1、房屋开发建设流程1中华人民共和国城乡规划法 2008 年 1 月 1 日开始实施，在这里讲一讲报建的先 后顺序来说。11土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产 开发的前提但是，这几样东曲领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西 涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规 范这个问题。简单的说一卜，土地证由国土部门颁发，是土地权屈证明，载明了土地用途 及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用
2、途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度 指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批 复里体现出來，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出 來。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划 许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的 程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计 算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国 土部门在出让土地的吋候，根木不考虑规划，直接就整块
3、出让了。然后给人家办 出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然 后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根 本没冇规划都好，反正，我的土地岀让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得 给我搞定。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国冇土地使 用权的，在国有土地使用权出让而，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依 据控制性详细规划，捉出岀让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有 土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让 合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权 出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许
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