现场签约，渔农

94、村改造前签约工作全部完成20052005年年5 5月月2222日日，渔农村实施“中国第一爆”，整个渔民村实行一次性爆破拆除20052005年年6 6月月2020日日，金地集团与股份公司鉴定新建物业分配协议20052005年年7 7月月2020日日，渔农村改造工程举行奠基仪式本报告是严格保密的。109私房补偿面积按照抢建前的现状确认；抢私房补偿面积按照抢建前的现状确认；抢建私房基建成本共同分担建私房基建成本共同分担拆陪标准拆陪标准物业类型栋数建筑面积补偿未拆建私房624.7万所有私房抢建以前按照1:0.9补偿住宅面积在建私房其中还原524.65万在建376.72万8层以上抢建私房按基建成本评估价

95、90%补偿7层以下抢建私房按照基建成本评估价80%补偿集体物业91.8万按照1：0.9补偿过渡费拆迁安置期间租金按照20元/平方米支付注：抢建前，所有私房已经查丈完毕！注：抢建前，所有私房已经查丈完毕！本报告是严格保密的。110补偿标准原则：体现法规精神、尊重历史、补偿标准原则：体现法规精神、尊重历史、平衡各方利益、降低改造风险平衡各方利益、降低改造风险补偿内容还建面积安置费用搬迁费用开发商补偿正常补偿部分抢建成本本报告是严格保密的。111渔农村改造采用政府一线主导，市场跟进渔农村改造采用政府一线主导，市场跟进运作，整体规划，整体改造的模式运作，整体规划，整体改造的模式改造模式改造模式福田区政

96、府福田区政府金地集团金地集团拆赔谈判拆赔谈判拆迁拆迁补偿与经营补偿与经营签订协议签订协议渔农村改造工作渔农村改造工作领导小组领导小组开发建设开发建设配配 合合本报告是严格保密的。112其中渔农村改造工作领导小组实行双组长其中渔农村改造工作领导小组实行双组长制，下设十个工作组制，下设十个工作组双组长双组长区委书记、区长区委书记、区长办公室常务组长常务组长副组长副组长6人人维稳工作组执法工作组政治思想工作组宣传教育工作组港澳侨务工作组集体经济研究工作组政府投资建设工作组计划财政工作组改造工作组综合协调工作组本报告是严格保密的。113而且区委、区政府抽调而且区委、区政府抽调2828人组成谈判工作人组

97、成谈判工作小组，小组，“脱产进点脱产进点”进驻渔农村进驻渔农村2004年10月14日，绸带28人（处级干部10人，科级干部18人）组成工作组，“脱产进点”进驻渔农村现场，会同股份公司领导面对面和村民沟通，即强化了政策宣传效果，又掌握了第一手信息和资料工作组刚刚进村，根本无法和村民进行沟通，从不接电话、不愿见面、不让进门到开始交谈、理解改造和最后签约，从谩骂到冷眼再到内疚，工作组屡败屡战，上门自备礼物，长时间耐心守候，其契尔不舍得精神和真挚无私的诚意最终打动了所有的村民本报告是严格保密的。114渔农村改造难点渔农村改造难点改造难点改造难点1 1、宏观政策严格，改造不稳定因素多、宏观政策严格，改造

98、不稳定因素多国家已经把社会稳定放置到头等重要的位置2 2、深圳市私房抢建风盛行，改造环境恶劣、深圳市私房抢建风盛行，改造环境恶劣2004年，伴随城中村改造政策即将出台的传闻，新一轮的抢建此起彼伏，2004年8月20日，福田区500人进入渔农村强行清理施工现场，在遭到村民的集体抵抗后，不得不退出深圳其他城中村也不希望渔农村真正的改造成功，因此也在间接的成为渔农村的间接支持者3 3、观念滞后，认识分化，难以形成合力、观念滞后，认识分化，难以形成合力政府内部人士分化严重，有的单位和部门要么不深入基层，纸上谈兵；要么，回避责任，在工作中打太极拳；要么作壁上观，看形势等领导外在的分力，内在的阻力，无形中

99、消弱了政府的改造推力，现在看来，当时的逆流而上，确实需要宏大的魄力和坚定的毅力4 4、各种矛盾错综复杂，平衡难度极大、各种矛盾错综复杂，平衡难度极大以理想的城市规划标准改造渔农村推进渔农村的改造，在理论和实践上，均难以操作，村民思想上难以接受，各种利益无法平衡在制止私房抢建来讲，多方经济纠纷很容易导致社会不稳定。私房抢建涉及到村民、包工头、材料商、民工等多方利益，如果抢建不补偿，村民将因为损失惨重而无力支付已经发生的费用，社会不稳定因素将连锁放大渔农村内部既有股份公司与村民之间的矛盾，还有村族长长期以来的情感矛盾，渔农村有陈、郭、樊、黄等几大家族组成，内部关系复杂本报告是严格保密的。115渔农

100、村改造难点渔农村改造难点改造难点改造难点5 5、缺乏经验，手段局限，改造无例可循、缺乏经验，手段局限，改造无例可循当时改造对深圳来说是以一个新课题，推进渔农村的改造完全是凭着对城市发展的高度责任感，摸索前进。未签约之前，谁也不敢轻言成功。渔农村的改造总体战略目标不变，但在实施策略和计划细节上一直在不断修正，是一个不断学习，不断工作和不断积累的过程。对于抢建私房的还原面积，公说公有理，婆说婆有理，成为渔农村改造的最大障碍6 6、缺乏足够的时间和空间，政府无路可退，别无选择、缺乏足够的时间和空间，政府无路可退，别无选择政府提出了严格的改造要求：一是改造只须成功，不许失败；二是必须在“两节”（春节、

