1、目标成本编制模板及使用指引 （2016 年 4 月版） 制度主责部门工程管理部 会签部门财务部 最终审批单位或审批人 发文单位 工程管理部 版本记录版本记录 制度编号 版本号 发布日期 修订内容 CRL-GCGLB-ZY-2016-7V1.0 2016 年 4 月 29 日 无 目 录目 录 一、编制目的一、编制目的 . 1 二、模板文件组成二、模板文件组成 . 1 三、模板文件编制思路及使用说明三、模板文件编制思路及使用说明 . 1 1 一、编制目的 一、编制目的 本编制指引旨在解释目标成本编制模板各文件的编制思路及用途， 提示使用关注点， 指导大区及城市公司正确使用模板文件。 二、模板文件
2、组成 二、模板文件组成 本版编制模板共包括 6 份文件： 1、附件 1-目标成本总部审核汇报 PPT（2016 年 4 月版）； 2、附件 2-目标成本基础测算表（2016 年 4 月版）; 以上两个文件是大区上报目标成本到总部审核时需提交的文件。 3、附件 2.1 至附件 2.4，是大区在编制目标成本过程中参考的指引文件。 详细清单如下表所示： 序号 附件编号 文件名称 文件类型 1 附件 1 目标成本总部审核汇报 PPT（2016 年 4 月版） 目标成本上报文件 2 附件 2 目标成本基础测算表（2016 年 4 月版） 目标成本上报文件 3 附件 2.1 产品类型清单（2016 年 4
3、 月版） 目标成本编制指引文件 4 附件 2.2 成本科目（2015 版）科目解释及归集说明 目标成本编制指引文件 5 附件 2.3 项目定档成本分摊原则（2016 年 4 月版） 目标成本编制指引文件 6 附件 2.4 财务附表填表说明（2016 年 4 月版） 目标成本编制指引文件 三、模板文件编制思路及使用说明 （一）附件 1-目标成本总部审核汇报 PPT（2016 年 4 月版） 三、模板文件编制思路及使用说明 （一）附件 1-目标成本总部审核汇报 PPT（2016 年 4 月版） 1、编制思路 该模板为目标成本上报总部审核时介绍项目概况、 产品配置及成本限额的汇报文件， 在原版本基础
4、上结合管理要求变化完善而成，模板包含四部分内容：项目整体概况、当 期项目概况、当期成本及产品标准、项目特别情况说明，主要调整内容如下： （1）延用前序项目启动会及产品规划建议书阶段的汇报模板格式，保持形式上统一 减少工作量； （2）全业态覆盖，当期成本及产品标准模块分业态编制汇报模板，项目可根据业态 配置组合使用； （3）删减关注少的章节，如合约策划、现金流等，增加关注度高的内容，如项目六 2 至、施工进度等； （4）项目概况等汇报内容与基础测算表形式保持一致，避免重复填写。 2、使用说明 （1）该模板为项目目标成本上报总部审核时的必要文件之一，一旦缺失将不满足上 报资料完整性的要求，从而影响
5、审核效率。 （2）模板内“当期成本及产品标准”模块为全业态覆盖，项目使用时需根据项目具 体情况进行自由组合，项目不涉及的业态模块内容可整体删除。 （3）模板内除上条使用说明中所述本项目不涉及的业态模块内容可整体删除外，其 余部分内容不允许自由调整顺序，不允许删减，不允许空白填写，均需作出说明。 （4）模板内各模块具体内容展现形式仅为示例，各项目可自由调整。 （5）模板内部分示例旁列出使用关注点，各项目在填写时需予以关注，如模板第 15 页“当期项目概况”中提示“项目概况表引用自基础测算表及可售比低于 76%时需分 析可售比低的原因”。 （二）附件 2-目标成本基础测算表（2016 年 4 月版
6、）（二）附件 2-目标成本基础测算表（2016 年 4 月版） 1、编制思路 该模板为项目目标成本测算的基础表格文件，在原版本的基础上结合管理要求变化 完善而成，共包括子表 25 个，主要调整内容如下： （1）根据成本科目（2015 版）对科目进行了更新； （2）根据营改增政策要求各单体表“价税分离”测算，分列不含增值税总价、增值 税总额及含增值税总价； （3）根据产品类型清单（2016 年 4 月版），地下室测算表进行了拆分，区分 人防与非人防，同时取消了塔楼地下室； （4）新增“开发成本总投资”、“商业立面分析”及“项目配套成本分摊表”子表； （5）根据下发执行的各业态成本限额标准，完善了
