青岛崂山“大拇指”酒店式公寓项目市场分析报告（96页）.ppt

1、一：崂山市场分析1.量价概况量价概况住 宅:供应量716165,共计6100套;销售6600套写字楼:供应量325156.43;销售49134，307套商 业:供应量109475.82;销售9542，18套一：崂山市场分析1.1整体量价概况整体量价概况08年总供求状况年总供求状况商业、写字楼供应量较大，但去化极其缓慢商业、写字楼供应量较大，但去化极其缓慢住宅销供比大于住宅销供比大于1，供小于求，供小于求一：崂山市场分析1.1整体量价概况整体量价概况08年销售速度比较年销售速度比较物业总类物业总类0808上半年上半年0808下半年下半年办公办公227227套套8080套套37425 37425

2、11709 11709 商业商业1212套套6 6套套4867486746754675住宅住宅19411941套套43644364套套166027166027487634487634下半年锐减，年下半年锐减，年内销量月均仅内销量月均仅26套套全年商业成交量全年商业成交量疲软，仅疲软，仅18套套政策房、定向开发房源导致下半年走高政策房、定向开发房源导致下半年走高08年产品价格比较年产品价格比较 物业类型物业类型08上半年上半年08下半年下半年办公办公1212411546商业商业1258317356住宅住宅120008800一：崂山市场分析1.1整体量价概况整体量价概况办公下半年价格走低办公下半年

3、价格走低商业下半年价格走高商业下半年价格走高政策房、定向房影响政策房、定向房影响 住宅下半年价格走低住宅下半年价格走低一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势上半年量价呈正向相关上半年量价呈正向相关下半年量价反向变动，下半年量价反向变动，8月月以后价格开始降低以后价格开始降低09年年1月成交回升至月成交回升至67套套连续连续5个月成交疲软个月成交疲软办公产品办公产品 一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势全年成交惨淡，仅全年成交惨淡，仅18套套但价格略有增幅但价格略有增幅09年成交年成交5套套商业产品月度成交不确定商业产品月度成交不确定性大，成交量低迷性大，成交量低迷商业产品商业

4、产品一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势08年：年：崂山销量占全市的崂山销量占全市的18%其中纯商品房占崂山总销量的其中纯商品房占崂山总销量的50%纯商品房销量仅占全市的纯商品房销量仅占全市的9%住宅产品住宅产品一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势下表显示08年1月-09年1月崂山区月度住宅总供求总供求 供应市场：供应市场：08/09年供应持平，均为年供应持平，均为6100套左右套左右成交状态：成交状态：呈现上、下半年呈现上、下半年“两重两重天天”，共计销售，共计销售6660套，套，月均销售月均销售550套套8-10月成交走高得益于左岸风月成交走高得益于左岸风度、康城两项目

5、集体签售度、康城两项目集体签售住宅产品住宅产品一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势上半年量价均较平稳上半年量价均较平稳下半年下半年“量高价低量高价低”，降价效，降价效应明显应明显 下半年最高价与上半年最低下半年最高价与上半年最低 价基本重合价基本重合住宅产品住宅产品8-10月定向房、政策房热销，月定向房、政策房热销，均价走低，成交量走高均价走低，成交量走高下表显示08年1月-09年1月崂山区月度住宅总交易价量总交易价量 08年上半年全部为“纯商品房”交易08年年1月月-09年年1月，纯商品房共计月，纯商品房共计销售销售3394套，月均销售为套，月均销售为260套套纯商品房销售比重小纯

6、商品房销售比重小,占占50%08年8月-11月份各月左岸风度、康城集资房成交活跃，纯商品房走低一：崂山市场分析1.2月度价量走势月度价量走势住宅产品住宅产品08年1月-09年1月崂山区月度住宅销售总量纯商品房销量比照住宅销售总量纯商品房销量比照 区域60以下 60-8080-100 100-120120-150150-180180以上合计市南区26359.734511.65154733.2387872.25156025.9753397.0274855.35587755.2506488169079511083272865200市北区6121.9135619.78155387.43120446.6

