1、1/3 目标成本编制及审核指引 目标成本编制及审核指引 （2015 年 2 月版）（2015 年 2 月版） 总部工程管理部在总结 2014 年度目标成本评审经验基础上，形成目标成本编制及审 核指引（2015 年 2 月版） ，以规范后续项目目标成本编制及审核工作，统一解决目标成本 编制及审核过程的疑问，提高目标成本评审环节的工作效率和质量。 目标成本编制及审核指引包括：目标成本编制原则、目标成本编制及审核要点、知识体 系（共享平台、评审及答疑案例、限额应用案例、成本数据）等内容。 本指引后续根据评审情况适时更新、完善。 一、目标成本编制原则 1、目标成本编制相关资料及依据齐全 一、目标成本编
2、制原则 1、目标成本编制相关资料及依据齐全 项目规划指标、方案或 DD100%图纸、建筑做法及产品标准； 咨询调研费、设计费、前期及后期手续费、销售设施费、基础设施费等费用类项目的费 用计取依据； 本项目特殊情况： 特殊做法要求、 政府特殊要求等， 如公共配套、 市政道路、 教育配套、 节能、绿建等。 2、目标成本编制对象合理 2、目标成本编制对象合理 项目分期目标成本编制以当期开发成本总投资为编制对象， 在当期发生则在当期测算并 计入发生成本总额，不在当期发生则不在当期测算也不计入成本总金额。 按照上市公司产品类型划分标准设置分期下产品对象。 3、目标成本指标、量价计取合理 3、目标成本指标
3、、量价计取合理 每项成本测算应有明确依据，每项成本测算应备注量、价、总价计取依据。 1）成本指标与产品标准匹配，每项成本指标均应有匹配的、明确的产品标准，原则上 应由设计提供，如设计未提供，成本测算时应提出假设，并与设计确认； 2）有限额指标的，须满足限额指标要求； 3）可以计算实际工程量的项目，须按实际工程量，例如：土石方及基础、结构、粗装、 屋面、保温、外装、门类、精装、电梯、冰场等按图纸计算工程量； 4）综合单价计取原则：有合同价，按合同价，无合同价备注类似项目价； 5）费用类项目如前期工程、人防设施、施工措施、燃气、标识、特殊设备、监理、顾 2/3 问等，明确产品配置标准、费用计取标准
4、及依据； 6）其他业务部门涉及的费用项目的费用计取应有明确原则，如咨询调研费、设计费、 前期及后期手续费、销售设施费、基础设施费、公共配套设施（市政道路、教育配套） 、节 能/绿建等。 7）应做对标分析，以判断目标成本合理，对标分析原则：有限额指标的，与限额指标 对标，无限额指标的与类似项目进行量、价对标，分析偏差大的原因。 二、目标成本编制及审核要点 1、目标成本编制及审核要点包括合规性、专业性两类。 二、目标成本编制及审核要点 1、目标成本编制及审核要点包括合规性、专业性两类。 合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对 标口径；专业性包括：前序阶段要点、
5、单方成本指标、建安成本组成。合规性保证指标口径 统一、专业性保证指标合理。 2、目标成本编制及审核要点分级、分模块展开。 2、目标成本编制及审核要点分级、分模块展开。 目标成本编制及审核要点明确管控层级，提炼编制及审核重点，解析关注原因，以统一 总部、大区、城市公司工作开展思路、方法，并提供具体工具、标准、支持文件，最终实现 口径统一、指标合理的目标。 3、成本指标分类 3、成本指标分类 具体成本指标分业态展开，主要包括如下三类指标，有限额指标按限额执行，无限额参 照建议区间值： 1）开发成本范围的指标：持有物业 GLA 单方、销售物业可售单方 2）建筑安装工程范围的指标，按以下业态部位展开给
6、出相应指标值： 独立地下室（地下车库、地下后勤） ； 购物中心（地下商业、裙楼商业） ； 写字楼（塔楼） ； 住宅（多层、小高层、高层、超高层） ； 可售商业（底商、独立商业、商业街） 。 3）建筑安装工程分项明细主材价格指标： 钢筋、混凝土安装单价 4、使用原则 4、使用原则 目标成本编制时参照各项指标值，大区在进行审核时应重点关注，原则上须满足各项指 标值，不满足要求应做优化、调整，指标合理后报总部。 3/3 新报项目成本指标原则上应优于已评审项目成本指标。成本指标的确定，应结合售价、 利润率情况适当选配，利润率情况不好，应注重成本优化。 大区按本文件研究、确定落地方案，原则上大区对内部项
7、目进行 100%审核，保证大区 内成本指标水平的一致性，对大区内部优秀项目进行总结并推广。 5、管理办法 5、管理办法 总部定期总结目标成本评审情况，对大区按“目标成本一次评审通过率”进行排名。 “目标成本一次评审通过”指：上报目标成本指标合理，总部直接批复。 三、知识体系 三、知识体系 总部统一设置 FTP 资源共享平台，将以往下发的制度文件、日常工作中的疑问案例库、 成本数据库等知识性文件在大区间共享。 1、疑问案例库 1、疑问案例库 总部定期汇总目标成本审核过程中及大区日常反馈的问题，分类形成疑问案例库，解决 目标成本编制过程中易出现的错误，对于共性问题由总部定期修订相关工具文件。 2、成本数据库 2、成本数据库 总部将已审批目标成本项目的成本数据分析整理，形成成本数据库，供大区编制目标成 本参考使用。 对于已竣工项目，由大区完成成本后评估，总部分析整理后评估成本数据，形成后评估 案例库，在 FTP 资料共享平台发布。 附件 附件 附件 1-1：目标成本编制及审核要点（2015 年 2 月版） 附件 1-2：住宅目标成本评审及答疑案例（2015 年 2 月版） 附件 1-3：商业限额指标应用案例 附件 1-4：目标成本已审核项目数据分享（2015 年 2 月版）
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