上海宝山钢铁物流工业地产市场及策划方案（116页）.ppt

1、宝山钢铁物流基地宝山钢铁物流基地策源置业策源置业 商办事业部商办事业部市场篇市场篇 目的目的：在第一一阶段市场报告的基础上，对本案的市场定位进行再次论证。任务：任务：在实地调研和数据收集的基础上，运用科学的分析工具，就下述 内容进行了论证和阐述：本项目立地条件钢铁商务市场分析及预测钢铁行业市场分析及预测市场建议 注注 :由于客观原因限制,涉及目标客户方面的问题我们会在下阶段工作中 结合“我的钢铁网”客户需求研究结果再作进一步的论证。总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析主要经济指标主要经济指标项目SWOT分析用地面积用地面积19

2、5,952 建筑面积建筑面积262,816 建筑密度建筑密度21.88%容积率容积率1.50规划用途规划用途产业用房建筑形态建筑形态高层、多层图示：项目现状图示：友谊路现状主要经济指标主要经济指标总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析主要经济指标项目项目SWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目优势项目优势 Strength项目劣势项目劣势 Weakness直达公交线路极少，且缺乏进入市中心的公交车辆。西城区的发展尚处于起步状态中，周边市政配套匮乏，商业商务氛围 严重不足。新城规划搁浅，将对本案商务区的构成产生严重的制

3、约。本案体量超大，去化不易。宝钢作为世界500强之一，带动配套钢铁服务业聚焦宝山，形成了一定的产业集群规模。西城区功能定位精品钢产业区，本案建设受到了政府相关部门的关心。周边区域物流、仓储基地条件较好，对本案发展形成配套支持。轨道交通的投入使用，将很大程度上增加出入便捷性。项目机遇项目机遇 OpportunityOpportunity项目威胁项目威胁 Threats区域竞争物业，虽无钢铁主题，但目标客源基本重叠，均为钢铁贸易商。钢铁产业发展尚未明朗，如持续受打压，将会严重影响本案目标客户的吸纳。对产业的引导不明确，将导致资源得不到有效的整合，无法吸纳目标客群。上海大力发展现代服务业。商务板块趋

4、向外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量。中国钢铁行业正处于无序发展阶段，市场有待整合。整个上海范围内尚未出现以钢铁产业为主题的办公物业。项目项目SWOTSWOT分析分析总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析 上海钢铁三大商务聚集区上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案大柏树大柏树聚集区聚集区牡丹江路牡丹江路聚集区聚集区 上海三大钢铁商务聚集区上海三大钢铁商务聚集区松江松江聚集区聚集区松江松江以松江钢材城为代表的区域交易市场走中低端路线，区域商务档次偏低区域商务档次偏低。大柏树大柏树该区域为上海历史最为悠久的钢铁商

5、务区，区域商务档次较好区域商务档次较好。牡丹江路牡丹江路依托宝钢的特殊资源优势，形成钢铁商务区，区域商务档次趋向良好。区域商务档次趋向良好。三大聚集区均已有良好的的市场基础，而本案尚处于市场空白本案尚处于市场空白区区，发展成形的基础较差，对于资源的整合要求较高。资源的整合要求较高。对比本案区位条件对比本案区位条件总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析 上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案发展特征发展特征 市场形成早、辐射力度强，客户随市择办带动商务产品特征产品特征 乙级品质写字楼客源特点客源特点

6、 全国钢铁流通型企业为主全国钢铁流通型企业为主主力面积主力面积 5050200200区域价格区域价格 售价1000012000元/；租金1.22.5元/天物管费物管费3.614元/天物业体量物业体量 共287，502未来竞争未来竞争 未来未来2 23 3年内，上市供应量年内，上市供应量5858，097097 北区钢铁商务聚集区北区钢铁商务聚集区发展特征发展特征 以宝钢固有商贸体系带动区域商务产品特征产品特征 产品混杂，差异较大客源特点客源特点 宝钢供销货体系各级钢材代理贸易商宝钢供销货体系各级钢材代理贸易商主力面积主力面积 50200区域价格区域价格 售价980014000元/；租金1.52.

7、5元/天物管费物管费1.83元/天物业体量物业体量 共56，478 未来竞争未来竞争 未来未来23年内，上市供应量年内，上市供应量173，037 北区钢铁商务聚集区北区钢铁商务聚集区根据调研，牡丹江路及大柏树办公物业内均以钢铁相关行业居多，其中从事钢铁贸易的客户于行业内占到绝对份额从事钢铁贸易的客户于行业内占到绝对份额，约，约60%60%左右。左右。为本案锁定目标客源。本案目标客户本案目标客户根据入市时机，与本案直接形成竞争关系的供应量将高达高达2323万之多万之多，均位居成形钢铁商务板块，商业配套成熟。成形钢铁商务板块，商业配套成熟。本案竞争供应量本案竞争供应量总结总结及建议及建议项目项目分

8、析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析 上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案直接竞争个案 牡丹江路中心地段，配套齐全；牡丹江路中心地段，配套齐全；项目超大规划，中央商务区概念；项目超大规划，中央商务区概念；产品产品30003000元元/精装修标准；精装修标准；邻近钢铁企业聚集区，客源吸纳能力强邻近钢铁企业聚集区，客源吸纳能力强直接竞争直接竞争 重点个案分析重点个案分析总建面积总建面积210，000 主力面积主力面积130190 出售价格出售价格14000元/得房率得房率76层高层高3.3M物业费物业费45元/月/销售率销售率0.6（6套）宝莲