7、各业态限额对标表； （6）对财务附表进行了更新完善，新增各业态独立净利润率测算项。 2、使用说明 （1）该模板为项目目标成本上报总部审核时的必要文件之一，一旦缺失将不满足上 报资料完整性的要求，从而影响审核效率。 （2）各子表具体说明详见下表： 序序 号号 分项分项 表格表格 类型类型 填写主责填写主责 部门部门 使用关注点使用关注点 1 项目概况表 输入 合约部 1、规划指标需设计部提供并确认； 2、产品类型根据产品类型清单（2016 年 4 月版） 设置，需与 ERP 系统总部审批完成的产品设置保持一 致； 3、跨业态项目各业态车位配比需根据附件 2.3 项目定 档成本分摊原则（2016
8、年 4 月版）中所述原则计算后 填入。 2 建安-非人防地下室 输入 合约部 1、地下室区分人防、非人防分别测算； 2、 成本科目分类及内容组成依据 成本科目 （2015版） ， 基础表格成本科目原则上应严格与置地总部保持一致， 总部科目层级不允许修改调整， 仅可在总部科目层级下 细分； 3、根据营改增政策要求“价税分离”测算，区分不含 增值税总价、增值税总额及含增值税总价，同时因取税 率不同， 有甲供材项需在科目下加行拆分成甲供材供货 及甲供材安装分别填写材料单价和安装单价， 非甲供材 项可不加行直接填写综合单价或单方造价。 3 建安-人防地下室 输入 合约部 4 建安-单体 1 至建安-单
9、体 7 输入 合约部 1、 成本科目分类及内容组成依据 成本科目 （2015版） ， 基础表格成本科目原则上应严格与置地总部保持一致， 总部科目层级不允许修改调整， 仅可在总部科目层级下 细分； 2、根据营改增政策要求“价税分离”测算，区分不含 增值税总价、增值税总额及含增值税总价，同时因取税 率不同， 有甲供材项需在科目下加行拆分成甲供材供货 及甲供材安装分别填写材料单价和安装单价， 非甲供材 项可不加行直接填写综合单价或单方造价； 3、本模板格式内预留了建安单体 7 个物业类型，当具 序序 号号 分项分项 表格表格 类型类型 填写主责填写主责 部门部门 使用关注点使用关注点 5 建安单体外
10、 输入 合约部 体项目超过时需增加“*建安-单体 n”，同时需在“投 资汇总表”中扩展列并修改链接公式； 4、由于本表涉及链接较多，使用时应注意尽量不做修 改，并注意表格各项链接公式，注意及时查看及复核数 据的正确性，避免链接计算错误； 5、依据产品标准按量价分离原则进行测算，成本归集 依据“附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解释及 归集说明”，产品标准按相关部门讨论结果由营销部提 供并报总部产品管理部/商业地产事业部确认或批复； 6、 土石方及基础处理工程不再在各建安单体表中测算， 调整至建安单体外中统一测算； 7、含量/工程量测算取消调整系数。 6 投资汇总表 输出 - 自动链接生
11、成，无需填写，可查看总投资及各业态建面 单方成本 7 开发成本总投资 输出 - 自动链接生成，无需填写，可输出开发成本总投资表 8 项目配套成本分摊表 输入 合约部 需财务部配合提供成本分摊原则 9 商业立面分析表 输入 合约部 适用于购物中心、酒店及写字楼，此三种业态需填写此 表 10 住宅、公寓、销售型写字楼、 购物中心及底商限额对标表 输入 合约部 分业态填写限额对标表 11 附件 1-全资金利息计算表至 附件 6-土地成本分摊表 输入 财务部 依据附件 2.4-财务附表填表说明（2016 年 4 月版） 填写 （三）附件 2.1-产品类型清单（2016 年 4 月版）（三）附件 2.1
