1、项目案例简析T L E Y O R 保利天悦【保利天悦】区域位置地处南二环东湖板块，项目定义为三公里内地标豪宅保利天悦位于高攀路与航空路交汇处，东临锦江和东湖公园，整个区域较为成熟，豪宅聚集，同时还享有3公里黄金锦江资源与锦江公园185亩水域相依。【保利天悦】高攀路航空路二环路人民南路多条交通干线汇集，自驾及公共交通便利区域交通轨道交通：1号线桐梓林站、7号线三瓦窑站；公交路线：二环高架BRT（科华路站）；科华中路站（102路、298路、304路、49路、55路、6路）；航空路东站（112路）；高攀路北站（97路）；sitesite锦江东湖公园1.5km1.6km【保利天悦】学校：园川大幼儿园
2、、金苹果幼儿园、中小学川大附小、棕北小学、锦官新城小学、川大十二中学、科华中路小学、成都十二中、大学四川大学，四川音乐学院；商超：王府井百货、来福士广场、万达锦华店；医院：省肿瘤医院、成都中医药大学第二附属医院、成都市第一人民医院；公园：185亩东湖公园 区域配套区域及周边的景观资源和商业配套为其有利溢价因素川大幼儿园川大附小来福士万达锦华店成都中医药省肿瘤医院四川大学来福士广场东湖公园【保利天悦】区域市场土地项目所在版块较为成熟，土地资源稀缺，高端豪宅项目聚集竞争激烈site 东湖公园板块近年均无新增土地供应，目前新地块仅人居项目（总占地53000，总建面42.9万），处于动工状态，开售时间
3、待定；人居地块人居地块人居地块人居地块人居地块【保利天悦】区域市场住宅项目2017年1月-2018年4月主力建面套数 套均面积()均价(元/)中港CCPARK（办公）40-602124727000绿地GIC（住宅）90-1476112317000阿玛尼（住宅）60-1700817842000望江名门（办公）250-4002732645000阿玛尼公寓望江名门中港CCpark绿地GIC区域住宅/公寓市场成交量偏低，多为豪宅项目项目属于东湖公园板块，片区在售项目稀少。但周边项目都定位为高端豪宅，虽成交量偏低，但成交单价较高，其中望江名门成交单价达45000万/；site【保利天悦】项目概况开发商成
4、都保利天悦房地产开发有限公司项目地址航空路与高攀路交汇处占地面积63亩建筑面积42.3万总栋数1栋五星级酒店+2栋公寓+3栋类住宅+5栋住宅楼层数39-42F总户数公寓约1100户+住宅约500户容积率6.73绿化率15%梯户比公寓5T12，类住宅3T3、住宅2T2/2T3物业公司保利物业（金钥匙物业服务）物业费待定70年产权面积段270起40年产权面积段类住宅180-240，公寓50-95预计售价40年产权产品预计售价：3-4万/（精装）备注：精装标准目前未定【保利天悦】效果图示项目整体规划项目大门入口（18m宽）项目外立面项目2#远眺景观图【保利天悦】整体规划1#1#2#2#3#3#4#4
5、#5#5#酒店酒店中央公园中央公园南区南区北区北区保利天悦项目定位地标都市豪宅，根据地块性质分为公寓、类住宅、住宅三类产品。项目分南北两个地块，北区（40年产权，民用水电不通气）规划1栋酒店（洲际华邑酒店已签约）+2栋公寓（4、5#）+3栋类住宅（1、2、3#），南区（70年产权）5栋大平层。此外南北地块中间位将打造中央公园（共计2000市政公园一直连接到绿地GIC），北区1、2#还将打造独立临街底商。首开首开4#4#首开首开2#2#锦江锦江东湖公园东湖公园【保利天悦】户型分布2#2#4#4#F-1建面1833房2卫F-2建面2433.5房3卫G-1建面942房单卫G-2建面671房单卫首开2
6、、4#公寓产品，目前意向客户300余组2#：3T3户4#：5T12户其中2#可直视东湖公园景观南区南区酒店酒店【保利天悦】首开产品情况行政公馆类住宅建面243 3.5房3卫客厅开间9.2m主卧开间5.8m3T3全落地玻璃，大开间直视锦江及东湖公园景观【保利天悦】首开产品情况行政公馆类住宅建面183 3房2卫客厅开间5m主卧开间4.05m3T3全落地玻璃直视锦江及东湖公园景观【保利天悦】首开产品情况国际公寓公寓建面94 2房单卫客厅开间3.85m主卧开间3.85m全落地玻璃，客厅主卧相连，7.7m大开间享中庭及中央公园景观【保利天悦】首开产品情况国际公寓公寓建面67 1房单卫客厅开间3.3m主卧
