1、附件 2.4 财务附表填表说明说明 本附件旨在解释说明财务 6 个子附表的填写方式及目的，指导大区正确填写 财务附表。其中，各表编制说明如下： 一、一、 表表 1 1- -全资金利息计算表全资金利息计算表 1. 本表是用来计算项目全资金利息成本，含销售物业和持有商业物业。若同一 期销售物业和持有商业物业同时存在， 因资金回收时期存在差异， 分开填写， 如模板中一期的分开列示； 2. 本表分项目、 分期进行填写， 表格中部分单元格已经输入公式， 请不要修改。 空白的单元格，请列示标题要求的内容。09 年及以前资金占压财务费用需手 工计算后填写。 3. 各公司在填表时，资金回收根据预计销售回款填列
2、（持有商业物业不用填写 资金回收，填写支出至开业） ，资金投入根据土地付款节奏、开发成本支付计 划、开发费用及税金等支付计划填列，其中开发成本支付计划由合约部提供 （持有商业物业只填写建设期成本支出 （含保修金） ， 不填写运营期间支出） 。 土地款支付根据实际付款时间填写，对于分期支付土地款的，假设先用于支 付一期土地款，然后再支付二期及后期土地款。 4. 在计算各期间资金占用利息时，按各年占用金额的不同，使用如下年利率： 2009 年及以前各年为 5.17%；2010 和 2011 年为 5.32%，2012 为 6.56%、2013 年为 6.72%。2014 年及以后为 6.6%； 5
3、. 项目分多期，各期的全资金利息独立计算，即该期的目标成本只需要计算该 期的全资金利息，不考虑前期的资金盈余的影响； 6. 本表中当期资金投入列示数据与表“投资总额表”中成本合计数据一致（即 土地，开发成本，开发费用，税金） 。 二、二、 表表 2 2- -单体外成本分摊方案表单体外成本分摊方案表 本表是用于说明单体外成本分摊方法的。 1. 首先确定跨期成本的分摊方法（该原则应用于表 7 跨期分摊表） ，原则上按 核算产品可售建筑面积（不含地下室建筑面积）将单体外成本分摊至各核算 产品，若有地下商业，地下商业部分也应计入相应产品可售建筑面积如果选 择“其他方法” ，需在方法说明列进行详细解释是
4、如何分摊的。 2. 对于本期发生、需跨期分摊的，后期发生、需在本期分摊的成本，均需确定 跨期分摊方法，原则上按照可售建筑面积法。 3. 分摊方法按科目层级进行选择确定，如果某级科目及其下级科目的分摊方法 是一样的，只需为该科目选择确定分摊方法，不用逐级向下都选择；如果下 级科目分摊方法不一样， 则需选择确定下级 （同级次） 所有科目的分摊方法， 以此类推。 4. 然后确定本期内分摊方法，选择确定的方法同上面 1、3 点。 5. 对于属于本期的成本，均需要确定本期内分摊方法，用于确定各产品需要分 摊的单体外成本；没有发生的成本科目，不用选择分摊方法。 三、三、 表表 3 3- -投资汇总表（分摊
5、）投资汇总表（分摊） 该表是分为“总投资” ， “对总体进行分摊” ， “分摊到其他期” “其他期分摊 入本期” ， “本期分产品总成本” ， “本期分产品总成本-财务（税务）调整”， “本期分产品可售单方成本”六个模板，其中： 总投资：数据来自表合约部测算的投资汇总表（不含增值税价格） ，不允许 修改数据；如果投资汇总表格式有调整，本表需做相应调整； 对总体进行分摊： 由财务部负责将建筑单体外成本根据单体外成本分摊方案 分摊到本期内具体产品或其他期， 合约部配合财务部将建筑安装工程成本在 本期内具体产品内进行分摊（如需分摊，按工程口径） 。分摊原则见第 4 点 说明，无产权公共配套设施定义及
6、分摊方法见第 5 点说明； 分摊到其他期：数据与表 7 项目配套成本分摊表一致，本期建设需由其他期 承担的投资额扣除； 其他期分摊入本期：数据来源于表 7 项目配套成本分摊表，由财务部根据单 体外成本分摊方案，将在其他期建设，需由本期承担的成本分摊记入本期， 分摊原则见第 9 点说明； 本期分产品总成本： 自动计算生成， 该成本是财务、 业务统一的分产品成本， 原则上只有独立车库成本可能不符合核算、税务需要；如果需要调整车库成 本以满足核算、税务需要，由财务部在“本期分产品总成本-财务（税务） 本期分产品总成本-财务（税务）调整：对地下室成本的调整，按照附件 2.3 里面车位的分摊方法，分开列
7、示持有，销售的地下室，另根据核算手册房地 产项目成本 18.4.5.2 房地产项目成本主要分摊方法，手动填写销售车位需 保留的成本，超限额的成本在地上各产品按照可售建筑面积进行分摊，对于 持有的物业如写字楼不填写可售建筑面积，不参与成本分摊。 本期分产品可售单方成本：匡算各产品单方成本。 备注： 本表里面的地下室-人防仅指可办理产权证的车位，核算上面需保留成本故 单独列示。对于无法办理产权的车位不保留成本故不单独列示； 本表中土地包含了可用于抵扣销项税的成本，在表 4，表 5 中土地成本已剔 除了可用于计算抵扣销项税的成本 本表中借款费用匡算考虑的因素是该项目自身未来需要融资产生的财务费 用。