9、城宝莲城直接竞争直接竞争 重点个案分析重点个案分析总建面积总建面积25，199 主力面积主力面积42120 出售价格出售价格15000元/得房率得房率70层高层高5.5M物业费物业费3元/月/（基本费）销售率销售率47（102套）祥腾国际广场祥腾国际广场 牡丹江路中心地段，宝山宾馆对面；牡丹江路中心地段，宝山宾馆对面；产品空间利用率高，层高产品空间利用率高，层高5.55.5米，增强附加米，增强附加值值 小规模体量，易于去化；小规模体量，易于去化；紧倚宝山内招钢铁交易中心，购买吸引力强紧倚宝山内招钢铁交易中心，购买吸引力强区位区位 宝山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，宝山牡丹江路中心地段，

10、交通便利，配套成熟，紧靠钢铁商务聚集区及交易中心。紧靠钢铁商务聚集区及交易中心。客源客源 钢铁产业贸易类自用客源为主钢铁产业贸易类自用客源为主，具有明显的区域特征。产品产品 面积分隔50200，符合区域办公需求；商住兼可，均带有套内卫生及厨房；品质趋高，产品特色鲜明；竞争个案小结竞争个案小结？宝莲城宝莲城 14500元/中央商务区中央商务区 ，豪华精装入市，豪华精装入市 祥腾国际祥腾国际 13500元/核心地段，核心地段，5.5M5.5M弹性空间弹性空间 本案本案 区位较偏，交通不便 产品规划设计无亮点，品质一般 体量过大，去化不易本案明显的劣势使得本案明显的劣势使得85008500元元/定价

11、并不具备竞争优势，定价并不具备竞争优势，理性的钢铁客户并不将价格作为主要的购买准绳。理性的钢铁客户并不将价格作为主要的购买准绳。85008500元元/竞争个案竞争个案VSVS本案本案成交价成交价总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析行业概述行业概述案例分析商务特征市场容量 世界钢铁发展趋势世界钢铁发展趋势世界钢铁产业整体发展格局业已成型，利润增长变缓。中国作为发展中国家，连续十年成为全球最大的钢材市场,但产量、消费虽大，技术落后导致品质偏差。国际钢铁企业瞄准此项市场空白点，希望通过国内企业合作或自设分支机构，开拓新的经济增长区。

12、自此一改以往国内钢铁企业垄断局面。Eg.Eg.阿塞洛联姻莱钢；阿塞洛联姻莱钢；BHPBHP收购安阳钢铁；收购安阳钢铁；米塔尔拿下华菱管线米塔尔拿下华菱管线；国内钢铁产业格局国内钢铁产业格局钢铁业外资并购烽烟四起，本土市场面临瓜分。成本上升，产能过剩，钢价暴跌，迫使国内钢铁生产企业进入产业整改期。兼并收购，提高产业集中度，已成为中国钢铁业长期发展的不二选择。应对方式：应对方式：整合产业，打造规模，力争500强;Eg.宝马合作宝马合作;鞍本联合；武柳重组；鞍本联合；武柳重组；关注“供应链”管理，与汽车、造船厂商战略联盟;Eg.Eg.宝汽合作宝汽合作;国内钢铁贸易企业沿袭传统的流通模式，致使流通环节

13、过多,物流成本居高不下。2001年我国全社会的物流成本高达年我国全社会的物流成本高达17880亿亿元，占元，占GDP的的20%；而在西方发达国家，物流成本仅占；而在西方发达国家，物流成本仅占GDP的的10%。目前我国钢铁流通商有2020万家万家，上海地区就集中近80008000多多家，普遍存在规模大小不一，集中度低的现象。参考国外市场，在日本，经营钢材的一级经销商只有日本，经营钢材的一级经销商只有1010家，家，二级、三级经销商也不过80家左右。国内钢铁贸易商现状国内钢铁贸易商现状数据一数据一数据二数据二A/一、二、三级代理商 B/交易市场管理方C /小型贸易企业 D/仓储、物流企业终端客户终

14、端客户现阶段“钢厂经销户用户钢厂经销户用户”模式分销分销生产生产厂家厂家贸易商供应链贸易商供应链目前我国钢铁业和钢材流通业基本沿袭传统的流通模式，一些钢铁生产企业的运输、仓储水平落后，大量的人力、物力都消耗在效率低下的传统物流流程中，导致物流成本居高不下，效率导致物流成本居高不下，效率低。低。在钢铁流通业态上缺乏创新，基本沿袭批量进货、销售或采取“搬砖头”方式，不注重“供应链”管理，忽视忽视“服务链服务链”的的延长，经营成本高，销售毛利低，盈利能力不强延长，经营成本高，销售毛利低，盈利能力不强，从而使贸易商面临较大的市场风险面临较大的市场风险。供应链现状供应链现状贸易商生存之道贸易商生存之道

15、缩短供应链的长度，整合资源、信息共享、建立战略协作关系。整合整合打造一个信息对称、资源优化配置的全新模式，吸引终端客户。打造打造专家提示专家提示：钢铁业必然发展电子交易+剪切加工+快速配送的现代钢铁物流，构建内外贸一体化、生产流通有机结合、符合和完善国际通行做法的新型流通管理体制。总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析行业概述案例分析案例分析商务特征市场容量借鉴案例借鉴案例 华南（国际）物流钢铁交易中心华南（国际）物流钢铁交易中心 总投资总投资 6亿元占地面积占地面积 30万 m仓储能力仓储能力 150万吨（100个独立仓）10