7、375720.283225.43925.85400447.31185011709106856120183995四方区718.2416713.98100354.5458364.8456838.2732363.49191.7265545.114233109553343720912522李沧区523.427395.97127744.8627821.5520132.7723845.6133678.35261142.51138514532541521461452546崂山区8208.3548286.18 210698.8267175.92179649.78112383.576834.65703237.2

8、151689232660813127063666158一：崂山市场分析住宅存量面积分段住宅存量面积分段数据来源：房地产交易网截至2009年2月底一、海尔路以西、浮山以南的西崂山板块。该板块内主要为2000年以来开发建造的看海花园洋房，以及近几年开发建造的小高层、高层住宅。二、松岭路以东的东崂山板块。该板块内主要为2000年以来开发建造的看海别墅、看海花园洋房等，以及近几年开发建造的小高层、高层住宅。三、松岭路以西、海尔路两侧为主的中部崂山板块。该板块为崂山区的主要居住区，板块内以多层、高层住宅为主，以及高层商务楼。该板块又可以按价价格格划分为三个区域：1、银川路以南的看海区域，该区域内销售均价

9、在10000元/之上；2、辽阳路以北的北部区域，该区域内销售均价在8000元/之内；3、银川路以北、辽阳路以南的中部区域，该区域内销售均价在8000-10000元/之间。本案本案崂山区按地域地域可以划分为3个板块：一：崂山市场分析板块划分板块划分本案处于本案处于8000-10000的板块之间的板块之间一、海尔路以西、浮山以南的。该板块内主要为2000年以来开发建造的看海花园洋房，以及近几年开发建造的。二、松岭路以东的东崂山板块。该板块内主要为2000年以来开发建造的看海别墅、看海花园洋房等，以及近几年开发建造的小高层、高层住宅。三、松岭路以西、海尔路两侧为主的中部崂山板块。该板块为崂山区的主要

10、居住区，板块内以多层、高层住宅为主，以及高层商务楼。该板块又可以按价价格格划分为三个区域：1、银川路以南的看海区域，该区域内销售均价在10000元/之上；2、辽阳路以北的北部区域，该区域内销售均价在8000元/之内；3、银川路以北、辽阳路以南的中部区域，该区域内销售均价在8000-10000元/之间。本案本案崂山区按地域地域可以划分为3个板块：一：崂山市场分析板块划分板块划分本案处于本案处于8000-10000的板块之间的板块之间西崂山板块西崂山板块小高层、高层小高层、高层一：崂山市场分析2.住宅市场概况住宅市场概况本案本案东方美景百仕凯旋城青建尚东区海尔东城国际青建橄榄城北国之春海尔路海尔路

11、辽阳路辽阳路同安路同安路深圳路深圳路一：崂山市场分析住宅个案分析住宅个案分析个案选择个案选择海尔海尔东城国际（泊林苑）东城国际（泊林苑）该案位于崂山区辽阳东路16号总占地面积：50000平方米建筑面积：54377平方米住宅建筑面积：54377平方米容积率：1.08绿化率：42%一：青岛市场分析个案分析个案分析共404套，16栋多层 ，5F 多数为三单元，少数两单元 和四单元一：青岛市场分析个案分析个案分析项目为分期开发：南区为回迁房、北区为商品房项目为分期开发：南区为回迁房、北区为商品房目前销售的为多层电梯公寓目前销售的为多层电梯公寓其他已销售完毕其他已销售完毕海尔海尔泊林苑泊林苑南区南区北区

12、北区海尔海尔东城国际（泊林苑）东城国际（泊林苑）已推房源分产品统计推出套数推出面积（m2）套数比例 面积比例户均面积（m2）多层40454377100%100%134.60 所有已推出产品目前全为多层 多层户均面积在134m2左右，大户型占多数，最小的为99的2居户型一：青岛市场分析个案分析个案分析普通多层户型分布特征普通多层户型分布特征*以项目5号楼为例普通多层产品在竖向排布上均采用一个面积一种户型，部分一层面积略小，是典型的普通多层的排布方式一：青岛市场分析个案分析个案分析第1单元 第2单元第3单元5100139513999599139410013941399949913931001393