12、-产品类型清单（2016 年 4 月版） 1、编制思路 该模板为项目在进行分期产品设置时的依据文件，是目标成本编制时参考的指引文 件之一，在原版本的基础上修订而成，此版清单共包含产品类型 49 种，主要调整内容如 下： （1）产品类型名称统一按“业态名称-建筑高度分类/物理位置”格式更新，如“住 宅-多层”、“购物中心-地上商业”； （2）为更准确进行成本测算，新增“建筑高度”、“产品属性”、“商品属性”三 个划分维度，保留原分期产品类型下的“财务属性”、“物业属性”划分维度。 2、使用说明 （1）目标成本编制确定成本核算对象时参考使用，原则上只能从产品类型清单库中 选择，如遇特殊情况需要上报
13、总部工程管理部审核后增加。 （2）需注意与 ERP 系统总部审批完成的产品设置保持一致。 （3）各划分维度用途详见下表： 序号序号 划分维度划分维度 用途用途 1 财务属性 区分开发成本、在建工程、在建投资性房产及代建 2 物业属性 区分有产权、无产权本期、分期及无产权综合 3 建筑高度 区分超高层建筑高度 4 产品属性 区分同业态但不同产品形式，如普通公寓与 LOFT 公寓 5 商品属性 区分普通商品房、廉租房、保障房、限价房及还迁房 （四）附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解释及归集说明（四）附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解释及归集说明 1、编制思路 该文件是华润置地成
14、本科目(2015 版)的补充文件，对成本科目及归集原则进行 了解释和说明，是目标成本编制时指导专业人员进行成本测算的指引文件。 2、使用说明 表单各项的说明如下： 项目 说明 科目代码 成本科目代码，与华润置地成本科目(2015 版)一致 科目名称 成本科目名称，与华润置地成本科目(2015 版)一致 科目说明 成本科目说明，与华润置地成本科目(2015 版)一致 科目解释及归集说明 对科目进行解释，分单体类型说明科目的归集原则 （1） 科目解释及归集说明时，分单体类型进行展开说明，其中单体分为地下室(不 含地下商业)、购物中心(分开地下商业和地上裙楼)、写字楼/公寓(写字楼性质)、酒店、 住
15、宅/公寓(住宅性质)、底商/独商及地上停车库，其中人防地下室和非人防地下室均按 地下室的说明执行。 （2）科目成本归集处对归集进行说明、解释或标注“”，不归集处标注“”。 （3）地下和地上以.00 或 LG 层的结构层为界，.00 以下或 LG 层结构层以 下（含结构层）归入地下室，.00 以上或 LG 层结构层以上归入地上单体。 （4）购物中心配建地下室包含停车库及后勤区、卫生间。其他业态配建地下室包含 独立地下室和塔楼地下室。 （5）改造成本归集到改造项目对应的科目。 （五）附件 2.3-项目定档成本分摊原则（五）附件 2.3-项目定档成本分摊原则 1、编制思路 该模板为项目在定档利润率测
16、算过程中进行成本分摊的依据文件，是目标成本编制 时参考的指引文件之一，以“尽量保证项目间的公平统一”及“谁受益谁承担”为主要 原则，结合财务核算要求编制而成。 2、使用说明 此分摊原则在进行项目定档利润率测算时需严格执行，若遇项目特殊情况需调整分 摊原则，需提前报总部财务部审定，并知会总部工程管理部。 （六）附件 2.4-财务附表填表说明（2016 年 4 月版）（六）附件 2.4-财务附表填表说明（2016 年 4 月版） 1、编制思路 该模板为测算项目各产品净利润率的表格文件，共包括子表 6 个，通过对投资总额 逐步转换到核算总额，按照合适的分摊原则测算各产品单方成本以及各产品利润率，在
