中原江西南昌望城酒店式公寓项目市场研究及战略定位报告.ppt

1、Code of this report|1南昌望城项目市调及战略定位南昌望城项目市调及战略定位报告（初稿）报告（初稿）Code of this report|2项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行

2、性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|3望城望城板块板块本案本案九龙湖九龙湖新区新区红红谷谷滩滩朝阳洲朝阳洲区位：区位：项目位于新建县望城新区，规划上隶属于九龙湖新区四大项目位于新建县望城新区，规划上隶属于九龙湖新区四大板块中的望城板块，处于九龙湖组团相对边缘化的区位板块中的望城板块，处于九龙湖组团相对边缘化的区位项目位于望城新区，隶属南昌市新建县管辖，区位相对边缘化望城板块隶属于九龙湖组团，南临红谷滩片区，东连生米大桥至朝阳洲板块所在位置及所属板块所在位置及所属板块老城老城中心中心区区红角洲板块红角

3、洲板块望城板块望城板块西站商贸区西站商贸区九龙九龙湖板湖板块块Code of this report|4区域属性分析区域属性分析房地产市场现状：房地产市场现状：目前区域房地产开发不成熟，目前区域房地产开发不成熟，项目处于非成熟区域中的房地产开发先行热点区，未来升值潜力项目处于非成熟区域中的房地产开发先行热点区，未来升值潜力大大本案本案九龙湖组团九龙湖新城起步区风雅蓝山：4600元/公元九珑：5300-5700元/南昌华南城：6500元/九龙湖片区典型楼盘九龙湖片区目前在售项目2个，待售项目4个，供应量少，房地产开发不成熟南昌房地产开发已经从传统的老城区西进红谷滩片区，九龙湖片区作为红谷滩“南延

4、”核心区，房地产市场具有较大的发展潜力本项目处于九龙湖片区的房地产开发先行热点区，未来升值潜力大老老城城区区红谷红谷滩区滩区Code of this report|5区域属性分析区域属性分析交通现状：交通现状：目前交通状况一般，整体交通规划目前交通状况一般，整体交通规划处于有序发展中，属发展型交通体系，未来将占据交通枢纽门户处于有序发展中，属发展型交通体系，未来将占据交通枢纽门户地位地位西客站本项目320国道学府大道丰和南大道赣江大道生米大桥现状交通网络体系祥云大道交通现状：目前拥有320国道、学府大道、祥云大道、赣江大道等主干道，交通状况一般交通规划：以西客站为中心的17条市政道路（丰和南大

5、延伸、赣江南大道延伸等）为南昌昌北新城九龙湖片区搭建相对独立又全面连通老城及红谷滩核心区的交通网、未来轨道交通线与高铁无缝对接、公交枢纽站等立体化交通网路规划的完善，将大大推动片区人流、商流、物流的形成 交通方面：片区属于发展型交通体系，未来九龙湖片区属于发展型交通体系，未来九龙湖片区将打造成为现代化的区域交通枢纽；高铁、地片区将打造成为现代化的区域交通枢纽；高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系将进一步推进片区铁、高速等立体化交通网络体系将进一步推进片区功能空间的聚焦，并进一步加强与外部交流机会功能空间的聚焦，并进一步加强与外部交流机会Code of this report|6区域属性分析区域

6、属性分析配套现状：配套现状：国体中心、华南城商贸物流港、西国体中心、华南城商贸物流港、西客站等配套环伺周边，汇聚人气磁场，醇熟配套带动区域升值提客站等配套环伺周边，汇聚人气磁场，醇熟配套带动区域升值提升升望城区公交枢纽站西客站国体中心南昌国际展览中心华南城商贸物流基地江西省省部门机关办公楼望城滨水公园本项目江西警察学院Code of this report|7本体属性分析本体属性分析经济指标：经济指标：占地占地150150亩，由东西两个地块组成，亩，由东西两个地块组成，总建面总建面300150300150，容积率不大于，容积率不大于3.03.0，属中大规模商住综合项目，属中大规模商住综合项目本

7、案本案前湖前湖省政府省政府铁路西客站铁路西客站华南城华南城会展中心会展中心生米大桥生米大桥320国道国道红谷滩新城区红谷滩新城区西地块西地块东地块东地块物华路物华路302国道国道Code of this report|8北北西西东东南南西北西北西南西南东北东北东南东南北北西西东东南南西北西北西南西南东北东北东南东南工业园工业园风雅蓝山风雅蓝山华南城华南城水塘水塘公元九珑公元九珑江西出版社江西出版社江西出版社江西出版社项目地块东项目地块东本案本体属性分析本体属性分析项目四至：项目四至：项目北近项目北近320320国道和风雅蓝山，西临国道和风雅蓝山，西临人工水塘，东接未开发地块，南倚江西出版社人工

8、水塘，东接未开发地块，南倚江西出版社 北北：紧邻320国道，对面为风雅蓝山住宅区 西北：西北：为大片工业园区 西南：西南：公元九珑项目 南：南：为江西出版社及其内部配套住宅江信金麒麟世家 东南：东南：江西出版社 东：东：为开发地块 东北：东北：为大型的商贸物流中心华南城北北西北西北东北东北北北西北西北西西东北东北北北西北西北西南西南西西东北东北北北西北西北南南西南西南西西东北东北北北西北西北东南东南南南西南西南西西东北东北北北西北西北东东东南东南南南西南西南西西东北东北北北西北西北Code of this report|9本体属性分析本体属性分析地块现状：地块现状：项目地块呈西南东北走向，由物

9、华项目地块呈西南东北走向，由物华路分为东西两块，东北地势较西南地势稍高，最大高差约路分为东西两块，东北地势较西南地势稍高，最大高差约5 5米米 项目地块上建筑基本拆迁完，目前还零散地分布着旧厂房、养老院和乡镇国税局分局支部委员会建筑，以后将会拆迁 项目地块呈东西狭长状，北侧临320国道，中间由市政路（物华路）隔开，分为东西两区 东北地势较西南稍高，最大高差约5米Code of this report|10本体属性分析本体属性分析配套现状：配套现状：周边多为工业园，居住环境差，配周边多为工业园，居住环境差，配套较为缺乏，因此要求项目具备一定的配套输出能力套较为缺乏，因此要求项目具备一定的配套输出

10、能力项目周边多为工业园区和少量居民区以及满足片区居民生活的部分商业配套，档次较为低端、原始区域整体配套设施较为落后要求本项目具备一定配套输出能力居民生活配套望城新区委员会工业园区工业园区工业园区Code of this report|11项目属性初判：项目属性初判：城市房地产开发非成熟区域中先行热点区较大规城市房地产开发非成熟区域中先行热点区较大规模的商住复合型开发项目模的商住复合型开发项目u 项目属性项目属性u 区域属性区域属性Code of this report|12本项目可能进入的发展方向：本项目可能进入的发展方向：通过对项目现状的分析，本项目可通过对项目现状的分析，本项目可能进入中低

11、端、中高端、高端三种发展方向能进入中低端、中高端、高端三种发展方向本项目可能本项目可能的发展方向的发展方向中低端商住中低端商住复合型项目复合型项目中高端商中高端商住复合型住复合型项目项目高端商高端商住复合住复合型项目型项目从开发商目标进行项目整体从开发商目标进行项目整体发展方向的初判发展方向的初判Code of this report|13开发商目标：开发商目标：在一期基本实现前期开发资金回笼的基础上，实现在一期基本实现前期开发资金回笼的基础上，实现整体项目的高溢价整体项目的高溢价项目一期销售额基本与前期投入平衡，并可支撑项目后期开发，即：一期产品销售收入即：一期产品销售收入前期开发投资前期开

12、发投资（包括土地成本、前期工程费、一期建筑安装工程费、一期开发期间税费、商业启动成本等开发成本；管理费用、销售费用、财务费用等开发费用）超脱区域价值现状，宣导区域价值发展，实现项目项目区位价值的溢价区位价值的溢价；重塑区域房地产市场价格竞争标准，实现项目竞争溢价项目竞争溢价资金资金回笼回笼高溢价高溢价开发商目标开发商目标Code of this report|14目标解析目标解析资金回笼：资金回笼：紧贴市场需求，前期以开发总成本相对紧贴市场需求，前期以开发总成本相对较低、溢价能力相对较高的产品实现利润最大化，平衡项目前期较低、溢价能力相对较高的产品实现利润最大化，平衡项目前期投入投入开发费用开

13、发费用合理利润合理利润开发成本开发成本一期产品一期产品销售收入销售收入前期开前期开发投资发投资土地成本、前期工程费、一期建筑安装工程费、一期开发期间税费、商业启动成本等管理费用、销售费用、财务费用等为后续开发提供现金流支持Code of this report|15目标解析目标解析整体高溢价：整体高溢价：以产品的品质性价值、附加性价值及差异以产品的品质性价值、附加性价值及差异化价值实现产品本体性溢价，辅以顺势开发，实现项目的成长性溢价化价值实现产品本体性溢价，辅以顺势开发，实现项目的成长性溢价项目的整体项目的整体溢价溢价本体性溢价本体性溢价成长性溢价成长性溢价 品质性价值溢价：品质性价值溢价：

14、通过建筑立面设计、园林景观、社区生活配套等客户感知性品质价值的强化与完善，树立项目的高品质形象，提高整体品质性价值 附加性价值溢价：附加性价值溢价：通过面积赠送、装修赠送等附加价值的植入，提升项目整体的附加性价值 差异化价值溢价：差异化价值溢价：通过产品类型等的创新，错开客户心理价格评判的参照系，重塑项目的价格标准，提升项目差异化价值以区域价值的发展节奏为基准，以产品价值的敏感性发展为节点，合理规划产品及其分期开发次序，适时引爆产品价值，提升产品价值的释放效益，实现同一产品的成长性溢价最大化Code of this report|16本项目可能进入的发展方向：本项目可能进入的发展方向：通过对开

15、发商目标解析分析，结合通过对开发商目标解析分析，结合区域未来发展前景，本项目不适宜走中低方向，可能往中高端、区域未来发展前景，本项目不适宜走中低方向，可能往中高端、高端方向发展高端方向发展本项目可能本项目可能的发展方向的发展方向中低端商住中低端商住复合型项目复合型项目中高端商中高端商住复合型住复合型项目项目高端商高端商住复合住复合型项目型项目Code of this report|17本项目本项目中高端或高中高端或高端的商住复端的商住复合型项目合型项目Code of this report|18区域占位：区域占位：九龙湖规划为红角洲、望城、九龙湖及西站商贸四大九龙湖规划为红角洲、望城、九龙湖及

16、西站商贸四大板块，未来将发展成南昌市继红谷滩后又一城市升级热点区域板块，未来将发展成南昌市继红谷滩后又一城市升级热点区域望城板块望城板块九龙湖九龙湖板块板块九龙湖板块划分红角洲板块红角洲板块西站商贸区西站商贸区西进南延老城区红谷滩红角洲九龙湖九龙湖片区：九龙湖片区：省政府搬迁、华南城、西客站建设等多省政府搬迁、华南城、西客站建设等多种引擎，会产生极大聚焦性和影响力，将会催化九龙种引擎，会产生极大聚焦性和影响力，将会催化九龙湖片区片区发展，为湖片区片区发展，为“西进西进”“”“南延南延”策略的重要战策略的重要战略领地，将要塑造成为继红谷滩后又一城市升级热点略领地，将要塑造成为继红谷滩后又一城市升

17、级热点区域区域Code of this report|19区域升级引擎一：区域升级引擎一：省政府搬迁将会带动九龙湖片区的交通网络、省政府搬迁将会带动九龙湖片区的交通网络、配套设施、房地产市场等的改善和优化，从而带动区域能级升级配套设施、房地产市场等的改善和优化，从而带动区域能级升级优化产业布局优化产业布局优化交通体系优化交通体系完善功能配套完善功能配套湖南省政府搬迁，带动片区交通、产业布局、功能配套进湖南省政府搬迁，带动片区交通、产业布局、功能配套进一步完善优化，进一步主推区域升级一步完善优化，进一步主推区域升级高标准市政文化配套、知名高校、奥特莱斯购物公园等以集中成片开发、城中村整体改造为主

18、导，加快推动城市综合体项目、商住、写字楼项目等 2004年湖南省政府搬迁至长沙天心区年湖南省政府搬迁至长沙天心区 地铁1号线、南湖路过江隧道、湘府路湘江大桥等立体路网2014年南昌市政府，江西省政府将搬迁至生米镇九龙湖新区，在省政府带头示范作用下，九龙湖片区的交通网络、配套设施、产业布局、房地产市场等都将会得打大大改善；省政府搬迁将会带动省政府搬迁将会带动区域能级升级区域能级升级省政府搬迁对区域发展的带动效应研究省政府搬迁对区域发展的带动效应研究湖南湖南Code of this report|20区域升级引擎二：区域升级引擎二：以高铁为核心引擎，地铁、公交枢纽、市政路以高铁为核心引擎，地铁、公

19、交枢纽、市政路等的立体化交通网络体系的叠加效应，共同助推区域升级等的立体化交通网络体系的叠加效应，共同助推区域升级高速铁路客运站、公交枢纽站、地铁、17条市政道路立体化交通网络体系，不仅是九龙湖片区对外的枢纽，更是片区发展的引擎，其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性，同时将引导人力、技术和资金、产业等生产要素的合理流动及聚集，从而助推区域升级以西客站为中心的17条市政道路望城区公交枢纽站地铁高铁高铁高铁高铁以高铁为核心引擎，地铁、市以高铁为核心引擎，地铁、市政路等的立体化交通网络体系政路等的立体化交通网络体系叠加效应，共同助推区域升级叠加效应，共同助推区域升级Code o

20、f this report|21区域升级引擎三：区域升级引擎三：绿地、联泰、万达等品牌开发商落户九龙湖片绿地、联泰、万达等品牌开发商落户九龙湖片区，将会进一步激活区域房地产市场升级区，将会进一步激活区域房地产市场升级绿地拿地片区联泰拿地片区万达拿地片区1 12 23 3绿地集团绿地集团联泰集团联泰集团万达集团万达集团品牌开发品牌开发商云集商云集占地面积3000亩，规划建设集展览、会议、酒店、商务、高尚社区、文化休闲、旅游于一体的多功能复合型绿色生态国际博览城 投资过百亿，规划万达旅游文化城，预计明年5月开工 投资过百亿，规划为联泰智慧城九龙湖片区仅剩下少量零散地块未被拿地，绿地、联泰、九龙湖片

21、区仅剩下少量零散地块未被拿地，绿地、联泰、万达等品牌开发商也已落户片区，将建成功能全面绿色万达等品牌开发商也已落户片区，将建成功能全面绿色金融商务试验区金融商务试验区，将会进一步激活区域房地产市场升级，将会进一步激活区域房地产市场升级Code of this report|22区域升级引擎四：区域升级引擎四：借力华南城、恒望汽车城、长堎工业园大规模借力华南城、恒望汽车城、长堎工业园大规模项目建设，以文化创意、汽配、商贸物流产业依托加速区域经济项目建设，以文化创意、汽配、商贸物流产业依托加速区域经济升级升级文化产业文化产业医药食品医药食品 商贸物流商贸物流汽配产业汽配产业以江西省出版集团产业基地

22、、江教印务等企业为骨干的印刷包装与文化创意产业，打造全省唯一的印刷包装产业基地 华南城：化工业原料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地、制造业高端集成服务平台 以中国最大的蜂产品企业、中国驰名商标汪氏蜜蜂集团为龙头，形成了30多家企业的产业群 加速区域经济升级加速区域经济升级全面推动全面推动区域升级区域升级以恒望汽车城为产业基地的集汽车博览中心、二手车交易区、汽配物流中心等多功能于一体的汽车商贸城 Code of this report|23大学城大学城望城滨望城滨水公园水公园会展中心、会展中心、国体中心国体中心新建新建二中二中学校、公园、体育中心配套等提高知名度，扩学校、公园、体育中心配套

