1、项目前期设计研究示范文本项目前期设计研究示范文本 文件编号: 修订记录 日日 期期 修订修订 状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 一、一、项目概况及用地分析项目概况及用地分析 1、用、用地自然条件概况及分析地自然条件概况及分析 1.1 宗地位置 应附文：简述宗地位置 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.2 宗地现状 (1) 宗地四边范围 应附文：简述宗地四边范围 应附图：宗地红线图 (2) 宗地现状地形地貌 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置） ；宗地地形图 (3) 绿化植被与
2、水面 应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与 水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习 性、拟保留水面的改造措施 应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4) 气候气象 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5) 水文地质 应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附: 宗地地质资料 （如： 初勘资料、 周边建筑基础处理资料等） (6) 特殊地下物 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 2 2、 宗地社会条件宗地社会条件概况及分析概况及分析 2.1 区域现状与规划 应附文：简述用地所处区域的历史沿革
3、、文化背景、地段或区域现状 特征等， 对象征地段特点的景点设施附照片说明。 当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图：区域现状图：区域总体规划图 2.2 规划要求 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用 地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析。 应附：规划要点；容积率分析表 2.3 交通状况 应附文： 简述宗地交通情况； 地铁、 轻轨、 公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 2.3 公共设施 (1) 公共建筑 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、
4、形态及建成时间； (2) 对设计存在影响的设施与标志物 应附文：简述以下有利与不利因素情况 有利因素：广场、公园、城市雕塑等 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、 其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图：周边公共设施图 2.5 市政管线 应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、 管径、埋深、标高 应附图：市政管线图 二、二、开发目标、开发计划与项目设计总体计划开发目标、开发计划与项目设计总体计划 1 1 项目总体开发目标项目总体开发目标 1.1 项目总体定位 1.2 目标成本和目标利润 2. 2. 项目总体开发计划项目总体开发计划 2.1
5、分期开发的规模和进度 2.2 分期开发的成本和利润 应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表 2.3 项目设计总体计划 应附表：项目设计总体计划表 三、市场定位和产品建议三、市场定位和产品建议 1 1 项目总体定位项目总体定位 1.1 项目市场定位 1.2 项目竞争优势（针对竞争楼盘） 2 2 项目目标市场项目目标市场 2.1 目标客户构成 2.2 目标客户行为特征 3 3 项目产品建议（市场营销部门与设项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）计部共同确定） 3.1 产品类型及构成 (1)产品构成的种类 (2)各产品类型的比例 应附表：产品建议表，参见第四部分 表 2.3.3 （第 50
6、页） 3.2 产品的户型配比建议 应附表：户型配比表，参见第四部分 表 2.3.4 （第 52 页） 3.3 公建配套 (1)停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车， 立体车库停车，路旁停车，庭院停车。 (2)公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大 型社区，是否考虑区内巴士。 (3)商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数） 、功能（有无特 殊要求） 、面积、停车数量 (4)学校、幼儿园：占地、规模、功能 4 4 首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定） 4.1 首期产品的类型及构成 应附表：首期产品建
7、议表， 4.2 首期产品的户型配比建议 应附表：首期户型配比表 4.3 首期公共配套要求 4.4 首期卖场安排 (1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房） (2)销售展示的卖场位置 (3)样板间的搭建方式和位置的初步设想 5 5 销售策略与销售计划销售策略与销售计划 5.1 销售推广的策略 5.2 销售计划 应附：销售计划 四、四、成本控制因素与工程管理意见成本控制因素与工程管理意见 1 1 成本测算成本测算 1.1 根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础 形式的意见完成总成本测算表格 1.2 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格 应附表：总成本测算表；项目分类成
8、本测算表 1.3 设计各阶段的设计费用计划 2 2 设计阶段成本控制设计阶段成本控制 2.1 方案设计阶段成本控制目标 2.2 方案设计阶段成本控制措施或建议 2.3 初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议 3 3 工程管理相关工作及意见工程管理相关工作及意见 3.1 地质资料分析 3.2 基础形式的初步意见 3.3 初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管 理措施 3.4 工程进度计划与设计计划的关系与重要节点 应附表：工程进度计划 五、概念设计研究结论五、概念设计研究结论 1 1 概念设计研究各方案简评概念设计研究各方案简评 应附图：各方案总平面，模型照片或表现图 应附文：
9、简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意 向方案的理由及深化调整方向。 2 2 设计目标设计目标 应附文：描述项目楼盘设计形象目标 3 3、经济技术指标结论经济技术指标结论 应附表：综合经济技术指标表 4 4、规划方面的结论、规划方面的结论 4.1 用地布局 (1) 功能分区与产品类型分布 应附文： 分析用地内外对项目开发的有利与不利因素， 明确住宅和 公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品分布图 (2) 空间序列和层次 应附文：简述主要公共空间的功能和特点 应附图：相应的参考图片 4.2 道路交通 应附图：交通分析图 (1) 主入口位置 (2) 人车关系 应
10、附文：明确人车分流、局部合流或合流 (3) 停车方式和数量 应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量 (4) 公交场站 应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、 位置等 (5)班车车位 应附文：明确位置和数量 4.3 销售分期 (1) 分期状况 应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置 应附图：分期开发示意图 (2) 首期销售卖场 应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求 4.4 组团管理 (1) 物业管理模式 应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元 (2) 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元） 应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、
11、流线关系的要 求 应附图：组团基本单元分析图 (3) 高层项目的标准层拼接意向 应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求 4.5 环境景观 (1) 景观现状 应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素 (2) 景观视线竖向分析 应附图：景观视线分析图 5 5、单体方面的结论、单体方面的结论 5.1 公建配套 应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明 确重要或有特殊要求的公建分布要求 应附图：配套分析图 5.2 住宅设计 应附文： 明确内部功能空间设置要求 （例如是否设工人房、 私家车位， 入户方式等） ；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景 要求、朝向、私家花园等） 应
12、附图：住宅单体意向平面图 6 6、 技术方面的意见技术方面的意见 6.1 建筑研究中心的技术意见 6.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图 6.3 日照分析方案 应附图：日照分析图 6.4 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、 物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求 六、方案设计需要解决的问题六、方案设计需要解决的问题 1 1 规划方面的问题规划方面的问题 1.1 用地布局 (1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计 (2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计 1.2 道路交通 (1
13、)满足 5 类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、 自行车人流、步行人流； (2)满足人车关系要求与停车要求 (3)满足公交车与班车停放要求 (4)满足消防要求 (5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计 1.3 销售分期 (1)首期销售卖场销售氛围的营造 (2)根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计 (3)分期设计应综合考虑以下因素： a.满足分期的期数、面积、位置要求 b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点 c.分期开发时物业管理模式的可行性 d.分期开发时施工组织的可行性 e.分期开发时道路系统的可行性 1.4 组团与管理 (1) 依据组团基本单元要
14、求确定组团规模，按照规模进行组团设计 (2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、 门卫数量、人车管理等 (3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计 1.5 环境景观 (1)景观设计具备明确的主题 (2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地 的关系，步行景观路线的组织 (3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同 时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 (4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶 树的选用等 (5)现状景观的利用方式 (6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析 2 2 单体方面的问题单
15、体方面的问题 2.1 会所单体方案设计 2.2 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功 能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使 用 2.3 学校、幼儿园总图布置 2.4 首期住宅单体方案设计 建筑形态、风格与户型 3 3 技术方面的问题技术方面的问题 3.1 日照间距设计 3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时） 3.3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、 水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理 设备等 3.4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技 术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本 3.5 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技 术和成本的参考数据等 3.6 建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现
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