房地产开发公司商业限额指标应用案例（24页）.pdf

1、商业限额商业限额指标应用案例指标应用案例 华润置地华润置地工程管理部工程管理部 编制时间：编制时间：2012015 5 年年 2 2 月月 商业限额指标应用案例 目录目录 一、定档 . 1 （1）净利润率 . 1 （2）划分标准 . 1 （3）成本分摊 . 1 二、房地产开发成本 GLA/可售单方计算 . 2 三、面积口径 . 3 四、常见错误 . 4 五、限额指标对标口径 . 7 （一）万象城/万象汇 . 8 1、地上商业单方成本 . 8 2、精装修工程单方成本 . 9 2.1 公共区域精装修单方成本 . 9 2.2 后勤区域精装修单方成本 . 10 2.3 卫生间精装修单方成本 . 10

2、2.4 卫生间通道精装修单方成本 . 10 3、外饰面工程单方指标 . 11 3.1 外饰面工程单方成本 . 11 3.2 玻璃幕墙单方成本 . 12 3.3 石材幕墙单方成本 . 13 3.4 铝板幕墙单方成本 . 13 （二）购物中心停车库、租户区、后勤区 . 14 1.停车库装修单方成本 . 14 2.租户区装修单方成本 . 14 3.后勤区装修单方成本 . 14 （三）销售型写字楼 . 15 1、建筑面积单方指标 . 15 2、外饰面单方指标 . 17 3、大堂及首层电梯厅精装修单方指标 . 19 4、标准层电梯厅精装修单方指标 . 20 5、标准层走道精装修单方指标 . 20 6、卫

3、生间精装修单方指标 . 21 7、综合机电工程单方指标 . 21 商业限额指标应用案例 1 一、定档一、定档 （1 1）净净利润率利润率 销售物业定档净利润率口径为全资金计息动态税后净利润率。 （2 2）划分标准）划分标准 购物中心定位以商业地产事业部产品线划分意见为准； 销售型写字楼档次划分依据售价和写字楼独立的净利润率,首要定档因素是售价，当净 利润率不满足要求时，按降一档处理。 （3 3）成本分摊）成本分摊 净利润率/EBITDA 回报率测算时单体外成本按核算产品总建筑面积（不含独立地下室建 筑面积）分摊至各核算产品，若有地下商业，地下商业部分也应计入相应产品建筑面积；地 下后勤区成本按

4、服务对象分摊至各核算产品；地下车库成本按“依据产品功能设计配建指标 分配，但需最低满足政府规划要求”原则分摊至各核算产品。 成本分摊时各核算产品的车位配比个数的计算，主要结合产品功能设计配建指标计算， 但同时考虑政府规划要求配建指标， 即当产品功能设计配建指标超过政府规划要求配建指标 时，按产品功能设计配建指标计算；当某核算产品的产品功能设计配建指标低于政府规划要 求配建指标时，按政府规划要求配建指标计算（调增配建指标），其他核算产品的配建指标 根据产品功能设计配建指标的比例等比调减。 案例：案例：某项目分期共有 4 种核算产品类型：万象城、可售商业街、写字楼、酒店，商业 建筑面积分别为 10

5、0,000m2、30,000m2、50,000m2，酒店客房数量为 500 个，地下车库建筑 面积 80,000m2，配建车位 1,800 个，全部为地下车位。根据上述“依据产品功能设计配建 指标分配，但需最低满足政府规划要求原则”计算万象城、可售商业街、写字楼、酒店应分 摊车位配比分别为：58.50%、18.33%、13.89%、9.28%，应分摊独立地下室建筑面积分别为： 46,800m2、14,664m2、11,112m2、7,424 m2，以此分摊的建筑面积计算各核算产品应分摊的 独立地下室成本。计算明细见下表： 核算产 品 商业建筑 面积(m 2) 或客房数 量（个） 成本分摊 产品

6、功能配建指标 政府规划要求配建指标 车位配建个数 车位配 比 应分摊独立地下室建 筑面积(m 2) (个/100m 2或个 /单位客房) 车位配 建个数 (个/100m 2 或个/单位 客房) 车位配 建个数 万象城 100,000 1.1 1100 1.0 1000 1053 调减 47 个 58.50% 46800=8000058.5% 商业项目限额对标口径详解 2 核算产 品 商业建筑 面积(m 2) 或客房数 量（个） 成本分摊 产品功能配建指标 政府规划要求配建指标 车位配建个数 车位配 比 应分摊独立地下室建 筑面积(m 2) (个/100m 2或个 /单位客房) 车位配 建个数

