房地开发流程图20120816管理(6页).doc
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房地开发流程图20120816管理(6页).doc
1、规划要点批复规划要点批复说明：由规划部门规划部门颁发，为确定土地使用强度土地使用强度指标的法律依据法律依据， 如容积率、 建筑密度、 停车位配置要求、小户型比例限制要求在这个批复里体现出来建设用地规划许可证建设用地规划许可证说明：由规划部门规划部门颁发，是核定土地用途及用地界土地用途及用地界线线的法律依据法律依据土地证土地证说明：由国土部门国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限土地用途及使用期限（只是载明）规范操作：一块地必须由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后才能领取土地使用颁发了建设用地规划许可证之后才能领取土地使用权证权证。 因为国土部门必须依据规划部门核
2、定的土地功能及土地使用强度， 才能计算出土地出让金， 在土地证上载明土地用途及年限实际操作：很多地方的国土部门出让土地不考虑规划， 直接就整块出让了， 然后办商住用地土地使用权商住用地土地使用权证证。受让了土地的开发商，再去规划部门规划部门软磨硬泡，无论是否规划，反正开发商的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定规范操作实际操作房地产开发流程图房地产开发流程图开发流程说明项目公司设立项目公司设立实际操作：母公司拍到的土地土地，转到其全资设立的转到其全资设立的项目公司名下项目公司名下，按我国法律不属于交易不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司， 房子卖完后把实体上消灭只
3、留下壳。 稍微有点规模的房地产公司都这么操作。立项、环境评估立项、环境评估说明：立项主要考察的是项目的投资额及可行性项目的投资额及可行性。有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常严。 而且立项到底需要什么材料材料谁都说不清楚。 立项与其他程序的先后关系先后关系那更是异常随便的。规范操作：最近国家的政策，要求先把环境评估做先把环境评估做了再立项了再立项。 但在很多地方， 环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。实际操作：去计划部门，就让他们推荐推荐可行性研究报告的编制公司， 去环保局， 就让他们推荐环境评估报告的编制公司， 然后让这些公司把这些手续办出来房地产开发资质房地产开发资质说明：比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了总平面审查总平面审查说明：各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详修建性详细规划审查细规划审查” 。就是审
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