1、二手商品房买卖、流程及规则二手商品房买卖、流程及规则1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示特别告知第三条第一项规定： “双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的， 参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。 ”原则一： 房屋
2、共有即房产证上登记 2 人以上的， 该二手房买卖合同需要全体共有人签字。其隐含的概念是法律上的无权代理或无权处分， 若部分所有权人代签或空缺签名的， 在无公证授权委托书的情形下，很可能该合同会被认定为无效或不成立。所以，需要全体共有人到场签署该合同才能保证合同有效，买受人才可依据该合同追究违约责任。原则二： 房改售房需要同住成年人签署同意出售。 其隐含的法律意义在于同住人的有居住权或共有权。根据北京市高级人民法院处理公有住房出售后纠纷的若干意见规定，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的， 对有扶养、 监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权； 对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况， 分别
3、作出处理。 同时规定， 按 “九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。也就是说， 房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意， 并负责解决其相应权益。 民事法律适用问答（年第期） 规定： “长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意， 将售后公房出售的行为是否有效？答： 不动产上的权利以登记为公示要件， 买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。 ”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。原则三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需承担相应责任。其法律意
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