深圳市城市更新项目投资测算实操手册（27页）.pdf
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深圳市城市更新项目投资测算实操手册（27页）.pdf
1、城市更新项目投资测算实操手册 深圳市目录第一部分 深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑二、城市更新项目投资测算的流程三、城市更新测算难点第二部分 深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务一、测算表搭建的前提二、测算过程中改造类型面积占比的测算三、地价表的搭建与地价汇总四、案例测试第一部分 深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效
2、益凸显。继 2004 年深圳市城中村（旧村）改造暂行规定发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。2009 年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。同时，对于开发商而言，城
3、市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约5-8 年。（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑对于城市更新项目而言， 需经历城市更新单元计划立项申报、 专项规划审批、 拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。综上所述，由于深圳市城市更新本质在于原权利人、政府及开发商三方利益的博弈，以及随着建筑物理形态与业态业种的动态变化引起的持续性投资过程两个方面。 基于此， 城市更新投资测算表同样体现了三方利益的分配情况以及由于项目业态与形态变化引起的各阶段各类投入与产出情况。二、城市更新项目投资测算的流程（一）城市更新项目投资测算相关
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