16、座现代化的大型仓库加工能力加工能力280万吨/年23台进口的纵剪机组、包装机公共保税仓公共保税仓近4万m设12个大型室内仓库配送配送 大型货车数十辆与国内外海运、铁路、公路合作，实现统筹调度。商铺（办公）商铺（办公）86个3层结构，300m/个。交易大楼交易大楼高6层，建筑面积8000多m现代化交易大厅写字楼写字楼高6层，建筑面积13000m写字间60间，60m400m大酒楼大酒楼高6层，建筑面积13，000m办公商务配套电子钢铁电子钢铁运输平台运输平台电子钢铁电子钢铁信息平台信息平台电子钢铁电子钢铁仓储平台仓储平台电子钢铁电子钢铁加工平台加工平台华南（国际）物华南（国际）物流钢铁交易中心流钢

17、铁交易中心 公共保税仓公共保税仓电子金融电子金融质押平台质押平台集钢铁交易、加工、仓储、运输、配送、采购、网络交易、公共保税、银行质押服务“多位一体”的“一站式、多功能”的物流钢铁电子交易平台电子交易平台 项目定位项目定位p 整合资源，模式创新整合资源，模式创新到2006年，全球电子商务的交易额将达到128，370亿美元，其中95%的电子商务交易额发生在发达国家，电子商务发展速度让世界为之关注。借助于电子信息技术借助于电子信息技术，最大限度地将原先在实现物资空间位移中所进行的运输、仓储、包装、装卸、加工以及配送等多个环节整合一起，以一个整体面对众多的物资流程，达到流程的再造。这是当前钢铁行业和

18、钢材流通业进行当前钢铁行业和钢材流通业进行现代物流建设的一个新模式现代物流建设的一个新模式 。启示壹启示壹 启示贰启示贰p “小地方，大市场小地方，大市场”的功效作用的功效作用位于广东佛山市乐从镇，本土资源较为缺乏，是个不靠钢厂的地方本土资源较为缺乏，是个不靠钢厂的地方。在“华南交易中心”之前，当地钢铁市场大多停留在“地摊式”交易层次。“华南”的建成，提升了乐从的地区形象、行业地位及物流业的知名度，其辐射半径延长，交易量递增，并增强广东企业的区域竞争能力。并增强广东企业的区域竞争能力。p以市兴办，推动发展以市兴办，推动发展华南模式予本案最大的借鉴之处即是通过兴办交易市场，通过兴办交易市场，整合

19、流通资源，创造商机。大多钢铁产业对于产业聚集效能所能带来的商机商流极为敏感，华南通过增强流通软性增值服务，给项目创造核心竞争优势，吸引大量钢材流增强流通软性增值服务，给项目创造核心竞争优势，吸引大量钢材流通商及生产企业，通商及生产企业，从而带动了办公等物业的去化。启示叁启示叁总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析行业概述案例分析商务特征商务特征市场容量 钢铁行业办公特点钢铁行业办公特点 逸仙现货交易市场、宝山交易市场、华东交易市场等聚拢人气商流。近内招、宝钢等固有商贸体系。钢铁企业的生存环境必需依靠交易中心、物流、加工配送、仓储

20、等一系列辅助，才得以发展成形。总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量市场容量 有效需求有效需求 上海钢材贸易商上海钢材贸易商发展近20年，现有8000家，面临产业升级，改善办公条件：以租换售型以租换售型大柏树、牡丹江路现有租赁客约几百户，改变 理念，欲拥有办公产权。发展成长型发展成长型原于住宅、沿街铺面内办公企业，资金积累后需 改善办公环境。此类客户体量最大，仅两区相加 约有千余家。升级换代型升级换代型企业规模扩大，需增加办公面积适应企业运作。配套服务型企业配套服务型企业 以钢铁行业上下游企业为服

21、务对象，主要为物流、金融型企业。华东地区钢材贸易商华东地区钢材贸易商通过模式创新，加大辐射力度，吸引周边客商加盟。境外企业境外企业加入WTO，竞争机制开放，海外各贸易商、生产企业分公司、职能、销售部门争相进入上海。总结总结及建议及建议项目项目分析分析钢铁商务钢铁商务聚集区分析聚集区分析钢铁贸易钢铁贸易行业分析行业分析市场建议市场建议 市场总结及建议市场总结及建议如上所述，本案的目标客源主要锁定为钢铁行业中的贸易目标客源主要锁定为钢铁行业中的贸易商商。而现今钢铁贸易商所面临的窘境是：钢铁产业的重钢铁产业的重组组，以及流通环节过多，成本居高不下流通环节过多，成本居高不下，加大了市场风险，使其陷入困

22、境。如何寻找新型流通体制来创造新盈利模。如何寻找新型流通体制来创造新盈利模式，成为贸易商目前最为关心的课题。式，成为贸易商目前最为关心的课题。市场总结及建议市场总结及建议钢铁产业面临变革，贸易商进入洗牌阶段钢铁产业面临变革，贸易商进入洗牌阶段电子商务成为现代物流的发展趋势电子商务成为现代物流的发展趋势电子物流作为现今一种以信息技术和互联网络为应用基础的新的商业模式，具有效率高、成本低、范围广效率高、成本低、范围广的特的特点，点，是21世纪现代物流的发展趋势。钢铁流通行业目前钢铁流通行业目前也渐渐开始关注电子商务能给他们带来的收益。也渐渐开始关注电子商务能给他们带来的收益。市场总结及建议市场总结

