1、一一土地获取阶段土地获取阶段二二规划报建阶段规划报建阶段三三施工报建阶段施工报建阶段四四施工阶段施工阶段五五竣工验收阶段竣工验收阶段一一土地获取阶段土地获取阶段二二规划报建阶段规划报建阶段三三施工报建阶段施工报建阶段四四施工阶段施工阶段五五竣工验收阶段竣工验收阶段土地获取拿地招拍挂旧城改造股权转让拿地洽谈的前提条件国有建设用地 集体建设用地符合土地利用总体规划充分准备优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制列入政府重点工程市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等先让政府了解我们争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免。 。土地款溢价返还以投资管理中心
2、规定为准；降低预售条件第一步，告知原委（站在 政府角度上）；第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）；第三步，押保证金（站在 信任的角度上）可以押1.31.5倍的建设（达到预售条件前）保证金（500元/平方米）。努力争取尽量争取必须争取优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制争取优惠研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目研究项目产品核心卖点研究产品去化速度研究产品性价比研究当地最早和最新的城市公园，当地最容易生长、最便宜的树【见项目指引第6页】3.深入市场调研关注所在城市范围第三产业（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；
3、城市人群存款如何；了解供需比（年销售面积/已出让可供应面积）研究产品研究客户研究市场优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制调研研究市场容量及城市发展：除了城市人口，城区人口有多少；城市的发展方向研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第 5页】研究土地影响客户研究客户需要的产品 研究目标客户对住房有 什么需求【见项目指引第6页】7定案审批一一 、成就共享计划、成就共享计划成就共享奖励金额 （亿元） 0.237 净利润（亿元） 1.806 开发周期（年）2支付地价款时间2014/1/16,2014/2/16,土地款支付额及节奏88.2%,1.5亿元11.8%,2000万元土地摘牌过户时间2014-1-17项目总货量 （亿元
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