23、等提高知名度，扩大区域影响力，聚集人气大区域影响力，聚集人气区域配套升级区域配套升级区域升级引擎五：区域升级引擎五：新建二中、大学城、会展中心、国体中心、滨新建二中、大学城、会展中心、国体中心、滨水公园等配套项目的搬迁完善区域配套升级水公园等配套项目的搬迁完善区域配套升级Code of this report|24中高端商住中高端商住复合型项目复合型项目高端商住复高端商住复合型项目合型项目五大引擎驱动区域跨越式升级，未来将成为城市未来发展的新能极，五大引擎驱动区域跨越式升级，未来将成为城市未来发展的新能极，项目发展成项目发展成中高端或高端商住复合型项目成为可能中高端或高端商住复合型项目成为可能

24、那么，那么，项目应该发展成为中高端商住复合型项目还是高端商住复合型项目？项目应该发展成为中高端商住复合型项目还是高端商住复合型项目？我们需进一步明确区域内部的竞争态势及项目所处片区的发展基调我们需进一步明确区域内部的竞争态势及项目所处片区的发展基调Code of this report|25望城片区较九龙湖片区整体形象低，资源及配套缺乏，房地产产品较为保守望城片区较九龙湖片区整体形象低，资源及配套缺乏，房地产产品较为保守片区印象：片区印象：望城片区以工业园、产业园作为主要经济支撑，但同时带来人杂、片区印象差等资源及配套：资源及配套：与九龙湖片区相比，无强势的景观资源；且离市政配套远房地产开发：

25、房地产开发：为首批开发区，地产开发无序不规范状态，产品较保守九龙湖片区九龙湖片区望城片区望城片区红谷滩红谷滩“南延南延”区：区：相比望城片区离红谷滩近，将会直接受益于红谷滩利好资源及配套：资源及配套：片区内具有等优势景观资源及市政配套、会展中心完善配套品牌开发商云集：品牌开发商云集：绿地、联泰、万达等品牌开发商落户片区，将会进一步激活区域房地产市场升级片区对比：片区对比：从发展规划角度，区域可划分为九龙湖片区及望城片区，从发展规划角度，区域可划分为九龙湖片区及望城片区，望城片区较九龙湖片区整体形象差，资源及配套缺乏，产品较为保守望城片区较九龙湖片区整体形象差，资源及配套缺乏，产品较为保守Cod

26、e of this report|26本项目发展方向：本项目发展方向：综合望城片区与九龙湖片区整体情况考虑，本项目综合望城片区与九龙湖片区整体情况考虑，本项目发展高端产品风险大，存在一定竞争压力，适宜往中高端方向发展发展高端产品风险大，存在一定竞争压力，适宜往中高端方向发展本项目可能本项目可能的发展方向的发展方向中低端商住中低端商住复合型项目复合型项目中高端商中高端商住复合型住复合型项目项目高端商高端商住复合住复合型项目型项目Code of this report|27项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体

27、发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|28从项目整体发展方向的分析中可看出，项目的发展需依托区域的升级，属典型的区从项目整体发展方向的分析中可看出，项目的发展需依托区域的升级，属典型的区域带动

28、型项目，应立足区域的成长，主动切入区域价值体系之中域带动型项目，应立足区域的成长，主动切入区域价值体系之中Code of this report|29Code of this report|30华南城一期住宅项目在售公元九珑、风雅蓝山在售2012年6月望城新区公交枢纽站交付2012年6月望城滨水公园完工包括江西出版产业基地在内的20余家企业入住长堎工业园大型房产项目入驻2013年向蒲铁路通车2013年12月17条网络完工预计2014年恒望汽车园建成2013年10月华南城1、2号广场正式营业 2013年9月西客站完工2014年3月江西省省直部门机关办公交付，同年省政府搬迁区域综合竞争力全面升级2

29、016年，地铁2号线开通现代交通枢纽地位形成望城行政中心区开始形成九龙湖城市副中心形成华南城、汽车产业园等工程全面发展，区域成长为南昌城市新一极现代物流产业中心地位人口规模超50万发展起步阶段发展起步阶段全面发展阶段全面发展阶段深化发展阶段深化发展阶段区域区域发展发展态势态势高起点、高规划下，区域价值优势明显，升级潜力大区域建设全面启动立足产业规划、促进产业聚集，不断延伸产业链进一步推进高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系推进配套设施建设产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展2011年2012年2013年2015年2016年2020年区域发展：区域发展：通过省府搬迁、西客站建设等六大升级

30、引擎的持续驱动通过省府搬迁、西客站建设等六大升级引擎的持续驱动，区域产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展，区域产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展Code of this report|31项目价值成长性：项目价值成长性：项目的属性价值随区域的发展而成长，受开发商溢项目的属性价值随区域的发展而成长，受开发商溢价目标的驱使，项目价值呈现阶段性跳跃成长价目标的驱使，项目价值呈现阶段性跳跃成长时间时间价价值值发展前期发展前期发展中期发展中期发展后期发展后期项目整体价值项目整体价值区域价值区域价值项目属性价值项目属性价值溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标区域规划利好产业驱

31、动经济发展区域房地产开发项目先行造势市政配套完善 城市副中心地位形成，区域日趋成熟西客站及高铁驱动省府入驻汽车产业驱动知名开发商品牌聚集 区域价值的成长性：区域价值的成长性：在产业驱动、省府带动、交通升华、房地产开发实现人口升级的各大引擎的驱使下，区域价值前期平缓发展，中期快速发展，后期趋稳发展 项目属性价值的成长性：项目属性价值的成长性：在区域价值升级的带动下，项目本体属性价值以区域价值为基准，实现持续性快速发展 项目整体价值的成长性：项目整体价值的成长性：在开发商预期溢价目标的驱使下，项目整体价值超越本体属性价值的发展，两者之间存在较大的价值差，整体价值呈现阶段性跳跃发展Code of t

32、his report|32项目整体发展策略：项目整体发展策略：前期以项目本体性溢价突破区域价值现状，中期以前期以项目本体性溢价突破区域价值现状，中期以本体性与成长性溢价实现持续盈利，后期以成长性溢价达到价值最大化本体性与成长性溢价实现持续盈利，后期以成长性溢价达到价值最大化时间时间价价值值发展前期发展前期发展中期发展中期发展后期发展后期项目整体价值项目整体价值区域价值区域价值项目属性价值项目属性价值溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标溢价目标本体性溢价本体性溢价本体性本体性+成成长性溢价长性溢价成长性溢价成长性溢价 品质性价值溢价：品质性价值溢价：通过建筑立面设计、园林景观、社区生活配套等

33、客户感知性品质价值的强化与完善，树立项目的高品质形象，提高整体品质性价值 附加性价值溢价：附加性价值溢价：通过面积赠送、装修赠送等附加价值的植入，提升项目整体的附加性价值 差异化价值溢价：差异化价值溢价：通过产品类型等的创新，错开客户心理价格评判的参照系，重塑项目的价格标准，提升项目差异化价值以区域价值的发展节奏为基准，以产品价值的敏感性发展为节点，合理规划产品及其分期开发次序，适时引爆产品价值，提升产品价值的释放效益，实现同一产品的成长性溢价最大化本体性溢价策略本体性溢价策略成长性溢价策略成长性溢价策略Code of this report|33住宅发展策略：住宅发展策略：在兼顾低成本、低风

34、险、资金回笼、价值最大化在兼顾低成本、低风险、资金回笼、价值最大化的前提下，的前提下，实现住宅产品在各个开发时点的高溢价实现住宅产品在各个开发时点的高溢价发展前期发展前期发展中期发展中期发展后期发展后期前期前期以低成本、低风险、低成本、低风险、低密度的差异化创新低密度的差异化创新产品产品实现项目的本体性溢价，实现快速销售快速销售，平衡前期开发投资，并为后续开发提供现金流支持中期中期借势区域的价值发展，高、中产品搭配高、中产品搭配实现平稳平稳销售销售，以高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产品的本体性溢价品的本体性溢价实现项目利润的持续跨越式增长利润的持

35、续跨越式增长后期后期享受区域深化发展及成熟的利好，小步慢跑小步慢跑，以高密度创新产品高密度创新产品的成长性溢价实现项目价值及利润的最大化价值及利润的最大化Code of this report|34商业发展策略：商业发展策略：通过人气聚集、品牌及形象打造，使项目商业通过人气聚集、品牌及形象打造，使项目商业在不同在不同时点实现可经营，持续支撑住宅溢价时点实现可经营，持续支撑住宅溢价，伺机发展为南昌市商业新一极，伺机发展为南昌市商业新一极后期后期品牌升华及沉淀品牌升华及沉淀，持续带动带动人气人气，基本实现商业经营的回本创回本创收收，在持续支撑住宅溢价住宅溢价的同时，伺机打造南昌商业新一极南昌商业新

36、一极发展后期发展后期发展中期发展中期发展前期发展前期前期前期聚集人气聚集人气，实现商业的可经营可经营，同时树立项目品品牌及形象牌及形象，提升商业对住宅贡献度住宅贡献度中期中期带动人气带动人气，形象升级形象升级，实现商业经营的良性运转良性运转，扩大商扩大商业品牌及项目品牌的影响力业品牌及项目品牌的影响力，在持续支撑住宅溢价住宅溢价的同时，打造区域型商业中心区域型商业中心，初步实现城市消费目的地消费目的地的功能转型Code of this report|35项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目

37、属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|36大平层别墅大平层别墅VHOUSEVHOUSE洋房洋房跃层跃层VHOUSEVHOUSE联排联排N+1N+1或或N+2N+2拓展拓展类独栋类独栋VHOUSEVHOUSE叠

38、墅叠墅创新产品：创新产品：住宅产品创新的形态一般有住宅产品创新的形态一般有VHOUSEVHOUSE叠墅、叠墅、VHOUSEVHOUSE洋房洋房、VHOUSEVHOUSE联排、类独栋、大平层别墅、跃层联排、类独栋、大平层别墅、跃层、N+1N+1或或N+2N+2拓展拓展等等Code of this report|37VHOUSEVHOUSE洋房：洋房：情景洋房升级产品，一般为四层，采用层层退台的建情景洋房升级产品，一般为四层，采用层层退台的建筑形式，户户带露台或花园，户户复式，营造层次感较强的立体空间筑形式，户户带露台或花园，户户复式，营造层次感较强的立体空间VHOUSE洋房：洋房：情景洋房升级产

39、品，层层退台，保留原有情景洋房的大露台、大花园设计外，做到户户复式（首层有半地下室、入户花园；二层有大露台、半地下室；三四层为复式，有两层中空大厅、大露台和天台花园）建筑形态采用层层退台的建筑形式，使得 每户都有“天”有“地”，营造出有层次感立体空间功能空间增加了大面积的花园、露台、天台等户外空间，合理利用有效空间，增加生活情趣空间布局单排情景洋房的布局形式或者是由情景HOUSE围成的半开放式院落空间形式单排普通的情景洋房单排普通的情景洋房“情景情景HOUSE合院合院”Code of this report|38VHOUSEVHOUSE叠墅：叠墅：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一套

40、住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，具备视觉通性强具备视觉通性强 、布局紧凑、功能明确等特点、布局紧凑、功能明确等特点 VHOUSE叠墅：叠墅：在坡地上利用地势或者在平地上对上叠的单栋进行退台式叠加层次感的立体空间一般四至七层，由每单元二至三层的别墅上下叠加二层，积在160-180之间保证每套单栋都“有天有地”，两套VHOUSE叠墅的入户门和户外花园分别在楼宇前后两侧，私密性好注重建筑与景观的融合，增加居住的舒适感和趣味空间VHOUSEVHOUSE叠墅特点叠墅特点Code of this report|39VHOUSEVHOUSE联排：联排：与普通联排别墅比，较注重功能和空间层次营造，强与普

41、通联排别墅比，较注重功能和空间层次营造，强化厅、房功能，通过景观花园等运用，突出功能空间层次感和立体感化厅、房功能，通过景观花园等运用，突出功能空间层次感和立体感VHOUSE联排：联排：即联排别墅，有天有地，有独立院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅，两层或四层连结一起强化厅、房功能，在厅的设计上突出功能的区分，在房的设计上避免单一的趋同模式注重花园的设计，除了入户花园、首层花园、露台花园外，还有复式花园，做到功能的细分和空间层次的营造通过景观花园等的运用，突出功能空间的层次感和立体感VHOUSEVHOUSE联排特点联排特点Code of this report|40大平层：大平层：大平层属

42、于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局产品特征产品特征TextText别墅功能别墅功能“扁平化扁平化”风格建筑风格建筑“群落化群落化”景观资源景观资源“集中化集中化”生活生活“私密化私密化”室内空间室内空间“家庭化家庭化”配置配置“精装化精装化”适应条件：适应条件：主城区的高端住宅，面积在300平米以上，突出区位优势、交通优势，同时具备一定的景观资源，以高端人士为主要客群大平层：大平层：一般位于城市中心区中具有较好景观资源的高端住宅，一般位于城市中心区中具有较好景观资源的高端住宅，具备别墅的尺度和功能，区位优势、交通优势明显，以高端客

43、群具备别墅的尺度和功能，区位优势、交通优势明显，以高端客群为主为主Code of this report|41类独栋：类独栋：私密性较强的独立式住宅，在别墅的传统序列、建筑形私密性较强的独立式住宅，在别墅的传统序列、建筑形态、居住品质、亲地性上都有独特特质态、居住品质、亲地性上都有独特特质类独栋特点适用于景观资源较好的地段，营造独栋的感觉与深度度假氛围别墅的传统序列别墅的传统序列建筑形态建筑形态介于独栋和联排之间，是有间距的超级联排，或是间距缩小的独栋别墅 居住品质居住品质亲地性亲地性每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等拥有如独门、独户、独院等独栋别墅

44、的特点，比联排更加具有私密性和独立性能够保证每一栋产品都有相连花园，与独栋产品较接近Code of this report|42跃层式住宅：跃层式住宅：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，具一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，具备视觉通透性强备视觉通透性强 、布局紧凑、功能明确等特点、布局紧凑、功能明确等特点 跃层式住宅：跃层式住宅：是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接产品特征产品特征1 13 32 24 45 5采光、通风好采光、通风好户内面积大，户内面积大，布局紧凑布局紧凑缩小

45、电梯公共缩小电梯公共平台，提高空平台，提高空间使用率间使用率户内楼梯占户内楼梯占去一定面积去一定面积发生火灾时，不发生火灾时，不易疏散易疏散Code of this report|43N+1N+1或或N+2N+2拓展：拓展：通过房屋结构的改变来实现弹性户型功能空间通过房屋结构的改变来实现弹性户型功能空间的进一步拓展，提高住宅产品的实用率的进一步拓展，提高住宅产品的实用率N+1N+1或或N+2N+2：“N”是指房间数，“1”或“2”是指入户花园或阳台；住户可以按自己的喜好，调整户型内部结构，适当利用户型外部空间，以提高房屋的得房率；如借助入户花园的高度开辟一个小阁楼，或将其开辟成一个独立的房间

46、户型拓展途径：户型拓展途径：大部分都是利用入户花园、大阳台、露台花池实现户型升级 产品特点：产品特点：通过房屋结构的改变，有效拓展功能空间，提高产品的实用率及性价比产品适应条件：产品适应条件：小户型、大户型产品均实用，对景观、区位、交通没有要求Code of this report|44VHOUSEVHOUSE叠墅叠墅VHOUSEVHOUSE联排联排类独栋类独栋VHOUSEVHOUSE洋房洋房跃层跃层大平层别墅大平层别墅N+1N+1或或N+2N+2创新产品创新产品项目自身条件项目自身条件区位和交通：目前区位相对边缘化，未来将逐步中心化，立体化交通网络，交通优势明显景观资源：无明显优势景观资源配

47、套：市政配套、生活配套等逐步完善容积率：小于等于3.0VHOUSEVHOUSE叠墅叠墅VHOUSEVHOUSE洋房洋房VHOUSEVHOUSE联排联排跃层跃层N+1N+1或或N+2N+2本项目住宅产品初判本项目住宅产品初判住宅发展初判：住宅发展初判：通过本体条件进行初步筛选，项目可发展通过本体条件进行初步筛选，项目可发展VHOUSEVHOUSE叠墅叠墅、VHOUSEVHOUSE洋房、洋房、VHOUSEVHOUSE联排及联排及跃层、跃层、N+1N+1或或N+2N+2等高层创新产品等高层创新产品Code of this report|45前期创新产品的组合方向：前期创新产品的组合方向：低密度低密度