23、及建议办公依存交易市场发展成形办公依存交易市场发展成形传统钢铁商务聚集区均依托于钢材交易市场发展依托于钢材交易市场发展成形，周边商业配套均较为成熟，且对于交易平成形，周边商业配套均较为成熟，且对于交易平台、仓储、物流等配套要求较高。台、仓储、物流等配套要求较高。从本案硬产品本身而言，存在较多缺陷，如何本案硬产品本身而言，存在较多缺陷，如何增强本案的市场竞争力，是首要解决的核心问题增强本案的市场竞争力，是首要解决的核心问题。基于以上市场及案例分析，建议可尝试通过对对本案产品软性服务方面进行加强本案产品软性服务方面进行加强，打造一个信息对信息对称、资源优化配置的全新产品称、资源优化配置的全新产品，

24、从而使本案进入良，从而使本案进入良性销售通道。性销售通道。本案核心问题本案核心问题产品篇产品篇项目整项目整体定位体定位交易中交易中心定位心定位项目定位的再斟酌项目定位的再斟酌总部经济？微型CBD？产业链整合？办公定位办公定位商业经营商业经营模式讨论模式讨论 天时天时行业发展；区域发展；入市时机 地利地利项目的立地条件 人和人和贸易企业的需求项目的立地条件项目的立地条件商务环境商务环境商业环境商业环境消费人口消费人口仓储加工仓储加工物流服务物流服务钢铁行业发展状况钢铁行业发展状况成本成本售价售价铁矿石价格陡增钢价暴跌出出路路打压中间打压中间贸易商贸易商，直接做终端，直接做终端Eg.宝钢、鞍钢与汽

25、车、家电生产厂结盟出出路路整合整合仓储、加工、配送仓储、加工、配送，依靠客户依靠客户资源、增值服务、低成本运营获取市场。资源、增值服务、低成本运营获取市场。项目区域发展趋势项目区域发展趋势规划主体为住宅及商业两部分，新城人口规模为39万人。原本规划该项目所在地将是宝山区的新中心，宝山区新政府办公楼群就规划在新城内。这代表了宝山区发展重心的迁移，但传言该计划搁浅，有待进一步核实。项目入市时机项目入市时机大分散小集中，无人领军；整体品质低下，有待突破；旧租赁新销售，租售两旺；需求面积扩张，独栋上市。宝莲城宝莲城2006.05.18牡丹江路20万平米写字楼，祥腾国际祥腾国际2006.04.28牡丹江

26、路2.5万平米写字楼，大业领地大业领地松江工业园区，占地1800亩，500余座办公楼铁矿石企业铁矿石企业 炼钢厂炼钢厂 用钢厂用钢厂流通商流通商销售部门销售部门销售部门销售部门采购部门采购部门总部业务部门总部业务部门贸易企业的需求贸易企业的需求整合银行、仓储、开发商资源，提供金融增值服务整合开发商及客户资源，以量邀货建立多形式立体销售网络，如电子交易平台、内部网等整合仓储、加工、配送资源，提升服务质量应对的服务应对的服务概念的取舍概念的取舍产业链整合？总部经济？微型CBD？项目整项目整体定位体定位交易中交易中心定位心定位交易中心的必要性与可行性交易中心的必要性与可行性交易中心是否要做？怎么做？

27、办公定位办公定位商业经营商业经营模式讨论模式讨论交易中心存在的必要性交易中心存在的必要性KEY WORDS 原有25万平米三市 95年前后新海商务 元和投资 50%以上原有6万平米内招 90年代祥腾国际 宝莲城历史借鉴：以市兴办历史借鉴：以市兴办差异化竞争差异化竞争KEY WORDS祥腾国际祥腾国际 宝莲城宝莲城交易中心的模式与内涵交易中心的模式与内涵传统传统现货交易现货交易 现货市场现货市场 仓储加工仓储加工流行流行票据交易票据交易尖端尖端电子交易电子交易 电子交易平台，专业运营机构电子交易平台，专业运营机构现代单据市场现代单据市场 办公条办公条件件 交易中心的布置交易中心的布置方式一：利用

28、一期商业裙房；方式一：利用一期商业裙房；方式二：裙房方式二：裙房+办公楼；办公楼；方式三：二期新建标志性建筑。方式三：二期新建标志性建筑。推出时间早；门面形象性。推出时间早；门面形象性。实用精简性。实用精简性。奢华，标志性；推出时间迟。奢华，标志性；推出时间迟。项目整项目整体定位体定位交易中交易中心定位心定位商业经营商业经营模式讨论模式讨论三种经营模式的适应性探讨三种经营模式的适应性探讨办公定位办公定位核心商业业态核心商业业态大型餐饮和娱乐大型餐饮和娱乐直接目标消费点提高档次，吸引高层次客户会议中心与酒店会议中心与酒店塑造项目高端形象打造钢铁行业核心区注：酒店包括高星级与经济酒店商业商业配套内

29、部吸引外部办公办公消费人口产业聚集商业租售模式建议商业租售模式建议模式一模式一：分割小面积，统一销售，售后返租模式二模式二：招商先行，统一长期租赁开发商风险小，市场接受度高回收慢，开发商信心或可将模式一二结合：部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租售后返租操作案例售后返租操作案例北上海商业广场北上海商业广场q区位：宝山区蕰川路1555号、杨鑫路十字路口。q体量：平方米；地上三层，地下一层，单层面积为约1.8万平方米；顶层是停车场。q功能定位：集大型卖场、休闲娱乐、餐饮等功能于一体的综合型、枢纽型商业中心。q商家组合：项目由易初莲花、苏宁电器易初莲花、苏宁电器、百货、地下名品城四大部分组成。