13、139993991392100139213999299139199138113899199139 项目多层产品供应2居、3居和4居，3居为主，供应主力面积分布在138-147m2 3居的供应面积集中在138-147m2，2居的供应面积集中在99-106，4居的面积段集中在141-155m2供应 100-110左右面积中等户型去化较快，较大面积户型供应较多，但是去化速度相对较慢外环为成交比例内环为供应比例一：青岛市场分析个案分析个案分析 海尔东城国际（泊林苑）的客源主要以市南、市北、崂山区的客源为主 海尔东城国际（泊林苑）客源职业：私营企业主、企业管理人员等一：青岛市场分析个案分析个案分析价格去

14、化价格去化 海尔东城国际（泊林苑）均价为10500元/项目自08年8月开盘以来，价格下调幅度较大，在300-400元/左右，且本项目频繁出台优惠措施一：青岛市场分析个案分析个案分析项目诉求项目诉求强调：强调：电梯多层、教育配套、大户型舒适度电梯多层、教育配套、大户型舒适度海尔东城国际的体量较大，位置相对一般，项目宣传并没有太多提及地段卖点一：大户型，多口之家的解决方案卖点二：电梯多层，全城罕见的电梯多层，此点为着力描述点一：青岛市场分析个案分析个案分析青建青建橄榄城橄榄城该案青建橄榄城位于崂山区海尔路29号，南邻浮山，东临海尔路，距规划建设的海尔路中央商务区1公里，地理位置较为优越。总用地面积

15、：39000平方米建筑面积：130000平方米住宅建筑面积：130000平方米容积率：2.89绿化率：42.5%机动车车位700个，其中地下500个一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析共1154套，8栋高层26-28F 全部为一栋楼一单元项目为整体开发项目为整体开发青建青建橄榄城橄榄城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 项目产品供应1居、2居和3居，2居为主，供应主力面积分布在76-97m2 2居的供应面积集中在76-97m2，1居的供应面积集中在59-60，3居的面积段集中在104-139m2供应 100m2以下面积中小户型去化较快，相对来说较大面积户型供应较少，去化速

16、度一般外环为成交比例内环为供应比例青建青建橄榄城橄榄城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 青建橄榄城的客源主要以四方、崂山、李沧区的客源为主 青建橄榄城客源职业：设计师、金融业、公务员、大学教师、中 科院教授、企业主、中石油员工、青建员工等 青建青建橄榄城橄榄城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析价格去化价格去化 青建橄榄城均价为7700元/项目自07年12月开盘以来，价格下调幅度不大，在 100-200元/m2左右，但是本项目频繁出台优惠措施，优惠幅度 最大的一次是08年12月推出的7.6折的内部销售价青建青建橄榄城橄榄城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析项

17、目诉求项目诉求绿色、健康、和谐的活力之城绿色、健康、和谐的活力之城强调：强调：地段、环境、产品舒适度地段、环境、产品舒适度青建橄榄城的体量较大，位置相对比较理想，反复强调地段卖点一：地段，靠近海尔路规划的中央商务区，地里位置优越卖点二：南北通透，整个小区全部为南北通透户型，方正宜居，公摊低青建青建橄榄城橄榄城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析北国之春北国之春该案位于崂山区海尔路西，辽阳路与合肥路之间总占地面积：400000平方米建筑面积：600000平方米容积率：2.5绿化率：40%机动车位1040个，其中地下650个。一：青岛市场分析个案分析个案分析共5000套，其中，一期130

18、0套，13栋高层，目前已推出7栋16-18F的高层，共696套一：青岛市场分析个案分析个案分析项目为分期开发项目为分期开发北国之春北国之春已推房源分产品统计推出套数推出面积（m2）套数比例 面积比例户均面积（m2）高层69663314100%100%90.97 所有已推出产品目前全为高层 高层户均面积在90m2左右，中小户型占多数一：青岛市场分析个案分析个案分析普通高层户型分布特征普通高层户型分布特征*以项目6号楼为例普通高层产品在竖向排布上均采用一个面积一种户型，是典型的普通高层的排布方式一：青岛市场分析个案分析个案分析121919112112191911211219191121121919