48、VHOUSEVHOUSE叠墅叠墅+VHOUSE+VHOUSE联排联排定下定下高端基调，实现本体性溢价，高端基调，实现本体性溢价，VHOUSEVHOUSE洋房洋房实现快速销售，平衡财务实现快速销售，平衡财务以低成本、低风险、低成本、低风险、低密度的差异化创新产品低密度的差异化创新产品实现项目的本体性溢价，实现快速销售快速销售，平衡前期开发投资，并为后续开发提供现金流支持前期住宅发展策略组合策略：先期进入市场产品需以低密度、高品质、高溢价产品与周边住宅项目形成差异化，定下项目的高端基调，同时应兼顾财务平衡及现金回流组合方式：前期应选择低密度的VHOUSEVHOUSE叠墅叠墅+VHOUSE+VHOU

49、SE联排联排创新产品以拉高项目的整体形象并实现产品的本体性溢价，同时选择去化速度较高，多层产品VHOUSEVHOUSE洋房洋房以实现快速销售，平衡财务前期创新产品的组合方式前期创新产品的组合方式Code of this report|46中期创新产品的组合方向：中期创新产品的组合方向：借势区域及项目价值利好，以高密度借势区域及项目价值利好，以高密度N+1N+1或或N+2N+2可拓展住宅可拓展住宅以及以及偏低密度偏低密度VHOUSEVHOUSE洋房洋房实现平稳销售实现平稳销售借势区域的价值发展，高、中产品搭配高、中产品搭配实现平稳销售平稳销售，以高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产品的本体性

50、高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产品的本体性溢价溢价实现项目利润的持续跨越式增长利润的持续跨越式增长中期住宅发展策略组合策略：中期区域逐步趋于成熟，项目价值凸显，产品逐步被客户认可，应借势区域及项目价值利好，以平稳销售为核心策略进行产品组合组合方式：中期应选择偏低密度的、且去化速度较快的VHOUSEVHOUSE洋房洋房以及去化速度最快的、高密度N+1N+1或或N+2N+2可拓可拓展住宅展住宅以实现该产品的成长性溢价，最终实现项目利润的持续增长前期创新产品的组合方式前期创新产品的组合方式Code of this report|47后期创新产品的组合方向：后期创新产品的组合方向：高密度高密度

51、N+1N+1或或N+2N+2可拓展住宅可拓展住宅+跃层住跃层住宅宅实现项目价值及利润的最大化实现项目价值及利润的最大化享受区域深化发展及成熟的利好，小步慢跑小步慢跑，以高密度创高密度创新产品新产品的成长性溢价实现项目价值及利润的最大化价值及利润的最大化后期住宅发展策略组合策略：后期利用区域高价值利好，以价值及利润最大化为终极目标进行产品组合组合方式：后期为高密度产品，应选择去化速度最快的N+1或或N+2可拓展住宅可拓展住宅以实现该产品的成长性溢价，同时兼顾产品的溢价度，并需考虑到客户的成长性，配以舒适度较高的、去化速度较快，并有一定溢价创新产品跃层住宅跃层住宅前期创新产品的组合方式前期创新产品

52、的组合方式Code of this report|48项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of

53、 this report|49商业形态分类：商业形态分类：按表现形态的不同，商业可划分为纯商业和泛商业两种按表现形态的不同，商业可划分为纯商业和泛商业两种，其中纯商业包含专业市场、主题商业等，泛商业包含写字楼、酒店等，其中纯商业包含专业市场、主题商业等，泛商业包含写字楼、酒店等Code of this report|50各商业形态特性：各商业形态特性：Code of this report|51项目可发展商业筛选项目可发展商业筛选KPIKPI：从项目贡献度、市场特性及区位条件匹配从项目贡献度、市场特性及区位条件匹配度三个维度，从本体特征的角度，筛选适合本项目发展的商业产品度三个维度，从本体特征

54、的角度，筛选适合本项目发展的商业产品 市场特性：产品实现市市场特性：产品实现市场差异化，有独立特性场差异化，有独立特性 区位条件：与项目区区位条件：与项目区位及交通条件相匹配位及交通条件相匹配 项目贡献：能为项目聚项目贡献：能为项目聚集人气，提高项目溢价集人气，提高项目溢价，并能作为项目配套，并能作为项目配套Code of this report|52项目可发展商业形态筛选：项目可发展商业形态筛选：综合考虑商业筛选综合考虑商业筛选KPIKPI，结合项目实际情况，初步确，结合项目实际情况，初步确定定专业市场、主题商业、风情商业、酒店、酒店式公寓为项目可发展商业形态专业市场、主题商业、风情商业、酒

55、店、酒店式公寓为项目可发展商业形态Code of this report|53项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓

56、可行性论证Code of this report|54大型专业市场：大型专业市场：集研发、展集研发、展示、销售、物流为一体，例示、销售、物流为一体，例如：广州美博城如：广州美博城专业专业MALLMALL：如红星美凯龙如红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与运营商的管理，运营商与TOP50TOP50品牌战略联盟品牌战略联盟专业市场概述：专业市场概述：专门性商品批发市场专门性商品批发市场 ，由传统集贸市场发展为综，由传统集贸市场发展为综合功能性专业市场，含大型专业市场和专业合功能性专业市场，含大型专业市场和专业 MALLMALL两种形式两种形式1979-1

57、9911991-19981998-至今至今专业市场发展阶段专业市场发展成熟度综合功能性专业市场形式综合功能性专业市场形式专业市场概述专业市场概述：以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，由传统集贸市场发展为综合功能性专业市场Code of this report|55专业市场细分（按商品种类）专业市场细分（按商品种类）服装服饰市场、布匹市场、皮具市场、家居家具市场、数码家电市场、文具图书市场、汽车配件市场、建材市场、花鸟市场、化工产品市场、珠宝市场、五金机电市场、小商品市场、物流市场、日用品市场、地域产业类市场、水产禽畜市场、农副产品市场、旧货市场初步筛选

58、条件初步筛选条件数码家电婚庆珠宝工艺品家居家具服装服饰业态种类业态种类与房地产市场有结合可能性复合业态、产品溢价高体系化市场结构产品形象档次较高专业市场分类：专业市场分类：通过与房地产市场结合的可能性等方面，对专业通过与房地产市场结合的可能性等方面，对专业市场进行初步筛选，含市场进行初步筛选，含数码家电、家居家具、服装服饰等业态种数码家电、家居家具、服装服饰等业态种类类Code of this report|56专业市场业态匹配度分析（专业市场业态匹配度分析（1/21/2）：）：以行业形象匹配度、区位及交通要求、以行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，体

59、量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，确定家居家具业态确定家居家具业态Code of this report|57专业市场业态匹配度分析（专业市场业态匹配度分析（2/22/2）：以行业形象匹配度、区位及交通要求、以行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，体量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，确定家居家具业态确定家居家具业态通过行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，并结合项目的实际要通过行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，并结合项目的实际要求，对各类常见专业业态种类进行配皮度分析，求，对各类

60、常见专业业态种类进行配皮度分析，确定确定家居家具业态为本项目专业市场的最适合业态家居家具业态为本项目专业市场的最适合业态Code of this report|58家居行业品牌确定：家居行业品牌确定：从项目人气、影响力、形象、配套、客户等从项目人气、影响力、形象、配套、客户等贡献角度分析，确定本项目引进中国家居第一品牌贡献角度分析，确定本项目引进中国家居第一品牌红星美凯红星美凯龙龙红星美凯龙红星美凯龙1 13 32 24 45 5人气贡献人气贡献知名度及影知名度及影响力贡献响力贡献客户贡献客户贡献形象贡献形象贡献配套贡献配套贡献从项目人气、影响力、形象、配套、客户等贡献角度分析，确定引进中国家

61、居第一品牌从项目人气、影响力、形象、配套、客户等贡献角度分析，确定引进中国家居第一品牌红星美凯龙红星美凯龙人气贡献：人气贡献：红星美凯龙集聚的行业上下游专业人群、购物消费人群将极大地为项目聚集人气，提供人流，激活陌生片区知名度及影响力贡献：知名度及影响力贡献：红星美凯龙以中国家居第一品牌的形象获得一定的市场知名度，项目可嫁接其知名度，提升项目在区域市场中的影响力形象贡献：形象贡献：红星美凯龙中高端的品牌定位及规范化的统一运营模式，将极大地提升项目形象，同时，借助专业运营商的行业经验，可为mall引入知名专业品牌，实现品牌形象的二次嫁接配套贡献：配套贡献：红星美凯龙的mall化业态配置，可为项目

62、提供一定的家居购物配套及其他业态配套贡献客户贡献：客户贡献：红星美凯龙的忠诚客户及行业人群有助于项目客户的导入，即实现运营商客户转化为项目房地产客户Code of this report|591988年1994年1996年 1998年 2000年2003年2005年 2008年第一代前店后厂第二代自建商场第三代市场化经营商场化管理第四代连锁品牌第五代统一服务第六代绿色生态家居第七代情境体验家居MALL 第八代超大型公园式家居商场发展阶段发展形态红星美凯龙概述：红星美凯龙概述：在产品形态、管理模式等方面升级换代，第八在产品形态、管理模式等方面升级换代，第八代产品代产品主题公园主题公园+mall+

63、mall+专业市场专业综合体模式为最高阶形专业市场专业综合体模式为最高阶形态态红星美凯龙从1988年至今经历第一代到第八代的升级，成为中国乃至世界家居行业领头羊第一至第五代商业形态在商业形象、档次定位、客群结构、业态配置等并未发生本质性改变，属于红星美凯龙的中低端产品第六、七代产品为mall化专业市场，定位高端，客户体验性强第八代产品为主题公园+mall+专业市场的专业综合体模式，为目前红星美凯龙最高阶形态红星美凯龙发展形态红星美凯龙发展形态Code of this report|60体量要求：体量要求：441010万平米左右，万平米左右，基本与项目的商基本与项目的商业体量相吻合业体量相吻合除

64、了包含家具、建材、家饰、家电、厨卫等主业态外，还引进了苏宁电器、餐饮、咖啡馆等配套，与其在业态上形成互补把绿色、环保理念注入了商场的硬件建设和内部生态环境中，同时设置样板间，为消费者提供生态购物环境+情景体验的新形式红星美凯龙红星美凯龙第七代：第七代：复合业态复合业态+生态购物环境生态购物环境+情景体验式家情景体验式家居居mallmall新形式，为消费者带来居家审美体验新形式，为消费者带来居家审美体验样板间苏宁电器“小桥流水”生态购物环境Code of this report|61设计师原设计师原创家具馆创家具馆家居家具家居家具苏宁电器苏宁电器大型美食城大型美食城健康休健康休闲中心闲中心含家居

65、家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态，以客户需求为导向进行业态组合，综合性、多业态家居卖场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体，同时要求更大体量红星美凯龙红星美凯龙第八代（第八代（1/21/2）：）：在业态上较第七代丰富，引入健康休闲在业态上较第七代丰富，引入健康休闲中心、大型美食城等，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体中心、大型美食城等，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体 Code of this report|62产品体验：产品体验：迪士尼乐园、模拟化“小鸟的家”、“蜻蜓的家”、“蝴蝶的家”等产品形态为客户带来全新体验2 21

66、13 3服务体验：服务体验：人性化服务，为让消费者真正实现享受式购物 情景体验情景体验:创造集观看、触摸、享受、全方位一体的体验性展示空间 第八代红第八代红星美凯龙星美凯龙以创新的产品体验、震撼的情景体验以及人性化的服以创新的产品体验、震撼的情景体验以及人性化的服务体验，构筑第八代红星美凯龙绝对竞争力和影响力务体验，构筑第八代红星美凯龙绝对竞争力和影响力公元2050和公元2500体验馆室内森林公园时空云梯（1直通5楼）商场内迪士尼乐园红星美凯龙红星美凯龙第八代（第八代（2/22/2）：）：以差异化产品体验、震撼性情景以差异化产品体验、震撼性情景体验、人性化服务体验构筑第八代公园式家居商场体验、

67、人性化服务体验构筑第八代公园式家居商场Code of this report|63不是偶尔几天顾客如此稀少，一年时间大多数时候都这样。家居摆在店内，过问的人不多，一般是走其他途径销售。迎宾国际家居城某实木家具店员鹿鼎家居广场迎宾国际家居城欧亚达徐家纺店生意确实不景气，上半年生意还可以，但是10月、11月两个月竟然一笔订单都没有，三楼和四楼已经有几家经营不下去撤场的。喜盈门某橱柜家居店员红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析市场（市场（1/41/4）：）：家居行业作为地产下游产业家居行业作为地产下游产业，受整体大环境影响，南昌市近几年家居销量下滑，出现销售疲软现象，受整体大环境影响，南昌市

68、近几年家居销量下滑，出现销售疲软现象家居家具行业整体市场情况家居家具行业整体市场情况：家居行业作为房地产下游产业，对房地产行业有很大的依赖性，受到整体大环境的影响，市场整体不景气；从市场调研及访问中可以看出，近几年家具销售量明显下滑，出现销量疲软的现象Code of this report|64红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析市场（市场（2/42/4）：）：呈现扎堆分布，产生呈现扎堆分布，产生强大的家居产业泛集群效应，而本项目红星美凯龙则难以与之抗强大的家居产业泛集群效应，而本项目红星美凯龙则难以与之抗衡衡迎宾国际家居广场喜盈门建材家具广场欧亚达徐家纺店香江家居MALL解放路店大成

69、之家欧亚达京东店鹿鼎国际家居广场香江家居MALL青山南路店康之居国家建材馆家居卖场分布情况：主要分布在老城区和青云谱去，出现扎堆分布家居产业泛集群：以鹿鼎国际家居广场、香江家居、欧亚达为核心主卖场，产生强大的家居产业泛集群效应内部竞争：随着本土家居卖场的进一步做大，以及一批大型连锁家居卖场的进入，南昌的家居市场竞争白热化 鹿鼎国际家居广场欧亚达香江家居Code of this report|65红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析市场（市场（3/43/4）：）：市场整体经营状况不市场整体经营状况不佳，人气较低佳，人气较低Code of this report|66红星美凯龙发展风险分析

70、红星美凯龙发展风险分析市场（市场（3/43/4）：）：受市场竞争的进一步受市场竞争的进一步加剧，南昌家具家居市场近年来整体经营状况不佳，人气较低加剧，南昌家具家居市场近年来整体经营状况不佳，人气较低Code of this report|67南昌市家居卖场南昌市家居卖场红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析市场（市场（4/44/4）：）：南昌家居卖场总体经营南昌家居卖场总体经营规模超规模超6060万平方米，供过于求，本项目引进红星美凯龙存在市场风险万平方米，供过于求，本项目引进红星美凯龙存在市场风险 目前南昌家居卖场总体经营规模超过60万平方米，超过南昌市实际需求规模，本项目引进红星美凯

71、龙存在市场风险 据2011年南昌市国民经济和社会发展统计公报，南昌市城区人口达250万，预计2012年城区人口为300万 按正常情况计算，10万人养1万平方米（以经营面积为准）（以经营面积为准）的家居卖场，南昌市能养得起近30万平方米的家居卖场 市场需求分析市场需求分析喜盈门建材家居广场香江家居MALLCode of this report|68红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析改造：改造：与百货商场在柱网、平面布置、与百货商场在柱网、平面布置、电梯及公共空间设置等方面设计存在较大不同，较难改造、转型电梯及公共空间设置等方面设计存在较大不同，较难改造、转型两者设计上有很大不同，柱网、

72、平面布置、电梯设置、公共空间设置，改动很难，改动费用也很高；改为超市比较可能，改为百货基本不可行一般大商家对集中商业转型较忌讳，不太愿意接手 红谷滩天虹经理关于红星美凯龙合同期满转型百货超市的看法 红星美凯龙商场布局天虹商场布局Code of this report|69红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析品牌：品牌：南昌居民家具家居类消费已形成较南昌居民家具家居类消费已形成较强的品牌忠诚性，同时红星美凯龙两进两出降低其在南昌的品牌形象强的品牌忠诚性，同时红星美凯龙两进两出降低其在南昌的品牌形象节点节点进入南昌市场，位于八一广场北侧，规模60002003年8月28日迎宾家居城重新开业，

