房地产开发公司ERP招采成本系统应用暂行管理办法（22页）.pdf

1、ERPERP 招采成本系统应用暂行管理办法招采成本系统应用暂行管理办法 华润置地有限公司华润置地有限公司 编制时间：编制时间：2012013 3 年年 1 12 2 月月 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 目目 录录 1.1.目的目的 . 1 2.2.适用范围适用范围. 1 3.3.数据范围数据范围. 1 4.4.系统应用目标及评价指标系统应用目标及评价指标 . 2 5.5.管理要求管理要求. 3 5.15.1系统授权体系系统授权体系 . 3 5.25.2项目基础资料管理项目基础资料管理 . 3 5.35.3目标成本目标成本. 6 5.45.4项目合约分判预算项目合约分判预算 . 6 5.

2、55.5承包商（供应商）管理承包商（供应商）管理 . 7 5.5.15.5.1承包商（供应商）注册承包商（供应商）注册 . 7 5.5.25.5.2承包商（供应商）认证承包商（供应商）认证 . 7 5.5.35.5.3承包商（供应商）变更承包商（供应商）变更 . 7 5.5.45.5.4承包商（供应商）评估承包商（供应商）评估 . 7 5.5.55.5.5承包商（供应商）绩效改进承包商（供应商）绩效改进 . 8 5.5.65.5.6承包商（供应商）名册管理承包商（供应商）名册管理 . 8 5.65.6招投标管理招投标管理 . 8 5.6.15.6.1年度采购规划年度采购规划 . 8 5 5.6

3、.2.6.2项目采购计划项目采购计划 . 8 5.6.35.6.3战略采购、集中采购计划战略采购、集中采购计划 . 8 5.6.45.6.4招标投标管理招标投标管理 . 8 5.6.55.6.5招采风险监控招采风险监控 . 8 5.6.65.6.6必须留存纸质或扫描件的资料必须留存纸质或扫描件的资料 . 8 5.75.7合同管理合同管理. 9 5.85.8动态成本管理动态成本管理 . 9 5.95.9项目结算项目结算. 9 6.6.其他其他 . 10 7.7.附件附件 . 10 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 1.1.目的目的 为规范公司招标采购、成本管理工作，提高工作效率和积累成本数据

4、，总部组织开发了 ERP 招采成 本系统，包含承包商（供应商）管理、招投标管理、合同管理和成本管理四个模块。为规范系统及时、 有效、准确地应用，发挥管理价值，特制定本管理办法。 2.2.适用范围适用范围 适用于华润置地有限公司所属的全资及控股子公司、受华润集团委托管理的地产项目（包含但不限 于住宅和商业地产项目） 。 3.3.数据范围数据范围 涉及公司住宅、商业开发的所有成本数据，包含房地产开发成本（含前期及后期费用、建筑安装工 程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务费、资本化借款费用） 。所涉及的土地成本、 房地产开发费用（销售费、管理费、财务费） 、税金等成本数据由财务系统定

5、期导入 ERP 系统的已发生成 本中，待发生成本由大区安排人员同时间录入系统。 目标成本数据包含土地成本、房地产开发成本（前期及后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施、开发间接费、增值服务费、资本化借款费用） 、房地产开发费用（销售费、管理费、财务 费）等全成本口径数据，但不含税金（营业税、土增税、所得税） 。 科目编码 成本科目名称 1 土地成本 2 房地产开发成本 2.1 前期及后期费用 2.2 建筑安装工程费 2.3 基础设施费 2.4 公共配套设施 2.5 开发间接费 2.5.1 销售设施费 2.5.2 其他 2.6 增值服务 2.7 资本化借款费用 3 房地产开发费用

6、3.1 销售费 3.2 管理费 3.3 财务费 4 税金 合同管理数据范围包括房地产开发成本所涉及的合同、非合同数据。 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 ERP 系统已上线所有城市公司的新开工项目分期全部进入 ERP 系统管理， 在建项目分期是否进系统由 大区与总部工程管理部共同确认。 4.4.系统应用目标及评价指标系统应用目标及评价指标 4.14.1 系统应用要求系统应用要求 确保系统数据信息及时、准确，大区、总部、城市三级数据一致，线上线下数据一致，做到八个 100% 的管理要求。 供应商名册关键信息录入率 100%； 目标成本与合约预算录入率 100%； 建安类电子招投标业务覆盖率