19、1121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121 项目产品供应1居、2居和3居，2居为主，供应主力面积分布在80-91m2 2居的供应面积集中在80-91m2，1居的供应面积集中在62-63，3居的面积段集中在99-121m2供应 80-90m2户型去化较快，相对来说较大面积户型供应较少，去化速度相对较慢外环为成交比例内环为供应比例一：青岛市场分析个案分析个案分析 北国之春的客源主要以市南、市北、

20、崂山区的客源为主 北国之春客源职业：国际贸易、公务员等 一：青岛市场分析个案分析个案分析价格去化价格去化 北国之春均价为7300元/项目自09年1月开盘以来，价格基本无变动一：青岛市场分析个案分析个案分析项目诉求项目诉求居超大型健康和谐社区，感受成熟都市生活居超大型健康和谐社区，感受成熟都市生活强调：强调：区域、规划、生态、交通、生活区域、规划、生态、交通、生活北国之春的体量较大，位置相对比较理想，反复强调地段优势卖点一：规划，40余万平米土地，百万平米建筑群落，更符合现代人居的要求卖点二：生活，百货超市、建材商场、商业步行街、幼儿园、学校、医院等各种设施齐备，满足生活需要。此为着重描述点。一

21、：青岛市场分析个案分析个案分析青建青建尚东区尚东区该案位于青岛奥运迎宾景观大道李山东路与辽阳西路交汇处。是青岛首个以小户型为主的国家康居示范工程项目。总占地面积：53600平方米建筑面积：120000平方米住宅建筑面积：120000平方米容积率：2.24绿化率：40%机动车车位880个，其中地下600个。一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析共1400套，11栋高层19-23F 全部为两单元项目为整体开发项目为整体开发青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析已推房源分产品统计推出套数推出面积（m2）套数比例 面积比例户均面积（m2）高层140812390810

22、0%100%88 所有已推出产品目前全为高层户均面积在88m2左右，小户型占多数青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析普通高层户型分布特征普通高层户型分布特征*以项目10号楼为例普通高层产品在竖向排布上均采用一个面积一种户型，部分一层面积略小，是典型的普通高层的排布方式886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886156886156第一单元第一单元59616484596164845961648459616

23、484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845661648456616484第二单元第二单元青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 项目产品供应1居、2居和3居，2居为主，供应主力面积分布在82-115m2 2居供应面积集中在82-115m2，1居的供应面积集中在56-67，3居的面积段集中在112-144m2供应 100m2以下面积户型去化较快，相对来说较大面积户型供应较少，去化速度一般外环为成交

24、比例内环为供应比例青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 青建尚东区的客源主要以市南、崂山、李沧区的客源为主 青建尚东区客源职业：设计师、金融业、公务员、青建员工等 青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析价格去化价格去化 青建尚东区均价为7600元/项目自07年12月开盘以来，价格下调幅度不大，在 100-200元/m2左右，但是本项目频繁出台优惠措施，优惠幅度 最大的一次是08年12月推出的7.6折的内部销售价青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析项目诉求项目诉求东部近海大型景观社区东部近海大型景观社区强调：

25、强调：地段、配套、节能、智能化地段、配套、节能、智能化青建尚东区的体量较大，位置也相对比较理想，反复强调地段卖点一：地段，东部近海大型景观社区，位于崂山商务区核心卖点二：智能化，小区联网可视对讲系统、周界防范系统、监控报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统、一卡通系统，此点为着力描述点青建青建尚东区尚东区一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析东方美景东方美景该案位于崂山区同安路888号，高科园李山东路和同安路交界处，与千亩绿色生态金家岭山公园为邻。总用地面积：18000平方米建筑面积：57948平方米住宅建筑面积：57948平方米容积率：2.49绿化率：40%机动车车位200个一：崂山市