73、规模约300002005年2月京东店开业，规模约1000002009年2月2009年10月退出京东店开业，商户转签京东鹿鼎 退出迎宾店，本土家居卖场接手2011年年5月事事件件以鹿鼎国际家居广场和香江家居等为主力卖场具有强大的规模效应及品牌效应，是南昌人买家居的首选之地，已形成一种消费习惯一般会首选鹿鼎国际家居广场和香江家居，那里可选择的种类多，而且也符合我们的消费水平中原问卷调查李先生红星美凯龙自2003年起进入南昌市场，有两家分店，2009年和2011年分别退出，两进两出将会影响对星美凯龙在南昌的品牌影响力，同时消费者也会对此产生一种心理抗性南昌市强势品牌效应红星美凯龙两进两出的影响Cod

74、e of this report|70红星美凯龙发展风险分析红星美凯龙发展风险分析需求：需求：本次市场调研数据表明，往本次市场调研数据表明，往望城片区购买家居意愿客户仅占到望城片区购买家居意愿客户仅占到27.7%27.7%，没有强烈需求倾向，没有强烈需求倾向数据来源：本次问卷调查所得去望城买家居意愿去望城买家居意愿在此次问卷调查中，27.7%的人表示会去望城买家居，27.7%的人表示不确定，而多数人表示不会去望城买家居，比例占到44.6%会去老城区买家居，离的近，品牌也信得过老城区章先生要看家居品牌是什么样的，如果品质过硬，会考虑去望城片区买，毕竟现在交通也方便红谷滩片区喻小姐这个不好说，除非

75、以后在那边买房子，或者有自己中意的品牌可能会考虑老城区胡先生本次市场调研数据研究表明，仅有部分客户愿意去望城片区购买家居，大部分客户选择去传统家居卖场购买，对于本项目引进红星美凯龙家居卖场没有较强的需求，存在一定风险Code of this report|71红星美凯龙发展机会点（红星美凯龙发展机会点（1/51/5）：）：中高端产品较中低端产品市场表中高端产品较中低端产品市场表现好，本项目红星美凯龙定位中高端具有一定的发展机会现好，本项目红星美凯龙定位中高端具有一定的发展机会在南昌市整体家居市场大环境下，不同的档次家居卖场状况不一，表现为中高端产品较中低端产品市中高端产品较中低端产品市场表现好

76、场表现好（欧亚达定位中高端，经营状况较定位中端的香江家MALL好）南昌市家居市场表现从市场分析，中高端产品较中低端产品市场表从市场分析，中高端产品较中低端产品市场表现好，本项目红星美凯龙中高端差异化定位，现好，本项目红星美凯龙中高端差异化定位，且建筑面积且建筑面积5 5万平米（地上万平米（地上4 4万，地下万，地下1 1万），万），能产生一定的规模效应，具有一定的发展机会能产生一定的规模效应，具有一定的发展机会本项目发展红星美凯龙机会Code of this report|72红星美凯龙机会点（红星美凯龙机会点（2/52/5）：）：项目红星美凯龙与传统家居卖场无直接项目红星美凯龙与传统家居卖场

77、无直接的区域性竞争，未来可能吸引红谷滩片区客群，存在一定需求机会点的区域性竞争，未来可能吸引红谷滩片区客群，存在一定需求机会点27.7%愿意去望城买家居客户分布愿意去望城买家居客户分布南昌市家居卖场分布南昌市家居卖场分布在此次问卷调查中，27.7%的人表示会去望城买家居，其中有80%来自红谷滩片区，20%来自老城区南昌市家居卖场主要分布在老城区、青云谱和青山湖片区，红谷滩片区仅有一家家居卖场本项目本项目红星美凯龙位于九龙湖片区，与传统家居卖场（主要分布在老城区、青云谱、青山湖片区）无直接竞争，红星美凯龙位于九龙湖片区，与传统家居卖场（主要分布在老城区、青云谱、青山湖片区）无直接竞争，且未来除能

78、吸引到九龙湖片区客群外，还可能吸引到红谷滩片区客户，具有一定的需求机会点且未来除能吸引到九龙湖片区客群外，还可能吸引到红谷滩片区客户，具有一定的需求机会点Code of this report|73红星美凯龙机会点（红星美凯龙机会点（3/53/5）：）：区域房地产市场快速发展，对家居家具区域房地产市场快速发展，对家居家具需求量大，红星美凯龙作为首个进入该片区的家居卖场，发展潜力大需求量大，红星美凯龙作为首个进入该片区的家居卖场，发展潜力大九龙湖片区房地产发展态势九龙湖片区家居市场发展态势红星美凯龙发展机会点红星美凯龙发展机会点九龙湖片交通体网络发达，未来规划人口50万人，房地产处于快速发展阶段

79、，未来商品房成交量大，对家居家具的需求量较大红星美凯龙定位中高端，并作为第一家进红星美凯龙定位中高端，并作为第一家进入九龙湖片区的家居卖场，将会打开该片区入九龙湖片区的家居卖场，将会打开该片区市场，具有较大的发展机会市场，具有较大的发展机会交通便利家居卖场选址要求房地产支撑客流支撑家居行业作为房地产行业的下游产业，对房地产行业具有较大的依赖性，并因传导性，其发展将会稍慢于房地产的发展时间发展趋势Code of this report|74红星美凯龙机会点（红星美凯龙机会点（4/54/5）：）：第八代红星美凯龙的差异化定位，与第八代红星美凯龙的差异化定位，与市场现有品牌建立竞争区隔，具备发展成区

80、域商业中心的可能市场现有品牌建立竞争区隔，具备发展成区域商业中心的可能第八代红星美凯龙第八代红星美凯龙差异化差异化南昌传统家居卖场南昌传统家居卖场定位定位：中高端业态：业态：含家居家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态体验性：体验性：创新的产品体验、震撼的情景体验以及人性化的服务体验定位定位：中高端业态：业态：含家居家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态产品体验：产品体验：差异化产品体验、震撼性情景体验、人性化服务体验功能布局：功能布局：以客户需求为导向，合理布局购物、餐饮、休闲等功能区定位定位：档次不一，以中档为主业态：业态：家居家

81、饰、地板、橱柜、床、沙发、办公家具等传统业态功能布局：功能布局：根据品类不同，分片区和楼层分布，相同或相似业态集中一起Code of this report|75红星美凯龙机会点（红星美凯龙机会点（5/55/5）：）：红星美凯龙作为一种企业资产，从区红星美凯龙作为一种企业资产，从区域大环境及自身可持续运营角度，都将产生资产增值域大环境及自身可持续运营角度，都将产生资产增值红星美凯龙资本运营角度红星美凯龙资本运营角度综合区域大环境升级及红星美凯龙自身运用角度综合区域大环境升级及红星美凯龙自身运用角度分析，都会产生资产增值分析，都会产生资产增值区域大环境区域大环境红星美凯龙可持续运营红星美凯龙可持

82、续运营其作为一种可持有商业，可作为企业资产，并通过优化配量等各种方式进行有效运营，从而使资产升值在省政府、西客站等多重引擎推动下，九龙湖片区升级在望，随着时间的推移，区域逐步趋于成熟，资产将会产生成长性溢价采用红星美凯龙统一招商并收取租金的方式，运营难度低，且具有品牌管理商的保证，承担的风险较小；且从长期看，其长期可持续运营也能保证资产增值保值红星美凯龙资产运营角度红星美凯龙资产运营角度Code of this report|76红星美凯龙机会点小结：红星美凯龙机会点小结：以高端品牌形象及差异化定位培育市场，提以高端品牌形象及差异化定位培育市场，提高项目聚焦性，同时对住宅产生溢价，与项目的发展

83、策略相吻合高项目聚焦性，同时对住宅产生溢价，与项目的发展策略相吻合培育市场：培育市场：红星美凯龙以以高端品牌形象及差异化定位先期培育市场，弱化区位陌生，树立形象标杆支撑住宅溢价：支撑住宅溢价：随着红星美凯龙的介入以及良性运营，将会进一步提高整项目的聚焦性及影响力，从而盘活该项目，支撑住宅产生高溢价聚集人气：聚集人气：红星美凯龙作为一种可经营业态，随着该片区的成熟以及其良性运转，将会带来持续人气机会点机会点聚人气树品牌商业产品的发展策略形象升级良性经营支撑住宅溢价Code of this report|77项目发展红星美凯龙的附加条件：项目发展红星美凯龙的附加条件：本项目引进红星美凯龙的同时本项

84、目引进红星美凯龙的同时需在形态、招商、业态以及设计上形成一定的规范和要求需在形态、招商、业态以及设计上形成一定的规范和要求形态要求形态要求设计要求设计要求业态要求业态要求招商招商/品牌要求品牌要求角色承担角色承担本项目红星美凯龙可引进小型八代或小型九代产品，与市场同类品牌形成形态差异化，并建立特色化除家具家居业态外，适当配置餐饮、休闲、超市等业态，增加市场吸引力的同时，满足社区生活配套充分利用红星品牌商家资源，引入中高端定位的差异化品牌，与现有市场品牌形成区隔；且需要与商墅一起运营，负责商墅统一的招商聘请第三方专业设计公司综合评价卖场规划方案，可以低成本实现商业的转型Code of this

85、report|78可行性结论：可行性结论：综合风险与机会点，在满足一定条件的情况下，本综合风险与机会点，在满足一定条件的情况下，本项目可发展家具家居项目可发展家具家居MALLMALL，可引进红星美凯龙，可引进红星美凯龙需要满足的条件需要满足的条件综合风险与机会点，在满足一定条件的情综合风险与机会点，在满足一定条件的情况下，本项目可引进红星美凯龙况下，本项目可引进红星美凯龙引进红星美凯龙风险引进红星美凯龙风险引进红星美凯龙机会点引进红星美凯龙机会点形态要求、招商/品牌要求、业态要求、设计要求市场风险、改造风险、品牌风险、需求风险资产升值、区域房地产发展带动家居市场、第八代红星美凯龙的差异化定位、

86、对住宅的溢价Code of this report|79项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code o

87、f this report|80特性：特性：区别于一般集中商业，主题商业拥有主题集中式的商业形态，区别于一般集中商业，主题商业拥有主题集中式的商业形态，特色主题化的业态规划，主题化的内涵氛围及特定的消费人群等特点特色主题化的业态规划，主题化的内涵氛围及特定的消费人群等特点特色业态特色业态主题内涵主题内涵主题集中主题集中商业商业特定客群特定客群特色业态：特色业态：以独具特色的业态规划吸引消费客群，突出个性主题化标签，特色的业态是主题商业的灵魂，是商业存活经营的关键主题内涵主题内涵：赋予商业以主题话题，并通过硬件设施、动线布局、空间设计等体现主题内涵 特定客群：特定客群：目标消费客群明确，满足目标

88、客群的共性及个性需求综合业态：业态丰富多样，综合特性明显区域中心：一般位于城市或区域的中心，区位优势明显，交通便捷大众客群：消费群体广泛，无明显职业、年龄等特征综合业态综合业态大众客群大众客群一般集中一般集中商业商业区域中心区域中心主题集中商业特性主题集中商业特性主题集中商业特性主题集中商业特性Code of this report|81主题商业分类：主题商业分类：按商业主题的不同，主题商业可分为运动主题、按商业主题的不同，主题商业可分为运动主题、休闲主题、餐饮主题、文化主题、游乐主题等类别休闲主题、餐饮主题、文化主题、游乐主题等类别餐饮主题餐饮主题商业形态：主题乐园代表案例：迪斯尼、欢乐谷、

89、宝龙乐园商业形态：美食城、酒吧街代表案例：北京三里屯商业形态：休闲体验式购物中心代表案例：深圳cocopark商业形态：文化主题性购物中心代表案例：上海新天地商业形态：运动品牌城代表案例：广州东川名店游乐主题游乐主题Code of this report|82各类型主题商业特征各类型主题商业特征KPIKPI：包括规模需求、市场竞争、人气聚集能包括规模需求、市场竞争、人气聚集能力、项目形象贡献度、客户需求、前期经营、区位交通等特征力、项目形象贡献度、客户需求、前期经营、区位交通等特征Code of this report|83项目主题商业主题类型筛选：项目主题商业主题类型筛选：综合考虑项目本体属

90、性、各类型主综合考虑项目本体属性、各类型主题商业适配性评分，初步判断项目适合发展室内游乐主题商业题商业适配性评分，初步判断项目适合发展室内游乐主题商业商业规模商业规模项目商业产品体量规划为6万平项项目目属属性性商业产品发展策略商业产品发展策略项目前期商业产品需要聚人气，树品牌，树形象，且可经营、对住宅贡献度高项目区位项目区位项目地块位于九龙湖望城新区，毗邻320国道，目前周边商业氛围不成熟结合项目的本体属性及商业产品发展策略，用加权比重法为各类型主题商业特征KPI赋予权重加分，其中自身维度为10分，市场维度为15分，房地产运营维度为50分，客户需求维度为15分，区域维度为10分各各类类型型主主

91、题题商商业业适适配配性性评评分分加加权权比比重重法法综合分析、对比项目属性及各类型主题商业适配性评分，本项目适合采用游乐主题商业，且为室内主题乐园综合分析、对比项目属性及各类型主题商业适配性评分，本项目适合采用游乐主题商业，且为室内主题乐园Code of this report|84室内主题乐园特性：室内主题乐园特性：室内主题公园摆脱了气候及时间条件的限制室内主题公园摆脱了气候及时间条件的限制，可实现，可实现“全季节全天候全季节全天候”的游乐，且为后期改造购物中心提供的游乐，且为后期改造购物中心提供可能可能可改造性可改造性室内主题乐园流线化的室内动线设计，方便以后改造为购物中心室内主题乐园流线

92、化的室内动线设计，方便以后改造为购物中心主题化主题化明晰明晰全时性全时性经营不受气候的影响，摆脱了雨季、夏季的炎热、冬季的寒冷经营不受气候的影响，摆脱了雨季、夏季的炎热、冬季的寒冷等恶劣天气对经营的影响，且可全天候经营，乐园经营效率高等恶劣天气对经营的影响，且可全天候经营，乐园经营效率高空间利空间利用率高用率高设备比较集中，可以将景观与设备以及设备与设备进行融合，设备比较集中，可以将景观与设备以及设备与设备进行融合，立体空间利用率高立体空间利用率高 室内乐园容易进行主题化环境营造，通过硬件和软件环境的提室内乐园容易进行主题化环境营造，通过硬件和软件环境的提升，营造出主题化极强的游乐环境升，营造

93、出主题化极强的游乐环境Code of this report|85案例研究案例研究11沈阳辛巴达欢乐城堡：沈阳辛巴达欢乐城堡：项目位于沈阳龙之梦购物中心项目位于沈阳龙之梦购物中心八楼，处于城市非核心区域，定位为阿拉伯文化主题欢乐公园八楼，处于城市非核心区域，定位为阿拉伯文化主题欢乐公园辛巴达欢乐城堡辽宁省政府沈阳市政府地铁1号线一环区位分析：区位分析：项目位于沈阳大东区，离省政府、市政府及城市核心商圈有一定距离，属于城市非核心区域交通分析：交通分析：项目毗邻地铁一号线滂江街站及沈阳一环线，交通便利，可通达性好区域前景：区域前景：项目所在地大东区为沈阳民族工业的发祥地，经济基础雄厚，伴随东北老工

94、业基地振兴计划的实施，区域经济活力得以释放，区域发展前景乐观 地铁滂江街站区位特征区位特征区域前景：区域发展潜力大，前景乐观交通：交通：可通达性好区域属性：城市非核心区域Code of this report|86辛巴达城堡辛巴达城堡市场支撑：市场支撑：较高的经济发展水平，充足的客源市场较高的经济发展水平，充足的客源市场及较高的市场消费能力，为沈阳辛巴达城堡的发展提供强有力的及较高的市场消费能力，为沈阳辛巴达城堡的发展提供强有力的支撑支撑经济经济基础基础分析分析客源客源市场市场分析分析居民消居民消费能力费能力分析分析GDPGDP：近几年沈阳经济态势发展良好，经济基础雄厚，经济总量在4000亿元