30、q 销售策略：小面积、低总价，从产品上控制风险；分3年期年期（投资回报6.8）、8年期、年期、10年期年期三种投资回报方案；招商先行，主攻大品牌招商先行，主攻大品牌。q 销售业绩：开盘均价在16000元/平米左右，开盘后三个月内销售率高达90%。分割小面积，统一销售，售后返租售后返租可行性考察售后返租可行性考察带租约销售或售后返租的模式可以对物业进行统一经营，对入驻的商家进行筛选，保证项目商业的整体定位按照我司设计的路线进行，从而使整个商业在前期就达到较好的经营水平。投资客对“生铺到熟铺”的养铺过程缺乏耐性，对租金回报要求很高，开发商势必在早期要将部分销售收入补贴承诺给小业主的租金。带租约销售

31、难以平衡不同商铺业主对租金的要求，商业经营方难以通过弹性租金政策对主力店、品牌店进行招商。因此大型品牌商户更为适合。产权属于小业主，租约结束后必然又出现分散经营的状况。分割小面积，统一销售，售后返租统一租赁操作案例统一租赁操作案例北欧风情街北欧风情街q区位：宝山罗芬路555弄罗店北欧新镇。q体量：万平方米商业街区。q功能定位：集休闲、娱乐、餐饮、购物及社区服务为一体的综合型社区商业街。q辐射范围：680万平方米宝山罗店北欧新镇。q 租赁方式：只租不售只租不售，2005年底开始招租，免租期至免租期至2007年年9月月结束，合同须签5年，首年为1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年

32、达到1.8元/平米/天。q 租赁情况：至2005年12月，整个商业C区的出租率约在3040%左右。招商先行，统一长期租赁统一租赁可行性考察统一租赁可行性考察招商先行，统一长期租赁本案商业体量不大，长期持有部分商业，资金沉淀不严重。由于对商业全盘控制，能够完全保证商业定位的实现。通过对商业的统一管理、统一招商，能够较好的完成从“生铺到熟铺”的养铺过程，在租金逐年递增的同时，物业的价值也得到提升，若干年后若转售该物业能够比现期取得高得多的售价。商业经营良好还能够促进办公的销售，一方面有可能提升其售价，另一方面可以加快其去化速度。对于复地来说，商业经营的成功能够带来极大的品牌效应，也能为将来开发商业

33、项目时提供经验借鉴，同时在将来又是一个良好的融资工具。模式结合的可行性考察模式结合的可行性考察将模式一与二相结合，即部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租，产生以下特点：资金回收速度较完全长期租赁快；对整体商业经营的掌控程度较完全长期租赁差；如将价值最高的底层出售，收益最高，但将严重限制二三层商业的发展，限制租赁的灵活性。商业操作模式总结商业操作模式总结两种模式相结合可能可行性更强项目整项目整体定位体定位交易中交易中心定位心定位商业定位商业定位一期办公产品补强建议一期办公产品补强建议配套设备？面积分割？办公定位办公定位目前一期产品已开工，仅面积分割与机电设备可调整。配套设备配套设备市场现状

34、分析市场现状分析 选取发展成熟的大柏树区域办公市场作为分析样本。目前办公楼配套设备情况如下：大柏树入驻企业行业数量统计大柏树入驻企业行业数量统计7%11%31%21%7%9%2%12%矿石能源材料物流运输销售贸易加工制造社会机构、办事处高新产业信息咨询其它约70%办公楼采用分体式空调；电梯配置平均水平较低，从数量上看仅为乙级写字楼的电梯配置标准，从品牌来看以三菱等国际品牌为主。配套设备配套设备类似产品个案分析类似产品个案分析新海商务大厦新海商务大厦q 性质：纯办公用房（设钢铁市场）；q GFA：1.7万平米；q 办公面积:1.1万平米；q 电梯：3/三菱+1部货梯；q 空调：分体式中央空调。元

35、和投资大厦元和投资大厦 q 性质：商住两用房；q GFA：1.5万平米；q 办公面积:1.1万平米；q 电梯：2/三菱 无货梯；q 空调：分户式空调。纯办公用房纯办公用房分体式中央空调分体式中央空调5000m2/部电梯部电梯商住两用房商住两用房分户式空调分户式空调7000m2/部电梯部电梯配套设备配套设备竞争个案分析竞争个案分析宝莲城宝莲城q楼宇智能：每户设2个紧急报警装置，1F、2F及顶层红外幕帘报警装置，大堂、电梯设摄像监控系统；q电梯：日本东芝品牌，特有超高轿箱空间，一梯四户，三部电梯；q门锁：韩国进口智能密码门锁；q空调：变频分户中央空调。祥腾国际祥腾国际q智能化：楼宇智能化，安保智能

36、化，消防智能化；q电梯：3栋楼共10台德国品牌蒂森-克虏伯客梯；q空调：小户型办公楼由客户自行安装空调，大面积办公楼配有原装三菱重工中央空调。面积分割面积分割市场表现出的主力需求市场表现出的主力需求单元面积偏小，51-100平米平米之间的单元占50%以上；物业品质一般，但极受钢铁流通类企业的欢迎。大柏树贸易类企业单元面积统计大柏树贸易类企业单元面积统计5110055%1011508%15120017%201以上9%1000以上2%50以下9%50以下51100101150151200201以上1000以上面积分割面积分割类似产品个案分析类似产品个案分析柏树大厦柏树大厦贸易类贸易类面积范围统计面