26、场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析共420套，4栋高层14-18F 1、3号楼为两单元，2、4号楼为3单元项目为整体开发项目为整体开发东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析已推房源分产品统计推出套数推出面积（m2）套数比例 面积比例户均面积（m2）高层42045043100%100%107.25 所有已推出产品目前全为高层户均面积在107m2左右，中小户型占多数东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析普通高层户型分布特征普通高层户型分布特征*以项目1号楼为例普通高层产品在竖向排布上均采用一个面积一种户型，是典型的普通高层的排布方式13389105

27、13389105133891051338910513389105133891051338910513389105133891051338910513389105133891051338910513389105第一单元第一单元1058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133第二单元第二单元东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 项目产品供应1居、2居和3居，2居为主，供应主力面积分布在89-107m

28、2 2居供应面积集中在89-107m2，1居供应面积集中在63-77，3居面积段集中在133-145m2供应 110m2以下面积中小户型去化较快，相对来说较大面积户型供应较少，同时去化速度也较慢外环为成交比例内环为供应比例东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 东方美景的客源主要以市南、市北、崂山区的客源为主，也有少数平度等青岛周边县城 的客源，养老。东方美景客源职业：白领阶层、设计师、金融业、企业主、公务员等 东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析价格去化价格去化 东方美景均价为8000元/项目自07年9月开盘以来，价格下调幅度不大，在100-

29、200 元/m2左右东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析项目诉求项目诉求东方一品东方一品 美景天成美景天成强调：强调：地段、纯住宅小区地段、纯住宅小区东方美景的体量较小，位置相对比较理想，反复强调地段卖点一：地段，崂山核心商务区，毗邻生态金家岭山公园卖点二：纯住宅小区，没有任何商业，此点为着力描述点东方美景东方美景一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析百仕百仕凯旋城凯旋城该案位于崂山区深圳路（原李山东路）166号 辽阳东路与李山东路交汇，是一座以纯正地中海风情为格调的大型居住区。总用地面积：26000平方米建筑面积：80000平方米住宅建筑面积：80000平方

30、米容积率：2.5绿化率：41%机动车车位460个，全部为地下。一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析共687套，8栋高层17-22F 以两单元为主，另有少量一单元项目为整体开发项目为整体开发百仕百仕凯旋城凯旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析百仕百仕凯旋城凯旋城已推房源分产品统计推出套数推出面积（m2）套数比例 面积比例户均面积（m2）高层36034799100%100%96.66 所有已推出产品目前全为高层户均面积在96m2左右，多为中小户型一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析普通户型分布特征普通户型分布特征*以项目3号楼为例普通产品在竖向排布上均采用一个面积

31、一种户型，部分单元一层面积较大，是典型的普通高层的排布方式9289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879689879689871858787第一单元第一单元878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878996878996878996第二单元第二单元百仕百仕凯旋城凯旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 项目产品供应2居、3居、4居和复

32、式，2居为主，供应主力面积分布在86-96m2 2居供应面积集中在86-96m2，3居面积段集中在121-143m2，复式面积段集中在103-134，仅有一套1854居 120m2以上面积户型去化较快，相对来说中小面积户型供应较多，但是去化速度较慢外环为成交比例内环为供应比例百仕百仕凯旋城凯旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析 百仕凯旋城的客源主要以崂山、李沧区的客源为主 百仕凯旋城客源职业：白领阶层、金融业等 百仕百仕凯旋城凯旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析价格去化价格去化 百仕凯旋城均价为7700元/项目自08年10月开盘以来，价格基本无变动百仕百仕凯旋城凯

33、旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析项目诉求项目诉求地中海情怀的归宿地中海情怀的归宿强调：强调：地中海风情、跃层、错层、高绿化率地中海风情、跃层、错层、高绿化率百仕凯旋城的体量较小，位置相对靠东北，地段方面并没有太大优势卖点一：地中海风情，地处青岛崂山区近海核心位置，以法式地中海风情为格调的高尚居住区卖点二：跃层，独创103-110跃层；青岛唯一小面积跃层住宅产品，此点为着力描述点百仕百仕凯旋城凯旋城一：崂山市场分析2.2住宅个案分析住宅个案分析月度成交走势与推盘事件 注：数据日期截止到注：数据日期截止到2009年2月16日，单位：套一：崂山市场分析3.商住市场分析 本案本案青岛