95、以上，经济的高位运行为主题乐园的发展提供了土壤常住人口：常住人口：近几年沈阳常住人口增长迅速，常住人口在800万人左右，以达到中国特大城市标准，众多的城市人口为主题乐园的发展提供了充足的客源市场居民收入：居民收入：沈阳人均收入增长迅速，连续三年均高于全国平均水平，居民收入的增加为主题乐园的发展提供稳定的消费支撑较高的经济发展水较高的经济发展水平平充足的客源市场充足的客源市场较高的市场消费能力较高的市场消费能力沈阳辛巴达城堡的发沈阳辛巴达城堡的发展有坚强的市场支撑展有坚强的市场支撑Code of this report|87辛巴达城堡辛巴达城堡主题渲染：主题渲染：乐园以乐园以辛巴达航海记辛巴达航

96、海记为主题，赋予为主题，赋予游乐项目以故事性，并通过特色建筑及文艺活动展现阿拉伯风情游乐项目以故事性，并通过特色建筑及文艺活动展现阿拉伯风情文艺活动：文艺活动：以一千零一夜的经典故事辛巴达航海记为主题，推出大型阿拉伯情景演出，并将固定地点的文艺表演和精彩的巡游表演相结合，将经典的故事和人物融入到演出当中，呈现出阿拉伯城市非凡的神秘与繁华，丰富乐园的阿拉伯人文体验建筑特色：建筑特色：园区内部建筑风格独特，梁柱采用宏伟雄壮的巴比伦巨柱，游乐器材修饰精美华贵的波斯纹饰，整体散发着浓郁的阿拉伯气息故事体验：故事体验：园区创作灵感源于，一千零一夜中最经典故事辛巴达航海记，将故事主人公辛巴达七次惊险刺激的

97、航海的经历贯穿园区之中，赋予每项游乐项目以故事性，将神秘梦幻的阿拉伯风情被展现的淋漓尽致 123辛巴达城堡辛巴达城堡主题渲染主题渲染Code of this report|88辛巴达城堡辛巴达城堡特色打造：特色打造：乐园以刺激项目与休闲项目相结合，并乐园以刺激项目与休闲项目相结合，并增加儿童职业体验项目，满足不同年龄段游客的需求增加儿童职业体验项目，满足不同年龄段游客的需求儿童体验项目：儿童体验项目：乐园增加新鲜有趣的孩童职业体验活动。孩子们在园区可中学习到丰富实用的生活知识，感受不同职业的独有特色，为树立孩子远大职业梦想与理想，培养孩子们对未来职业兴趣娱乐刺激项目：娱乐刺激项目：乐园以主题化

98、的故事赋予每个游乐项目不同的娱乐刺激体验，乐园包含22个游乐项目，如能源风暴、星际快车（自旋滑车）、时空穿梭（高空弹跳塔）、星球大战、乘风破浪（海盗船）等体育休闲项目：体育休闲项目：乐园以丰富的体育休闲项目与刺激项目形成互补，满足不同年龄段游客的需求，扩大游客覆盖面，体育休闲项目包含保龄球、斯诺克、迷你高尔夫、乒乓球等儿童体验游乐项目体育休闲Code of this report|89辛巴达城堡辛巴达城堡运营模式：运营模式：购物中心为乐园提供稳定的客流，两者购物中心为乐园提供稳定的客流，两者实现业态互补、客流互补，乐园通过协同营销模式实现成功运营实现业态互补、客流互补，乐园通过协同营销模式实现

99、成功运营龙之梦购物龙之梦购物中心中心辛巴达城堡辛巴达城堡辛巴达城堡为目的型娱乐中心，也能为购物中心提供客流龙之梦建筑面积达35万平，为涵盖娱乐、购物、餐饮等多元化功能目的型购物中心，为辛巴达城堡提供稳定人流及消费娱乐配套 购物中心与辛巴达城堡同为目的型娱乐休闲中心，购物中心与辛巴达城堡同为目的型娱乐休闲中心，目标客户具有较强的同一型，两者业态互补、客流目标客户具有较强的同一型，两者业态互补、客流互补，相互支撑、依托，形成互补，相互支撑、依托，形成1+121+12的效应的效应辛巴达城堡成立专业公司进行经营管理，并采用通辛巴达城堡成立专业公司进行经营管理，并采用通票制，并与购物中心采取协同营销模式

100、，以促进两票制，并与购物中心采取协同营销模式，以促进两者客流互动者客流互动Code of this report|90案例研究案例研究22青岛宝龙乐园：青岛宝龙乐园：项目位于青岛城阳区，处于城市非核项目位于青岛城阳区，处于城市非核心区域，是国内大规模加勒比海风格的室内家庭游乐园心区域，是国内大规模加勒比海风格的室内家庭游乐园区位分析：区位分析：项目位于青岛城阳区，远离青岛城市中心区，距城市核心区域20公里，属于城市非核心区域交通分析：交通分析：项目交通便捷，青银高速横穿城阳区，市区经青银高速及双流高架桥可直达宝龙乐园区域前景：区域前景：项目所在地城阳区处于青岛北大门，区域内有青岛国际空港-流亭

101、国际机场，且毗邻青岛港和黄岛前湾港，具备良好的经济发展交通条件；区域内高科技产业发达，并被列为中国产业百强县 宝龙乐园青岛流亭机场青银高速青岛市核心区域非核心区域非核心区域交通便捷交通便捷区域特征区域特征双流高架桥区域前区域前景可观景可观Code of this report|91宝龙乐园宝龙乐园市场支撑：市场支撑：发达的地方经济，充足的客源市场及较高发达的地方经济，充足的客源市场及较高的市场消费能力，为青岛宝龙乐园的发展提供强有力的市场支撑的市场消费能力，为青岛宝龙乐园的发展提供强有力的市场支撑经济经济基础基础分析分析客源客源市场市场分析分析居民消居民消费能力费能力分析分析GDPGDP：青岛

102、经济发展水平较高，2009-2011年经济总量维持在4500亿元以上，较高的经济发展水平为主题乐园的发展提供土壤常住人口：常住人口：近几年青岛常住人口在800万以上，青岛已成为人口聚集的特大城市，主题乐园的发展拥有充足的客源市场居民收入：居民收入：青岛城市居民可支配收入较高，连续三年高于全国平均水平，居民收入的增加为主题乐园的发展提供稳定的消费支撑发达的地方经济发达的地方经济充足的客源市场充足的客源市场较高的市场消费能力较高的市场消费能力青岛宝龙乐园的发展青岛宝龙乐园的发展有坚强的市场支撑有坚强的市场支撑Code of this report|92宝龙乐园宝龙乐园主题渲染：主题渲染：乐园以加勒

103、比海盗故事为主题，以情景式乐园以加勒比海盗故事为主题，以情景式、故事化体验展现主题，并穿插海盗文化风情表演，活跃欢乐气、故事化体验展现主题，并穿插海盗文化风情表演，活跃欢乐气氛氛文化风情活动文化风情活动乐园构思源于18世纪的海盗故事，并将十几项大型游乐设备融入欧洲中世纪神奇瑰丽、刺激探险的金银岛冒险故事情节中，以全情景式、故事化体验展现乐园主题，使游客体验到无穷的乐趣 乐园里的公共空间通过定点和流动两种形式穿插加勒比海盗文化风情表演，增添欢乐气氛，把乐园主题融入文艺表演中定点表演：组建专业国外舞蹈团队，在中央舞台表演幽默诙谐海盗歌舞时尚剧及时尚秀；展演时尚木偶剧、童话故事，精品互动魔术等流动表

104、演：乐园将流动舞台和音乐彩车合二为一，不定时流动表演主题渲染主题渲染故事体验性故事体验性文化风情活动乐园故事体验Code of this report|93宝龙乐园宝龙乐园特色打造：特色打造：乐园特色项目包含青少年实践园及主题化乐园特色项目包含青少年实践园及主题化的刺激游乐项目，目标客户覆盖全年龄段，以更迅速地适应市场的刺激游乐项目，目标客户覆盖全年龄段，以更迅速地适应市场特色项目：特色项目：乐园涵盖40多组主题风情项目，包含全角度惊险体验的摇摆塔、超级海盗船、飓风飞椅、以及结合水系所演绎的激流勇进、二十多米的豪华双层旋转木马等；乐园还打造一条800米长的人工河道，游客可坐于船内，零距离欣赏多

105、项世界顶尖级大型游乐设施，体验河中碧波荡漾、泛舟划桨的乐趣宝龙青少年实践园：宝龙青少年实践园：实践园面积5000平米，以青少年全面素质教育为主导，配合国家教育改革设计建造，实践园项目包括三大系列三十多项实践教育课程。目前已开放一期手工坊、历史探索馆、趣味养殖馆。手工制作项目包含魔幻饼干、创意肥皂、少年鲁班机床、泥塑天地、创意贴画等，让青少年走进社会，体验生活，在实践中获得快乐环形内河道书法体验创意贴画Code of this report|94宝龙乐园宝龙乐园运营模式：运营模式：宝龙城市广场为乐园提供稳定客流和商业宝龙城市广场为乐园提供稳定客流和商业配套，乐园通过与城市广场的互动实现成功运营配

106、套，乐园通过与城市广场的互动实现成功运营 宝龙城市广场宝龙城市广场宝龙城市广场商业面积40万平，主力店包含时尚百货、电器/数码城、奥特莱斯，是集购物、美食、文化、休闲、娱乐等主题功能于一体的大型时尚MALL，广场聚集大量目标消费人群，形成一站式的消费中心 宝龙乐园宝龙乐园宝龙乐园自身无商业业态，无法形成自循环的商业体，必须配以完善的商业配套；乐园具有较强的人气聚集能力，能为商业集聚人流为宝龙乐园提供稳定客流和商业配套为宝龙城市广场积累知名度，聚集人气宝龙城市广场为乐园提供稳定客流和商业配套，宝龙乐园为城市广场聚集人气，两者实现目标客宝龙城市广场为乐园提供稳定客流和商业配套，宝龙乐园为城市广场聚

107、集人气，两者实现目标客流互动，从而实现宝龙乐园的成功运营流互动，从而实现宝龙乐园的成功运营Code of this report|95区域角度区域角度运营角度运营角度主题角度主题角度1231 1、区位要求：、区位要求：城市非核心区域或城市新区2 2、交通条件：、交通条件：城市市域型交通条件较为完善，进入城市核心区交通通达性较好3 3、区域前景：、区域前景：区域规划高，发展前景广阔1 1、商业支撑：、商业支撑：需要大型购物中心为为乐园提供稳定客流和商业配套，使购物中心与乐园实现互动1 1、主题化：、主题化：明确开发主题，并将主题故事化，融入游乐项目中2 2、特色化：、特色化：以特色化、多样化的游

108、乐项目吸引游客，项目目标客群覆盖全年龄段室内主题乐园适配性室内主题乐园适配性KPIKPI：室内主题乐园的发展需具备一定的区位室内主题乐园的发展需具备一定的区位及交通条件，且需要大商业的业态进行支撑并与其形成互补、互及交通条件，且需要大商业的业态进行支撑并与其形成互补、互动动Code of this report|96项目发展室内主题乐园可行性研究体系：项目发展室内主题乐园可行性研究体系：从项目区域、市场、运从项目区域、市场、运营等维度出发，并结合室内主题乐园营等维度出发，并结合室内主题乐园KPIKPI体系，研究其可行性体系，研究其可行性区域条件区域条件市场竞争市场竞争运营维度运营维度市场支撑市

109、场支撑室内主题乐园室内主题乐园KPIKPI室内主题乐园可行性结论室内主题乐园可行性结论Code of this report|97集聚集聚经济经济区域维度：区域维度：项目的游客感知距离一般，交通整体非上佳，且附近项目的游客感知距离一般，交通整体非上佳，且附近无主题乐园集聚，项目发展室内主题乐园的区域条件不太成熟无主题乐园集聚，项目发展室内主题乐园的区域条件不太成熟红红谷谷滩滩南昌市区南昌市区宝葫芦农庄320国道本项目本项目区位区位交通交通项目位于望城新区，距红谷滩中心直线距离12公里，距南昌市区直线距离20公里，游客感知距离不近 项目望城片区属于新区，目前经济发展水平不高，消费水平较低宝葫芦农

110、庄位于生米镇，与本项目相距8.5km相隔距离太远，无法形成良好的集聚效应旅游感知距离：旅游感知距离：游客对旅游地感知距离要求较高，感知距离指往返客源地与目的地的时间和费用，这要求主题乐园必须具备良好的交通条件2 21 13 3区域经济水平：区域经济水平：区域经济水平发展较高，为乐园提供消费支撑旅游点集聚性：旅游点集聚性：旅游点的集聚将形成区域规模优势，主题乐园位置应考虑空间集聚性 主题乐园主题乐园区域条件区域条件项目项目区域区域分析分析8.5km8.5km12km12km20km20km项目目前仅有一条320国道与城区连通，未来无地铁规划连接本项目，项目整体交通条件非上佳Code of thi

111、s report|98市场维度市场维度市场竞争：市场竞争：南昌目前有宝葫芦、南昌之星两大主题乐南昌目前有宝葫芦、南昌之星两大主题乐园，未来将增加北纬园，未来将增加北纬3030度乐园等项目，有市场竞争压力度乐园等项目，有市场竞争压力北纬30度宝葫芦农庄本项目本项目茵梦湖北纬30度主题乐园 北纬30度主题乐园是全国唯一“世界未解之谜”主题乐园。乐园位于南昌县，占地面积570亩，总投资8亿元人民币，预计2013年建成迎客。规划有绿野谜踪、黄沙谜域、蓝海谜漩、银河谜航、通天谜塔五大功能区，融科普、教育、游乐于一体。乐园是全国新型第五代主题乐园，建成后将极大影响南昌主题市场容量 宝葫芦农庄位于新建县生米

112、镇，占地1600亩，总投资6亿元，与本项目相距8.5km。农庄主打休闲娱乐主题，把乡村农业观光与都市游乐项目结合宝葫芦农庄南昌之星游乐园位于赣江市民公园，乐园包含两大部分：摩天轮与滨江乐园。摩天轮建于2006年，高160米，是世界上第二高摩天轮；滨江乐园包含35个项目南昌之星游乐园南昌之星游乐园Code of this report|99市场维度市场维度客户：客户：南昌经济发展水平较低、居民消费能力偏弱，南昌经济发展水平较低、居民消费能力偏弱，发展室内主题乐园的市场支撑条件不足发展室内主题乐园的市场支撑条件不足区域经济发展水平区域经济发展水平客源市场客源市场消费能力消费能力2011年南昌GDP

113、总量达2688亿元，全国城市排名第50名，在全国大中城市中处于较低的发展水平，区域经济的低位发展不能支撑主题乐园的发展2011年全国人均居民可支配收入为21810元，南昌人均居民可支配收入20741元，低于全国平均水平，不具备较高的消费能力客源市场条件：客源市场条件：据美国华盛顿的城市土地研究所研究，一个大型的主题公园的一级客源市场(1小时汽车距离以内)至少需要200万人口；二级客源市场(3小时汽车距离以内)也要有200万以上人口2 21 13 3消费能力条件：消费能力条件：城市居民的收入和消费水平直接影响到主题乐园的人流量，经中原研究发展主题乐园，人均可支配收入一般达到或超过全国平均水平区域

114、经济发展水平条件区域经济发展水平条件:区域经济发展水平直接影响居民的收入及消费能力，经中原研究发展主题乐园城市GDP一般达到或超过全国平均水平主题乐园主题乐园市场支撑市场支撑条件条件南昌市场支撑条件南昌市场支撑条件2011年南昌市区常住人口340万人，刚好满足主题公园一级客源市场要求南昌发展主题乐园的经济、南昌发展主题乐园的经济、消费等条件支撑不足消费等条件支撑不足Code of this report|100运营维度：运营维度：项目缺乏大体量商业中心，难以给予室内主题乐园人项目缺乏大体量商业中心，难以给予室内主题乐园人气支撑，气支撑，独立发展室内主题乐园存在一定风险独立发展室内主题乐园存在一

115、定风险项目建设指标项目建设指标从运营的维度分析，项目发展室内主题乐园有一定的经营风险从运营的维度分析，项目发展室内主题乐园有一定的经营风险&室内主题乐园运营模式室内主题乐园运营模式 室内主题乐园能成功运营，必须有大体量的商业中心与之互动，商业中心为主题乐园提供稳定人流及商业配套，最终两者实现业态互补、客流互换受商业体量指标限制，项目无法同时建设大型商业中心及室内主题乐园，用商业受商业体量指标限制，项目无法同时建设大型商业中心及室内主题乐园，用商业中心的吸引力为主题乐园输入稳定客流，以满足室内主题乐园成功运营的需要中心的吸引力为主题乐园输入稳定客流，以满足室内主题乐园成功运营的需要 项目只有6万