101、元旦）、“两会”（市党代会、人代会）之前完成村民签约工作；但是将容积率控制在6.0以内。如果渔民村抢建成功，不仅渔农村改造将遥遥无期，而且岗厦、福田等原来政府控制较好的城中村必然由观望专项抢建，城中村将进一步失控，政府威信扫地。而中心区内岗厦河园片区的5年改造准备，也将在瞬间付之东流，难以为续。本报告是严格保密的。116渔农村改造政府付出了很大的代价，但改渔农村改造政府付出了很大的代价，但改造后的收益大于不改造的代价造后的收益大于不改造的代价政府代价政府代价1 1、提供容积率到、提供容积率到7 7以上，在经济上需要，技术上可行以上，在经济上需要，技术上可行容积率在城市发展建设和规划管理过程中，

102、是一种手段，而不是目的。在城中村改造上单纯依靠现有规范，难以做到合理平衡2 2、调配土地资源、调配土地资源1.11.1万平方米万平方米渔农村原有红线是基于私房建设的走向划定的，用地极不规范，2万平方米的土地，利用率不到70%在并入渔农村改造范围的用地中，属于政府用地的零散边角用地，最大的为1000平方米，最小的为300平方米，直接利用价值不高。在收回的约6000平方米的武警六支队用地，使政府投入的最大的土地资源若没有土地资源的调配，渔农村改造是不可行的；调配土地单独使用价值不高改造前红线图，面积2万平方米改造后红线图，面积3.1万平方米本报告是严格保密的。117渔农村改造政府付出了很大的代价，

103、但改渔农村改造政府付出了很大的代价，但改造后的收益大于不改造的代价造后的收益大于不改造的代价政府代价政府代价3 3、政府投资建设第二通道、政府投资建设第二通道政府全额投资在渔农村的西北侧增加一条双向车道的市政道路，直接连通皇岗路，成为进出渔农村的第二个出口，解决渔农村片区仅有一个城市出入口的问题4 4、政府补贴、政府补贴1）全面地价2）福田区政府补助1.6个亿但改造本身能创造9000万元的税收政府投资建设的第二通道本报告是严格保密的。118渔农村改造是政府、股份公司和金地集团渔农村改造是政府、股份公司和金地集团通力合作的结果通力合作的结果成功经验成功经验1 1、市委、市政府的大力支持是最根本的

104、保障、市委、市政府的大力支持是最根本的保障p市委、市领导亲临一线，极大的鼓舞了士气：市委、市领导亲临一线，极大的鼓舞了士气：2004年8月20-24日黄丽满书记、李鸿宗市长、许宗衡等多个副市长亲临渔农村和福田区作出指示p迅速统一了思想，明确了渔农村的改造方向：迅速统一了思想，明确了渔农村的改造方向：李鸿宗充分了肯定了福田区的工作，原则同意规划局和福田区提出的规划 意见p给出了巨大的政策支持，赋予了福田区主导的职权：给出了巨大的政策支持，赋予了福田区主导的职权：明确容积率，整合周边1.1万平方米土地，减免地价，开通第二通道，福田区现场谈判有一定的决策自主空间p政府各职能部门通力合作，有效指导了改

105、造工作政府各职能部门通力合作，有效指导了改造工作：国土、规划、计划、环保、税收、城管、公安等2 2、区委、区政府一线主导是最有力的措施、区委、区政府一线主导是最有力的措施工作组的进驻体现了渔农村改造工作的三个一线主导：p领导一线决策：领导一线决策：工作组采用双组长制，确保思想统一，步调一致p干部一线工作：干部一线工作：抽调人进驻渔农村，“脱产进点”p问题一线解决：问题一线解决：区委、区政府赋予现场工作组极大的自主权，使工作组在原则框架范围内敢于拍板，敢于负责，提高了工作效率，赢得了村民的尊重。3 3、创新的魄力，执着的精神和科学的态度、创新的魄力，执着的精神和科学的态度编制为了明天渔农村改造宣

106、传读本，发放到村民手中亲自备礼物，登门拜访，和村民关系逐渐融洽本报告是严格保密的。119渔农村改造是政府、股份公司和金地集团渔农村改造是政府、股份公司和金地集团通力合作的结果通力合作的结果成功经验成功经验、达成共识是推进改造，化解风险的最佳途径、达成共识是推进改造，化解风险的最佳途径p渔农村改造存在着诸多的风险和不稳定因素，暴力抗法，集体上访等重大社会不稳定时间随时可能发生。在渔农村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。p达成共识既是推进改造，化解风险的最佳途径，也是宣传规划、增强情感的最佳方式p达成共识并不是无条件退让。在谈判过程中，福田区始终坚持三个不动摇：改造的决心不动摇；改造的目

107、标不动摇；改造的标准不动摇。、强势制违，顺势改造、强势制违，顺势改造p制止违法建筑必须强势作为，没有任何讨价还价的余地；p推进城中村改造，必须根据政策、规划、村情等共性和特性条件，因势利导，顺势而为，在坚持公共利益的基础上，保持灵活弹性、党员带头、领导表率，集体股份公司是改造中坚力量、党员带头、领导表率，集体股份公司是改造中坚力量p集体股份公司领导层是城中村改造的关键主体，股份公司领导具有多重身份，既是村民，又是村领导，还是干部、党员；既受村民监督，又受政府约束。同时，股份公司领导层多是村内的望族长辈，在改造中具有一言九鼎，具有极大的号召力和凝聚力p村民身份可以一夜改变，但农民意识的转变是一个漫长的过程，如果忽略掉农民意识的本质，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目标到位。