34、公馆檀香湾海尔路海尔路深圳路深圳路同安路同安路银川路银川路香港东路香港东路一：崂山市场分析3.1商住市场概况商住市场概况一：崂山市场分析3.1商住市场概况商住市场概况特征：特征：早期写字楼基本为商住两用06年以后开始出现商住和写字楼明确区分现有商住项目少，且为项目配建产品目前商住项目为檀香湾和青岛金融广场两家区域商住市场特征及选择区域商住市场特征及选择 选择原则：1）崂山区域内项目2）近三年内上市项目 崂山商住项目分析崂山商住项目分析项项目目推推出出套套数数截至截至2 2月底已月底已售售销销售售比比例例檀檀香香湾湾414414414414100100%青青岛岛公公馆馆108108303028%

35、28%总总合合计计一：崂山市场分析3.1商住市场概况商住市场概况08年供求量年供求量崂山商住产品仅有青岛公馆和檀香湾两家，共计供应522套，目前已售444套一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案檀香湾檀香湾基本指标基本指标 地处香港东路与李山东路交汇处地处香港东路与李山东路交汇处 处于崂山商务区中心区处于崂山商务区中心区 占地面积占地面积19.219.2万万 建筑面积建筑面积7.77.7万万 分为分为1 1栋塔楼、栋塔楼、1 1栋板楼，并配建商业裙房栋板楼，并配建商业裙房 开盘时间：开盘时间：20062006年年8 8月月 销售状况：商住销售状况：商住100%100%、商业尚未销售、商业尚未销

36、售产品结构：35%写字楼、45%商住公寓、10%商业裙房一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案檀香湾檀香湾户型配比户型配比以面积为以面积为68-110平米平米2居室为主，占总量的居室为主，占总量的43%偏向与中小户型偏向与中小户型一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案檀香湾价格商住均价11000元/左右商业报价30000元/，目前尚未销售，预计成交价格低于该水平，约为2.5万元。檀香湾檀香湾价格价格客群分析客群分析一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案檀香湾檀香湾以居住为主、占90%入住公司仅2家，分别为服装公司和贸易公司区域来源，青岛本地占86%。以市南、市北最多。一：崂山市场分析3.2商住

37、个案商住个案檀香湾檀香湾项目诉求点项目诉求点强调地处崂山区商务中心区强调地处崂山区商务中心区定位于世界级湾区定位于世界级湾区服务式海景公寓服务式海景公寓 濒临山、海资源濒临山、海资源 第一太平戴维斯为物业顾问第一太平戴维斯为物业顾问，英伦管家式服务，英伦管家式服务 一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案青岛公馆青岛公馆基本指标基本指标 地处地处崂山海尔路崂山海尔路182号号 处于崂山商务区中心区处于崂山商务区中心区 占地面积占地面积50005000平平 建筑面积建筑面积5 5万万 2栋栋23层塔楼，层塔楼，并配建商业裙房并配建商业裙房 开盘时间：开盘时间：20082008年年4 4月月 销售状

38、况：销售状况：0808年年7 7月撤出网签，销售缓慢，工程停滞，月撤出网签，销售缓慢，工程停滞，目前由目前由2121世纪不动产中介代售世纪不动产中介代售产品结构：40%写字楼、40%商住公寓、10%商业裙房一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案青岛公馆青岛公馆主力户型为主力户型为170-190平米平米的的2居室占总量的居室占总量的59%缺点：户型偏大缺点：户型偏大户型配比户型配比一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案青岛公馆青岛公馆自2008年4月开盘至7月网上签售仅31套，总销售率为29%。7月以后转为二手房市场交易，该项目目前处于停工状态交易状况交易状况由于该项由于该项目销售状目销售状况并