17、原版本基础上主要调整内容如下： （1）表 3投资汇总表（分摊）中“分摊到其他期”，“其他期分摊转入本期” 与表 7项目配套成本分摊表进行勾稽； （2）根据产品类型清单（2016 年 4 月版），地下室测算表进行了拆分，区分 人防与非人防，同时取消了塔楼地下室。 2、使用说明 （1）该模板为项目目标成本上报总部审核时的必要文件之一，一旦缺失将不满足上 报资料完整性的要求，从而影响审核效率。 （2）各子表具体说明详见下表： 序序 号号 分项分项 表格表格 类型类型 使用关注点使用关注点 1 全资金利息计算表 输入 项目分多期，各期的全资金利息独立计算，即本期的目 标成本只需要计算本期的全资金利息，
18、 不考虑前期的资 金盈余的影响。 2 单体外成本分摊方案表 输入 按核算产品可售建筑面积（不含地下室建筑面积）将单 体外成本分摊至各核算产品，若有地下商业，地下商业 部分也应计入相应产品可售建筑面积。 3 投资汇总表（分摊） 输入 1、本模板成本科目参照投资汇总表； 2、本模板格式内预留了 6 个物业类型（未考虑地下室 和公共配套），当具体项目超过时需在改表每个模板中 扩展列并修改链接公式； 3、由于本表涉及链接较多，使用时应注意尽量不做修 改，并注意表格各项链接公式，注意及时查看及复核数 据的正确性，避免链接计算错误，如遇到特殊情况需要 修改表格式或公式， 请及时与总部财务部沟通后再做修 改
19、； 4、本模板与表项目配套成本分摊表有校验关系。 4 住宅项目土地增值税测算表 输入 数据来源于表 3，表 5。 5 销售物业净利润率测算表 输入 按照各销售产品分别计算净利润率。 6 土地成本分摊表 输入 结合核算手册要求， 选择对本项目最有利的土地分摊方 案。 四、其他 四、其他 1、与总部原有制度流程文件的关系 本版模板文件与总部原有制度流程文件的关系如下： 制度流程文件制度流程文件 发布时间发布时间 关系说明关系说明 华润置地开发成本管理制度 2014 年 1 月 华润置地成本科目(2015 年版) 2015 年 10 月 本指引附件 2.2- 成本科目 （2015 版） 科目解释及归
20、集说明是华润置地成本 科目(2015 年版)的补充文件 华润置地成本归集原则 2015 年 10 月 华润置地动态成本检查实施方案 2015 年 12 月 成本标住宅成本标准 2015 年 6 月 制度流程文件制度流程文件 发布时间发布时间 关系说明关系说明 准 公寓成本标准 2015 年 6 月 万象城成本标准 2015 年 10 月 万象汇成本标准 2013 年 12 月 底商成本标准销 2015 年 9 月 销售型写字楼成本标准 2015 年 11 月 目标成 本编制 关于目标成本上报时间调整的通知 2015 年 7 月 目标成本编制与审核指引 2015 年 2 月 本指引附件 1-目标
21、成本总部审核汇报 PPT（2016 年 4 月版）替换原有文件 目标成本编制模板 2014 年 3 月 本指引附件 2-目标成本基础测算表 （2016 年 4 月版）替换原有文件 目标成本汇报 PPT 2014 年 5 月 合约分 判及范 本 住宅总包合同范本及工程量清单模板 (试行稿) 2015 年 7 月 华润置地住宅项目统一工程分判界面 2015 年 6 月 华润置地综合体项目统一工程分判界面 2015 年 12 月 大区成 本管理 体系 拿地阶段成本管理指引 2015 年 6 月 启动会阶段成本管理指引 产品规划成本管理指引 目标成本管理指引 动态成本管理指引 结算阶段成本管理指引 成本后评估管理指引 其他 ERP（一期）招采成本系统产品类型 2014 年 12 月 本指引附件 2.1-产品类型清单（2016 年 4 月版）替换原有文件 无 增加本指引附件 2.3-项目定档成本分摊 原则 财务附表填表说明 2014 年 5 月 本指引附件 2.4-财务附表填表说明 （2016 年 4 月版）替换原有文件
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