1、3.33.3 机电工程应用指引机电工程应用指引 (1) 文件组成 机电部分共包括三项内容： 住宅总包机电科目划分说明 、 工程量清单计量 计价规则 、 工程量清单计价表 。 (2) 分项说明 （a） 住宅总包机电科目划分说明 本文件以华润置地华润置地建安成本科目(2015 年版)为主要系统划 分依据，结合华润置地住宅项目工程分判界面表总承包工程之范围 及各大区的经验及行政垄断等情况进行确定。 详细划分参见第 3.3 节清单详解 。 （b） 工程量清单计量计价规则 工程量清单计量计价规则之通用安装工程以专业为主要章节划分依据， 按清单项进行分列，为工程量清单计价表的主要计量准则和报价依据。 第
2、14 节为通用安装工程的通用规定，是对工程量清单的列项、计量原 则、计价方式等做出总说明的部分； 第 15、16 节分别对电气工程、给排水、采暖工程以清单列项为单位从 一般规定、应包括费用两方面进行约定，其中一般规定部分是对计量原 则的约定，对应工程量清单计价表中的工程量部分；应包括费用是对清 单项报价应包括工作内容的约定，对应工程量清单计价表中的报价及项 目特征之工作内容。 （c） 工程量清单计价表 本部分文件包含三部分共 14 张表格（若将清单编制、填表及报价说明 单独列为一个文件，则分为两部分，共 13 张表格） ： （i） 清单编制、填表及报价说明部分（表 01）对清单填报时需特别 注
3、意之处进行着重说明； （ii） 工程量清单计价表主体部分共分为 9 张表， 表 02 为报价汇总表， 表 03-06 为塔楼（分楼栋） 、裙楼（底商或独立商业） 、地下室、 单体外的报价详表，表 07 为综合单价分析表，表 08 为主要设 备材料汇总表，表 09 为甲供材料汇总表，表 10 为甲供材料明 细表； （iii） 第一部分及第二部分纳入总包招标文件及合同内； （iv） 汇总分析表共计 5 张表，表 11 为汇总分析总表，体现各分系统 的总价及单方造价对比，表 12-15 为塔楼（分楼栋） 、裙楼、地 下室、单体外四部分的明细表；此部分共内部数据积累及对标 使用，并可明确看出不同项目间
4、的工程范围差别。 (3) 清单详解 （a） 清单科目框架概述 机电工程为华润置地成本科目的第 2.2.7 节，含强电工程、空调、采 暖及通风工程、给排水工程、消防工程、弱电智能化工程等 5 个四级 科目，此次的机电清单编制即以此为准进行层级划分，各工程的工作 界面结合科目的划分说明及总包界面划分综合确定。 （i） 强电工程分为公共区动力工程、公共区照明工程、住宅户内供 电工程、住宅防雷工程四部分，其中住宅户内供电工程在成本 科目的基础上又向下细分为住宅户表工程、 住宅照明供电干线 工程、住宅户内强电工程三段。 （ii） 空调、采暖及通风工程中在住宅总包项目中仅含采暖工程。 （iii） 给排水工
5、程分为给水工程、排水工程、中水工程三部分。 （iv） 消防工程分为消防水（消火栓、喷淋） 、消防电两部分。 （v） 弱电智能化工程在住宅总包工程中不再细分各系统。 按照归集原则及系统的功能性与完整性，本清单分为塔楼、裙楼、地 下室、单体外四种业态，详见下表： （b） 强电工程 （i） 公共区动力工程：适用于塔楼、地下室、单体外三种业态。 塔楼： 由低压配电柜的出线端至服务于单体的风柜、 新风机、 水泵、 消防风机、 防火卷帘控制箱 （不含防火卷帘控制箱） 、 电梯、扶梯等所有末端设备的母线槽、电缆、桥架、配电箱 （含电气火灾报警末端模块） 、配管配线等的供应及安装。 地下室 （含塔楼地下室）
6、： 由低压配电柜的出线端到服务于 地下室风机、 水泵、 防火卷帘控制箱 （不含防火卷帘控制箱） 等所有设备的动力配电箱的母线槽、电缆、桥架、配电箱、 配管配线等的供应及安装； 单体外： 适用于低压配电柜在总包范围内的项目， 但是成本 仍归集到单体外。 此部分清单列项包括配电箱、低压封闭式插接母线槽、母线槽进 出分线箱、电气配管、桥架、线槽等项，与工程量清单计量计价 规则中约定的列项相一致，以配电箱为例，清单计价表中相关表 格如下： 项目特征之工作内容部分与计量计价规则中第 15.5 节“配电箱 （柜） ”第 2 部分“配电箱（柜）综合单价应包括下列费用”所 列内容相一致；每一清单子项的项目特征
