1、房地产全程策划流程（2008-11-24 18:03:12）发送到微博分类：房产策划 标签：万科地产主力客户房地产特性分析地块|一、 市场调研：1，前言一木次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2,市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3,近期房地产的冇关政策、法规、金融形势4,竞争个案项冃调杳与分析5,消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6,结论二、 项目环境调研1，地块状况：
2、(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌（5）性质2.地块本身的优劣势3,地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4,坏境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5,地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6,公共配套设施（菜市场、商丿占、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒丿占）7,地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）冃标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以 周边竞争楼盘的售价和租
3、价作为参照）2,土地建筑功能选择（见下图表）3,现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的伟价和租价作为参照）4,土地延展价值分析判断（十种因素）5,成本墩感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6,投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东冋报率7,同类项口成败的市场因索分析 四，营销策划（一）市场调查1项冃特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华述是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是白己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调榕）（二）、目标客户分析1经济背景经济实力行
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