7、100%； 建安合同录入及拆分率 100%； 建安合同变更录入及拆分率 100%； 动态成本录入率 100%； 合同付款录入率 100%； 合同结算录入率 100%。 4.24.2 管理能力管理能力评价指标评价指标 良好的系统应用，有助于提升公司的专业管理能力，提升管理能力是我们应用系统的主要目的，所 以管理能力是否到位也是我们检验系统应用情况的关键评价指标，结合实际业务特点，提出了系统监控 的几项管理能力评价指标， 2014 年度实行月度排名和年度考核的管理办法， 每月 30 日从系统提取评价报 表，并通报排名结果，具体指标说明如下： 4.2.1 动态成本偏差率 计算公式：动态成本偏差率=（

8、已发生成本金额+预计未发生金额）/目标成本金额-1100%。 管理价值：反映工程实施阶段城市公司对房地产开发成本动态成本管理水平及系统应用水平，重点 对标三个关键时间点（总包定标后、主体封顶后、竣工后）的动态成本偏差率。 4.2.2 合同、变更拆分率 计算公式：房地产开发成本合同拆分率=已拆分合同/已签合同，房地产开发成本变更拆分率 1=已拆 分的造价审核的变更/造价审核的变更，房地产开发成本变更拆分率 2=已拆分的下发的变更指令单/ 已下发的变更指令单，合同和变更拆分率按金额和数量维度分别计算。 管理价值：反映工程实施阶段城市公司对动态成本中已发生成本的主动管理水平，是动态成本管理 ERP

9、招采成本系统应用暂行管理办法 的前提。 4.2.3 合同结算率 计算公式：房地产开发成本合同结算率=房地产开发成本中已结算合同/已签订合同，按金额和数量 维度分别计算，不包括非合同。 管理价值：反映工程实施阶段整个组织对项目结算的主动管理水平，是项目成本后评估的前提。 5.5.管理要求管理要求 5.15.1 系统授权体系系统授权体系 ERP 招采成本系统授权体系用于明确各业务环节操作人员 ERP 系统中数据信息处理的权责， 需结合总 部、大区、城市管控文件要求以及大区授权手册编制。大区合约管理部、招采管理部为系统授权体系制 定的责任部门，城市合约管理部配合执行。授权体系文件需报大区总经理签批。

10、由总部信息管理部在系 统中落实。总部、大区 ERP 招采成本系统主要功能界面权限点参见附件 1，该文件主要用以明确总部与大 区权限边界，各大区结合自身特点细化确定大区授权体系。 5.25.2 项目基础资料管理项目基础资料管理 在系统中建立“项目/分期/产品”三级核算对象体系。上市公司负责三级核算架构的设置与维护， 大区/城市负责“项目/分期/产品”规划指标、成本分摊指标、建筑面积等指标的录入与维护。 *城市*项目 *城市*项目1期*城市*项目n期*城市*项目2期 住宅-小高层住宅-独立地下室住宅-高层本期建安外成本 第一、二级：项目/分期 项目分期是项目合约分判及目标成本管理的基本单元，项目分

11、期应与实际开发分期一致，不宜在项 目分期下再按交付入伙设置小分期。 项目分期名称原则上与财务系统保持一致。 项目名称：案名未确定的，暂用“城市+地块名+项目” ，如沈阳长白岛项目。案名确定后按照“城市 名+项目整体案名”命名。示例：浙江省宁波市（慈溪市）的中央公园，不同期的案名虽然不同，但统一 第一级：项目级 第二级：分期级 第三级：产品级 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 4 命名为“宁波中央公园” 。 分期命名规则统一为“1 期” 、 “2 期” 、 “3 期” ，即采用大分期且分期一律采用阿拉伯数字，不允许填 写“1.1 期” ， “1.2 期”之类的小分期。 特殊情况 （1）若同一

12、个城市有重复案名现象，则需在“城市名”和“项目整体案名”之间加入“区/县名” ， 例如：北京在海淀区已有橡树湾项目，该项目标准案名为“北京橡树湾” ，若其在密云县再开发一个橡树 湾，则须命名为“北京密云橡树湾” ； （2）案名有数字的，全部用中文小写而非阿拉伯数字，如： “成都二十四城” ； （3）项目整体案名在销售过程中有变更的，仍采用首次开盘时的案名，例如： “*橡树湾”后期更 名为“*新江湾九里” ，但为保证数据的延续性仍然叫做“*橡树湾” ； 项目分期编码是 ERP 招采成本系统与财务系统建立关联关系的字段，项目编码规则按照财务系统要 求执行，分期编码为系统自动生成，后期不能修改。 分