116、平米的商业体量建设指标，无法建设大规模的商业中心Code of this report|101区域维度区域维度项目的游客感知距离一般，项目发展室内主题乐园的区域条件不太成熟市场竞争市场竞争未来南昌将有三家主题乐园，主题乐园市场市场竞争有一定压力市场支撑市场支撑南昌经济水平较低、居民消费能力较弱，发展室内主题乐园的市场支撑条件不足运营维度运营维度项目缺乏大体量商业中心，难以给予室内主题乐园人气支撑，独立发展室内主题乐园存在一定风险项目不适宜发展室内主题乐园项目不适宜发展室内主题乐园可行性结论：可行性结论：项目感知距离一般、未来竞争有一定压力、客户消费能力项目感知距离一般、未来竞争有一定压力、客户

117、消费能力偏弱、同时不具备大体量商业中心联动，本项目发展室内主题乐园风险偏弱、同时不具备大体量商业中心联动，本项目发展室内主题乐园风险不太可控不太可控 Code of this report|102项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行

118、性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|103风情商业特性：风情商业特性：风情商业以商业街的形式，赋予街区以历史文化风情商业以商业街的形式，赋予街区以历史文化、风情内涵，形成富有特色风情、以娱乐休闲业态为主的商业街、风情内涵，形成富有特色风情、以娱乐休闲业态为主的商业街区区娱乐休闲娱乐休闲风情内涵风情内涵风情商业风情商业街区形态街区形态街区形式：街区形式：风情商业主要以商业街区为表现形式风情内涵风情内涵：商业街区具有特定的文化风情内涵，并通过系列文化元素烘托街区风情，

119、文化风情是风情商业的灵魂功能业态：功能业态：主要以休闲娱乐功能业态为主，以特色休闲业态吸引目标客群，形成独有的商业竞争力主题集中商业特性主题集中商业特性Code of this report|104风情商业形态：风情商业形态：按街区形态的不同，风情商业街可分为社区底商按街区形态的不同，风情商业街可分为社区底商、商墅、独立街区三种形式、商墅、独立街区三种形式社区底商社区底商商墅商墅独立街区独立街区风情商业形态风情商业形态 形态特征：一层商业形式，位形态特征：一层商业形式，位于高层住宅第一层或第二层于高层住宅第一层或第二层 代表案例代表案例：深圳万科金域华府、深圳万科城、南昌众鑫城上城 形态特征：

120、形态特征：即商住别墅，将商业和别墅合理组合起来的商住两宜的空间，一层为商铺，二层以上为商住空间 代表案例：代表案例：光耀城先生的湖、南国城市广场、南昌紫金城 形态特征：形态特征：纯商业性街区，街区两边店铺组成街区集合体，方便消费者步行观光消费 代表案例：代表案例：成都宽窄巷子、锦里、武汉汉街、北京蓝色港湾Code of this report|105项目风情商业形态筛选：项目风情商业形态筛选：从风情商业自身维度、房地产经营维度从风情商业自身维度、房地产经营维度、市场维度、区域维度进行分析，项目可发展商墅形态的风情商、市场维度、区域维度进行分析，项目可发展商墅形态的风情商业业Code of th

121、is report|106商墅特性：商墅特性：商业、办公和居住等功能可灵活组合，具有功能多变商业、办公和居住等功能可灵活组合，具有功能多变性，具备功能价值、市场稀缺性价值、形象价值等性，具备功能价值、市场稀缺性价值、形象价值等组合一：纯居住组合一：纯居住（将商墅作为别墅住宅进行使用）组合二：办公组合二：办公+居住居住（底部为办公区域，上部为居住空间）组合三：商业组合三：商业+办公办公+居住居住（底层为商铺，二层为办公区域，三层或以上为居住）组合四：商业组合四：商业+居住居住（底层为临街商铺，二层及以上为居住空间）功能多变组合功能多变组合功能价值：功能价值：集商业、办公、休闲多种功能于一体，能丰

122、富项目的产品线，与住集商业、办公、休闲多种功能于一体，能丰富项目的产品线，与住宅、商业等其他产品形成灵活的功能及客群互动宅、商业等其他产品形成灵活的功能及客群互动市场稀缺性价值：市场稀缺性价值：目前房地产市场商墅产品较为罕见，商墅产品有助于项目引目前房地产市场商墅产品较为罕见，商墅产品有助于项目引领市场趋势，引爆市场，迅速建立知名度及影响力，撬动市场价值领市场趋势，引爆市场，迅速建立知名度及影响力，撬动市场价值形象价值：形象价值：作为空间创意性新型产品，可灵活变换内部空间，创新外立面设计作为空间创意性新型产品，可灵活变换内部空间，创新外立面设计及风情营造，拉升项目形象及风情营造，拉升项目形象价

123、值价值Code of this report|107可行性可行性对项目贡献度：对项目贡献度：商墅可与项目整体形成良性互动，作为商墅可与项目整体形成良性互动，作为项目商业配套，树立项目高端形象，提升项目产品溢价能力项目商业配套，树立项目高端形象，提升项目产品溢价能力Code of this report|108可行性可行性投资需求（投资需求（1/21/2）：）：红谷滩房地产的发展促进南昌客户投红谷滩房地产的发展促进南昌客户投资理念的提升，客户对新区域及新产品有较高的接受度及投资热资理念的提升，客户对新区域及新产品有较高的接受度及投资热情情2003-2006年红谷滩房价在3000元/平米徘徊200

124、2年5月红谷滩新区挂牌成立2001年上海绿地集团进入红谷滩，开发滨江豪园，大连万达同期进入，随后联发、联泰进入2002年红谷滩平均房价500元/平米，而同期南昌住宅均价为800元/平米2008年陆续完善医疗配套，江西人民医院进驻2007年红谷滩新区房价首次爬上4000元/平米的高位2009年红谷滩房价涨到5000元/平米2011年南昌市政府及相关职能机构搬入红谷滩2012年红谷滩房价均价为10000元/平米，二手房价为9000元/平米2011年红谷滩住宅均价突破万元大关，而此时南昌是均价为7500元/平米时间时间2002年2006年2007年2010年2011年2012年发展趋势发展趋势红谷滩

125、房价从发展初期2002年的500元/平米，到2012年涨到10000元/平米，十年间房价涨了二十倍；而南昌住宅均价从2002年的800元/平米涨到2011年的7500元/平米，涨幅只为9倍左右红谷滩房地产的快速发展极大程度地影响了南昌人民的投资理念，一方面早期投资红谷滩房产的客户享受到了红利，今后会继续对房产投资抱有极大热情，另一方面早期没有赶上红谷滩房产红利的客户不会错过新的房地产投资机会。南昌房地产投资客户充裕，客户对新的区域和新的产品有较高的关注度和投资热情南昌红谷滩房地产发展趋势南昌红谷滩房地产发展趋势Code of this report|109可行性可行性投资需求投资需求(2/2)

126、(2/2)：从客户需求问卷调查和客户访谈可得知从客户需求问卷调查和客户访谈可得知，商墅产品受到一部分投资客户的青睐，具有市场发展潜力，商墅产品受到一部分投资客户的青睐，具有市场发展潜力南昌客户购买望城新区商墅产品意愿调查访谈对象：访谈对象：洪城大市场商户 丁女士 38岁左右 主要观点：主要观点：目前南昌商业市场发展形势较好，随着市民收入的提升，消费者购买力也增强，比较看好南昌商业整体投资市场；望城新区是市政府重点规划发展的区域，未来潜力堪比当年的红谷滩，本人比较喜欢商墅产品，商墅能提升物业的组合价值，只要处理好商业与住宅的动静关系，保证居住空间的私密性，会考虑投资购买访谈对象：访谈对象：京东建

127、材市场 李先生 45岁左右 主要观点：主要观点：在京东片区已投资购买一套商铺，目前收益不错，南昌这几年发展较迅速，商业市场也随着经济的发展而乐观；较看好九龙湖片区望城新区的未来，省政府搬迁过去，必然会带动周边区域的发展；对商墅产品存在顾虑，感觉商墅不够纯粹，一楼商业可以升值，但二三楼做住宅居家性不好，会比较吵闹，商墅要受到市场认可还需要加强设计客户访谈中原对洪城大市场、京东片区潜在商铺投资者就“是否会去望城新区的购买商墅产品”的问题进行问卷调查及访谈，最终收回64份有效问卷，调查结果显示23%的客户明确表示会去，42%的客户由于存在顾虑不确定，约有34%的客户表示不会购买。从调查结果可得知，商

128、墅产品受到一部分投资客户的青睐，具有市场发展潜力Code of this report|110国家政策国家政策投资分析投资分析 2011年新“国八条”实施后，房产税、地方限购令相继出台，房地产进入“限购时代”。南昌亦在2011年3月正式实施限购令，住宅市场投资大受打击，住宅投资市场存在挤出效应，投资奔向不受政策影响的商业地产 商铺物业不受限购令影响，因其稳定的经营、较高而稳定的收益回报、相对有限的投资风险，而受到房地产投资的青睐 市场上其它投资渠道，如股票风险高、市场不规范，国债收益低，回收周期长；比较而言商铺投资是比较稳定而高收益的投资方式，这也造成商铺市场持续火热南昌商铺市场受住宅市场调控

129、政策挤出效应影响，备受投资客户青睐，加之商铺自身稳定收益回报、南昌商铺市场受住宅市场调控政策挤出效应影响，备受投资客户青睐，加之商铺自身稳定收益回报、投资风险小的特性，南昌商铺市场持续火热，商铺销售情况乐观投资风险小的特性，南昌商铺市场持续火热，商铺销售情况乐观红谷滩万达广场：2011年4月28日首批步行街商铺开盘，当日首推的260套商铺全部售罄，均价32000元/平米；6月推出200套商铺，三日内售罄，均价42000元/平米世贸天琴湾：项目从2011年至今共推出63套商铺，目前已售出51套，去化率81%，均价25000元/平米绿地中央广场：项目2011年9月推出26套商铺，三个月售罄，均价6

130、万/平米可行性可行性市场机会点：市场机会点：受国家调控政策及商铺自身投资特性的影受国家调控政策及商铺自身投资特性的影响，商铺受到房地产投资的青睐，南昌商铺市场火热，销售情况响，商铺受到房地产投资的青睐，南昌商铺市场火热，销售情况乐观乐观商铺销售情况商铺销售情况Code of this report|111项目适宜发展主题化、差异化、特色化商墅产品项目适宜发展主题化、差异化、特色化商墅产品，与红星美，与红星美凯龙家居专业市场相呼应凯龙家居专业市场相呼应 商墅可与项目整体形成良性互动，树立项目高端形象，提升项目产品溢价能力 商墅产品受到一部分投资客户的青睐，南昌人民的投资理念较领先，客户对新区域和

131、新的产品有较高的投资热情 商铺受到房地产投资的青睐，南昌商铺市场持续火热，销售情况乐观对项目对项目贡献度贡献度客户情况客户情况角色承担角色承担 投资客户投资客户需求需求市场机会点市场机会点可行性结论：可行性结论：商墅产品对项目有较高的贡献度，南昌商业市场乐商墅产品对项目有较高的贡献度，南昌商业市场乐观，客户对新区域及新产品有较高投资热情，项目适宜发展商墅观，客户对新区域及新产品有较高投资热情，项目适宜发展商墅产品产品Code of this report|112项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向

132、研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|113高星级酒店分布：高星级酒店分布：南昌市高星级酒店主要分布于红谷滩新区及东南昌市高星级酒店主要分布于红谷滩新区及东、西湖两区，其中红谷滩新区共四家，东、西湖两

133、区共有六家、西湖两区，其中红谷滩新区共四家，东、西湖两区共有六家格兰云天大酒店格兰云天大酒店鑫峰假日酒店鑫峰假日酒店凯莱大酒店凯莱大酒店新天地怡和假新天地怡和假日酒店日酒店泰耐克国际大酒店泰耐克国际大酒店华悦国际大酒店华悦国际大酒店锦江国际锦峰锦江国际锦峰大酒店大酒店嘉莱特和平国际酒店江西宾馆江西宾馆东方豪景花园酒店东方豪景花园酒店挂牌五星准五星四星Code of this report|114市场表现（市场表现（1/21/2）：）：南昌五星酒店平均入住率达南昌五星酒店平均入住率达69%69%，四星级入住，四星级入住率达率达67%67%，以商务客户及旅游客户为主，以商务客户及旅游客户为主Cod

134、e of this report|115市场表现（市场表现（2/22/2）：）：南昌五星酒店平均入住率达南昌五星酒店平均入住率达69%69%，四星级入住，四星级入住率达率达67%67%，以商务客户及旅游客户为主，以商务客户及旅游客户为主Code of this report|116高星级酒店未来供应：高星级酒店未来供应：至至20152015年，南昌年，南昌市规划新增五星级酒店市规划新增五星级酒店约约为为7 7家，预计新增客房约为家，预计新增客房约为20002000间间，未来高星级酒店市场竞争大未来高星级酒店市场竞争大Code of this report|117区域酒店现状：区域酒店现状：目前

135、项目周边无可营业酒店配套，在建及待建酒目前项目周边无可营业酒店配套，在建及待建酒店共有三家，定位中低端，且以满足项目内部需求为主，外向性店共有三家，定位中低端，且以满足项目内部需求为主，外向性不强不强风雅蓝山酒店风雅蓝山酒店华南城酒店华南城酒店某待开发项目某待开发项目酒店酒店本项目本项目现状：现状：项目周边缺乏可营业的酒店配套未来供应：未来供应：片区已查明的待建及在建酒店项目共有三个，分别为华南城、风雅蓝山就320国道西北侧项目，其中，华南城酒店以满足华南城内部客户需求为主，外向性及辐射性不足；风雅蓝山酒店及320国道西北侧项目酒店定位较为低端，或以酒店式公寓形式对外出售，不承担酒店的主要功能

136、Code of this report|118望城新区产业结构调整，望城新区产业结构调整，汽车产业及钢构产业发汽车产业及钢构产业发展迅速展迅速省政府搬迁，区域地位省政府搬迁，区域地位提升，九龙湖发展成为提升，九龙湖发展成为城市副中心城市副中心西客站的开通使区域加西客站的开通使区域加强省级之间的联系，商强省级之间的联系，商务客户增多务客户增多南昌旅游业发展迅速，南昌旅游业发展迅速，观光旅游客户增多观光旅游客户增多项目周边的西客站高端旅客，产业园区、大望汽车城、华南城等高端商旅客户，九龙湖片区政府（特别是省府）行政接待需求等南昌市区边缘的外溢高端商旅客户、会议客户及商务宴请等客户旅行社等渠道引入的

137、高端旅游观光客户及其他望城新区酒店客户分析望城新区酒店客户分析望城新区潜在酒店客户需求望城新区潜在酒店客户需求区域酒店需求：区域酒店需求：项目区域周边有潜在的产业商旅需求、行政商旅项目区域周边有潜在的产业商旅需求、行政商旅需求、旅游团体住宿需求，项目发展酒店具有良好的客户支撑需求、旅游团体住宿需求，项目发展酒店具有良好的客户支撑项目发展酒店具有项目发展酒店具有良好的客户支撑良好的客户支撑产业商旅需求产业商旅需求行政商旅需求行政商旅需求旅游团体需求旅游团体需求Code of this report|119高星级酒店对住宅的贡献度：高星级酒店对住宅的贡献度：剔除区域及个体（酒店配套除外）剔除区域及

138、个体（酒店配套除外）等影响，有酒店配套的住宅比无酒店配套的项目等影响，有酒店配套的住宅比无酒店配套的项目溢价溢价8.1%8.1%研究方法及步骤研究方法及步骤Step 1Step 1选定香域尚城（无酒店）香域尚城（无酒店）为比较标的物，绿湖豪城（有酒店）绿湖豪城（有酒店）为比较物，确定比较因素Step 2Step 2以香域尚城各项指标为基准，对会展城各项指标评分Step 3Step 3根据两者的得分，计算绿湖豪城的价格修正系数Step 4Step 4计算绿湖豪城的修正价格（剔除各项元素的影响后）Step 5Step 5计算酒店对绿湖豪城的溢价剔除区域因素及除酒店配套外的个体因素，绿湖豪城的修正价