39、不乐况并不乐观，提示观，提示我司在产我司在产品结构、品结构、定价策略定价策略方面慎重！方面慎重！2008年4月开盘均价7700元目前为21世纪中介销售价格为6800-7500左右。物业费采用住宅、办公分别收取：居住为2元/月，办公为3.8元一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案青岛公馆青岛公馆价格价格*注意：该项目可提供菜单式精装修，装修标准800元/，费用另计一：崂山市场分析3.2商住个案商住个案前期物业购买者以公司为主以小型、成长型公司为主，贸易、科技类公司占较大比重由于无法正常销售，根据现有资源分析公司属地基本为青岛本地青岛公馆青岛公馆客群分析客群分析项目诉求点项目诉求点一：崂山市场分析

40、3.2商住个案商住个案青岛公馆青岛公馆强调地处崂山商务二区、总部经济区强调地处崂山商务二区、总部经济区可选择精装修和毛坯交付可选择精装修和毛坯交付配建商业、生活办公便捷配建商业、生活办公便捷科技住宅，全玻璃幕、节能、环保、恒温恒湿科技住宅，全玻璃幕、节能、环保、恒温恒湿 一：崂山市场分析3.3商住市场总结商住市场总结两项目均为写字楼、商住公寓、商业三种物业集合体商住产品仅是其中一种物态，但由于该种产品具有“宜商宜住”的灵活性，在个案中占比较高，均超过40%，该指标可以作为本案产品结构定位指导檀香湾以居住为主、青岛公馆以办公为主去化速度较慢，檀香湾销售2年多，青岛公馆则成为“死盘”青岛公馆提醒本

41、案在产品结构、定价策略等方面谨慎商住市场小结商住市场小结一：崂山市场分析4.酒店式市场分析 一：崂山市场分析4.1酒店式公寓市场概况酒店式公寓市场概况目前青岛市内酒店公寓市场基本属“空白”阶段仅市南、市北区域最近两年出现少量真正意义的酒店公寓，其中有2004年竣工的新世界数码港、颐和国际、在售的维多利亚广场、在建的万达39克拉。崂山区域仅有2001年交付的千禧龙苑一期有一栋酒店公寓，目前在建的青岛金融广场部分产品以酒店式公寓定位，该项目与2009年1月开始网上签售。酒店式公寓市场个案以青岛金融广场为例区域概况区域概况本案本案青岛金融广场海尔路海尔路深圳路深圳路同安路同安路银川路银川路香港东路香

42、港东路一：崂山市场分析崂山酒店式公寓市场供求量崂山酒店式公寓市场供求量项目项目推出套数推出套数截至截至2 2月底已售月底已售销售比例销售比例青岛金融光产青岛金融光产58258256569%9%一：崂山市场分析08年供求量年供求量一：崂山市场分析4.2酒店式公寓个案酒店式公寓个案青岛金融广场青岛金融广场 地处地处崂山海尔路崂山海尔路182号号 处于崂山商务区中心区处于崂山商务区中心区 占地面积占地面积17481 建筑面积建筑面积1313万万总套数：总套数：581581套套 1栋栋35层塔楼，层塔楼，1栋栋26层塔楼，配有商业裙楼层塔楼，配有商业裙楼代理商：戴德量行代理商：戴德量行 开盘时间：开盘

43、时间：20092009年年1 1月月 销售状况：销售状况：8%8%基本信息基本信息一：崂山市场分析4.2酒店式公寓个案酒店式公寓个案青岛金融广场青岛金融广场酒店式公寓产品占比较高，约占46%。产品结构产品结构该比例对我司项目具一定参考意义一：崂山市场分析4.2酒店式公寓个案酒店式公寓个案青岛金融广场青岛金融广场小户型为主，面积在40-60平米占60%户型配比户型配比下表显示09年1月-2月16日该项目销售走势：一：崂山市场分析4.2酒店式公寓个案酒店式公寓个案青岛金融广场青岛金融广场该项目09年1月开始签售截至目前共计销售57套，其中40-60平米户型占总销售套数的71%注：数据日期截止到20