7、(个/100m 2 或个/单位 客房) 车位配 建个数 可售商 业街 30,000 1 300 1.1 330 330 调增 30 个 18.33% 14664=80000 18.33% 写字楼 50,000 0.45 225 0.5 250 250 调增 25 个 13.89% 11112=80000 13.89% 酒店 500 0.35 175 0.3 150 167 调减 8 个 9.28% 7424=800009.28% 合计 1800 1730 1800 100.00% 80,000 注：在确认每个核算产品应分摊的车位数时，首先依据“按产品功能配建指标”和“政府规划要求 配建指标”计

8、算每个核算产品的配建车位数，假如是 3 个核算产品 a、b、c，计算的车位数是 A1、B1、 C1 和 A2、B2、C2，如果 A1 、B1、C1 均对应大于等于 A2、B2、C2，则这 3 个核算产品车位数按 A1、B1、 C1 计算；如果 A1 小于 A2（假设小 D 个），而 B1B2，C1C2，则 a 产品车位数按 A2 计算，b 产品车位 数=B1-D*B1/（B1+C1），c 产品车位数=C1-D*C1/（B1+C1）；如果调整后（B1-D*B1/（B1+C1）B2,则 b 产品车位数按 B2 计算，c 产品车位数=C1-（D-（B1-B2）。 二、二、房地产开发成本房地产开发成本

9、 GLA/GLA/可售单方计算可售单方计算 GLA/可售单方成本范围为房地产开发成本， 成本分摊原则同上述净利润率测算时的成本 分摊原则。 GLA/可售单方成本明细表 序号序号 产品类型产品类型 持有持有/ /可售可售 分摊后开发成本分摊后开发成本 可售面积可售面积/GLA/GLA 可售可售/GLA/GLA 单方单方 （万元）（万元） （）（） （元（元/ /） 1 购物中心 持有 2 商业街 可售 3 写字楼 可售 合计 - - 1）将为项目整体服务的成本进行跨期分摊 跨期分摊成本明细表 公共配套 及基础设施 建筑面积 （） 投资金额 (万元) 所属开发 分期 各期成本分摊金额（万元） 成本

10、分摊原则 一期 二期 期 一、公共配套 独立人防工程 独立幼儿园 独立会所 交通接驳工程 商业项目限额对标口径详解 3 公共配套 及基础设施 建筑面积 （） 投资金额 (万元) 所属开发 分期 各期成本分摊金额（万元） 成本分摊原则 一期 二期 期 二、基础设施 红线外供电 红线外供水 红线外市政道路 三、销售设施 示范区 售楼处 样板间 2）分期内单体外及地下室等成本分摊至各核算产品业态 各业态产品核算成本明细表 成本项目 分 项 本期核算额（万元） 本期总投资额 （万元） 分摊原则 购物中心 写字楼 酒店 合 计 2 房地产开发成本 2.1 前期及后期费用 2.2 建筑安装工程费 2.2.

11、1 前期工程 2.2.2 土石方基础处理工程 2.2.3-2.2.15 地下室 2.2.3-2.2.15 各业态建安 2.3 基础设施费 2.4 公共配套设施 2.5 开发间接费 2.6 增值服务 2.7 资本化借款费用 车位配置明细表 政府要求配置 实际配置 总建筑面 积（m 2） 其中： 配建车位 数 车位配建指标 配建车位 数 车位配建指标 产品类型 建筑面积（m 2） （个） （个/100m 2） （个） （个/100m 2） 购物中心（持有） 地上 地下 商业街（可售） 地上 写字楼底商（可售） 地上 写字楼（可售） 地上塔楼 独立地下室 合计 备注： 三三、面积口径、面积口径 商业

12、项目成本归集口径为建筑面积口径。 商业项目限额对标口径详解 4 综合体项目中塔楼位于裙楼之上时，建筑面积分以下两种情况： a. 写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为写字楼功能 包括0.00 以上写字楼建筑面积，含裙楼写字楼建筑面积,如图 1 所示； b. 写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为底商/购物中心功能 地下室部分写字楼核心筒面积不计入写字楼建筑面积，计入独立地下室建筑面积；裙楼 部分写字楼大堂面积计入写字楼建筑面积，核心筒建筑面积不计入写字楼建筑面积，计入底 商/购物中心建筑面积；裙楼屋面之上塔楼建筑面积全部计入写字楼建筑面积，包含裙楼屋 面之上有架空层时架空层的建筑面积，如图 2

13、，图 3 所示。 公寓、酒店塔楼建筑面积口径同上述写字楼建筑面积口径。 四四、常见错误常见错误 错误错误 1 1 综合体项目塔楼位于裙楼之上时，核心筒建筑面积归集有误。 ：综合体项目塔楼位于裙楼之上时，核心筒建筑面积归集分成两种情况，具体口径划 分详见第 3 页“三、面积口径”。 错误错误 2 2 购物中心地上商业单方成本对标口径理解有误。 ：地上商业单方成本包含前期及后期费用、建安工程费、基础设施费，不含地上停车 商业项目限额对标口径详解 5 库土建工程成本、公共配套费及开发间接费，其中前期及后期费用以及建安工程费中的前期 工程费按建筑面积分摊，基础设施费按地上建筑面积分摊。具体对标口径详见

