1、松山湖项目产品建议核心问题从外部条件来看来看，项目虽位于松山湖，但她与松山湖资源型项目相比有本质区别，更像一个典型的大朗郊区项目，或者说横跨松山湖、大朗，辐射东坑、寮步的跨区项目；1、初步规划方案是否合理？产品如何配比？2、9200元/平米的预期均价能否实现？如何判断未来走势？目录市场分析大朗、松山湖市场报告目标市场房地产市场现状目标市场房地产市场现状市场未来竞争度研判市场未来竞争度研判市场重点个盘概况及客户构成市场重点个盘概况及客户构成目标市场客户构成目标市场客户构成目标价格判断项目分析及产品建议目录市场分析目标价格判断项目分析及产品建议外部条件内部条件内部条件初步规划分析及产品建议初步规划
2、分析及产品建议外部条件1区位：项目位于松山湖北部，偏离房地产开发旺区，属“半熟地开发”松山湖的房地产开发从2006年开始启动，主要项目集中在景观资源最好的中部地区，属于东莞市场新兴的“豪宅”板块，主要项目有万科松山湖1号（三期虹溪诺亚）、光大锦绣山河、长城世家、和堂；本项目位于松山湖北部，临近大朗、东坑、寮步三镇，片区内仅万科金域松湖项目，预计2011年底推出；项目所在片区不成熟，基本属“半熟地开发”。万科松山湖万科松山湖1 1号号长城世家长城世家锦绣山河锦绣山河管委会管委会广东医学院广东医学院和堂和堂松山湖高新产业园区松山湖高新产业园区外部条件2资源：基本无外部景观资源项目北至天弘工业区，东
3、至新城路及高新产业用地，南临未来居住开发用地，西至工业区员工住宅区，东、北、西三面楼层较低、视野开阔，但无景观资源；项目西南500米处为与月荷湖，但景观被教师村遮拦；外部条件3交通优越，可有效辐射周边镇区松山湖位于东莞的几何中心，松山湖大道、莞樟路、莞深高速、常虎高速、城轨R1、R3线将再次提升松山湖的交通优势；良好的交通使得项目具有教广的辐射范围；莞深高速：主要加强东莞与广深的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置R3线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置外部条件4周边环境松山湖北部区占地约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和创意
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