13、期级不设置“跨期分摊” ，在当期建设的需跨期分摊的开发成本或签订的合同、非合同，都计入本 期管理，后期财务在分摊平台上进行跨期成本分摊管理。 项目分期信息数据可按阶段进行更新维护和完善，当目标成本确定后不允许再调整项目分期的信息 数据。 第三级：产品/物业类型 第三级产品即物业类型是建安单体目标成本测算的基本单元，用以分类管理和提取成本指标数据， 是建立成本数据库的基础。第三级产品设置是关系成本数据管理效率的关键环节，也是总部工程管理部 管理的重点。 产品设置原则及要求： 产品类型设置要满足成本数据指标分类积累和对标要求，即产品设置须以物业类型的成本指标 的差异性作为分类原则，既要符合行业惯例

14、，也要符合公司成本管理水平，不宜过粗，也不宜 过细； 应严格按照公司产品类型设置，原则上不可细分也不可合并，如有特殊情况须向总部工程管理 部申请调整； 住宅毛坯和精装不需独立设置产品，可在系统中通过备注说明精装比例及户内精装科目做筛选 分析； 住宅地下室设置原则：住宅地下室区分塔楼下地下室和独立地下室，塔楼下地下室成本归集到 相应住宅产品类型，独立地下室按独立的产品设置，住宅单体按塔楼、裙楼、塔楼下地下室细 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 5 分建安工程指标但不细分为产品（目前线下测算表可细分指标，系统中单体未做细分） ；地下室 含部分人防的，不建议按人防、非人防细分产品，独立的人防地下

15、可以备注说明以做区分。 商业项目地下室（不含地下商业）单独设置产品类型归集成本，财务成本核算时需按商业项目 小汽车数量配置权重分摊到商业项目的购物中心、写字楼、酒店等产品成本中。 公建配套设施设置原则：非独立的局部零星配套用房不应设置独立产品，成本应归属到就近产 品中；独立的公建配套设施须设置独立产品，如会所、学校等进行单独的成本归集和管理。 特别说明：系统设置虚拟产品“本期建安外成本”和“综合” ，用以归集的建安单体外房地产开 发成本（含前期及后期费、前期工程费、基础设施费、开发间接费、资本化借款费用等） ，本期的建 安单体外房地产开发成本进“本期建安外成本” ，跨期的建安单体外房地产开发成

16、本进“综合” 。 置地产品类型： 住宅产品类型：别墅、多层、小高层、高层、超高层、商业（底商、裙楼商业、独立商业） 、独立地 下室、特殊产品（保障房、还迁房、廉租房、限价房等） ； 商业产品类型：购物中心（含地下商业） 、写字楼、酒店、公寓、地下室（不含地下商业） ； 独立公共配套设施产品类型：学校、幼儿园、会所、综合楼、市政公园、农贸市场、公共交通接驳 工程等，可根据实际情况新增。 产品类型设置具体详见附件 2：项目产品设置要求 5.3.1 项目层级设置申报 为满足项目数据及时录入的要求，需在项目启动会后从 OA 发起申请新增项目层级设置。由工程管理 部征求财务部意见后确定录入。 申报要求：

17、 申报资料要求： a)申报表格模板及申报说明（附件 4） ； b)图纸：项目总平图（图中应划定分期及范围） ，分期总平图（图中须有技术经济指标表，能清晰 反应当期内产品业态及公建配套情况）pdf 格式； c)大区、城市公司内部会签单：项目、分期、产品层级进入 ERP 系统须进行相关业务部门会签， 以便于置地各专业数据对接，会签部门包括合约管理部（主管领导须签署意见） 、财务部、投资运营部， pdf 格式。 申报流程，大区完成内部会签后，在 OA 系统发起总部审批流程-“ERP 招采成本系统项目层级 架构申报流程” ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 6 5.35.3 目标成本目标成本 按华润

18、置地房地产开发成本管理制度的相关规定进行目标成本编制、授权审批管理。 5.3.1 ERP 系统目标成本录入要求 前期发生的为整个项目服务的成本录入方式： 项目开发首期的目标成本测算时，除了预估当期发生成本，还要预估一般在项目前期发生的为整个 项目服务的成本分项，须在当期对发生总额进行管理，合同实际发生时也应在当期进行管理，不需要拆 分至其他期。 不同业态产品分别录入“建筑安装工程费”成本明细（前期工程费除外） ，当前系统各业态产品 暂不细分塔楼下地下室、裙楼、塔楼部位，详细说明可参照用户手册。 系统设置虚拟产品“本期建安外成本”和“综合” ，用以归集的建安单体外房地产开发成本（含 前期及后期费