14、第 8 页“1、 地上商业单方成本”。 案例：XX 万象汇地上裙楼商业建安单方 4,200 元/，前期及后期费用按项目分期总建 筑面积分摊后单方 250 元/，基础设施费按项目分期总建筑面积分摊后单方 300 元/，按 项目分期地上建筑面积分摊后单方 650 元/。 万象汇地上商业单方成本限额 4000-4800 元/，大区在计算时基础设施费按项目分期 总建筑面积分摊得出地上商业单方成本为 4,750 元/（4200+250+300）满足限额要求，实 际上该万象汇地上商业单方成本为 5,100 元/(4200+250+650)超出限额。 错误错误 3 3.1.1 万象城购物中心幕墙成本 K 值

15、对标未考虑保温工程成本。 ：应包含支撑系统和饰面材料及保温工程成本，具体对标口径详见第 12 页至第 13 页 “3.2 玻璃幕墙单方成本”、“3.3 石材幕墙单方成本”、“3.4 铝板幕墙单方成本”。 错误错误 3.23.2 万象汇购物中心外饰面工程单方 K 值对标时外立面展开面积包含空调百页及 屋面格栅面积。 ：外饰面工程单方 K 值包含空调百页及屋面格栅成本，外立面展开面积不包含百页内 有装饰面层（如涂料）的百页、屋面格栅、雨棚面积，百页内装饰面层（如涂料）的面积计 入外立面展开面积，具体对标口径详见第 11 页“3.1 外饰面工程单方成本”。 案例：XX 万象汇外立面工程总成本 4,0

16、00 万元，不包含百页内有装饰面层（如涂料） 的百页、 屋面格栅及雨棚面积情况下的外立面展开面积为 49,000 ， 百页内有装饰面层 （如 涂料）的百页面积 1,600 ，屋面格栅面积 300 ，雨棚面积 600 。 万象汇外饰面工程单方成本限额 400-800 元/，大区在计算时外立面展开面积包含百 页内有装饰面层（如涂料）的百页及屋面格栅面积得出外饰面工程单方成本为 777 元/ （400010000/（49000+1600+300+600）满足限额要求，实际上该万象汇外饰面工程单方 成本为 816 元/（400010000/49000）超出限额。 错误错误 3.33.3 万象城/万象汇

17、购物中心外饰面工程单方 K 值对标时未考虑下沉广场外装饰面 积及成本。 ：购物中心外饰面工程单方 K 值对标时应综合裙楼商业及下沉广场整体考虑，下沉广 场外装饰面积及成本均包含在限额指标内。具体对标口径详见第 11 页“3.1 外饰面工程单 方成本”。 商业项目限额对标口径详解 6 案例：XX 万象汇裙楼商业部分外立面工程总成本 4,000 万元，外立面展开面积 50,000 ；下沉广场部分外立面工程总成本 2,000 万元，外立面展开面积 20,000 。 万象汇外饰面工程单方成本限额 400-800 元/，大区在计算时只考虑裙楼商业部分计 算得出外饰面工程单方成本为 800 元/（4000

18、10000/50,000）满足限额要求，实际上该 万象汇外饰面工程单方成本为 857 元/（4000+2000）10000/（50000+20000）超出 限额。 错误错误 4 4 购物中心精装修指标 K 值对标只考虑裙楼商业部分。 ：购物中心精装修指标 K 值为综合独立地下室的后勤区、地下商业和裙楼商业设置， 对标时应整体考虑。具体对标口径详见第 9 页“2、精装修工程单方成本”。 错误错误 5 5.1.1 购物中心公共区域精装修指标对标不包含电梯轿厢精装修成本及面积。 ：包含电梯轿厢装修成本，不包含电梯轿厢精装修铺贴面积，具体对标口径详见第 9 页“2.1 公共区域精装修单方成本”。 案例

19、：XX 万象城除电梯轿厢精装修成本外的公共区域精装修成本 8,750 万元，电梯轿 厢精装修成本50万元， 除电梯轿厢精装修铺贴面积外的公共区域精装修铺贴面积25,000， 电梯轿厢精装修铺贴面积 125 。 万象城公共区域精装修单方成本限额 3,000-3,500 元/，大区计算时不考虑电梯轿厢 精装修成本及面积得出公共区域精装修单方成本为 3,500 元/（875010000/25000）满足 限额要求，实际上该万象城公共区域精装修单方成本为 3,520 元/（8750+50） 10000/25000）超出限额。 错误错误 5.25.2 销售型写字楼首层大堂及电梯厅区域精装修指标对标不包含