37、积范围统计50以下51100101150151200201以上1000以上元和投资元和投资大厦贸易类大厦贸易类面积范围统计面积范围统计贸易企业需求面积表现扩张趋势，200-300平米赢得青睐；另一方面50-100平米面积段依旧为主力。面积分割面积分割竞争个案分析竞争个案分析祥腾国际祥腾国际q一栋分割为50平米左右的小户型；q另一栋分割为100-150平米的大户型。宝莲城宝莲城q一期开盘的办公楼仅130平米与190平米两种户型；q另有4栋独栋办公产品惜售，其面积为2000-5000平米。50平米左右及平米左右及100-200平米仍平米仍为市场两大主力面积板块；为市场两大主力面积板块；2000平米

38、以上的平米以上的独栋独栋办公类产办公类产品成为新的市场亮点，但去化情品成为新的市场亮点，但去化情况仍等待时间证明。况仍等待时间证明。竞争个案产品特征竞争个案产品特征 可自由分割为2层，提升价值 空间的分割创造出私密空间 智能化设施提高楼宇品质 建筑外围 12万元/根的罗马柱，打造欧式气派 双卫生间与精装厨房提供家居般的舒适 多个玻璃吊灯体现室内豪华主义 整体规划体现大尺度大空间钢铁贸易企业的特征与需求钢铁贸易企业的特征与需求12345资金密集劳动不密集知识不密集人流频繁对外通讯多工作时间机动安全性；私密性；企业员工少；品味不高；电子化接受程度低；单位安全性电话、网络要求高24小时服务与设备供应

39、安保系统要求高人流动线、面积分割合理小面积，多产证廉价装修，减少文化元素；乙级写字楼智能设施；防盗门系统要求高电话线路与网线充足分户式空调，24小时供电及保安6办公产品建议办公产品建议 配套配套方面，遵循“低成本高适用性”原则，在满足用户基本要求的条件下尽量帮用户控制成本。分体式中央空调；5000-6000m2/部电梯，品牌电梯，速度2.5m/s；摄像监控系统，门警；密码门锁，高防盗性能入户门；预留充足的电话线，宽带接入并共享。面积面积分割方面，遵循“小面积产证自由组合”原则，尽量将面积划分为50-100平米的单元，并具备自由组合可能性。本案产品特征本案产品特征整体规划体现大尺度大空间，让钢铁

40、企业找到归属感整体规划体现大尺度大空间，让钢铁企业找到归属感工业美感的简洁内外装修，高贵而实用工业美感的简洁内外装修，高贵而实用标准办公楼，办公独立于生活之外的升级标准办公楼，办公独立于生活之外的升级软性服务为项目软性服务为项目创值创值商业产品商业产品软性服务软性服务办公产品办公产品工业感楼宇工业感楼宇服务型商业服务型商业交易中心交易中心 企业联盟企业联盟 电子平台电子平台 金融服务金融服务 独栋办公楼独栋办公楼推广篇推广篇推广主题提炼推广主题提炼 案名的方向案名的方向推广策略思路推广策略思路市场定位市场定位清晰目标客群细分清晰目标客群细分产品定位产品定位钢铁行业贸易群钢铁行业贸易群清晰产品功

41、能清晰产品功能提供服务平台提供服务平台服务中心服务中心推广主题提炼推广主题提炼推广主题提炼推广主题提炼概念的差异化和立意点概念的差异化和立意点概概念源起 引用国外钢铁产业集群服务中心概念钢铁行业服务中心钢铁行业服务中心概念引领概念引领,商务平台商务平台运营模式运营模式,赢利空间赢利空间电子商务 交易平台信息反馈 物流服务金融服务 咨询服务软性服务软性服务 办公 商业硬性设施硬性设施联盟实力 规模实力 区域实力硬硬 实实 力力价值 文化专业 品牌软软 实实 力力启示启示 文化、意识形态产生吸引力文化、意识形态产生吸引力 ,一个项目的文化和一个项目的文化和价值体系有吸引力，就会得到认可和追随。价值

42、体系有吸引力，就会得到认可和追随。推广卖点延伸推广卖点延伸产品产品服务服务商务美学概念商务美学概念赋予文化内涵赋予文化内涵具金属风格具金属风格具工业具工业美感美感完善管完善管理体系理体系拓展服务模式拓展服务模式提供专业服务提供专业服务针对专业领域针对专业领域软软实力的挖掘实力的挖掘推广总精神推广总精神宝山国际钢铁服务中心宝山国际钢铁服务中心引领服务的创新引领服务的创新核心卖点区域引领概念的创新引领概念的创新引领模式的创新引领模式的创新主要目标客群做专业的服务，核心竞争力遵遵循紧密结合钢铁行业，直击目标客群，有市场引导性案名新思路案名新思路钢钢 领领领,有领先、领袖、引领的涵义引领概念引领，产业

43、引领，服务引领，咨询引领钢领，有重要结构的隐喻案名大气，庄重，掷地有声主推案名主推案名案名诠释案名诠释 关于关于LOGOLOGO整体形状 运用字体和图像的结合图像感觉 建筑透视、金字塔，强烈的立体空间感，体现出一种向上的、前进的形象，给人以气势磅礴、傲视天下的视觉冲击力推广思路案例推广思路案例重点案例推广分析重点案例推广分析重点推广案例分析重点推广案例分析祥腾国际广场祥腾国际广场该盘前期积累客户时间较长，开盘3天完成45%的销售量北上海5A写字楼 首座，重点突出区域及产品的高品质推广概念推广概念推广模式推广模式大众媒体模式，先软文，后硬广，结合案场及户外包装销售现状销售现状项目概况项目概况牡丹