19、、前期工程费、基础设施费、开发间接费、资本化借款费用等） ，本期的建安单体外房地产 开发成本进“本期建安外成本” ，跨期的本期的建安单体外房地产开发成本进“综合”具体可参照用户手 册内容。 公共配套设施费录入方式： 项目分期的目标成本仅管理当期发生的成本金额，不涉及公建配套设施分摊金额，公建配套设施在 哪期建设则在哪期按实际发生总额进行管理，即当期公建配套设施如小学，则小学作为独立产品编制目 标成本，将总金额计入当期作为管理对象，成本分摊须单独进行，项目盈利测算时按照分摊原则进行分 摊，在单独的分摊平台进行拆分。 5.3.2 目标成本审批及管理要求 住宅项目要在方案阶段报规通过后 20 天、

20、商业项目在 100%DD 阶段完成后 30 天内进行目标成本审核。 目标成本的三个“关键检查点” ：施工图出图且总包确定后，形成施工图阶段动态成本；主体结构封 顶后形成预计结算动态成本，此时大部分成本已经明确，此版作为控制项目结算的依据；竣工完成后 14 个月形成竣工结算成本。具体按最终下发制度文件要求执行。 目标成本审核通过后，2 个工作日内录入 ERP 系统，发起线上审批流程，最终由总部审批后锁定。线 上附件要求：审核会签单扫描件、目标成本测算表 excel 表、产品标准、项目分期总平图 pdf 格式、目 标成本测算说明。 ERP 系统上的目标成本每次变动前需征求上市公司意见，并说明变动原

21、因，经上市公司审批后，方可 调整目标成本。 5.45.4 项目合约分判预算 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 项目合约分判预算是指项目目标成本确定后，对项目建造过程的所有分判方案按对应的发包范围及 金额进行分解对应，将科目维度的目标成本落实到具体的合同上，形成合同维度的控制基线，同时形成 责任目标成本。合约分判预算是连接目标成本和招标计划的关键环节，是成本控制事前管控的实现方式， 可有效指导后期招标采购工作。 项目合约分判管理要求： 大区在总部统一合约分判方案基础上制定大区统一分判方案，并固化到 ERP 招采成本系统中，形成 与成本科目的映射关系。在完成项目目标成本线上录入后，即可自动形成

22、项目合约分判预算，项目合约 分判锁定与目标成本锁定同步。建议大区将合约预算责任成本落实到各部门。当项目合约分判调整时， 需及时调整合约分判预算。 5.55.5 承包商（供应商）承包商（供应商）管理管理 5.5.1 承包商（供应商）注册 所有参加投标的承包商（供应商）都需要在门户网站注册，不能自行注册且参与投标的承包商（供 应商） ，如垄断资源类承包商（供应商） ，则由招采经办人代为注册，包括后期承包商（供应商）信息变 更时。 5.5.2 承包商（供应商）认证 承包商（供应商）认证需上传有考察人员签字的考察报告扫描件，如上传附件未签字，则需要所有 参加考察人员走 OA 会签。对于考察不合格的承包

23、商（供应商） ，也要进行认证评审，留存考察报告，供 以后参考。 5.5.3 承包商（供应商）变更 承包商（供应商）信息变更后，操作人员需在 3 个工作日内进行审核。建议大区或城市公司指定兼 职人员负责日常承包商（供应商）信息变更的管理及确认。 5.5.4 承包商（供应商）评估 承包商（供应商）评估分为过程评估和履约评价，过程评估作为承包商（供应商）过程改进的激励 措施，及时将评估结果传递给承包商（供应商） ，进行监督改进，评估结果可作为履约评价的参考；履约 评价作为承包商（供应商）评级定级的主要依据。 承包商（供应商）评估在系统中发起，过程评估可随时进行，履约评价由城市公司每季度对满足履 约评

24、价条件（完成结算）的承包商（供应商）进行履约评价，即每年的 4 月 10 日、7 月 10 日、10 月 10 日、1 月 10 日之前在系统中完成季度履约考评，评价标准参考总部下发模板。大区每年进行一次评级更 新，于 1 月 30 日之前完成大区承包商（供应商）履约评价审批，总部在每年 3 月 30 之前完成上一年度 的承包商（供应商）汇总及重定级，审批通过后将承包商（供应商）名册在系统中发布。 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。 7 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 5.5.5 承包商（供应商）绩效改进 承包商（供应商）评估完成后 5 个工作日

25、内，将评估结果全面反馈给承包商（供应商） ，并及时跟进 绩效反馈情况。 5.5.6 承包商（供应商）名册管理 各大区的承包商（供应商）名册、承包商（供应商）资料及履约评价结果在系统中可进行共享。如 有共享需求可从 OA 提交申请至总部工程管理部，总部审批通过后可共享相关资料。 5.65.6 招投标管理招投标管理 5.6.1 年度采购规划 大区年度采购规划经上市公司及大区招标委员会审批后，由大区下发采购规划的物料及填报要求， 各城市公司在收到通知后 5 个工作日内填报需求，并将相关附件上传至 ERP 系统，大区审批后汇总至上 市公司。 5.6.2 项目采购计划 项目总进度计划及项目目标成本审批后

