1、项目管理手册体系说明项目管理手册体系说明 修订记录 日日 期期 修订修订 状态状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 项目管理手册体系说明 1. 手册的框架说明手册的框架说明 1.1. 房地产开发过程包括了项目前期投资分析、市场定位、客户分析、规划设 计、工程建造、经营销售、成本控制、采购、客户服务、物业管理等等环 节（具体内容详见万通开发总流程图）,也涉及到总部和项目公司许多管理 部门，该项目管理手册暂时涵盖了规划设计、工程管理、成本控制和 采购管理四个业务领域。 （房地产开发过程简图详见附件一） 1.2. 为了使万通项目管理手册更合理、规范、易懂、易操作，我们在文
2、件 的设计方面参照ISO9001:2000质量管理体系的文件格式和要求编写， 万 通项目管理手册包含了程序文件、作业指导书、质量记录表格及其它示 范文本。万通的设计、工程、成本和采购专业的员工在开发过程中必须遵 照执行。 1.3. 本万通项目管手册核心目的在于万通人在共同的工作平台和工作语言 下更加高效的开展工作，遵守开发流程，确保产品品质，从而满足或超越 客户不断增长的期望，提高股东和顾客满意度。 2. 文件体系说明文件体系说明 2.1. 文件体系结构 万通项目管理手册文件包括： a) 前言 b) 管理手册体系说明 c) 组织架构和部门职能、目标、权责关系 d) 各岗位职责、任职资格说明 e
3、) 管理规程； f) 操作指导书； g) 管理表单和记录； h) 示范文本。 2.2. 管理规程：是对总部和项目公司在设计、施工、采购、成本控制等有关的 活动的5W1H（WHY、WHO、WHEN、WHAT、WHERE、HOW）的描述。 文件的章节主要包括了以下主要内容 1. 目的和范围： 叙述编制此文件的作用和目的， 规定此文件应用的场合和 时机，关于此内容的描述，我们在每个管理规程的开始作了说明。 2. 定义：亦即名词解释，针对文件中用到的专业术语做出说明，会令文件 内容更清楚明白。 3. 职责： 即在该文件运行中相关部门和人员所担负的权责， 重点说明和此 文件有关的主导部门和相关部门的权责
4、。 4. 作业程序： 即工作执行的方法、 过程和要求， 我们使用了两种方式说明， （1）流程图：以流程图的形式描述工作进行和程序，使使用者更容易 了解文件内容， （但是并非每份文件都需流程图，完全视乎文件类型） （2）文件内容：在工作过程中，描述活动的5W1H，即由谁（WHO） ， 在何时（WHEN） ，在何地（WHERE） ，做何事（WHAT） ，为什么做 （WHY） ，怎样做（HOW） ，缺少任何一个W或 H，都有可能使文件的 内容不易理解。 5. 支持性文件：用以索引文件中所提到或引用的文件资料。 6. 记录：用以对应文件内容中所提及的记录所使用的表单。 2.3. 操作指导书：是公司有关
5、具体活动如何操作、操作的程度和深度如何、如 何进行控制的描述文件。格式与管理规程一致。 2.4. 管理表单：阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。 2.5. 示范文本：不易通过文件描述，在使用中可以直接参考的文件。 2.6. 文件清单和图示文件清单和图示 2.6.1. 文件图示 项目管理手册文件 部门职 责、目 标和岗 位描述 设计管 理制度 成本管 理制度 施工过 程管理 制度 施工过 程管理 流程图 操作指 导书 管理 表单 示范 文本 项目策 划和营 销管理 制度 与施工过 程管理制 度相同 采购管 理制度 施工过 程管理 规程 2.6.2 设计管理制度文件结构 设计管理制度框架
6、图 操作指导书 表单示范文本设计管理规程 VTSJQP001 设计管理规程 VTSJWI001可行性研究设计 配合及土地投标配合指导书 VTSJQR004事业部、 项目前期部需提供相 关资料内容示范文本 VTSJQR005规划及建 筑方案设计任务书示 范文本 VTSJQR006建筑施工 图设计任务书示范文 本 VTSJQR007景观方 案设计任务书示范文 本 VTSJQR008 景观施 工图设计任务书示范 文本 VTSJQR009项目设计 服务邀请函、服务建 议书示范文本 VTSJQR010规划设计 方案评审要点示范文 本 VTSJQR011初步设计 标准示范文本 VTSJQR012初步设计
