1、土地拍卖后图纸设计及审核工作土地拍卖后图纸设计及审核工作 一、 竞标总平设计（在买到土地后 20 天内完成） 1、在土地竞买到当天项目公司工程部经理将总平方案竞标邀请函送达拍卖前选 定的 3 家设计院，同时设计院出具承诺函（需盖公章及法人签字）给我司，作 为签订设计合同的依据。 2、在设计过程中，项目公司工程部经理，分管工程项目副经理、策划部应在设 计院开始设计的第 7 天和第 12 天与设计院进行沟通。 3、在开标前 1 天应将三份设计文本各取一本到项目部，通过项目部及策划部审 定、对比而选定其中 1 个方案并选定设计院。设计院选定的审批程序为：项目 工程部项目副经理项目经理策划部。 4、总
2、平方案开标（在买到土地后 2123 天内完成） ：由项目公司工程部经理、 分管工程项目副经理、项目经理、策划部参加。 5、在设计院进行竞标总平设计时，项目工程部及策划部将竞买前的总平及单体 进行进一步优化。 二、 报批总平修改（在总平开标后 7 天完成） 1、中标设计院根据专家意见结合公司内部审批的总平进行报批总平的修改（在 专家评标会议 4 天内完成） 。 2、项目部及策划部根据设计院修改的报批总平进行审核，审核内容如下（时限 1 天） ： （1） 核对用地界线。 （2） 核对总平内容：如容积率、建筑密度、地下室位置及面积、配套用房位置 及面积、退距、朝向等。 （3） 核对建筑单体：户型面积
3、比例、使用功能、开间、进深。 （4）审核程序：项目工程部项目审计部项目副经理项目经理策划部。 以上内容必须在报批前 2 天完成并由工程部将意见送达设计院进行修改。 3、设计院根据我司对报批总平审核的意见，对报批总平进行最终修改。 （时限 2 天） ， 总平报批前需经以下程序审批： 项目工程部项目审计部项目副经理 项目经理策划部林董事长，否则策划部负责人及项目分管工程副经理、项 目经理月工资各下调 200 元。 三、 钻探工程： 根据岩土工程勘察规范审核钻探孔平面布置方案，做到经济、合理。审核 程序：项目工程部项目审计部分管工程副经理项目经理策划部。 四、 施工图设计及审核： 1、建筑单体方案（
4、总平报批通过后 10 天完成） 、审核要点：a、柱网布置、严禁客厅、卧室、厨房、餐厅内出现明梁；b、 客厅、卧室、厨房、餐厅通风、采光良好、卫生间尽量直接采光（有两个以 上卫生间时，必须保证 1 个明设，当只有一个卫生间时必须明设） ；c、每套 单元面积与使用功能是否相宜（如卧室、客厅开间、卫生间个数） ；d、复式 上层客厅掏空，及露台布局是否合理；e、公共楼梯踏面宽不小于 280 ；f、 审核架空层车位建筑面积，控制在 25 /个以内；审核地下室车位建筑面积， 控制在 30 /个以内。g、店面开间、进深分割是否合理。h、住宅户型比例 是否控制在合同规定范围。根据以上原则提出审核意见并于审核完
5、图纸当天 提交一份书面意见作为与设计院协商的依据。 、报建时间：总平报批通过后第 11 天。 2、管综平面图（在总平报批通过后 7 天内完成） 、审核依据： 福州市城市规划管理技术暂行规定中关于综合管线总平面 规划设计要求规定。 、审核要点：a、每种管线与建筑外墙距离；b、各种管线间距；c、管网路 线走向是否合理； d、 永久性用电容量按规范规定最低标准进行配备变压器容 量及台数；e、永久性用水的供水方式合理性及经济性对比（如市政供水、变 频供水，水箱二次供水等） ；f、排污系统设置是否合理。 、完成时间：总平报批通过后第 5 天（1 天内）完成。参加审核人：项目工 程部审计部分管工程的项目副
6、经理项目经理策划部。审核意见由工 程部送往设计院进行修改。 、报送时间：总平通过后第 8 天。 3、桩基造价对比及施工图审核 、桩基承载力计算：由项目工程部、策划部、公司审计部共同在钻探报告 交给我司后当天进行分幢计算（2 天内完成） ，持力层可考虑砂层、粉质粘土 层、卵石层（或风化层） ，同时分两种桩型（冲孔桩、预制桩）进行承载力计 算。 、桩顶轴力计算：由项目工程部、策划部、公司审计部共同在建筑单体通 过报批后当天开始计算（2 天内完成） 。 、通过各种桩型放在不同持力层的承载力及桩顶轴力计算进行配桩（选定 桩型、桩径、桩长、桩数量） ，进行造价计算、对比，在满足安全使用及质量 要求前提下
7、选择最经济的持力层及桩型。 、确定的地基持力层、桩型、桩径、桩长、桩数量，预算造价（必须控制 在计划成本内。否则桩基应重新考虑，直至成本控制在计划范围内）必须经 审批才能转达给设计院，审批程序：项目工程部项目审计部分管项目的 副经理项目经理策划部公司审计部并报董办备案。 4、施工图 、设计：在总平报批通过后第 11 天第 40 天完成，含建筑、结构、水电、 通风（有地下室） 、采暖（严寒地区） 。 、审核部门：项目工程部、项目审计部、监理公司、公司策划部、公司审 计部。 、审核要点：a、地下室：桩网布局是否合理，剪力墙厚度与配筋之间是否 达到最经济的结合点，防水方案是否经济合理。车位排列是否已