26、一周内，根据大区统一的分判方案形成项目合约分判及项目 招标计划，合约分判如有调整(增加或减少)，需要先经过 OA 审批，审批通过后，调整目标成本对应成本 科目，合约分判调整次数将作为总部关注指标之一。 5.6.3 战略采购、集中采购计划 战略采购计划由上市公司工程管理部负责登录和维护，大区的集中采购计划由大区招标采购部负责 登录和维护。 不执行战略采购或大区集采的，需发起申请至上市公司工程管理部或大区招标采购部，审批同意后 可自行采购。 5.6.4 招标投标管理 招标投标过程均在 ERP 系统进行，系统试运行阶段，各项采购均采取线上线下同时进行的方式，以 线下盖章的纸质文件为准，对线上文件进行

27、复核。 5.6.5 招采风险监控 大区每个季度对招采风险事件进行分析汇总，各风险点数据与系统中数据保持一致，并在季度结束 次月 10 日前上报至审计部和工程管理部。 5.6.6 必须留存纸质或扫描件的资料 按照现行的华润置地招标采购管理制度 ，对于招投标过程中重要商务文件，需要留存纸质签字盖 章或签字盖章扫描件，如招标邀请函、投标函、洽商过程文件、商务澄清文件、中标通知书、合同协议 等。线上资料与线下资料出现不一致的，以线下纸质盖章版资料为准。 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 9 5.75.7 合同管理合同管理 凡与房地产开发成本内容相关的（包含前期及后期费用、建筑安装工程费、基础设施费

28、、销售设施 费）合同、非合同均需通过 ERP 招采成本系统进行合同信息管理、合同签订、合同变更、合同支付、合 同结算及合同后评估。具体管理办法需各大区结合自身管理习惯形成，确保 ERP 招采成本系统信息及时、 全面、准确和上下一致。 为确保 ERP 系统数据及财务核算的准确性，建安工程类合同严禁签订跨项目合同，建安工程类合同 除前期工程类合同可签订跨分期合同外，其他类别合同严禁签订跨分期合同。 合同管理总体要求：合同、变更、付款录入率 100%，并实现全线上审批，线上附件资料完整。 5.85.8 动态成本管理动态成本管理 动态成本是指在目标成本审批后的任何一个时点，对项目开发成本范围内的最终结

29、算成本的预测， 即项目预计最终成本。动态成本=已定合同+已定变更+预计未发生成本。动态成本管控重点、难点为预计 未发生成本的合理判断及及时录入，应加强过程预警和强控措施，主动管理动态成本。 动态成本的管理主体是城市公司。 城市公司合约管理部每偶数月的 20 日之前总结回顾项目已发生成 本，更新 ERP 系统中数据。项目成本经理负责对目标余量进行检查，对预计未发生成本预估进行审核， 并形成动态成本回顾报告。大区应组织召开动态成本专题会议，重点对超目标成本的合同进行分析，形 成动态成本分析报告。总部工程管理部将在项目关键时间节点（总包定标、主体封顶、竣工后 14 个月） 对动态成本偏差率进行统计。

30、 动态成本管理具体要求： 标准化要求：为规范动态成本管理，大区应制定动态成本报告模板。为便于合同拆分，工程量清单 编制时将分部分项清单按置地成本科目及产品业态双维度及进行归类，要求标准化、模板化，有利于合 同拆分、成本数据库建立和成本对标。 合同拆分要求：在合同审批前按工程量清单形成的不同产品业态的成本结构进行合同拆分。合同信 息录入审核者需对合同拆分合理性进行复核。 变更拆分：施工过程中建议采用自动拆分，合同结算后评估时按实际成本结构重新拆分。 预计未发生成本：预计未发生成本的判断为合同管理的难点，城市公司合约管理部需结合项目进度、 设计图纸及变更管理情况与项目、设计相关部门做好沟通，确保预

31、计未发生成本的合理判断，凡超出目 标成本的合约分判需及时提出成本预警，并说明对项目整体目标成本的影响程度。 5.95.9 项目结算项目结算 住宅项目第一批小业主入伙后，12 个月内由大区向总部工程管理部提交项目结算申请。商业项目开 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 业后 18 个月内提交项目结算申请。按 ERP 及 OA 审批系统提供统计台账。从工作效率（招标效率、合同 签订效率、合同支付效率、结算效率）工作质量（目标成本编制合理性、合约分判划分合理性、责任成 本控制率、动态成本偏差率）等方面进行分析总结。 6.6.其他其他 本管理办法由总部工程管理部负责解释和修订，各大区以此文件为依据，