20、电梯轿厢精装修 成本及面积。 ：包含电梯轿厢装修成本，不包含电梯轿厢精装修铺贴面积，具体对标口径详见第 19 页“3、大堂及首层电梯厅精装修单方指标”。 错误错误 6 6 销售型写字楼标准层走道精装修指标对标不包含各销售单元门成本。 ：包含各销售单元门成本，具体对标口径详见第 20 页“5、标准层走道精装修单方指 标”。 案例：XX 销售型写字楼（D 档）标准层走道精装修铺贴面积为 4500 ，除销售单元门 外精装修成本 315 万元，销售单元门成本 90 万元。 D 档销售型写字楼标准层走道精装修单方成本限额 700 元/，大区计算时不考虑销售 商业项目限额对标口径详解 7 单元门成本得出标

21、准层走道精装修单方成本为 700 元/ （31510000/4500） 满足限额要求， 实际上该 D 档销售型写字楼标准层走道精装修单方成本为 900 元/（315+90） 10000/4500）超出限额。 错误错误 7 7 购物中心/销售型写字楼精装修 K 值对标时未考虑抹灰及基层处理成本。 ：购物中心/销售型写字楼精装修 K 值对标包含抹灰及基层处理成本。 案例：XX 销售型写字楼（D 档）标准层电梯厅精装修铺贴面积为 1200 ，饰面层精装 修成本 120 万元，抹灰及基层处理成本 10 万元。 XX 销售型写字楼（D 档）标准层电梯厅精装修单方成本限额 1,000 元/，大区计算时 不

22、考虑抹灰及基础处理成本得出标准层电梯厅精装修单方成本为 1000 元/（120 10000/1200）满足限额要求，实际上该 D 档销售型写字楼标准层电梯厅精装修单方成本为 1083 元/（120+10）10000/1200）超出限额。 错误错误 8 8 购物中心卫生间精装修指标 K 值对标时包含卫生间通道面积及成本。 ：购物中心卫生间和卫生间通道分别进行对标。具体对标口径详见第 10 页“2.3 卫 生间精装修单方成本”。 案例：XX 万象城卫生间精装修成本 1,000 万元，卫生间精装修铺贴面积 1,500 ，卫 生间通道精装修成本 100 万元，卫生间通道精装修铺贴面积 500 。 万象

23、城卫生间精装修单方成本限额 5,500 元/，大区计算时综合考虑卫生间及卫生间 通道精装修成本及面积得出卫生间精装修单方成本为 5,500 元/（1000+100）10000/ （1500+500） ）满足限额要求，实际上该万象城卫生间精装修单方成本为 6,667 元/（1000 10000/1500）超出限额。 错误错误 9 9 经济指标 K 值对标时未考虑预留成本。 ：应考虑预留系数进行对标。 案例：XX 万象城后勤区装修单方成本不考虑预留系数时为 300 元/，预留系数比例为 8%。 万象城后勤区装修单方成本限额 300 元/，大区在计算时不考虑预留系数对标为 300 元/满足限额要求，

24、实际上该万象城后勤区装修单方成本为 324 元/（300(1+8%)）超 出限额。 五五、限额指标限额指标对标口径对标口径 商业项目限额对标口径详解 8 （一一）万象城万象城/ /万象汇万象汇 万象城经济指标体系 （三类七项） 万象汇经济指标体系 （三类五项） 1 地上商业单方成本 1 地上商业单方成本 2 精装修工程 2 精装修工程 2.1 公共区域精装修单方指标 2.1 公共区域精装修单方指标 2.2 后勤区精装修单方指标 2.2 后勤区精装修单方指标 2.3 卫生间精装修单方指标 2.3 卫生间精装修单方指标 2.4 卫生间通道精装修单方指标 2.4 卫生间通道精装修单方指标 3 幕墙工

25、程 3 外饰面工程单方指标 3.1 玻璃幕墙单方指标 3.2 石材幕墙单方指标 3.3 铝板幕墙单方指标 1 1、地上商业单方成本、地上商业单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心地上单位商业建筑面积（GFA）的成本指标，单位：元/。 地上商业单方成本=地上商业建安工程商业建筑面积单方成本（地上商业建筑安装工程 费/地上商业建筑面积 GFA）+地上商业分摊的前期及后期费用单方成本（分期项目前期及后 期费/分期项目总建筑面积）+地上商业分摊的基础设施费单方成本（分期项目基础设施费/ 分期项目地上建筑面积）。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目“2.1 前期及后期费用”、“2.2 建筑安装工