8、 填写细则： 1. 附件 3 表头列示了可售建筑面积，地上建筑面积，占地面积法如有其他面积 指标请直接在添加。为简化目的，模板中各成本项的分摊以及单方成本的计 算均以可售建筑面积作为参数。实际操作中按照项目实际情况选择的合适的 分摊参数并进行公式调整； 2. 实际中项目产品类别数量不同，如超过模板列示种类需自行在“总投资”模 块增加列数，且在“对总投资进行分摊”也需相应增加产品列，并人工增加 相应公式；模板中无颜色标明的空格可根据实际需要调整公式（主要是调整 面积指标参数）或者填充数据；有颜色标明的空格，原则上不允许修改，如 需修改请与总部讨论； 3. 为统一科目，表格列示了所有明细科目，如果
9、某一级科目及其下级科目的分 摊方法一样， 可以直接在该级科目进行分摊， 无需按最明细科目分摊。 但是， 对于超过 3 级的科目，需最少按 3 级科目进行分摊，未超过 3 级的科目需按 照最末级科目进行分摊 4. 分摊原则：依据各项目的特点对需要分摊的成本（扣除分摊到其他期后的成 本） （前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、增值服务、 资本化费用及开发间接费用）选择合适的建筑面积分摊方法；车位需分摊的 成本包括 2.2.22.2.11,实际中地下室需要单独支付成本情形可考虑车位的 土地成本； 5. 对于公共配套设施（如学校，幼儿园等），在“投资汇总表”中合约部作为 产品进行成本独
10、立归集，在成本分摊时，如存在无产权的公共配套设施，按 科目将成本归集列示在“分摊给公共配套”，并分摊至各产品（见第 6 点说 明）；如某些公共配套设施如幼儿园、会所产权属于公司并计划出售则其业 态在可售/持有物业单独列示，等同其他产品类型； 6. 无产权公共配套设施成本包括： 2.1， 2.2， 2.3， 2.5 （剔除销售设施费） ， 2.6， 2.7 之和。模板举例列示无产权的公共配套设施幼儿园，根据受益对象按照 可售建筑面积在各产品进行分摊； 7. 房地产开发费用在住宅类和商业类的分摊模板仅作参考，实际操作中由于竣 工时点不同，可按照预计竣工时点情况进行分摊。 8. 由于合约部对建筑安装
11、工程成本（不含前期工程，土石方及基础处理工程） 是按照产品部位进行归集的，在对总投资进行分摊时，需要合约部将建安成 本按照“产品部位与产品对应关系表（见下表）”归集或分摊到具体产品或 公配科目中。 产品部位与产品对应关系表 开发业态开发业态 编号编号 产品部位产品部位 产品产品 备注备注 住宅 1 独立地下室 住宅-地下车位 2 小高层-塔楼 住宅-小高层 3 高层-塔楼 住宅-高层 4 底商-裙楼 住宅-底商 5 独立商业-裙楼 住宅-独立商业 商业 6 独立地下室-卫生间、后勤区 购物中心 7 独立地下室-地下车库 地下车库 8 购物中心-地下室 购物中心 9 购物中心-裙楼 购物中心 1
12、0 购物中心-塔楼 购物中心 11 写字楼-塔楼 写字楼 公配 12 幼儿园-地下室 幼儿园 13 幼儿园-裙楼 幼儿园 14 幼儿园-塔楼 幼儿园 9. “其他期分摊入本期”数据来源于表 7按照受益对象在本期各产品按照建 筑面积进行分摊，模板是按照可售建筑面积进行分摊；其中： 表 7 中地下室-非人防车位，人防车位数据直接列示在产品（地下室-非 人防车位/人防车位）的 2.2.2.1 所属单元格（为了将其成本归属在该产 品）； 表 7 中公共配套设施，基础设施，销售设施按照分摊原则直接在各产品 类型进行分摊，模板列示了独立人防和幼儿园按照可售建筑面积进行分 摊。 四、四、 表表 4 4- -
13、住宅住宅项目土地增值税测算表项目土地增值税测算表 1. 本测算表可根据项目产品实际情况，增加产品列。其中销售收入链接表 5 销 售数据，地价和开发成本链接表 3 土地成本和房地产开发成本。 2. 需确定本企业涉及的流转税税种及税率， 填写主表格右侧的 “流转税明细表” ； 3. 对于利息费用，如果贷款均来源于银行或信托公司，且利息金额超过按地价 和开发成本的 5%核定额，则填实际发生额； 4. 对于有些产品合并清算，需考虑对土增税的影响，可更改表格格式，将增值 额合并计算。 5. 如果住宅项目增值率小于 20%，且属于普通住宅的，可以免征土增税，需估 计该部分免征税额。 五、五、 表表 5 5
14、- -销售物业销售物业净利润率测算表净利润率测算表 1. 本表土地成本、 开发成本、 开发费用来源于 “附件 3-投资汇总表 （分摊） ” ， 均是未来实际核算口径的成本、费用，其中“资本化借款费用”是根据实际 资金缺口情况测算的银行借款或股东借款的利息成本； 2. “开发费用-财务费”是测算的未来项目发生的银行手续费、刷卡手续费等 核算口径的财务费； 3. “财务费用（全资金口径）”指全资金口径的财务费用，来源于“表 1-全资 金利息计算表”； 4. “土地增值税”来源于“表 4-住宅项目土地增值税测算表”； 5. 暂不销售的物业按成本与收入相等考虑，即按成本金额填在收入栏。 六、六、 表表 6 6- -土地成本分摊表土地成本分摊表 1. 本表由财务部根据项目具体情况，结合核算手册要求，选择对本项目最有利 的土地分摊方案， 将土地成本分摊到项目各期， 是全项目的土地成本分摊表； 2. 由于土地分摊方法较多，各项目分期各异，不便于统一分摊表格式，因此各 公司可根据实际情况设计分摊表，给出的表仅供参考。 3. 分摊表必须根据土地成本二级科目进行设计，需明确体现分摊方法、分摊依 据及分摊结果。
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