7、使得该项工程量清单描 述及相应报价唯一确定。 清单编码以成本科目编码为基础，在成本科目编码的基础上进行 了向下细分，保证每一清单项报价均有唯一的编码与之对应。 其中， “暂估价”是指甲指乙供（或甲定乙供）材料或是设备， 投标人在投标阶段，发包人就此部分材料或是设备价格尚未确定， 故先暂定其价格。价格最后确定后，进行替换。 “备注”处需列出相应行的材料或是设备是否“甲供” 。 （ii） 公共区照明工程：适用于业态：塔楼、地下室、裙楼三种业态。 塔楼、裙楼: 由低压配电柜的出线端至单体各照明配电系统 末端（含公共区域、设备机房、楼梯间、管井等部位照明工 程）的母线槽、电缆、配电箱、配管配线及末端灯
8、具的供应 及安装。 公共区域精装修区域完成至末端配电箱（含） ，末端配 电箱出线端至末端灯具、开关插座的供应及安装归入精 装修工程； 其中 1#2# 2.2.7机电工程机电工程 2.2.7.1强电工程强电工程 2.2.7.1.1公共区动力工程公共区动力工程- A A配电箱（柜）配电箱（柜） 工作内容：工作内容： 1、墙体留洞或开孔（暗装）、支吊架或钢制基1、墙体留洞或开孔（暗装）、支吊架或钢制基 础及防腐油漆（壁挂或落地）；础及防腐油漆（壁挂或落地）； 2、箱体开孔，检查、接线；2、箱体开孔，检查、接线； 3、本体安装；3、本体安装； 4、箱体接地、调试 ；4、箱体接地、调试 ； 5、电表上下
9、端头一次短接5、电表上下端头一次短接 - 1配电箱 1.编号: 2.型号规格： 3.安装方式: 台- 箱体甲供箱体甲供 2电缆分支箱1.型号规格：台- 3插座箱 1.型号规格: 2.安装方式: 台- 楼号（工程量） 项目名称项目特征单位 综合单价合价备注 暂估价 项目编码 非精装修区域完成至末端灯具、开关插座等； 包含应急照明及智能疏散控制系统； 泛光照明工程归入外装饰工程， ；园林景观工程归入红 线内景观环境工程； 塔楼地下室的公共区照明系统归集到塔楼。 地下室： 由低压配电柜的出线端至服务于地下室各照明配电 系统末端 （含灯具、 开关、 插座等） 的母线槽、 电缆、 桥架、 配管配线等的供
10、应及安装。 此部分清单列项包括配电箱（柜） 、低压封闭式插接母线槽、母 线槽进出分线箱、电气配管、电气配线等项，与工程量清单计量 计价规则中约定的列项相一致。 （iii） 住宅户内供电工程：仅适用于塔楼部分。 住宅户内供电工程包含户内强电工程、照明供电干线、户表工程 三部分，其中： 户内强电工程:户内配电箱（包括箱体）至电气末端，包括 户内配电箱、电气配管、穿线、开关、插座、灯具等； 照明供电干线：由电表箱的出线到户内配电箱，包括配管、 配线等工作内容（不含电表箱及户内配电箱） ； 户表工程： 塔楼由小区配电室低压配电柜出线端到住户电 表箱的一户一表工程（含塔楼地下室照明柜（若有）及电表 箱）
11、 。 此部分清单列项包括配电箱（柜） 、电气配管、电力电缆敷设、 电气配线等项，与工程量清单计量计价规则中约定的列项相一致。 （iv） 防雷接地工程：适用于塔楼、裙楼、地下室三种业态。 塔楼、裙楼：包括防雷、接地等工作内容（基础接地、避雷 网（带） 、均压环、等电位、设备接地、金属管接地、门窗 及栏杆接地等） 。 屋面防雷（避雷针、避雷带） 、防雷引下线、均压环、 基础防雷网、接地极、桩承台接地、防雷母线、接地跨 接、卫生间等电位箱与主筋连接工程； 卫生间等电位箱、电井、金属构架、设备接地的预留工 程； 高低压配电房明敷防雷网，设备防雷接地、避雷器等归 集红线内供电工程。 地下室：包括防雷、接