44、09年2月16日，单位：套价格及客群特征 精装修交付，装修标准2000元/，整体厨房、整体卫浴、不含家具家电物业费预计5元/月 项目名称价格客户描述青岛金融广场酒店式公寓11000-13000元/；均价12000元/左右中信银行和建行将入驻，目前商住部分客户以居住客户为主一：崂山市场分析4.2酒店式公寓个案酒店式公寓个案青岛金融广场青岛金融广场一：崂山市场分析综述综述销售速度：销售速度：住宅：住宅：08年至今住宅总体去化速度高于市内四区，但剔除左岸风度、康城等定向开发项目，纯年至今住宅总体去化速度高于市内四区，但剔除左岸风度、康城等定向开发项目，纯商品房去化速度与市内四区持平。商品房去化速度与

45、市内四区持平。纯商品房销售存在一定压力纯商品房销售存在一定压力。商业：本区域入市商业项目少，去化反而缓慢，值得关注。商业：本区域入市商业项目少，去化反而缓慢，值得关注。办公：下半年销量陡降，去化面积缩小，办公项目放量大，市场压力巨大办公：下半年销量陡降，去化面积缩小，办公项目放量大，市场压力巨大产品结构：产品结构：本区域产品一般为多种物业结合体，包含办公、商住产品、酒店式公寓、少量商业，结构比本区域产品一般为多种物业结合体，包含办公、商住产品、酒店式公寓、少量商业，结构比例一般商住产品占例一般商住产品占40%，酒店式公寓占，酒店式公寓占45%，商业低于，商业低于5%，办公产品占，办公产品占40

46、%。产品特征：产品特征：住宅：住宅：80-120两居、两居、120-1503居占市场主流，去化产品以居占市场主流，去化产品以2居为主。居为主。商住：商住：05年以前写字楼基本为商住两用，目前商住项目少，产品结构以年以前写字楼基本为商住两用，目前商住项目少，产品结构以170为主，也是该类为主，也是该类型产品主要去化面积。商住产品可能成为机会点。型产品主要去化面积。商住产品可能成为机会点。酒店式公寓：区域空白产品，仅青岛金融广场一家，以酒店式公寓：区域空白产品，仅青岛金融广场一家，以40-60小户型为主。小户型为主。一：崂山市场分析5.客群市场 一：崂山市场分析客群扫描客群扫描购房用途：有50.7

47、3%的购房需求是用于自己或子女的结婚用房，占购房用途的半壁江山；改善居住的需求仅占到购房需求的32.57%，二者相加需求比例即自住的刚性需求占购房原因的八成，可见，崂山住宅市场自住刚性需求依旧强劲。由于青岛市近几年旧城改造力度较大，拆迁引发的被动购房需求占购房原因的12.47%，而投资需求已经明显减弱，投资购房仅占购房需求的4.23%。职业属性：政府公务员（24.47%）和教师和医生等（25.29%）是本区域最大的两个消费群体，这部分人有稳定的收入来源，对生活环境的要求较高，有一定的投资意识。另外，管理人员（7.21%）、私企老板（5.89%）、普通员工（18.69%）和个体户（9.45%）等

48、也会根据自身的消费能力和工作位置选择置业。一：崂山市场分析客群扫描客群扫描一：崂山市场分析客群扫描客群扫描年龄属性：46-60岁（34.74%）和26-35岁以下（28.25%）是该区域购房者最集中的两个年龄段，婚房是这两个年龄段共同的目的，一个是自购婚房，另一个是为子女购买婚房；其余年龄段36-45岁（26.46%）、60岁以上（9.87%）基本上是以改善居住环境为目的。区域属性：崂山本地购房者占到总数的15.78%，李沧区（23.42%）和四方区（19.65%）的购房者主要以改善居住环境为目的，市南、市北（7.26%）和青岛市郊（8.34%）的购房者主要侧重点在景观，国外（8.12%）和外省市（17.43%）的购房者投资性更强。一：崂山市场分析客群扫描客群扫描二：营销推广报纸广告报纸广告二：营销推广报纸广告报纸广告报纸种类版面大小频次合计半岛都市报整版72971/2版25青岛早报整版28421/2版14青岛晚报整版8111/2版3合计整版1081501/2版42报广整版为主，占报广整版为主，占主要投放媒体为半岛都市主要投放媒体为半岛都市报，投放频次远远大于其报，投放频次远远大于其他报纸。他报纸。