32、结合本大区实际情况，自 行编制细化大区 ERP 招采系统使用工作流程和指引。 7.7.附件附件 附件 1：ERP 系统授权体系 附件 2：项目产品设置要求 附件 3：销售设施费成本核算原则及处理方式 附件 4：项目分期产品申报要求及模板 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 11 附附件件 1 1：ERPERP 系统授权体系系统授权体系 ERP 系统总部、大区授权体系 说明：为审核点，为普通权限点 功能名称 动作 总部 大区 备注 项 初 始 化 项目 初始 参数 及模 板维 护 科目类别设置 新增 删除 保存 取消 审核 产品类型设置 新增 删除 保存 取消 审核 成本科目设置 创建科目模板

33、 创建同级成本科目 创建下级成本科目 大区由总部模板导 入后创建 删除 保存 取消 审核 总部审核总部科目 模板，大区审核大 区科目模板 合约框架设置 创建合约分判模板 大区由总部模板导 入后创建 创建同级合约分判 创建下级合约分判 删除 导入 保存 刷新树结构 取消 审核 组织权限 维护财务科目 项目 基础 资料 项目层级架构维护 新增 删除 保存 取消 审核 项目层级架构审批 审批 项目分期规划指标等信息维护 基础资料查询 成 本 目标 成本 项目目标成本编制 合约预算创建 项目目标成本查看 项目目标成本修改 项目目标成本审批 总部审批后同时锁 定合约预算 动态 成本 合同变更拆分 待发生

34、成本维护 动态成本查看 动态成本审核 成本 分摊 平台 成本分摊维护 成本分摊查询 成本分摊审核 合同 管理 合同新建 合同修改 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 12 ERP 系统总部、大区授权体系 说明：为审核点，为普通权限点 功能名称 动作 总部 大区 备注 合同查询 合同审批 合同维护 合同拆分 采购协议的编制 采购协议的修改 采购协议的查询 采购协议的审批 项目采购合同的新建 项目采购合同的修改 项目采购合同的查询 项目采购合同的审批 要货计划-编制计划 要货计划-通知合约部和供应商 要货计划-接收 要货计划-查询 变更 管理 工程变更、工程变更的新建 变更的查询 变更的修改 变

35、更的审批 打印指令单 指令单-下发 指令单-实施确认的新建 指令单-实施确认的查询 指令单-拆分 费用确认-新建 费用确认-查询 费用确认-修改 费用确认-审批 费用确认-拆分 付款 付款申请的新建 付款申请的修改 付款申请的查询 付款申请的审批 结算 结算的新建 结算的修改 结算的查询 结算审批 结算拆分 招 采 采购 规划 采购规划编制 采购规划审批 采购规划查询 项目 采购 计划 项目采购计划的编制 采购计划查询 采购计划审批 集采物资自行采购审批 集采 （战 略） 采 购计 划 集中采购、战略采购计划编制 集中采购、战略采购计划查询 集中采购、战略采购计划审批 入围 供应 商汇 总 入

36、围供应商审批查询 招标邀请函编制 投标保证金的收取和退回 招标 文件 招标文件编制 招标文件审批 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 ERP 系统总部、大区授权体系 说明：为审核点，为普通权限点 功能名称 动作 总部 大区 备注 开标 招标答疑 定标 供应 商维 护 供应商资料维护 供应商用户权限分配 供应 商认 证 供应商注册信息初审 供应商注册信息提交审批 供应 商评 价 供应商履约评价编制 供应商履约评价评分 供应商履约评价查询 城市 公司 多合 同汇 总 城市公司多合同履约评价汇总 城市公司多合同履约评价查询 供应 商分 级 大区、总部供应商分级 大区、总部供应商重定级 大区、总部供

37、应商分级查询 供应 商绩 效改 进 发出供应商绩效改进 查看供应商绩效改进反馈 供应 商调 查 编制供应商问卷 发起供应商调查 查询供应商调查反馈内容 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 附件附件 2 2：项目：项目产品设置要求产品设置要求 一、置地产品类型明细 序号 住宅物业类型 说明 设置依据 1 多层 4F6F（含 6+1F） 普通多层建筑，设置一座敞开楼梯，根据需要设置 电梯 2 小高层 7F18F（含 18F） 7 到 11 层设置一座敞开楼梯和一部电梯， 12 层到 18 层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的防烟楼 梯和两部电梯（含一部消防电梯） 3 高层 19F （含 19F