12、地等工作内容（基础接地、避雷 网（带） 、均压环、等电位、局部等电位、卫生间等电 位、设备接地、金属管接地、门窗及栏杆接地等） 。 防雷接地工程以0 或商业 LG 层为界， 以下部分归入地下室。（如 果裙楼是依附于塔楼，防雷工程属于一个系统，归集到塔楼。如 是独立裙楼，此部分与塔楼分别为两个系统，故独立裙楼的防雷 工程归集到裙楼，其余归集到塔楼） 。 此部分清单列项包括避雷网、均压环、避雷引下线、避雷针、基 础接地网等项，与工程量清单计量计价规则中约定的列项相一致。 （c） 空调、采暖及通风工程（住宅仅适用于采暖工程） 适用于塔楼、裙楼、单体外三种业态。 （i） 塔楼、裙楼：单体楼下热力小室（
13、不含阀门、仪表等）后到分 户的热计量表(含)中的所有采暖相关的采暖水干管、支管及其 附件、阀门、保温、支吊架、散热器、热计量表等。 地暖最上层的细石混凝土等归入土建结构工程。 集中供热的地热工程从热计量表（不含）到末端盘管，不在 总包范围内。 散热器采暖方式，总包做到末端散热器。 （ii） 单体外：换热站出墙到热力小室（含阀门、仪表）的红线内部 分归集到单体外。 此部分清单列项包括给水管、管道附件、热计量表、散热器、防水套 管等项，与工程量清单计量计价规则中约定的列项相一致。 （d） 给排水工程 适用于业态：塔楼、裙楼、地下室、单体外。 （i） 给水工程 塔楼、裙楼：各楼栋（单元、商业管井）立
14、管给水总阀（不 含） 至塔楼内各末端用水点。 包括地上加压泵房、 减压装置、 给水立管、 立管阀门及其它公共区域给水工程等， 含屋顶消 防水箱进水管道及其附属阀门。 裙楼与塔楼共用给水立管计入塔楼。 单体外： 加压系统：市政总表后第一个闸阀（含）至地下室水泵房 至各楼栋 （单元） 立管给水总阀 （含） ， 含加压设施及设备、 管道、水表、阀门及管道附件等。 市政直供系统：市政总表后第一个闸阀（含）至各楼栋（单 元）立管给水总阀（含） ； 地下室的物业清洁用水计入单体外。 此部分清单列项包括给水管、管道附件、水表、试水龙头等项， 与工程量清单计量计价规则中约定的列项相一致。 （ii） 排水工程
15、塔楼： 单体的雨污废水系统到室外第一个雨污水井 （不含） 、 雨水明沟 （不含） 或地下隔油池、 雨污废水收集池 （不含） ， 包括排水管道、通气管、地漏及管道附件等。 室外冷凝水管归入本科目。 住宅类的分体空调、VRV 中央空调系统（含室内部分的冷 凝水管）归入精装修工程； 裙楼与塔楼公用的排水系统计入塔楼。 地下室 （含塔楼地下室） ： 地下室卫生间排水及地下集水坑、 雨污废水收集池等压力排水系统至室外第一个雨污水井、 雨 水明沟的设备、排水管道、阀门、管道附件等。隔油池归入 地下车库。 （iii） 中水系统工程 塔楼： 自室外第一个阀门井或单元中水阀门， 包括减压装置、 中水立管、 立管
16、阀门及其它公共区域中水工程等， 至各配水 终端，包括表前阀、水表、户内中水管、管道附件等。 此部分清单列项包括排水管、同层排水集水器、雨水管、空调冷凝 水管、地漏、地面清扫口等项，与工程量清单计量计价规则中约定 的列项相一致。 （e） 消防工程 适用于业态：塔楼、裙楼、地下室（塔楼与地下室以0.00 或商业 LG 层以下归入地下室） 。 （i） 消防水：消火栓、喷淋；消防电：桥架、预埋等。 塔楼：消防电桥架、预埋管道、接线箱，屋顶消防水箱，以 消防水箱出水管道法兰盘接口为界， 出水管道法兰盘接口之 前的屋顶消防水箱、 溢水泄水管道及阀门、 出水管道预留法 兰接口等； 进水管道及液位控制阀之前的
17、阀门计入给水系统。 裙楼：消防电桥架、预埋管道、接线箱。 地下室： 消防电桥架、 预埋管道、 接线箱。 消防水防水套管， 自室外阀门井或给水主管至消防水池的管道， 消防水池出水 管的预留套管，依附于消防水池的所有附件（包括连通管、 溢流管、放空管等） 。 此部分清单列项包括水箱、防水套管、消防接线箱、电气配管、桥 架、线槽等项，与工程量清单计量计价规则中约定的列项相一致。 （f） 弱电智能化工程 适用于业态：塔楼、裙楼、地下室。 （i） 塔楼、裙楼、地下室：弱电桥架、预埋管道、弱电箱计入综合 布线中； 此部分清单列项包括弱电箱、桥架、线槽、电气配管等项，与工程 量清单计量计价规则中约定的列项相