44、江路盘古路，可售面积18362通过产品的卖点挖掘，打出区域高档通过产品的卖点挖掘，打出区域高档次办公稀缺的差异点次办公稀缺的差异点1 1【营销推广聚焦点营销推广聚焦点】地段好，体量小，重前期客户积累推广地段好，体量小，重前期客户积累推广【营销推广思路营销推广思路】宝莲城宝莲城同济路双城路，总建面20万推广概念推广概念推广模式推广模式销售现状销售现状项目概况项目概况前期现场包装（样板单位），开盘亮相宝山核心中央商务区，着重体现泛CBD概念5.18日开盘，据称当天去化所推出的约15000 重点推广案例分析重点推广案例分析营销推广聚焦点营销推广聚焦点重现场包装，重产品包装重现场包装，重产品包装 通过

45、中央商务区大概念的炒作通过中央商务区大概念的炒作力图将钢铁产业集群办公一网打尽，同时注重产品力图将钢铁产业集群办公一网打尽，同时注重产品附加值的打造附加值的打造2 2营销推广思路营销推广思路本案推广的主题思路，从立足于宝山区域的大环境和现代服务业整本案推广的主题思路，从立足于宝山区域的大环境和现代服务业整体规划的角度，紧密结合钢铁行业的市场发展趋势，告知受众我们体规划的角度，紧密结合钢铁行业的市场发展趋势，告知受众我们将致力于打造一个服务于钢铁贸易业集群的，将致力于打造一个服务于钢铁贸易业集群的，以商务办公为主导以商务办公为主导，以专业服务为核心的，以专业服务为核心的全新钢铁服务中心全新钢铁服

46、务中心 这一主题思这一主题思路路 ，同时整合本案产品卖点，加以全方位的推出同时整合本案产品卖点，加以全方位的推出。推广主线分析推广主线分析本本案的推广总思路案的推广总思路推广主线推广主线宝山国际钢铁服务中心宝山国际钢铁服务中心 【专注钢铁服务专注钢铁服务】【专业钢铁服务】专业钢铁服务】钢铁产业发展趋向专业服务钢铁产业发展趋向专业服务 从钢铁领域的发展探讨，钢铁行业的市场趋势，到目前市场细分核心集群的缘起分析和前景分析，从多角度/多层次阐述这一领域的最终走向将是一个全新服务时代的来临高端区域聚集整合专业服务高端区域聚集整合专业服务区域产业带动市场，上海宝山，国家级精品钢基地，将以高端产品的集散地

47、来吸引高端产业集群的迁徙，带动区域市场的升级，使高端客群的集中完成从办公迁移到扩充新利润空间这一整合升级，服务，当然同步升级！创新核心竞争引领专业服务创新核心竞争引领专业服务复地联手钢联，打造出天下无双的专业产品，专注于钢铁服务，专业的钢铁服务，具工业感的产品，是项目的核心竞争力，也是项目的品牌标签，在这个品牌复合力的带领下，结合众多卖点，项目将呈现将体现出独树一帜，领军行业的从容和大气走进钢铁领域走进钢铁领域区域行业聚变区域行业聚变打造专业产品打造专业产品推广策略总思路推广策略总思路前期推广结合招商，总体形象品牌为王，节点推广事件为主前期推广结合招商，总体形象品牌为王，节点推广事件为主媒体紧

48、抓行业，推广多地展开媒体紧抓行业，推广多地展开推广策略总思路推广策略总思路前期推广结合招商前期推广结合招商客户积累渠道营销客户积累渠道营销媒体组合软硬兼施媒体组合软硬兼施重要节点事件营销重要节点事件营销联手商业行业联手商业行业举办会议论坛举办会议论坛针对专业领域针对专业领域寻找专业渠道寻找专业渠道大众专业媒体大众专业媒体软文硬广包装软文硬广包装开盘新闻发布开盘新闻发布商家行业签约商家行业签约重磅组合拳重磅组合拳品牌形象的全程贯穿品牌形象的全程贯穿运用招商造势，吸引行业认知运用招商造势，吸引行业认知 在钢铁行业、商业两大领域广泛吸引关注度，对树立项目的品牌形象和前期知名度的打开有很大的帮助，使项

49、目在短期内有效吸引到目标客户的关注；具体方式具体方式 如产品推介会如产品推介会/合作会议合作会议/高峰论坛等高峰论坛等联联手行业商业，举办会议论坛手行业商业，举办会议论坛针针对专业领域，寻找专业渠道对专业领域，寻找专业渠道寻找推广领域渠道寻找推广领域渠道本案的推广领域分为钢铁/非钢铁，针对钢铁贸易行业的聚集特性，找到客户的专专属领地属领地，有效出击。行内会议/行内聚会/行业展会/生活及娱乐喜好聚集区域等寻找推广区域渠道寻找推广区域渠道本案的推广区域以本地为主，外地为辅，本地及外地客源紧密联系行业，争取最大限度的扩大客户源扩大客户源案场多点设置/行业市场设点/外地设点媒体组合媒体组合大大众众/专