38、） 建筑物高度 100m （不含 100m ） 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和两 部电梯（含一部消防电梯），或者单元楼之间 18 层 以上楼梯通过阳台或凹廊连通 4 超高层 建筑物高度 100m 及以上 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和两 部电梯（含一部消防电梯），需每 15 层设置避难层， 需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要 求较高 5 别墅 独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑 6 保障房 按 6 层、7 层-11 层、12 层-18 层、19 层-100m 7 还迁房 按 6 层、7 层-11 层、12 层-18 层、19 层-100m 8 廉租

39、房 按 6 层、7 层-11 层、12 层-18 层、19 层-100m 9 限价房 按 6 层、7 层-11 层、12 层-18 层、19 层-100m 10 商业 功能为商业 底商、裙楼商业、独立商业，商铺面积300 按商 住楼要求设计 11 独立地下室 住宅塔楼地下室以外地下室范围 序号 商业物业类型 说明 设置依据 1 购物中心 万象城、五彩城地上部分 含地下商业 2 写字楼 写字楼地上部分 3 酒店 酒店地上部分 4 公寓 地上部分 5 地下室 不含地下商业 序号 公共配套设施产品类型 说明 设置依据 1 学校 独立公建配套需单独设置产品，非独立公建配套不 需要单独设置产品 2 幼儿

40、园 3 会所 4 综合楼 5 市政公园 6 农贸市场 7 公共交通接驳工程 8 其他(可新增) 二、产品类型设置原则 产品类型设置要满足成本数据指标分类积累和对标要求，即产品设置须以物业类型的成本指标的差 异性作为分类原则，既要符合行业惯例，也要符合公司成本管理水平，不宜过粗，也不宜过细，设置原 则及要求： 应严格按照公司产品类型设置，原则上不可细分也不可合并，如有特殊情况须向总部工程管理 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 15 部申请调整； 住宅毛坯和精装不需独立设置产品，可在系统中通过备注说明精装比例及户内精装科目做筛选 分析； 住宅地下室设置原则：住宅地下室区分塔楼下地下室和独立地下

41、室，塔楼下地下室成本归集到 相应住宅产品类型，独立地下室按独立的产品设置，住宅单体按塔楼、裙楼、塔楼下地下室细 分建安工程指标但不细分为产品（目前线下测算表可细分指标，系统中单体未做细分） ；地下室 含部分人防的，不建议按人防、非人防细分产品，独立的人防地下室可以备注说明以做区分； 商业项目地下室（不含地下商业精装修）单独设置产品类型归集成本，财务成本核算时需按商 业项目小汽车数量配置权重分摊到商业项目的购物中心、写字楼、酒店等产品成本中，成本分 摊原则详见案例； 公建配套设施设置原则：非独立的局部零星配套用房不应设置独立产品，成本应归属到就近产 品中；独立的公建配套设施须设置独立产品，如会所

42、、学校等进行单独的成本归集和管理； 特别说明： “本期建安外成本” ，用以归集本期的建安单体外开发成本（含前期及后期费、前期 工程费、基础设施费、开发间接费、销售设施费等） 。 三、案例： 1、商业地下室成本分摊案例 2013 年 5 月 15 日下发的万象城成本管理指引 V1.0文件中有对于商业地下室分摊的相关原则和 说明：地下室非商业建筑面积按地下室内各功能单位（购物中心、写字楼、酒店、公寓）应配建小汽车 停车位值的比例分摊，归属到各商业功能业态产品中，地上停车库面积需优先分摊在购物中心，具体参 见以下案例及说明。 案例：某商业项目，商业功能业态包括购物中心、酒店、公寓、写字楼。地下室成本

43、金额为 A（不含 地下商业精装修）,地下室建筑面积为 B。地下室非商业建筑面积分摊比例分别为 56%、18%、15%、11%， 详见下表： 数量 单位 占比 一、地下停车位 2,014 辆 100% 其中 购物中心停车位 1,119 辆 56% 酒店停车位 355 辆 18% 公寓停车位 312 辆 15% 写字楼停车位 228 辆 11% 二、地下建筑面积（B） 191,922 其中 地下商业建筑面积 24,490 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 地下非商业建筑面积 167,432 三、地下非商业建筑面积分摊为 其中 购物中心 93,027 酒店 29,513 公寓 25,938 写字

44、楼 18,955 成本分摊情况表： 四、商业地下室成本分摊公式 其中： 购物中心地下室成本 A/B（93,027 +24，490 ） 酒店地下室成本 A/B29,513 公寓地下室成本 A/B25,938 写字楼地下室成本 A/B18,955 2、住宅项目独立地下室和塔楼地下室分开设置 目前置地项目中对地下室的成本数据管理方法主要有两种，一种是按正负零水平划分为地上和地下 两部分，另一种是先按正负零水平划分为地上和地下，然后地下室划分为独立地下室和塔楼地下室。两 种方式并行不利于置地成本数据指标积累、对标、优化，因此需要统一划分标准和方法。按照便于指标 积累、对标的原则，应对差异较大管理对象进