26、程费”、“2.3 基 础设施费”。 成本科目编码 成本科目名称 限额指标口径说明 2.1 前期及后期费用 1、按分期项目总建筑面积分摊。 2.2 建筑安装工程费 1、含裙楼商业部分土建、外饰面、精装修、综合机电工程等所有成本。 2、含下沉广场外饰面成本。 3、不含地上停车库土建工程成本。 4、不含土石方及基础处理工程成本。 5、前期工程费用按分期项目总建筑面积分摊。 6、机电系统成本按建筑面积权重大小分别归集至裙楼商业和地下商业， 此处只包含归集至裙楼商业部分成本。 2.2 基础设施费 1、按分期项目地上建筑面积分摊。 （3）面积口径 地上商业建筑面积包含0.00 或 LG 层以上裙楼商业建筑

27、面积，不包含地上停车库面积 商业项目限额对标口径详解 9 及地下室部分建筑面积，分以下二种情况： a. 写字楼/酒店/公寓塔楼位于购物中心之上裙楼部分为写字楼/酒店/公寓功能 包含0.00 或 LG 层以上裙楼商业建筑面积，写字楼/酒店/公寓塔楼位于购物中心裙楼 部分的面积计入写字楼/酒店/公寓，不计入购物中心建筑面积； b. 写字楼/酒店/公寓塔楼位于购物中心之上裙楼部分为购物中心功能 包含0.00 或 LG 层以上裙楼商业建筑面积，写字楼/酒店/公寓塔楼位于购物中心裙楼 部分的核心筒面积计入购物中心建筑面积，写字楼/酒店/公寓大堂面积计入写字楼/酒店/ 公寓建筑面积。 2 2、精装修工程单

28、方成本、精装修工程单方成本 2.1 2.1 公共区域精装修单方成本公共区域精装修单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心公共区域精装铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 公共区域精装修单方成本=公共区域精装修总成本（裙楼商业+地下商业）/公共区域精 装铺贴面积（裙楼商业+地下商业）。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目“2.2.6.2 电梯厅及公共区精装修工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.6.2 电梯厅及公共 区精装修工程 1、公共区域地面、墙面、天棚等装修成本，包含： a.饰面层及抹灰和基层处理； b.普通灯具及装饰灯具； c.公共区域墙

29、壁上需隐藏装饰的各种管井门及检修 门、防火门饰面； d.电梯门门套及停站指示灯； 2、玻璃拦河成本； 3、租户玻璃隔断、玻璃门及五金成本。 4、电梯轿厢装修成本。 5、扶梯底面及侧面饰面装修成本。 6、挡烟垂壁成本。 对应本成本科目 （3）面积口径 公共区域精装铺贴面积指连接商铺、客梯、停车库、卫生间通道、后勤通道之间为顾客 提供通行、休息的区域精装修铺贴面积，包含其中客梯、扶梯，不包含停车库内与商铺或公 共空间不直接连通的独立电梯厅精装修铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井、电梯轿 商业项目限额对标口径详解 10 厢面积。 2.2 2.2 后勤后勤区域区域精装修单方成本精装修单方成本 具体

30、口径详见第 13 页“3.后勤区装修单方成本”。 2.3 2.3 卫生间精装修单方成本卫生间精装修单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心卫生间精装铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 卫生间精装修单方成本=卫生间精装修总成本（裙楼商业卫生间+地下商业卫生间）/卫 生间精装铺贴面积（裙楼商业卫生间+地下商业卫生间）。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目 “2.2.6.5 卫生间区域精装修工程” 之项下扩展科目 “2.2.6.5.1 卫生间精装修工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.6.5.1 卫生间精装修 工程 1、卫生间（男女卫生间、残疾人卫

31、生间等）地面、 墙面、天棚等装修成本，包含： a.饰面层及抹灰和基层处理； b.普通灯具及装饰灯具； c.卫生间内墙壁上需隐藏装饰的各种管井门及检修 门、防火门饰面； d.卫生间门。 2、洁具、五金、隔断、洗手台等成本。 3、不含卫生间通道装修成本。 对应本成本科目 （3）面积口径 卫生间精装铺贴面积指顾客卫生间， 包括男女卫生间、 卫生间内清洁间、 残疾人卫生间、 母婴室、亲子间等精装修铺贴面积，不含员工卫生间和租户卫生间精装修铺贴面积，不含卫 生间通道精装修铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井面积。 2.4 2.4 卫生间通道精装修单方成本卫生间通道精装修单方成本 （1）定义 万象城/万

32、象汇购物中心卫生间通道精装铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 卫生间通道精装修单方成本=卫生间通道精装修总成本 （裙楼商业卫生间通道+地下商业 卫生间通道）/卫生间通道精装铺贴面积（裙楼商业卫生间通道+地下商业卫生间通道）。 （2）成本口径 商业项目限额对标口径详解 11 成本范围对应成本科目“2.2.6.5 卫生间区域精装修工程”之项下扩展科目“2.2.6.5.2 卫生间通道精装修工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.6.5.2 卫生间通道精 装修工程 1、卫生间通道地面、墙面、天棚等装修成本，包含： a.饰面层及抹灰和基层处理； b.普通灯具及