50、业媒体，软文硬广包装专业媒体，软文硬广包装应用形式应用形式 主流媒体软文铺垫，硬广轰炸的结合形式软包装类（投资白皮书、楼书、户型图、折页、海报，展架等）硬包装类（项目基地、售楼处、示范单位、看楼通道、局部景观、楼体包装）大众媒体的选择，除了主流媒体的选择，应当更多关注专业媒体的应用和选择行业报纸，钢铁行业内刊，行业流通杂志；如中国冶金报中国冶金报/钢之家钢之家/钢铁市场钢铁市场 网络类 如MY steelMY steel/针对行业的DMDM 等制制造新闻事件，引导临门一脚造新闻事件，引导临门一脚在客户有一定积累，项目处于关键节点时，如工程封顶、项目开盘等，运用各种事件（活动）点来引导串联整体的

51、推广；同时，行业合作的联手信息对处于观望期的客户有强势推动作用；关键点 引用政府资源、运用招商资源、制造新闻点具体方式具体方式 如新闻发布会如新闻发布会/品牌商家签约进驻会品牌商家签约进驻会/招商酒会等招商酒会等核心篇核心篇营销解码项目的声音项目的声音：32万平米宝山国际钢铁物流总部基地市场的回响市场的回响可能吗？骗外行的。舜业开发？一家独大。地段、交通、人气、配套？早了。卖的是期货合约卖的是期货合约市场反馈市场反馈看市场的对手看市场的对手祥腾国际祥腾国际 宝莲城宝莲城宝山牡丹江路中心地段，钢铁商务氛围浓郁，宝山牡丹江路中心地段，钢铁商务氛围浓郁，特色产品面世！特色产品面世！障碍的考验障碍的考

52、验我们的阻力是什么？第一个阻力：第一个阻力：压力压力第一个阻力：第一个阻力：压力压力第一个阻力：第一个阻力：压力压力第一个阻力：第一个阻力：压力压力第一个阻力：第一个阻力：压力压力寻找市场空白上海目前上海目前钢铁贸易钢铁贸易集中区域集中区域大柏树地区大柏树地区逸仙路江杨南路宝山旧城宝山旧城牡丹江路松江区松江区泗泾、砖桥打浦桥区域打浦桥区域上海目前钢铁贸易集中区域上海目前钢铁贸易集中区域钢材市场的容量钢材市场的容量上海目前有近40个钢材交易市场上海市场上有8000多家钢材贸易商稍有规模的经销商都会在价格不同的市场设销售点稍有规模的经销商都会在价格不同的市场设销售点现货交易市场现货交易市场逸仙路交

53、易市场单据交易市场单据交易市场宝山钢铁交易市场集中大量钢铁贸易商入住方便经销商之间的交易上海上海华东地区华东地区全国全国是影响力最大的市场年交易额350亿元国内最大的物贸商品交易市场影响力最大的钢材市场影响力最大的钢材市场宝山钢材市场的成功经营造就了市场旁办公楼群成为钢铁贸易基地。宝山钢材市场的成功经营造就了市场旁办公楼群成为钢铁贸易基地。大柏树历史形成的钢铁贸易商云集，主要得益于大柏树几个钢材交易大柏树历史形成的钢铁贸易商云集，主要得益于大柏树几个钢材交易市场。市场。本项目设置钢铁交易市场的重要性本项目设置钢铁交易市场的重要性本项目设置钢铁交易市场的作用本项目设置钢铁交易市场的作用上海首创互

54、联网钢铁交易平台上海首创互联网钢铁交易平台变革传统交易模式变革传统交易模式前店后库板车拉送仓储运输水平落后物流配送方式单一采购和交易成本过高各大钢材交易市场各大钢材交易市场“地摊式地摊式”交易交易（半开放式）（半开放式）在在“过剩经济过剩经济”带来的成本压力下，已经线路弊端，明显不能适应现带来的成本压力下，已经线路弊端，明显不能适应现代钢材贸易发展的需求。代钢材贸易发展的需求。40多家市场，没有标准，没有统一模式！多家市场，没有标准，没有统一模式！上海首创互联网钢铁交易平台上海首创互联网钢铁交易平台变革传统交易模式变革传统交易模式销售支持物流管理单据管理资金管理互联网钢铁市场互联网钢铁市场（可

55、采用（可采用ebay模式）模式）建立市场公用平台建立市场公用平台（全开放式）（全开放式）仓储供应商物流供应商金融供应商简化环节，降低成本，让用户在入住市场后的到全方位的服务历史发展的必然趋势：上海首创互联网钢铁交易平台上海首创互联网钢铁交易平台变革传统交易模式变革传统交易模式大型商家入住大型商家入住物业增值增值国际企业入住国际企业入住提高含金量含金量知名钢铁企业入住知名钢铁企业入住锁定权威性权威性操作方式操作方式MY STEELMY STEEL策源策源与专业合伙人协同优势合作优势合作MY STEELMY STEEL策源策源中国钢铁行业第一品牌网站拥有成熟的电子交易平台广告量全国前十名全国注册会

56、员13万名拥有全面可靠的仓储管理系统 现货远期合约交易系统、企业内部俄ERP系统上海地产营销代理前十强商办事业部专业团队复星集团的行业优势利用和复地的关系获取房产租赁优势共同搭建国内最优化的电子交易平台；引入大量贸易商和终端客户；共同搭建国内最优化的电子交易平台；引入大量贸易商和终端客户；整合钢铁流通环节各种服务资源。整合钢铁流通环节各种服务资源。交易市场的盈利点交易市场的盈利点1元钱的意义：一日金，千日金；一人金，千人金。单据交易市场的单据交易市场的盈利点盈利点：租金的增值市场管理费用市场广告销售收入服务供应商的利润分成策源不仅仅是策源不仅仅是地产代理商地产代理商策源成为策源成为钢铁服务领域地产营运商钢铁服务领域地产营运商Thanks