139、格为8100*1.00*1.02=8200元/平米配酒店的绿湖豪城比假设无酒店的绿湖豪配酒店的绿湖豪城比假设无酒店的绿湖豪城溢价（城溢价（8900-82008900-8200）/8600=8.1%/8600=8.1%Code of this report|120可行性结论：可行性结论：从市场支撑、客户支撑、价值贡献角度分析，项目从市场支撑、客户支撑、价值贡献角度分析，项目可发展中小体量的特色精品型商务酒店，以提升项目溢价能力可发展中小体量的特色精品型商务酒店，以提升项目溢价能力客户支撑客户支撑市场支撑市场支撑价值贡献价值贡献 项目周边酒店供应量小，竞争小，存在发展酒店的市场机会点；而市场未来高

140、星级酒店供应量大，高星级酒店市场竞争大，结合项目指标，不适宜发展大体量高星级酒店 项目区域周边有潜在的商务宴请需求、行政接待需求，旅游观光需求 有酒店配套的住宅比无酒店配套的项目溢价8.1%项目可发展特色精品型商务酒店项目可发展特色精品型商务酒店，以特色化、差异化满足区域商务客户的酒，以特色化、差异化满足区域商务客户的酒店需求，同时提高项目形象，提升项目溢价能力店需求，同时提高项目形象，提升项目溢价能力Code of this report|121项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及

141、整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|122酒店式公寓：酒店式公寓：普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店式服务体系，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理，区别于

142、纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用酒店式公寓概述：酒店式公寓概述：酒店式的服务，公寓式的管理，在布局、产权酒店式的服务，公寓式的管理，在布局、产权、户型、功能、管理等方面不同于传统酒店、户型、功能、管理等方面不同于传统酒店特点特点1 13 32 24 45 5家庭式居住布局家庭式居住布局业主拥有酒店业主拥有酒店独立产权独立产权 面积不等，满面积不等，满足个性化需求足个性化需求 酒店式管理，人酒店式管理，人性化服务性化服务 兼具居住度假与兼具居住度假与投资两种功能投资两种功能 Code of this report|123南昌酒店式公寓市场表现（南昌酒店式公寓市场表现（1/21/2）：）：南昌

143、在售酒店式公寓主要分布南昌在售酒店式公寓主要分布在城市中心区，大多以精装修面世，面积区间集中在在城市中心区，大多以精装修面世，面积区间集中在30-6030-60之间之间Code of this report|124南昌酒店式公寓市场表现（南昌酒店式公寓市场表现（2/22/2）：）：南昌在售酒店式公寓主要分布南昌在售酒店式公寓主要分布在城市中心区，大多以精装修面世，面积区间集中在在城市中心区，大多以精装修面世，面积区间集中在30-6030-60之间之间Code of this report|125酒店式公寓溢价：酒店式公寓溢价：由于存在精装修及高端服务等因素，酒店式公由于存在精装修及高端服务等因

144、素，酒店式公寓溢价达寓溢价达1000-20001000-2000元元/平米，且整体去化率较高，去化速度较快平米，且整体去化率较高，去化速度较快去除精装修因素，酒店式公寓普遍比周边住宅溢价去除精装修因素，酒店式公寓普遍比周边住宅溢价1000-2000元元/平米，且去平米，且去化速度较快，产品受到市场认可化速度较快，产品受到市场认可Code of this report|126区域现状区域现状市场机会点：市场机会点：目前九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，目前九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，随着片区整体区位价值的提升，片区存在发展酒店式公寓的机会随着片区整体区位价值的提升，片区存在发展酒店式公寓的机会点点

145、世贸天成世贸天成新地中心新地中心联发广场联发广场唐宁街唐宁街万达华府万达华府香域尚城香域尚城南昌金融大街南昌金融大街新地阿尔法新地阿尔法本项目本项目项目片区酒店式公寓分布项目片区酒店式公寓现状 目前南昌赣江以西片区酒店式公寓主要集中在红谷滩中心区，而九龙湖片区尚无酒店式公寓项目。随着省政府的搬迁、西客站的建成，九龙湖片区将发展成为南昌城市副中心，望城新区区位价值也将得到提升九龙湖及望城片区酒店式公寓市场九龙湖及望城片区酒店式公寓市场出现空白，随着片区区位价值的提出现空白，随着片区区位价值的提升，片区存在发展酒店式公寓的机升，片区存在发展酒店式公寓的机会点会点Code of this repor

146、t|127可行性结论：可行性结论：酒店式公寓具有较高的溢价，且周边区域存在市场酒店式公寓具有较高的溢价，且周边区域存在市场空白，项目可发展酒店式公寓空白，项目可发展酒店式公寓酒店式公寓溢价达1000-2000元/平米，可产生较高的收益、且受到市场青睐九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，片区存在发展酒店式公寓的机会点项目可发展酒店式公寓，以实现产品较高溢价项目可发展酒店式公寓，以实现产品较高溢价市场机会市场机会价值贡献价值贡献Code of this report|128溢价程度短期短期中期中期长期长期专业专业MALLMALL商墅、酒店商墅、酒店酒店式公寓酒店式公寓策略策略要求要求聚人气、可经营、树品

147、聚人气、可经营、树品牌树形象、溢价牌树形象、溢价带动人气、形象升级、影响力、良带动人气、形象升级、影响力、良性运转、消费目的地、住宅溢价性运转、消费目的地、住宅溢价回本创收、持续带动人气、品回本创收、持续带动人气、品牌升华及沉淀、住宅溢价牌升华及沉淀、住宅溢价开发次序小结小结商业发展方向及开发次序：商业发展方向及开发次序：根据商业总体发展策略要求，商业根据商业总体发展策略要求，商业短期开发专业短期开发专业MALLMALL，中期开发商墅及酒店，长期开发酒店式公寓，中期开发商墅及酒店，长期开发酒店式公寓Code of this report|129项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态发

148、展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|130基于发展策略下的项目各期可组合产品发展方向：基于发展策略下的项目各期可组

149、合产品发展方向：Code of this report|131产品组合原则：产品组合原则：综合考虑项目溢价的驱动模式、各物业的互动互综合考虑项目溢价的驱动模式、各物业的互动互补及社区生活配套等进行项目各期产品的组合发展补及社区生活配套等进行项目各期产品的组合发展溢价驱动溢价驱动模式模式产品互产品互动性及动性及互补性互补性兼顾生活兼顾生活配套配套1 12 23 3Code of this report|132产品组合原则产品组合原则溢价驱动模式：溢价驱动模式：产品组合应遵循项目的溢价驱产品组合应遵循项目的溢价驱动模式，以商业或住宅自身驱动溢价，实现各期产品利润最大化动模式，以商业或住宅自身驱动溢

150、价，实现各期产品利润最大化住宅自身住宅自身驱动溢价驱动溢价商业驱动商业驱动项目溢价项目溢价商业先行商业先行商业后动商业后动住宅自身驱动溢价：住宅自身驱动溢价：以高溢价住宅以高溢价住宅产品先行入市，提高项目前期的溢产品先行入市，提高项目前期的溢价能力，建立项目高品质形象，带价能力，建立项目高品质形象，带动后期住宅产品进一步溢价动后期住宅产品进一步溢价在商业可运营的前提下，先行打造商业在商业可运营的前提下，先行打造商业产品，聚集项目人气，提高项目知名度，产品，聚集项目人气，提高项目知名度，树立项目形象及品牌，驱动后期住宅产树立项目形象及品牌，驱动后期住宅产品溢价，实现项目价值的最大化品溢价，实现项

151、目价值的最大化商业不作为先行开发产品，但以商业的商业不作为先行开发产品，但以商业的吸引性及关注性为住宅产品的溢价提供吸引性及关注性为住宅产品的溢价提供全程支持，住宅产品聚集一定人气后，全程支持，住宅产品聚集一定人气后，以商业产品完善住宅配套，实现溢价的以商业产品完善住宅配套，实现溢价的同时，实现商业的持续经营及盈利，降同时，实现商业的持续经营及盈利，降低项目开发风险低项目开发风险项目价值最大化项目价值最大化Code of this report|133产品组合原则产品组合原则产品的互动性及互补性：产品的互动性及互补性：各产品并非独立存在各产品并非独立存在，产品组合应关注相互之间的功能、角色互动

152、与业态、形态等互，产品组合应关注相互之间的功能、角色互动与业态、形态等互补补 产品互动性产品互动性产品互补性产品互补性各组合产品均具有其特有的功能及角色承担，但并非单独存在，相互之间应实现产品功能的互动及角色承担的互动，如，住宅产品应为商业产品提供客源支持，而商业产品应为住宅产品提供配套支持与溢价支持各组合产品应注重实现业态的互补及形态的互补，在业态互补上，各商业产品应互为补充，最大化实现配套的完善化，同时避免项目商业的内部竞争；在形态的互补上，住宅产品应结合项目溢价、产品丰富度及天际线布置等，实现形态的互补Code of this report|134产品组合原则产品组合原则兼顾生活配套：兼

153、顾生活配套：结合项目周边的配套现状及项结合项目周边的配套现状及项目溢价需要，产品组合应充分考虑项目社区商业等生活配套的完目溢价需要，产品组合应充分考虑项目社区商业等生活配套的完善善项目溢价需要项目溢价需要周边配套现状周边配套现状项目所处片区目前属房地产开发陌生区域，生活配套较为低端，缺乏中高端生活配套（特别是生活商业配套），无法满足项目客户基本生活购物需要更为完善的社区生活配套有助于提高项目后期的入住率，形成较为浓厚的生活氛围，可使项目以较低成本及较好的经济效益达到较高的溢价产品组合应充分考产品组合应充分考虑项目社区商业、虑项目社区商业、生活超市等生活配生活超市等生活配套的完善套的完善Code

154、 of this report|135基于产品组合原则下的项目产品组合发展方向：基于产品组合原则下的项目产品组合发展方向：溢价驱动原则溢价驱动原则产品互动性及互补性原则产品互动性及互补性原则生活配套原则生活配套原则组合方向一（商业驱动溢价）：组合方向一（商业驱动溢价）：VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+高层高层创新产品创新产品+专业专业Mall+Mall+酒店酒店+商墅商墅+生活超市生活超市+社区商业社区商业组合方向二（住宅自身驱动溢价）：组合方向二（住宅自身驱动溢价）：VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vh

155、ouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+高层创新产品高层创新产品+生活超市生活超市+酒店酒店+酒店式公寓酒店式公寓+社区商业社区商业Code of this report|136组合方向一：组合方向一：以商业驱动溢价，以商业驱动溢价，VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+高层创新产品高层创新产品+专业专业MALL+MALL+风情商墅风情商墅+酒店酒店+生活超市生活超市+社区商业社区商业专业专业mallmall酒店酒店风情风情商墅商墅生活超生活超市及生市及生活超市活超市客源支持客源支持配套支持配套支持提供潜在客源提

156、供潜在客源提供住宿配套提供住宿配套提供潜在客源提供潜在客源提供住宿配套提供住宿配套提供特色支持提供特色支持提供客户导入提供客户导入项目商业差异化特色的主要载体，持续吸引人气持续吸引并聚集人气专业Mall的外拓空间，特色化、风情化、主题化、情景化专卖店满足区域商旅客户住宿需求，强化项目形象，区域形象标杆，为项目溢价满足社区生活配套运营共同体运营共同体项目核心驱动，项目溢价树立项目品牌形象建立客户导入机制VhouseVhouse联排、联排、VhouseVhouse叠墅：叠墅：前期开发产品，高形象入市，以产品的本体性溢价实现项目前期利润最大化，资金回笼VhouseVhouse洋房：洋房：前期开发产品

157、，实现快速销售，回笼资金高层创新产品：高层创新产品：中、长期开发产品，以成长性溢价实现项目价值最大化客源支持客源支持资金支持资金支持配套支持配套支持溢价支持溢价支持Code of this report|137九龙湖片区未来规划人口50万人，而片区目前无大规模家居家具商业市场，按每10万人口产生1万平米的家具家居需求（营业面积）计算，片区未来需求近未来需求近5 5万平米万平米商业体量定位商业体量定位专业专业mallmall：综合考虑市场代表项目及市场风险、综合考虑市场代表项目及市场风险、区域未来需求及产品形态、项目自身情况，建议体量为区域未来需求及产品形态、项目自身情况，建议体量为5 5万平米

158、万平米市场角度（参考案例）市场角度（参考案例）市场角度（整体表现）市场角度（整体表现）按每10万人口产生1万平米的家具家居需求计算，南昌市家居家具市场目前已产生富余供应近60万平米，供应严重大于需求，为降低项目运营风险，建议体量不宜过大建议体量不宜过大区域未来需求区域未来需求红星美凯龙七代、八代产品需求红星美凯龙七代、八代产品需求项目目标引进红星美凯龙第七或第八代产品，而该形态产品因其业态的综合性及主题的复合性与体验性氛围营造等要求，根据案例总结，体量一般在八万平米以上体量一般在八万平米以上项目自身维度项目自身维度红星美凯龙作为项目核心驱动力，承担着人气导入及形象、品牌的建立等战略性角色定位，

159、体量需具备一定的市场吸引力，不宜过小不宜过小，以区别一般竞争项目，建立影响力项目专业项目专业MallMall体量为体量为，其中，其中，1 1万平米为地下一层（不计容积率），万平米为地下一层（不计容积率），以减轻项目其他商业产品的体量配置压以减轻项目其他商业产品的体量配置压力力Code of this report|138商业体量定位商业体量定位酒店：酒店：综合考虑南昌市高端精品商务酒店体量及综合考虑南昌市高端精品商务酒店体量及区域市场情况、本产品特色精品型定位等，建议体量为区域市场情况、本产品特色精品型定位等，建议体量为1 1万平米万平米市场角度市场角度自身角度自身角度建议项目酒店体量定位为：

160、建议项目酒店体量定位为：处于非核心区位：处于非核心区位：项目目前处于陌生区域，未来价值可借势九龙湖片区的发展而进一步提升，但仍处于九龙湖片区的非核心区域，更非核心商务区域，体量配置应以降低风险为前提，建建议体量不宜过大议体量不宜过大角色承担：角色承担：在维持自身经营性盈亏平衡的的同时，以提升项目形象、提高项目溢价能力为主，建议体量不宜过大，以减少其经营压力建议体量不宜过大，以减少其经营压力功能及档次定位：功能及档次定位：项目酒店定位特色精品型商务酒店，以满足区域周边工业园区内企业商务接待、商旅需求为主，建议体量不宜过大建议体量不宜过大南昌市市场：南昌市市场：市场内核心商务区内高端精品商务酒店体

161、量一般集中于24万m2区域市场：区域市场：九龙湖及望城片区内酒店需求目前大部分仅来源于项目周边的工业园区及汽车产业园区等，预计区域内酒店辐射力度有限，且各大开发商（包括风雅蓝山及华南城等）酒店开发较为谨慎，建议建议项目酒店体量不宜过大项目酒店体量不宜过大Code of this report|139剩余商业体量分配：剩余商业体量分配：在专业在专业MallMall与酒店两大核心商业总体量为与酒店两大核心商业总体量为5 5万万平米的前提下，项目剩余商业体量为平米的前提下，项目剩余商业体量为1 1万平米万平米风情商墅风情商墅生活超市生活超市社区商业社区商业项目商业总体量指标为项目商业总体量指标为6

162、6万平米万平米 专业专业mallmall总体量为总体量为5 5万平米，其中占万平米，其中占用指标为用指标为4 4万平米万平米 特色精品型酒店总体量为特色精品型酒店总体量为1 1万平米万平米 项目剩余商业体量指标为项目剩余商业体量指标为1 1万平米万平米（风情商墅、生活超市及社区商业总（风情商墅、生活超市及社区商业总体量为体量为1 1万平米）万平米）Code of this report|140剩余商业体量分配剩余商业体量分配生活超市（初判）：生活超市（初判）：综合考虑市场角度及综合考虑市场角度及项目自身角度，项目自身角度，建议体量介于建议体量介于0.20.40.20.4万平米之间万平米之间1