33、装饰灯具； c.卫生间通道墙壁上需隐藏装饰的各种管井门及检 修门、防火门饰面。 对应本成本科目 （3）面积口径 卫生间通道精装铺贴面积指顾客自公共空间前往顾客卫生间门口所经过的通道区域精 装修铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井面积。 3 3、外饰面工程单方外饰面工程单方指标指标 3.13.1 外饰面工程单方成本外饰面工程单方成本 （1）定义 万象汇购物中心外饰面展开面积的单位成本指标，单位：元/。 外饰面工程单方成本=外饰面工程成本（裙楼商业+下沉广场（如有）/外饰面展开面 积（裙楼商业+下沉广场（如有）。 （2）成本口径 对应成本科目 “2.2.3.4 保温工程” ， 但只包括外饰面保温

34、 （结构墙体保温） ， 及 “2.2.4 外装饰工程”项下：“2.2.4.1 外窗工程”；“2.2.4.2 幕墙工程”；“2.2.4.3 外墙饰面 工程”；“2.2.4.4 栏杆工程”；“2.2.4.6 其他外装饰工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.3.4 保温工程 只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的 装饰覆盖层。屋面保温计入“屋面工程”，幕墙保 温计入“幕墙工程”。 对应本成本科目， 只包 括外饰面保温工程成 本（结构墙体保温） 2.2.4.1 外窗工程 指铝门窗、塑钢门窗等工程。包含构成外窗工程实 体的材料及施工等所有成本。 对应本成

35、本科目 2.2.4.2 幕墙工程 1、 含裙楼商业及下沉广场外立面幕墙工程成本 （含 埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墙自身干法施工 背衬板后侧保温工程、支撑体系、饰面材料），内 层格栅、穿孔铝板等装饰性遮挡成本包含在幕墙工 程成本中。 对应本成本科目 商业项目限额对标口径详解 12 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2、含屋面幕墙系统及屋顶设备格栅成本。 3、 购物中心入口门类 （含旋转门、 地弹门、 门斗） 、 吊顶及雨棚成本。 4、外露百页、格栅成本。 5、装饰条/扣盖成本。 6、广告牌系统成本。 2.2.4.3 外墙饰面工程 含裙楼商业及下沉广场外立面涂料、

36、面砖等外饰面 工程成本（含基层、基层抹灰成本）。 对应本成本科目 2.2.4.4 栏杆工程 1、露台栏杆/栏板。 2、窗/幕墙的安全防护栏杆/栏板等。 3、不含楼梯栏杆和扶手。 对应本成本科目 2.2.4.6 其他外装饰工 程 1、若广告牌、LOGO 占用外立面面积，则成本归入 此处；若广告牌、LOGO 不占用外立面面积，则成本 归入标识工程。 2、大型 LED 屏幕成本归入弱电工程。 对应本成本科目 （3）面积口径 外立面展开面积包含幕墙、外窗、百页、格栅、涂料/面砖等外露饰面面积，不扣除广 告牌、LOGO、LED 屏幕占用的外立面面积，不包含外立面内层格栅、穿孔铝板等装饰性遮挡 幕墙面积、

37、百页内有装饰面层的百页面积以及窗/幕墙的安全防护栏杆/栏板、装饰条面积。 3.23.2 玻璃玻璃幕墙单方成本幕墙单方成本 （1）定义 万象城购物中心玻璃幕墙展开面积的单位成本指标，单位：元/。 玻璃幕墙单方成本=玻璃幕墙工程成本（裙楼商业+下沉广场（如有）/玻璃幕墙展开 面积（裙楼商业+下沉广场（如有）。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目 “2.2.4.2 幕墙工程”之项下扩展科目 “2.2.4.2.1 玻璃幕墙 工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.4.2.1 玻璃幕墙工程 1、含裙楼商业及下沉广场外立面玻璃幕墙工程成 本（含埋件、防火封堵、防

38、水、防雷、幕墙自身干 法施工背衬板后侧保温工程、支撑体系、饰面材 料），内层格栅、穿孔铝板等装饰性遮挡成本包含 在幕墙工程成本中。 对应本成本科目 （3）面积口径 商业项目限额对标口径详解 13 玻璃幕墙展开面积包含玻璃幕墙外露饰面面积，不包含外立面内层格栅、穿孔铝板等装 饰性遮挡幕墙面积。 3.33.3 石材幕墙单方成本石材幕墙单方成本 （1）定义 万象城购物中心石材幕墙展开面积的单位成本指标，单位：元/。 石材幕墙单方成本=石材幕墙工程成本（裙楼商业+下沉广场（如有）/石材幕墙展开 面积（裙楼商业+下沉广场（如有）。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目 “2.2.4.2 幕墙工程”之项下