8、控制在每位 建筑面积 30 以内，车位通道宽度是否控制在双车道 4.5 m，单车道 3.5m， 人防、滤毒间位置、面积设置是否合理。通风管道布置及材料选用是否经济； 消防烟感、喷淋管道及烟感、喷头布置是否已达到规范要求最下限。层高控 制在 2.8 m3.2 m 之间，净高控制在 2.2 m2.6 m 之间。b、商业、店面： 是否已预留卫生间预留管道。酒店或餐饮店是否已预留烟囱及排污管道。c、 上部：柱、梁、板砼强度及尺寸、配筋是否合理。d、水、电管道布局是否合 理、厨房、卫生间防水方案是否经济。e、建筑与结构、水电施工图尺寸是否 吻合。f、应根据工程预算定额规则审核施工图建筑面积：审核程序为：
9、项目 工程部项目审计部分管工程项目副经理项目经理公司策划部公司 审计部，审核后的面积作为签订施工合同的依据。 、审核时间：在总平报批通过后第 41 天47 天内完成，第 48 天由项目工程 部进行汇总意见并经参加审核人及项目经理签字后由项目工程部于第 49 天 送达设计院。 、未经以上部门审核过的施工图严禁工程部进行编制标底及招标，否则图纸 中产生的浪费由项目部承担、同时分管工程项目副经理、项目经理、策划部 及公司审计部负责人月工资各下调 200 元。 五、 配套工程： 1、永久性用电：设计委托供电局，审核委托供电局内部专业人员。开发部应本 着节约造价的原则争取最佳的设计方案。 2、 永久性用
10、水： 委托自来水公司进行设计， 审核委托自来水公司内部专业人员。 低层住宅（13 层）尽量采用市政水压供水，4 层以上在自来水公司允许情况下采 用水箱供水，当须采用变频供水时，变频系统套数按规范要求取下限。 3、排污系统：可选用、污水经化粪池处理后直接排入市政污水管网；、 无动力污水处理；、微动力污水处理，设计中应把所有污水窨井埋置在绿地内， 不得放置在道路上，排污管线直径做到规范要求的最下限。 4、 园林景观： 由项目工程部及策划部分别设计壹套， 同时由项目部进行方案投标。 、设计内容：土方回填、建筑小品（雕塑、喷泉、广场、运动场所等） 、园 林小道、灯具及水系、苗木。 、图纸确定后的审批程
11、序：设计人员项目公司工程部经理项目公司副 经理、经理策划部负责人。 5、室外给水管网、室外生活水池、室外消防管网，室外消防水池、室外消控中心 （有地下室时） ：绿化供水根据设计院图纸进行审核，其管道走向是否合理、管材 选用是否经济。 6、道路系统施工图：社区内车行通道垫层采用 150 厚卵石灌砂垫层、100 厚 C20 砼面层 （原浆抹光压纹） ； 社区内人行通道垫层采用 120 厚卵石落砂碾压、 80 厚 C20 砼面层（原浆抹光压纹） 。 7、大门、围墙、室外传达室 、大门、围墙、传达室要与建筑相协调。 、尺寸是否合理、材料选用是否经济。 8、信报箱工程：信报箱必须用不锈钢铁皮制作，经济、
12、美观大方。 9、安防工程：内容包括周边防越报警系统；闭路电视监控系统；非可视对 讲系统；无线智能防盗报警联网系统；无线电子巡更系统；背景音乐及公共 广播管理系统。 10、以上 19 项配套工程图审核程序：项目工程部公司策划部项目审计部。 图纸确定后必须由项目工程部进行标底编制，如发生超计划成本应重新调整设计图 纸，将造价控制在计划成本之内。 六、 策划部跟踪每个项目的时间规定： 1、拍卖前市场调查、总平、单体方案设计、设计院洽谈；拍卖到土地后总平、建 筑单体方案审核、施工图审核、配套工程图纸设计及审核由策划部项目经办及负责 人 2 个人配合项目部共同完成。 2、 除第 1 点内容之外的时间策划
13、部人员转向新项目开发， 同时策划部委派该项目 经办跟踪开发过程中需由策划部配合的工作，策划部负责人只负责审核。 七、 存档： 1、项目开发过程中工程资料原件由项目、工程部存档。 2、开发期间策划部存档有：报批总平（复） 、管综平面（含会审纪要） ，施工图 纸壹套、配套工程图纸壹套。 3、审计部存档：施工图壹套、配套工程图纸壹套。 4、项目完成后除竣工图由策划部存档外，其余工程资料由董办存档。 5、投标图纸的存档： （1） 中标图纸应加盖项目公司专用章和施工单位公章，承包负责人签字。 （2） 图纸双方盖章工作必须在合同签订后二天内完成，然后双方各存档一份。 我方的存档图纸必须由项目公司工程部经理，审计部经理，分管办公室副 总负责包装密封并在封面上签字，然后交付分管办公室副总经理保管，必 须在合同签字后一周内归完毕。 （3） 以上图纸平时不得开封使用，如需开启使 用，必须报经董办审批，然后 由上述负责密封人员开启，用毕即按以上程序重新密封归档。 内容 董 事 长 董事长办公室 审 核 审 批 审 计 部 审 核 审 批 策 划 部 制 表 审 核
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