1、1宝龙工业区项目宝龙工业区项目前期策划案前期策划案2目录目录CONTENTS区域市场分析项目分析项目初步定位和发展方向建议030316162424宝龙工业区项目宝龙工业区项目金众集团项目开发时机建议24243737项目公寓和住宅价格目标35353区域市场分析区域市场分析4龙岗中心城片区龙岗中心城片区宝龙碧岭宝龙碧岭工业城片区工业城片区 坪山片区坪山片区p 从区域特征和房地产开发现状来看，三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。p 。5占地10平方公里占地20平方公里如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；p 工业区内规划有等相关配套，预计在5年内完成，。p 企业用地只能使用工业区
2、内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。宝龙工业区宝龙工业区碧岭工业区碧岭工业区注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室6，其中为芯片制造业预留100万 平米土地（ST项目已经使用36万平米）;在建企业将于近1-2年入驻。如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上；p 工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱，BROTHER），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）。比亚迪比亚迪思达思达五洲龙五洲龙同洲同洲尚荣尚荣创维创维方正方正天马天马兄弟亚洲兄弟亚洲深爱深爱雄震科技雄震科技京能京能富达富达注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室7p区内
3、工厂区内工厂比例分为两大类：比例分为两大类：，高管人员多具，高管人员多具大部分为博士、大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。工资大多在工资大多在3000500030005000元左右元左右，注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室8p工业区配套有专门的生活区工业区配套有专门的生活区，但配套较差，p目前；p工业区内企业工业区内企业公司有班车接送；公司有班车接送；9p 经营发展状况：经营发展状况：p 人口规模：人口规模：p 配套建设：配套建设：p 商品房需求：商品房需求：。注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果10
4、龙龙岗中心城片区岗中心城片区宝龙碧岭宝龙碧岭工业城片区工业城片区 坪山片区坪山片区龙岗中心城龙岗中心城配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大，坪山片区坪山片区配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大，宝龙碧岭片区宝龙碧岭片区，1112项目分析项目分析13N北项目地块项目地块天马厂区天马厂区BROTHER亚洲亚洲天马厂区宿舍天马厂区宿舍小型家私厂小型家私厂空地空地空地空地空地空地地块现状综述地块现状综述：项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生。东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地。地势平坦，地块相对较方正，但东南角为规划的福利房用地。14宝龙宝龙碧岭工
5、业区园区碧岭工业区园区坪坪山山街街道道马峦山风景区马峦山风景区本项目本项目横 坪 公 路 惠盐高速公路宝龙大道通通往往坪坪山山通往通往汕头汕头惠州惠州金金龙龙大大道道深汕公路15S优势容积率低，具备一定的规模；容积率低，具备一定的规模；发展商发展商品牌资源地块地块方正/平整，利于小区整体形象建立；片区间路网完善，较通达；片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。O机会片区内商品房供应空白片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业；政府规划规定：政府规划规定：1010万平米以下厂区，不得配万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；建厂内宿舍；近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人增加5万人。T威胁 龙岗中心城及坪
6、山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；片区内功能配套规划不明确。片区生活配套缺乏片区生活配套缺乏；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士；片区主要为工业用地片区主要为工业用地，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；W劣势161718项目初步定位和发展方向建议项目初步定位和发展方向建议19企业工厂员工企业工厂员工村民村民+管理人员管理人员（基层、中层）（基层、中层）高层管理高层管理及海归及海归普通员工和工人普通员工和工人物业使用物业使用客户群客户群物业使用物业使用客户群客户群拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；习惯于在本片区内生活;购物、上学、医疗需外假于龙岗中心区或坪山。物业购买物业购买客户
7、群客户群20人群人群p 对于对于而言，其选择本项目而言，其选择本项目，但如果项目，但如果项目；p 企业和工厂企业和工厂将会是项目的主要将会是项目的主要，也，也2122p多为一人独居或多为一人独居或2口、口、3口人小家庭口人小家庭p个人修养和文化层次较高个人修养和文化层次较高p见多识广，有一定的国际视野见多识广，有一定的国际视野p多为技术出身，比较多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间p在企业和工厂担当重要的职务，个人在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高收入较高p居住在龙岗中心城或关内市区居住在龙岗中心城或关内市区，每天上下班都
8、由公司班车接送；，每天上下班都由公司班车接送；或与普或与普通员工混住在一起通员工混住在一起p对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决23p上下班方便上下班方便p私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起与自己同级别的群体居住在一起p生活便利，能生活便利，能满足日常生活所需满足日常生活所需p房子不宜过大，房子不宜过大，够用即可够用即可，关键是方便使用，关键是方便使用p主要需求户型主要需求户型单房、单房、2房或房或3房房p物业管理到位，物业管理到位，居住生活安全有保障居住生活安全有保障2425
9、5万人 意味着什么？背景资料分析背景资料分析宝龙工业区宝龙工业区目标客户群人数匡算目标客户群人数匡算目前状况目前状况 总人数：总人数：管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的15%15%左右，左右，中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的20%20%左右，左右，（注：以上数据来源“宝龙工业区管理办公室”）如果有合适的房子，如果有合适的房子，的人员表示愿意住在单位附近！的人员表示愿意住在单位附近！（注：以上数据来源“中原对BROTHER”思达仪表等企业管理人员的初步电话访问初步电话访问，详细数据有
10、待大样本调查验证！）管理层和技术专家骨干人数：管理层和技术专家骨干人数：中高层管理人员和专家人数：中高层管理人员和专家人数：26背景资料分析背景资料分析宝龙工业区宝龙工业区目标客户群人数分析参考结论目标客户群人数分析参考结论p目前目前其中其中“中高层管理人员和专中高层管理人员和专家家”约占约占200人左右。人左右。p未来未来2-3年内，年内，其中，其中“中高层管理人中高层管理人员和专家员和专家”约占约占500人左右。人左右。27项目项目分为三个独立的区域，以充分保证项目私密性分为三个独立的区域，以充分保证项目私密性公寓区公寓区住宅区住宅区商业区商业区客户定位：中层管理人员 技术人员产品定位：单
11、身公寓和一房 单套面积3050M2总建面：4.544万M2总套数：约1000套左右定位：为社区提供日常生活所需的为社区提供日常生活所需的 社区型商业配套社区型商业配套业态初步考虑和面积分布匡算：社区超市(1000M2左右)餐饮业(1000-1500M2左右)图书馆、会所（500-1000 M2左右）其他提升居民素质的配套总建面：5000-6000M5000-6000M2 2左右左右客户定位：中高层管理人员 专家和高级技术人员产品定位：实用型2房和3房 单套面积70110M2总建面：调整到2.1万M2左右总套数：约220套左右p未来未来2-3年宝龙工业区目标客户基本可消化项目规划的年宝龙工业区目
12、标客户基本可消化项目规划的1220套左右的单位。套左右的单位。2829项目开发时机建议项目开发时机建议30市场情况：未来未来2 2年片区商品房为市场空白点年片区商品房为市场空白点周边配套完善时间：预计预计5 5年内完善生活配套年内完善生活配套 未来发展前景：未来未来2323年内人口发展到年内人口发展到5 5万人万人规划限制：1010万平米以内厂区不得配建宿舍万平米以内厂区不得配建宿舍抓住时机抓住时机，尽早入市！尽早入市！31项目公寓和住宅价格目标项目公寓和住宅价格目标32龙岗中心城龙岗中心城坪山片区坪山片区级差1000左右权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，。根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到：根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到：33 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司2005-9-52005-9-5预祝项目圆满开发成功！预祝项目圆满开发成功！
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