18、一致。 （g） 工程量清单计价表附表系列 清单附表包括表 07 综合单价分析表、表 08 主要设备材料汇总表、 表 09 甲供材料汇总表、表 10 甲供材料明细表。 （i） 综合单价分析表是以工程量清单计价表为基础， 对细目单价中 所含人工、材料、机械、企业管理费和利润各项费用进行分析 的过程，体现了各清单项报价的组成部分，其中的细目部分可 作为变更发生时的重要计价参考。 其中： 项目编码指工程量清单计价表中清单子项对应的编码； 序号为投标人自行编制流水序号； 名称指投标人认为组成综合单价的主材、设备及辅材的名称； 型号规格反映投标材料、 设备性质、 性能、 品质的一系列指标， 如等级、成分、
19、含量、纯度、大小（尺寸、重量）等。 单位需与工程量清单计量计价规则保持一致。 数量指完成单位工程量所需要的主材、设备及辅材的数量（含 消耗量） 主材费指主材、设备为货到工地价（含增值税，不含利润，利 润在单独计取） 税金应按各地政府之规定税金率计取。 综合单价分析表清单子项的工程量为单位工程“1” 。 （ii） 主要设备材料汇总表用来对主要材料（设备）单价进行审核及 查询，方便后期管理。 本表包含整个项目主材价格， 此表中主材单价需与综合单价表 中主材费一致，若出现不一致，若出现不一致，分两种情况： 当合同额出现加帐时，采用较低单价； 当合同额出现减帐时，采用较高单价。 （iii） 甲供材料汇
20、总表能清晰了解甲供材料的总价，便于管理分析， 且在编制各相关甲供材合同时可以较为便捷的抽取出相关工 程量。 表格表头应载明序号、 名称、 规格参数、 单位、 暂定供应单价、 工程量、损耗率、总量、合价及备注。 本表包含总包中所有甲供材料， 以材料种类区分并体现各业态 楼栋甲供材工程量、损耗率及总量。 （iv） 甲供材料明细表：与甲供材汇总表一一对应，其不同点在于项 目编码、项目名称与工程量清单计价表内项目编码、项目名称 说明保持一致。 （h） 汇总分析表、汇总分析明细表 此项包含汇总分析表一张，及各业态的明细表四张，用于各业态、 各分项工程、分项产品的单方指标分析、积累及内部对标使用。 汇总分
21、析表的总价及单价应与工程量清单计价表中的对应项一致。 (4) 重难点提示 （a） 本工程量清单内强电、 给排水、 消防、 弱电智能化等总包预留套管、 凿槽刨沟、地面留槽、管道和箱体及其他预留洞口等，以及此项目 的修复、 收口等费用详见 工程量清单计量计价规则 中 14.3 章节。 计日工单价仅适用于变更。 （b） 除防水套管、人防密闭套管单独计量，其余机电各专业的预埋非防 水套管等均在工程量清单计量计价规则中 14.4 章节中说明。 （c） 人防图纸若与建施图同时完成，则将人防部分工程量计入地下室相 应系统；若人防图纸晚于建施图出图时间，则将人防工程整体列为 一项作为暂定总价。 （d） 本工程
22、量清单中不再对总包范围内的电机检查接线单独列项，投标 单位需在相应设备的综合单价中考虑。 （e） 本工程量清单内强电、给排水、采暖、弱电智能化的系统调试费用 均未单列，投标单位需在相应实体的综合单价中考虑。 （f） 本系列清单中所列的“单体外”指红线内部分，此部分由各大区依 据各自项目情况自行选用，即如为非垄断项目且在总包范围内的可 计量部分，但成本归集口径仍以总部成本归集原则为准。 （g） 强电工程中电缆经过地下室的， 但服务于塔楼、 裙楼等其他区域的， 归集到对应的业态中。强电桥架以0 为界，以下部分归入地下室 公共区动力工程。以上部分归入单体公共区动力工程。 （h） 裙楼由于系统的特殊性，故强电工程全部归集到公共区照明工程。 （i） 给水工程中裙楼与塔楼共用给水立管计入塔楼。 （j） 屋顶消防稳压水箱的进水管道及液位控制阀之前的阀门计入给水系 统。
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