39、扩展科目 “2.2.4.2.2 石材幕墙 工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.4.2.2 石材幕墙工程 1、含裙楼商业及下沉广场外立面石材幕墙工程成 本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墙自身干 法施工背衬板后侧保温工程、支撑体系、饰面材 料）。 对应本成本科目 （3）面积口径 石材幕墙展开面积包含石材幕墙外露饰面面积。 3.43.4 铝板幕墙单方成本铝板幕墙单方成本 （1）定义 万象城购物中心铝板幕墙展开面积的单位成本指标，单位：元/。 铝板幕墙单方成本=铝板幕墙工程成本（裙楼商业+下沉广场（如有）/铝板幕墙展开 面积（裙楼商业+下沉广场（如有）

40、。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目 “2.2.4.2 幕墙工程”之项下扩展科目 “2.2.4.2.3 铝板幕墙 工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.4.2.3 铝板幕墙工程 1、含裙楼商业及下沉广场外立面铝板幕墙工程成 本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墙自身干 法施工背衬板后侧保温工程、支撑体系、饰面材 料）。 对应本成本科目 （3）面积口径 商业项目限额对标口径详解 14 铝板幕墙展开面积包含铝板幕墙外露饰面面积。 （二）（二）购物中心停车库、租户区、后勤区购物中心停车库、租户区、后勤区 购物中心停车库/租户区/后勤区精装修经济指标体系

41、 （一类三项） 1 停车库装修单方成本 2 租户区装修单方成本 3 后勤区精装修单方成本 1.1.停车库装修单方成本停车库装修单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心停车库装修铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 停车库装修单方成本=停车库装修总成本/停车库装修铺贴面积。 （2）成本口径 成本范围包含停车库地面、天花、墙面从结构面之上至装饰面层的所有成本。 （3）面积口径 停车库装修铺贴面积指停车库装修区域的铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井面 积。 2.2.租户区装修单方成本租户区装修单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心租户区装修铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 租户区装

42、修单方成本=租户区装修总成本/租户区装修铺贴面积。 （2）成本口径 成本范围包含租户区地面、天花、墙面从结构面之上至装饰面层的所有成本。 （3）面积口径 租户区装修铺贴面积指租户区装修区域的铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井面 积。 3 3. .后勤区后勤区装修单方成本装修单方成本 （1）定义 万象城/万象汇购物中心后勤区装修铺贴面积的单位成本指标，单位：元/。 后勤区装修单方成本=后勤区装修总成本（裙楼商业后勤区+地下后勤区）/后勤区装修 铺贴面积（裙楼商业后勤区+地下后勤区）。 商业项目限额对标口径详解 15 （2）成本口径 成本范围对应成本科目“2.2.6.4 后勤区精装修工程”。

43、成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.6.4 后勤区精装修 工程 1、后勤区域地面、墙面、天棚等装修成本，包含： a.饰面层及抹灰和基层处理； b.后勤区域墙壁上需隐藏装饰的各种管井门及检修 门、防火门饰面； 2、不含灯具成本，此部分成本归集至机电工程。 对应本成本科目 （3）面积口径 后勤区域装修铺贴面积指服务于商业的包括后勤走道、物业管理用房、仓储用房、疏散 楼梯、卸货区、公共设备机房、公共管井等顾客在购物体验过程中不会到达的区域装修铺贴 面积，包含员工卫生间装修铺贴面积，不含墙体水平投影面积、管道井面积。 （三三）销售型销售型写字楼写字楼 销售型写字楼经

44、济指标体系 （四类九项） 1 面积单方指标 建筑面积单方成本 2 外饰面工程 外饰面单方成本 3 精装修工程 大堂及首层电梯厅精装修成本 标准层电梯厅精装修成本 标准层走道精装修成本 卫生间精装修成本 4 综合机电工程 综合机电单方成本 空调工程单方成本 电梯工程单方成本 1 1、建筑面积单方、建筑面积单方指标指标 （1）定义 写字楼地上建筑面积的成本指标，建筑安装工程费与地上建筑面积比值，单位：元/。 （2）成本口径 成本范围对应成本科目“2.2 建筑安装工程费”。 成本科目编码 成本科目名称 限额指标口径说明 商业项目限额对标口径详解 16 成本科目编码 成本科目名称 限额指标口径说明 2