7、评审要点示范文本 VTSJQR013施工图设 计标准示范文本 VTSJWI002编制项目设计策 划 VTSJWI003甄选设计公司及 确定设计合同指导书 VTSJWI004控制性详细规划 设计管理指导书 VTSJWI005方案设计管理指 导书 VTSJWI006初步设计管理指 导书 VTSJWI007施工图设计管理 指导书 VTSJWI008招标配合指导 书 VTSJWI009专业深化设计管 理指导书 VTSJWI010施工配合及设计 变更洽商指导书 VTSJWI011建成后的项目设 计配合指导书 VTSJWI012公司常用建筑类型 设计标准的编制与更新指导书 VTSJWI013设计顾问调研及
8、 其资料库的建设指导书 VTSJWI014项目调研及其资 料储备指导书 VTSJWI015建筑新思潮新技 术跟踪指导书 VTSJWI016各设计阶段成本 控制指导书 VTSJWI017 设计合同管理指 导书 VTSJWI018设计会议管理指 导书 VTSJQRA001 设计单位中标通 知单 VTSJQRA002 设计费拔付款申 请表 VTSJQRA003 设计会议记录单 VTSJQRA004 设计审图意见表 VTSJQRA005 设计中心工作联 系单 VTSJQRA006 发件记录表 VTSJQRA007 甄选设计顾问评 分表 VTSJQRA008 设计单位信息记 录表 VTSJQRA009
9、项目设计管理联 络表 VTSJQRA010 项目基础资料表 VTSJWI019 设计资料、图纸 管理指导书 VTSJQR001 项目可 行性研究报告示范文 本 VTSJQR003项目设计 管理策划示范文本 VTSJQR002项目前期 设计研究示范文本 VTSJQR014施工图评 审要点示范文本 VTSJWI020 设计中心例会设 计周报及设计月报管理指导书 VTSJQRA015设计中心会议通知 VTSJQRA014非入选设计顾问库 名录索引 VTSJQRA013入选设计顾问库名 录索引 VTSJQRA012设计顾问公司调研 表 VTSJQRA011 项目调研纪录表 2.6.3 采购管理制度文件
10、结构 采购管理制度框架图 操作指导书 示范文本管理规程 VT-CG-QP001 工程采购操作规程 VT-CG-WI001 采购计划编制指导书 VT-CG-WI002 招投标采购指导书 VT-CG-WI003 直接采购指导书 VT-CG-WI004 采购中心内部例会,报告制度 VT-CG-QR001 采购月报(采购中心) VT-CG-QR002 采购月报(项目公司) 2.6.4 成本管理制度文件结构 工程成本管理制度框架图 VT-CB-QP001工程 成本管理规程 VT-CB-WI002-三阶段设计成本控 制操作指导书 VT-CB-WI003-制定合约规划操 作指导书 VT-CB-WI006-动
11、态成本管理操作 指导书 VT-CB-WI008-工程结算编制及 审核操作指导书 VT-CB-WI005-经济合同管理 操作指导书 VT-CB-QR003目标成本估算表 操作指导书 管理表格管理示范文本 万通示范文本-成本信息 季报 万通示范文本-成本信息月 报表 VT-CB-WI001-项目前期估算编 制操作指导书 VT-CB-WI009-工程款支付操作指导书 VT-CB-WI007-工程变更及现场签 证管理操作指导书 VT-CB-WI004-目标成本确定操 作指导书 VT-CB-QR000项目信息表 VT-CB-QR003目标成本估算表 VT-CB-QR020工程结算审批表 VT-CB-QR
12、001目标成本估算条件 （规划指标） VT-CB-QR002目标成本估算条件 （建造指标） 三阶段成本控制建议 项目目标成本估算条件(规划指标) 项目目标成本估算条件(建筑标准) VT-CB-QR005项目合约规划及进场 计划表 VT-CB-QR004目标成本确定审批 流程 VT-CB-QR016项目目标成本调整表 VT-CB-QR018供方履约情况评 估表 VT-CB-QR006动态成本月报表 VT-CB-QR007变更签证汇总表 VT-CB-QR008工程联系单 VT-CB-QR022付款会签单 VT-CB-WI010-项目成本后期评估编制 操作指导书 相关表单 VT-CB-QR011设计
13、变更确认单 VT-CB-QR010设计变更通知单 VT-CB-QR009设计变更审批单 VT-CB-QR012设计修改意向单 VT-CB-QR013现场签证审批单 VT-CB-QR014现场签证通知单 VT-CB-QR015现场签证确认单 VT-CB-QR017项目成本细项超支 预警报批表 VT-CB-QR019成本差异分析表 VT-CB-QR021竣工结算协议 万通示范文本-项目成本测算 表 管理规程 2.6.5 施工过程管理制度文件结构 施工过程管理制度框架图 VT-GC-QP001 项目施工过程 管理规程 VT-GC-WI004安全文明施工管理操作指导书 VT-GC-WI009对监理单位