45、行差异细分，塔楼地下室和独立地下室的数据指标差异较 大，且具有可分离的操作性，而塔楼地下室与塔楼单体有关联关系，不能严格分离，所以按便于成本指 标积累、对比、分析，塔楼地下室应归属与所关联的单体业态，在该业态下做不同部位的（如地下、裙 楼、塔楼）的数据指标归集。 塔楼地下室、独立地下室结构含量指标范围划分示意图 平面示意图 剖面示意图 独立地下室独立地下室 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 17 3、公共配套设置为产品，公共配套产品的成本分摊 根据行业惯例和置地的情况，我们将公共配套设施做广义和狭义区分。 广义定义（引自百度百科）指：住宅区配套公共建筑（简称“配套公建” ） ，指开发商按照

46、国家及地 方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化 体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，如：物管用房、社 区服务中心、设备用房、防空地下室、市政公园、学校、幼儿园、游乐场、农贸市场等。各住宅具体配 建公共建筑因住宅情况的不同会有所区别。 狭义定义，我们引用置地成本科目的相关说明和定义：公共配套设施费，开发企业在开发产品过程 中发生，应计入可销售物业开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，指为居住小区服务的公共设 施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行 政

47、管理、市政公用设施。指独立修建的，独立发挥功能的公共配套设施，包括不能有偿转让的开发小区 内公共配套设施发生的支出。 广义和狭义定义的主要区别在于：狭义特指具有完整的设计图纸和规划指标，独立修建的、独立发 挥功能的公共配套设施。本文没有特别说明均指狭义的公共配套设施。 通常大家既希望方便成本控制，又希望满足盈利经济分析需要，但这两者管理思路差异较大，管理 口径不同，容易纠缠不清。所以，只有将公共配套设施的成本控制和成本分摊两者分离后，困扰成本人 员的问题就迎刃而解，避免了成本管控的口径混乱。我们首先考虑按项目进行成本管控，满足项目运营 管理需要，将公共配套设施按一个成本核算对象的建造成本进行管

48、理。其次考虑公共配套设施的成本分 摊，将分摊的公共配套设施成本按公共配套设施费进行管理，计算当期项目产品的盈利能力。 公共配套设施的成本控制 公共配套设施在项目层级设置和目标成本编制时单独设置成本核算对象“公共配套设施”进行成本 归集和成本控制，非独立的其他公共配套设施，如物管用房、垃圾房、设备房等不作为成本核算对象进 行成本控制，依附就近开发的成本核算对象，方便成本归集和成本管控，满足运营需要。 据我们对项目目标成本测算和项目核算对象设置的经验来看，大家的分歧和困惑主要有两点：a、否 独立核算；b、成本归属与分摊。我们认为首先应将公共配套设施做分类，不同类别应有不同的处理方式。 根据公建配套

49、设施的属性做分类，分类原则：物理位置上是否独立设置还是附属于开发产品中？是否有 ERP 招采成本系统应用暂行管理办法 18 独立的施工图？是否需要积累成本指标？具体说明如下： 非独立修建的、没有完整的设计图的、附属于开发产品的公共配套设施，如住宅单体或地下室中局 部的服务用房、设备用房，通常其主体结构与开发产品一体，将其从开发产品中剥离出来意义不大：一 方面无法严格剥离，另一方面成本指标不具备积累意义，且通常其费用相对较小对分摊影响不大。即一 般不会进行独立核算，根据项目开发进度，将其归属相近的开发产品成本进行合并管控，避免做大量拆 分。从运营视角，重点关注目标与动态的执行情况，不考虑是否分摊

50、的问题，以避免成本管控的口径混 乱。 独立修建的、有完整的设计图的、独立发挥功能的公共配套设施，即我们成本科目中所定义的狭义 的公共配套设施，如独立人防工程、独立垃圾楼、独立学校、独立幼儿园、独立会所、独立综合楼、社 区街办及派出所、农贸市场等，通常需要单独设置为核算对象，即单独进行建安成本管理，并根据项目 开发进度，归入同期开发的项目分期，设定目标成本进行过程管控。单独进行建安成本管理的意义：一 般因产品特性具有不同于开发产品的成本指标，应做好成本数据积累。 以上重点围绕项目成本管控目标展开说明，即以满足现场管理、项目运营为目标，以项目为管控对 象，以合约、合同为管控主体，以项目成本预警与强