163、1市场角度市场角度自身角度自身角度2 2角色承担：角色承担：满足社区内业主基本生活购物需求，以完善的生活配套提升项目住宅的溢价能力经营收益：经营收益：鉴于生活超市一般为持有型物业，租金较低，综合考虑项目的盈利性及利润最大化，建议项目生活超市打造为小型生活超市即可建议项目生活超市体量建议项目生活超市体量Code of this report|141剩余商业体量分配剩余商业体量分配社区商业（初判）：社区商业（初判）：结合项目商业的配置结合项目商业的配置情况及人均社区商业体量需求，情况及人均社区商业体量需求，建议体量介于建议体量介于0.20.40.20.4万平米之间万平米之间项目生活配套商业配置项目

164、生活配套商业配置 考虑到项目规划了生活超市，为保证社区商业日后的持考虑到项目规划了生活超市，为保证社区商业日后的持续良好经营，社区商业续良好经营，社区商业与生活超市在功能及业态上形成与生活超市在功能及业态上形成互补，是服务于本项目社区居民的内向型社区商业互补，是服务于本项目社区居民的内向型社区商业人均社区商业体量角度人均社区商业体量角度 既往经验得出，人均社区商业量0.5-0.7，内向型社区商业量则为0.25-0.5，依据项目自身条件带来的居住人群约0.8万人，本项目内向型社区商业体量约为0.2万0.4万 项目社区商业项目社区商业体量建议介于体量建议介于0.20.2万万0.40.4万平米万平米

165、Code of this report|142剩余商业体量分配：剩余商业体量分配：考虑项目利润最大化，建议考虑项目利润最大化，建议商墅体量为商墅体量为0.60.6万万平米，生活超市体量为平米，生活超市体量为0.20.2万平米，社区商业体量为万平米，社区商业体量为0.20.2万平米万平米高溢价、高利润高溢价、高利润利润贡献度利润贡献度一般利润一般利润低利润低利润风情风情商墅商墅社区社区商业商业生活生活超市超市商墅商墅为商业类别墅产品，高溢价，同时可提高项目整体形象，在满足商业服务的同时，可提高整体项目的溢价，对项目贡献度较高，建议社区商业及生活超建议社区商业及生活超市在满足基本需求的前提下，对商

166、墅的市在满足基本需求的前提下，对商墅的体量进行最大化分配体量进行最大化分配体量初判区间：体量初判区间：0.20.4万平米万平米盈利性：盈利性：一般为销售型物业，且售价一般比住宅略高，可为项目提供一定的利润，但其溢价度不如商墅体量建议：体量建议：建议取其下限，以最大化建议取其下限，以最大化商墅体量，获取项目整体更高利润商墅体量，获取项目整体更高利润体量初判区间：体量初判区间：0.20.4万平米万平米盈利性：盈利性：一般持有经营，且租金较低，利润较低体量建议：体量建议：建议取其体量建议取其体量下限下限社区商业及生活超市取其下限，社区商业为社区商业及生活超市取其下限，社区商业为，生活超市为，生活超市

167、为，则商墅为，则商墅为Code of this report|143住宅体量分配（住宅体量分配（1/41/4）：）：在保证项目形象的前提下，预计项目商业在保证项目形象的前提下，预计项目商业产品占地可达产品占地可达2.82.8万平米万平米，则剩余面积均为住宅用地，则剩余面积均为住宅用地，7.27.2万平米万平米项目总体占地面积：项目总体占地面积：10万平米万平米住宅可建设占地面积：住宅可建设占地面积：7.2万平米万平米Code of this report|144住宅体量分配（住宅体量分配（2/42/4）：）：参考各物业类型通用容积率，在保证舒适参考各物业类型通用容积率，在保证舒适度的前提下，最

168、大化利用住宅指标，项目各住宅产品的容积率如度的前提下，最大化利用住宅指标，项目各住宅产品的容积率如下下各容积率下可发展的住宅产品类型各容积率下可发展的住宅产品类型项目各类型产品的容积率初设项目各类型产品的容积率初设 居住舒适度居住舒适度 充分利用指标充分利用指标Code of this report|145住宅体量分配（住宅体量分配（3/43/4）：）：在住宅产品占地在住宅产品占地7.27.2万平米的条件下，各物万平米的条件下，各物业类型的配比及体量定位备选方案如下业类型的配比及体量定位备选方案如下Code of this report|146住宅体量分配（住宅体量分配（4/44/4）：）：结

169、合开发商的溢价目标，均衡考虑项目利结合开发商的溢价目标，均衡考虑项目利润与风险，建议选择方案四作为项目住宅产品的体量配比，如下润与风险，建议选择方案四作为项目住宅产品的体量配比，如下利润最大化利润最大化 提高高溢价产品的占比比例，实现提高高溢价产品的占比比例，实现项目利润的最大化项目利润的最大化 溢价度排序：溢价度排序：vhousevhouse联排联排vhousevhouse叠墅叠墅vhousevhouse洋房洋房高高层创新产品层创新产品风险最小化风险最小化 提高快速销售型产品的占比比例提高快速销售型产品的占比比例，降低项目开发风险，降低项目开发风险 销售速度排序：高层创新产品销售速度排序：高

170、层创新产品vhousevhouse洋房洋房vhousevhouse叠墅叠墅househouse联排联排 利润最大化与风险最小化两者之间存在一定矛盾，溢价能力较高的产品其销售速度较慢 应适当平衡利润型产品与快销型产品之间的配比，在实现较高利润的同时，实现产品的快速销售，以降低开发风险Code of this report|147组合方向二：组合方向二：以住宅自身驱动溢价，以住宅自身驱动溢价，VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+VhouseVhouse洋房洋房+高层创新产品高层创新产品+生活超市生活超市+酒店酒店+酒店式公寓酒店式公寓+社区商业社区商业生活生活超市

171、超市社区社区商业商业满足社区生活配套满足社区生活配套的同时，辐射项目的同时，辐射项目周边中高端客群周边中高端客群 定位特色精品型商务酒店区域形象标杆 拔升项目形象，提升整体项目的溢价能力 满足片区工业园区及其他产业园区中高端商旅客户的酒店住宿需求公寓公寓酒店酒店酒店酒店 资金回笼，价值最大化 降低项目商业经营风险客源支持客源支持配套支持配套支持溢价支持溢价支持客源支持客源支持生活配套支持生活配套支持生活配套支持生活配套支持客源支持客源支持带动带动发展发展业态业态补充补充住宅：住宅：VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+高层创新

172、产品高层创新产品客源支持、资金支持客源支持、资金支持配套支持配套支持Code of this report|148商业体量定位商业体量定位酒店：酒店：综合考虑南昌市高端精品商务酒店体量综合考虑南昌市高端精品商务酒店体量及区域市场情况、本产品特色精品型定位等，建议体量为及区域市场情况、本产品特色精品型定位等，建议体量为1 1万平米万平米建议项目酒店体量定位为：建议项目酒店体量定位为：体量体量市场市场案例案例片区片区市场市场档次档次定位定位角色角色定位定位区域区域特征特征备注：方向二中酒店产品的客群定位、角色定位及功能定位均与方向一一致，故体量不作调整备注：方向二中酒店产品的客群定位、角色定位及功

173、能定位均与方向一一致，故体量不作调整Code of this report|149商业体量定位商业体量定位生活超市：生活超市：满足社区业主生活购物需求的同时满足社区业主生活购物需求的同时，满足周边社区居民生活需求，故体量可适当放大，满足周边社区居民生活需求，故体量可适当放大，建议为建议为1 1万平万平米米不同类型及功能、辐射范围的生活超市的体量区间不同类型及功能、辐射范围的生活超市的体量区间项目自身情况项目自身情况123建议项目生活超市体量建议项目生活超市体量内向型，满足社区业主生活需求内向型，满足社区业主生活需求同时满足周边中高端社区业主需求同时满足周边中高端社区业主需求以完善的生活配套提升

174、项目溢价能力以完善的生活配套提升项目溢价能力Code of this report|150商业体量定位商业体量定位社区商业：社区商业：在中大型生活超市的带动下，项目在中大型生活超市的带动下，项目的人气聚集能力将进一步加强，体量可适当放大，的人气聚集能力将进一步加强，体量可适当放大，建议为建议为0.40.4万平万平米米产品角色定位产品角色定位 以服务项目社区业主生活需求为主以服务项目社区业主生活需求为主人均社区商业体量角度人均社区商业体量角度 既往经验得出，人均社区商业量0.5-0.7，内向型社区商业量则为0.25-0.5，依据项目自身条件带来的居住人群约0.8万人，本项目社区商业体量约为0.2

175、万0.4万 取人均社区商业取人均社区商业需求的上限，需求的上限，建议体量为建议体量为0.40.4万万mm2 2生活超市带动生活超市带动 在中大型生活超市的带动下，项目人气聚集能力将进一在中大型生活超市的带动下，项目人气聚集能力将进一步加强，为社区商业聚集本社区外的社区生活消费需求步加强，为社区商业聚集本社区外的社区生活消费需求，故其经营情况可偏向乐观预估，体量可适当放大，故其经营情况可偏向乐观预估，体量可适当放大Code of this report|151商业体量定位商业体量定位公寓：公寓：在充分利用项目商业体量指标的前提下在充分利用项目商业体量指标的前提下，项目公寓产品的体量为，项目公寓产

176、品的体量为3.63.6万平米万平米酒店酒店生活超市生活超市社区商业社区商业3.63.6万万mm2 21 1万万mm2 21 1万万mm2 20.40.4万万mm2 2项目商业总体量为项目商业总体量为6 6万平米，其中酒店、生活超市及社区商业总体量已达万平米，其中酒店、生活超市及社区商业总体量已达2.42.4万，项目商业剩余体量为万，项目商业剩余体量为3.63.6万平万平米，为降低项目开发风险及不确定性，建议剩余体量全部分配予公寓，即，米，为降低项目开发风险及不确定性，建议剩余体量全部分配予公寓，即，建议公寓体量为建议公寓体量为3.63.6万平米万平米剩余体量剩余体量Code of this r

177、eport|152住宅体量分配（住宅体量分配（1/41/4）：）：在保证项目形象的前提下，预计项目商业在保证项目形象的前提下，预计项目商业产品占地可达产品占地可达2.12.1万平米万平米，则剩余面积均为住宅用地，则剩余面积均为住宅用地，7.97.9万平米万平米项目总体占地面积：项目总体占地面积：10万平米万平米住宅可建设占地面积：住宅可建设占地面积：7.9万平米万平米Code of this report|153住宅体量分配（住宅体量分配（2/42/4）：）：参考各物业类型通用容积率，在保证舒适参考各物业类型通用容积率，在保证舒适度的前提下，最大化利用住宅指标，项目各住宅产品的容积率如度的前提

178、下，最大化利用住宅指标，项目各住宅产品的容积率如下下各容积率下可发展的住宅产品类型各容积率下可发展的住宅产品类型项目各类型产品的容积率初设项目各类型产品的容积率初设 居住舒适度居住舒适度 充分利用指标充分利用指标Code of this report|154住宅体量分配（住宅体量分配（3/43/4）：）：在住宅产品占地在住宅产品占地7.97.9万平米的条件下，各物万平米的条件下，各物业类型的配比及体量定位备选方案如下业类型的配比及体量定位备选方案如下Code of this report|155住宅体量分配（住宅体量分配（4/44/4）：）：结合开发商的溢价目标，均衡考虑项目利结合开发商的溢价

179、目标，均衡考虑项目利润与风险，建议选择方案四作为项目住宅产品的体量配比，如下润与风险，建议选择方案四作为项目住宅产品的体量配比，如下利润最大化利润最大化 提高高溢价产品的占比比例，实现提高高溢价产品的占比比例，实现项目利润的最大化项目利润的最大化 溢价度排序：溢价度排序：vhousevhouse联排联排vhousevhouse叠墅叠墅vhousevhouse洋房洋房高高层创新产品层创新产品风险最小化风险最小化 提高快速销售型产品的占比比例提高快速销售型产品的占比比例，降低项目开发风险，降低项目开发风险 销售速度排序：高层创新产品销售速度排序：高层创新产品vhousevhouse洋房洋房vhou

180、sevhouse叠墅叠墅househouse联排联排 利润最大化与风险最小化两者之间存在一定矛盾，溢价能力较高的产品其销售速度较慢 应适当平衡利润型产品与快销型产品之间的配比，在实现较高利润的同时，实现产品的快速销售，以降低开发风险Code of this report|156方向比较及评价：方向比较及评价：方向一在影响力及资产增值性等具有较好的表方向一在影响力及资产增值性等具有较好的表现，方向二在开发风险、短期盈利性及居住品质等具有较好的表现，方向二在开发风险、短期盈利性及居住品质等具有较好的表现现Code of this report|157项目发展战略及动态发展策略研究项目发展战略及动态

181、发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品项目商业可发展产品住宅产品可行性研究住宅产品可行性研究商业产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证专业市场可行性论证主题商业可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证酒店式公寓可行性论证Code of this report|158思考点：思考点：综合考虑四至环境、昭示性、朝向及视觉等，地块综合考虑四

182、至环境、昭示性、朝向及视觉等，地块A A适宜设适宜设置商业产品，地块置商业产品，地块B B适宜设置低层产品，地块适宜设置低层产品，地块CC适宜设置高层产品适宜设置高层产品320国道物华中路ABC根据地块状况对地块进行划根据地块状况对地块进行划分，将项目范围内的土地分分，将项目范围内的土地分为为3 3个子地块个子地块北北四至环境：四至环境：地块A靠近望城片区的商贸市场，商业氛围较B、C地块好，适宜布局商业类产品，与周边环境形成良性互动，形成人流的导入昭示性：昭示性：沿320国道东向西前进（由红谷滩新区进入望城片区），C地块为第一印象区，昭示性比A、B地块好，适宜布局高层产品，较好地展示项目形象朝

183、向及视觉：朝向及视觉：项目西北毗邻320国道，并被物华中路划分为两大地块，A地块西侧及C地块东侧均无市政路，基于成本及交通便利性，并同时考虑建筑朝向及可能排布、视觉等，B地块西侧（邻物华中路）适合设置项目入口，且B地块适合排布低层产品，保证较为舒适的视觉Code of this report|159发展方向一（发展方向一（VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+专业专业Mall+Mall+酒店酒店+商墅商墅+生活超市生活超市+社区商业）规划布局建议：社区商业）规划布局建议：320国道物华中路VhouseVhouse联排联排Vho

184、useVhouse叠墅叠墅VhouseVhouse洋房洋房高层创新住宅高层创新住宅（N+1/N+2N+1/N+2高高拓展、跃层等）拓展、跃层等）入门广场入门广场社区商业及生活超市社区商业及生活超市酒店（精品特色型）酒店（精品特色型）服务式住宅（提供酒服务式住宅（提供酒店式服务的住宅公寓）店式服务的住宅公寓）专业专业mallmall（红星美凯龙）（红星美凯龙）低密度住宅低密度住宅高层住宅高层住宅商墅（内街，红星美凯商墅（内街，红星美凯龙统一经营，主题专卖龙统一经营，主题专卖店）店）酒店酒店红红星星美美凯凯龙龙服服务务式式住住宅宅酒酒店店商墅商墅Code of this report|160发展方

185、向二（发展方向二（VhouseVhouse联排联排+Vhouse+Vhouse叠墅叠墅+Vhouse+Vhouse洋房洋房+公寓公寓+生活生活超市超市+酒店酒店+社区商业）规划布局建议：社区商业）规划布局建议：320国道物华中路VhouseVhouse联排联排VhouseVhouse叠墅叠墅VhouseVhouse洋房洋房高层创新住宅高层创新住宅（N+1/N+2N+1/N+2高高拓展、跃层等）拓展、跃层等）入门广场入门广场社区商业社区商业酒店（精品特酒店（精品特色型）及公寓色型）及公寓酒店式公寓酒店式公寓超市及酒店式公寓超市及酒店式公寓低密度住宅低密度住宅高层住宅高层住宅超市超市酒店及酒店及公寓公寓高层创高层创新住宅新住宅酒店式公寓酒店式公寓酒店及酒店及公寓公寓生活超市生活超市Code of this report|161161Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!