14、的检查考核控制操 作指导书 VT-GC-WI005对总承包商的协调、管理操作 指导书 VT-GC-WI012开发商内部例会、报告制度指 导书 VT-GC-WI001临建三通一平施工操作指导书 VT-GC-WI011工程管理检查、评比报告 操作指导书 管理表格 VT-GC-QR002工程材料、购配件 使用报审表 VT-GC-QR003设备材料验收单 VT-GC-QR008监理工作质量检查 评分表 VT-GC-QR007在建工程总包单位 工作质量检查评分表 VT-GC-WI010高级工程经理现场巡查操作指 导书 VT-GC-WI006对指定分包商、供应商的协 调、管理操作指导书 VT-GC-WI0
15、13工程验收与移交操作指导书 VT-GC-WI008对监理的协调、管理操作指导 书 VT-GC-WI003工程质量控制操作指导书 VT-GC-WI007对施工单位的检查考核控制操 作指导书 VT-GC-WI002工程进度控制操作指导书 VT-GC-WI014项目工程管理总结操作指导书 VT-GC-QR006施工组织设计内部 审批表 VT-GC-QR001材料设备样板目录 VT-GC-QR005质量问题整改通知 单 VT-GC-QR004质量记录表格一览 表 VT-GC-QR009新建房屋验收表 VT-GC-QR011小区公共设施及道 路设施验收单 VT-GC-QR010细部检查质量问题 整改通
16、知单 VT-GC-QR013工程管理总结考察 表 VT-GC-QR012工程管理总结问卷 管理示范文本 VT-GC-QR014工程管 理策划书 VT-GC-QR018项目工程 月报样本 VT-GC-QR019总部工程 管理月报样本 VT-GC-QR017项目工程 现场巡查报告格式 VT-GC-QR015工程质量 评估报告 VT-GC-QR016交付验收 标准 管理规程 表示文件是管理规程类文件 部门或专业拼音缩写 GC 代 表工程的意思 3. 文件控制文件控制 3.1. 对于管理规程、操作指导书、管理表单应做好标识、发放、修订、回收的 管理，公司内部使用的上述文件必须处于受控状态，所需的控制有
17、： a) 文件发放前必须经过程序规定的授权人员的批准， 并有批准人的签名 （或 盖章） 。 b) 在对文件的评审之后，确有必要进行修改的，应由文件的原编写部门进 行修改，经过再次批准后方可使用。 c) 文件上必须按照程序进行版本及修改状态的标识，文件修改时，应在修 改文件上作相应的修订标识。 d) 在文件的有效使用场合，均可清楚的得到文件的有效版本。 e) 文件管理必须使文件保持清晰， 每份文件都有编号确保易于识别和管理。 f) 技术文件在使用前也必须经授权人员按程序确认。 g) 作废文件必须及时回收、标识、处理。有必要保留时，应当在文件上做 出标识。 3.2. 文件编号规则为： a) 项目管
18、理手册编号： VT/ XM/001， “XM”为中文项目拼音的第一个字 母，各类文件以数字流水编号。 b) 管理规程、操作指导书、管理表单和示范文本的编号由四部分组成： 公司代码/专业代码/文件类型代码+数字流水号。 例： 项目施工过程管理规程编号 VT/GC/QP001 万通公司的拼音缩写 c) 文件类型代码： 管理规程-QP； 操作指导书-WI； 表单和示范文本-QR 3.3. 项目管理手册文件有效版本标识。 a) 所有文件均要标明版本及修订状态，即版本号。 b) 其编号规则为：文件每修订一次，修订状态从0、1到9依次递增，超 过10次时其版本由A、B到Z依次递增。 3.4. 文件的评审和
19、改进 3.4.1. 在下列情况下， 项目管理制度流程领导小组须组织相关部门对文件进行评 审，以确保文件的适宜性和充分性： a) 当公司运营体系或其过程需要发生变化时。 b) 管理评审时提出需要改进时（包括纠正预防措施） 。 c) 测量分析过程提出需要采取纠正预防措施时。 3.5. 项目管理手册文件的利用规定 3.5.1. 项目管理手册文件是公司经营管理和业务运作的保证， 仅供全体职员工作 时用，严禁复制传播。 3.5.2. 总部各部门经理和项目公司总经理是项目管理手册纸质版本的保管责任 人，所保管的文件只供本部门或本项目公司人员业务参考借阅，禁止复印 或外借。 3.5.3. 项目管理手册文件一律不向集团以外单位提供阅览。 附件一：房地产开发过程简图 产品策划 项目论证 规划及建筑方案设计 施工图设计 施工过程管理 总体营销方案 销售实现过程 产品交付客户 免费保修期内及期满的客户服务各系统业务总结 办理结算 顾客满意度测量、分析，持续改进 房产证办理 3.6. 支持性文件支持性文件
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