45、.2 建筑安装工程费 1、 含塔楼部分土建、外饰面、精装修、综合机电工程等所有成本。 2、 含裙楼写字楼土建、外饰面、精装修、综合机电工程等所有成本（裙 楼部分为写字楼功能）；含裙楼核心筒土建、综合机电工程成本（裙 楼部分为非写字楼功能）。 3、 含大堂及首层电梯厅土建、外饰面、精装修、综合机电工程等所有成 本。 4、 含独立服务于写字楼的地下室电梯厅土建、精装修、综合机电工程成 本。 5、 含地下室核心筒土建、综合机电工程成本。 6、 含服务于写字楼的地下后勤区综合机电工程成本。 7、 不含土石方及基础处理工程成本。 8、 不含地下室停车库综合机电工程成本。 9、 不含分摊的地下车库土建成本

46、。 10、不含地下后勤区土建及装修成本。 （3）面积口径 建筑面积不包含地下室部分建筑面积，地上部分建筑面积分以下三种情况： a. 独立写字楼 包括0.00 以上写字楼建筑面积，如图 1 建筑面积示意图中所示； b. 写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为写字楼功能 包括0.00 以上写字楼建筑面积，含裙楼写字楼建筑面积，如图 1 建筑面积示意图中 所示； c. 写字楼位于底商或购物中心之上裙楼部分为底商/购物中心功能 地下室部分写字楼核心筒面积不计入写字楼建筑面积，计入独立地下室建筑面积；裙楼 部分写字楼大堂面积计入写字楼建筑面积，核心筒建筑面积不计入写字楼建筑面积，计入底 商/购物中心建筑

47、面积；裙楼屋面之上塔楼建筑面积全部计入写字楼建筑面积，包含裙楼屋 面之上有架空层时架空层的建筑面积。如图 1 建筑面积示意图中和所示。 商业项目限额对标口径详解 17 图 1 建筑面积示意图 2 2、外、外饰面单方饰面单方指标指标 （1）计算公式 写字楼外饰面工程成本与外立面展开面积的比值，单位：元/。 （2）成本口径 成本涵盖防火封堵、泛水/防水处理、幕墙自身防雷、保温工程(含结构墙体湿法施工保 温及幕墙自身干法施工背衬板后侧保温)、幕墙支撑体系、外窗、外饰面材料或构造。 对应成本科目 “2.2.3.4 保温工程” ， 但只包括外饰面保温 （结构墙体保温） ， 及 “2.2.4 外装饰工程”

48、项下：“2.2.4.1 外窗工程”；“2.2.4.2 幕墙工程”；“2.2.4.3 外墙饰面 工程”；“2.2.4.4 栏杆工程”；“2.2.4.6 其他外装饰工程”。 成本科目编码 成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.3.4 保温工程 只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的 装饰覆盖层。屋面保温计入“屋面工程”，幕墙保 温计入“幕墙工程”。 对应本成本科目， 只包 括外饰面保温工程成 本（结构墙体保温） 2.2.4.1 外窗工程 指铝门窗、塑钢门窗等工程。包含构成外窗工程实 体的材料及施工等所有成本。 对应本成本科目 商业项目限额对标口径详解 18 成本科目编码

49、成本科目名称 成本科目使用说明 限额指标口径说明 2.2.4.2 幕墙工程 1、含大堂外立面、标准外立面和塔冠外立面幕墙 工程成本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墙 自身干法施工背衬板后侧保温工程、支撑体系、饰 面材料），内层格栅、穿孔铝板等装饰性遮挡成本 包含在幕墙工程成本中。 2、大堂外立面门类（含旋转门、地弹门、门斗）、 吊顶及雨棚成本。 3、外露百页、格栅成本。 4、装饰条/扣盖成本。 5、不含为塔冠幕墙提供支撑的钢结构。 对应本成本科目 2.2.4.3 外墙饰面工程 含大堂外立面、标准外立面和塔冠外立面涂料、面 砖等外饰面工程成本（含基层、基层抹灰成本）。 对应本成本科目 2.2.

50、4.4 栏杆工程 1、阳台/露台栏杆/栏板。 2、窗/幕墙的安全防护栏杆/栏板等。 3、不含楼梯栏杆和扶手。 对应本成本科目 2.2.4.6 其他外装饰工 程 1、若广告牌、LOGO 占用外立面面积，则成本归入 此处；若广告牌、LOGO 不占用外立面面积，则成本 归入标识工程。 2、大型 LED 屏幕成本归入弱电工程。 对应本成本科目 （3）面积口径 1）外立面展开面积包含幕墙、外窗、百页、格栅、涂料/面砖等外露饰面面积，不扣除 广告牌、LOGO、LED 屏幕占用的外立面面积，不包含外立面内层格栅、穿孔铝板等装饰性遮 挡幕墙面积以及窗/幕墙的安全防护栏杆/栏板、装饰条面积。 2）大堂外立面指