7、开间3.1m全落地玻璃，客厅主卧相连，6.4m大开间享中庭及中央公园景观【保利天悦】营销展示项目外场包装项目外围营销包装展示【保利天悦】营销展示“隽咏艺术馆”整体案场包装去售楼部化，采用石材、古铜钢、皮革、木饰面、墙纸简洁大气，体现着项目“豪宅”定位。【保利天悦】项目价值点区域：人南区域：人南CBDCBD轴心，锦江黄金轴心，锦江黄金3 3公里公里人南CBD，坐望江楼，尽享繁盛九眼桥、锦江，国际酒店；临东湖公园185亩水域及锦江；享万达商圈及四川大学等资源；TOPTOP系：保利系：保利“悦系悦系”全国第全国第5 5座顶级豪宅项目座顶级豪宅项目至今全国仅有广州、福州、南京、西安、成都五城布局；【保
8、利天悦】国际知名大师高定国际知名大师高定邀请国际设计师梁景华（装修风格设计），定制会所，代表作希尔顿酒店；香港CCD郑中（公区设计），定制室内空间，代表作望江名门；项目价值点双重物业双重物业私人管家专属定制私人管家专属定制仲量联行、保利金钥匙；提供专属悦卡服务“吃、住、行、游、购、娱、学、养、生”九重星级礼遇；洲际洲际华邑酒店华邑酒店仅为全球华人定制服务，提供接待、社交、聚餐等服务；【保利天悦】项目价值点会所会所香港梁景华精装设计香港梁景华精装设计1500地下会所，位于南区地下，享健身、游泳、SPA等奢华配置；精装精装知名设计公司知名设计公司外立面玻璃+进口石材，邀请天华、绿城设计；室内精装大
9、堂、智能中控、品牌新风地暖、净水系统等；园林园林知名景观设计公司知名景观设计公司园林邀请奥雅景观设计，新中式设计风格，北区为山、南区为水的主题设计，代表项目【泰禾院子】；【保利天悦】营销推广回顾3.10隽咏艺术馆艺术展览，邀请许燎源&谭云等8位知名艺术家，展览其作品：雕塑、画展为期1个月预告艺术展隽咏艺术馆实景图传播隽咏艺术馆许燎源&谭云艺术品鉴会活动现场华尔道夫答谢会暨玛莎拉蒂试驾活动售楼部开放3.73.93.243.27 前期营销推广以隽咏艺术馆开放为节点进行传播，同时配合知名艺术家的艺术展览活动为噱头吸引客户到访并赢得市场关注。【保利天悦】营销推广回顾第一阶段：项目亮相期（售楼部开放前）
10、覆盖城南核心区域公交站台广告（桐梓林、科华路、高攀路、站南等板块）主打项目当代艺术馆开放以及知名艺术家联合艺展。出街广告画面【保利天悦】第二阶段：售楼部开放预热期（3.7-3.9日）传播途径主要依靠自媒体进行传播，使用微信稿、H5、视频等传播方式；3.7日：预告8位艺术家即将联合展览，并通过录制视频的方式借8位艺术家口吻邀请客户参加艺术展；3.8日：对艺术展将展示的作品进行预告；3.9日：隽咏艺术馆展示区实景图传播，并且线上对外仅限30个名额报名参加活动；营销推广回顾3.7日3.9日3.8日【保利天悦】营销推广回顾第二阶段：售楼部开放当天（3.10日）开幕时间3.10日19:30，展览时间20
11、18年3月10日-4月10日，8位艺术家都到场参加；第一季：许燎源&谭云双个展第二季：何多苓作品展第三季：罗发辉作品展第四季：王承云作品展第五季：邓乐&邓筱双个展【保利天悦】第三阶段：售楼部开放后（3.24日）在隽咏艺术馆举行许燎源&谭云艺术品鉴会；营销推广回顾【保利天悦】营销推广回顾第三阶段：售楼部开放后（3.27日）在华尔道夫酒店携手保利玛莎拉蒂举行答谢会及玛莎拉蒂试驾活动，并邀请许燎源&谭云到场参加；【保利天悦】总结分析区位及定位：该项目因区域、配套、资源较好，整体定位为高端“悦系”豪宅项目；项目打造：改善产品，全落地玻璃、奢尺空间及宽尺景观面设计，类住宅产品梯户比3T3产品优势明显；同时园林、建筑、精装等都邀请国际顶级设计公司和知名设计师打造设计，在服务上引入高端物业服务体系并提供一系列有偿服务，为项目豪宅定位加分并有利于提升项目高溢价；营销包装：去售楼部化打造，区隔其他“豪宅”项目，从展示端给客户以视觉冲击；活动推广：高端圈层活动，抓住目标客群的同时有利提升项目在市场上的知名度及豪宅形象；
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