1、 Copyright BRC 2018商业投资的底层逻辑是“买卖风险”我们的目的是增加客户“赢的概率”商业投资的底层逻辑是“买卖风险”我们的目的是增加客户“赢的概率”本次报告着重汇报以下内容，为后续营销执行提供指导性方案思维导图Part 1 商业价格产值推导综合定价法：基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下，以市场比较法租金反算法为基础，推导出项目分区定价、分层定价、分栋定价等定价环节，同时根据销售目标、利润目标、项目自身特性等因素对所得的市场基价进行微调，从而确定商业产品的价格。市场比较法P1租金反算法P2（P1*60%+P2*40%)推导商业1F销售基价市场比较法+租金反算法推导项目
2、1F销售基价根据分区价值评分确定各价值区/每栋1F销售均价根据分层价值系数确定各区每层销售均价并推导出各区整体均价市场比较法说明参考权重传化广场万晟城金科王府四季康城区位比较同区域半径500米以内80-100%90%50%60%50%临近区域半径500-1000米之内60-80%跨(类)区域半径1000米之外60%以下项目比较在售商业已开盘80-100%96%80%80%80%预售商业还没对外销售61-80%二手商铺/转售已开业项目商铺60%以下产品比较（从产品类型、是否有主题角度）同类型同档次产品 产品类型相同，都有主题或者都没有主题80-100%95%60%60%50%同类型不同档次产品产
3、品类型相同，但是档次有差异（一个有主题，一个没有）60-80%替代产品产品类型不同，可替代（比如：主题商业街和底商等）60%以下项目相似度82%24%29%20%相似度权重53%15%19%13%根据项目周边竞品与本项目竞争关系，通过市场比较法得出周边竞品与本项目相似度最高的项目为传化国际广场，参考权重53%。比较指标细化指标参考权重参考因素传化广场万晟城金科王府四季康城本案地段(45%)区域商业价值区位特征/商圈特征5%项目与商圈的位置关系；所处商圈的等级，以及与商圈的位置关系987611区域战略高度3%区域建设规划 区域建设发展能级65326区域开发建设现状5%反应区域房地产开发成熟度877512地块商业口岸及氛围地块通达性6%地块客群导入性和昭示性988511地块人流量6%以最高一面为参照，高峰期人流量（7:00-9:00,12:00-14:00,18:00-20:00)765410
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