华地百货镇江八佰伴写字楼部分租赁策划提案.ppt

1、写字楼部分写字楼部分租赁策划提案租赁策划提案旭辉集团旭辉集团 （2009.06.282009.06.28）镇江八佰伴镇江八佰伴本提案解决本提案解决:镇江八佰伴镇江八佰伴(写字楼写字楼)租给谁租给谁?镇江八佰伴镇江八佰伴(写字楼写字楼)如何租如何租?镇江八佰伴镇江八佰伴(写字楼写字楼)租赁如何推广租赁如何推广?镇江八佰伴镇江八佰伴 现状一：现状一：写字楼市场供大于求写字楼市场供大于求现状二：现状二：写字楼市场与住宅市场倒挂写字楼市场与住宅市场倒挂现状三：现状三：产品同质化严重产品同质化严重 镇江八佰伴镇江八佰伴 现状四：现状四：租大于售，经济尚处低位租大于售，经济尚处低位现状五：现状五：写字楼开

2、发重硬件，不重品牌写字楼开发重硬件，不重品牌现状六：现状六：缺乏写字楼中介缺乏写字楼中介 镇江八佰伴镇江八佰伴 1 1、镇江、镇江“争做苏南后起之秀争做苏南后起之秀”的发展目标带动写字的发展目标带动写字楼经济的发展楼经济的发展2 2、宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端、宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪倪 镇江八佰伴镇江八佰伴 自自20062006年年1010月月1 1日开始，江苏省物管条例正式实施，而物管条例严日开始，江苏省物管条例正式实施，而物管条例严格明确住宅禁商格明确住宅禁商,对商务地产是利好刺激；对商务地产是利好刺激；镇江写字楼市场的层级分布日趋明显，传统营销方式的

3、弊端开始集中表现出镇江写字楼市场的层级分布日趋明显，传统营销方式的弊端开始集中表现出来，层级市场需要来，层级市场需要“层级营销层级营销”；从成交来看，大部分的成交集中在开发区、边缘地区以及次中心区域的一些从成交来看，大部分的成交集中在开发区、边缘地区以及次中心区域的一些异质化产品异质化产品,这种成交结构符合镇江办公格局外延的趋势这种成交结构符合镇江办公格局外延的趋势,未来商铺及写字楼未来商铺及写字楼价格将在目前相对较低的价格水平上保持比较稳定的发展趋势；价格将在目前相对较低的价格水平上保持比较稳定的发展趋势；专业服务业、传统的制造业、金融业、物流业、专业服务业、传统的制造业、金融业、物流业、I

4、TIT业、医药生化业六大行业业、医药生化业六大行业拉动下，整个写字楼市场的需求是非常强劲的；拉动下，整个写字楼市场的需求是非常强劲的；根据写字楼长期走势根据写字楼长期走势,租金稳步上涨租金稳步上涨,写字楼营销策略租赁大于销售写字楼营销策略租赁大于销售,投资回投资回报期长但回报率高。报期长但回报率高。镇江八佰伴镇江八佰伴 镇江八佰伴镇江八佰伴 镇江八佰伴镇江八佰伴 镇江八佰伴镇江八佰伴 主城区主城区数量：数量：120120个楼盘个楼盘分布：京口区、润州区、各新区等分布：京口区、润州区、各新区等性质：公建，出租、出售、集团自用性质：公建，出租、出售、集团自用 镇江八佰伴镇江八佰伴 楼盘名称楼盘名称

5、租金价格租金价格科技大厦科技大厦1.01.0元元/平米平米/天天东邦大厦东邦大厦 1.0-1.51.0-1.5元元/平米平米/天天龙发大厦龙发大厦 1.21.2元元/平米平米/天天京口教育大厦京口教育大厦 1.21.2元元/平米平米/天天金汇大厦金汇大厦 1.21.2元元/平米平米/天天明珠大厦明珠大厦1.01.0元元/平米平米/天天华星大厦华星大厦1.21.2元元/平米平米/天天诚和大厦诚和大厦1.51.5元元/平米平米/天天京凌大厦京凌大厦1.31.3元元/平米平米/天天九州大厦九州大厦1.2-1.51.2-1.5元元/平米平米/天天时代精英大厦时代精英大厦1.21.2元元/平米平米/天天

6、房产大厦房产大厦1.51.5元元/平米平米/天天五环大厦五环大厦 1.01.0元元/平米平米/天天紫金大厦紫金大厦1.2-1.41.2-1.4元元/平米平米/天天中山大厦中山大厦1.2-1.31.2-1.3元元/平米平米/天天京星大厦京星大厦1.31.3元元/平米平米/天天 镇江八佰伴镇江八佰伴小结：小结：京口区主要京口区主要1 16 6个楼盘中，个楼盘中，租金价格在租金价格在1.1.2 2元元/平米平米/天及以下的楼盘有天及以下的楼盘有7 7个，约占个，约占44.1%44.1%租金价格在租金价格在1.31.3-1.4-1.4元元/平米平米/天及以下的楼盘有天及以下的楼盘有6 6个，约占个，约

7、占35.2%35.2%租金价格在租金价格在1.1.4 4元元/平米平米/天以上的楼盘有天以上的楼盘有3 3个个,约占约占20.5%20.5%镇江市写字楼价格最高为镇江市写字楼价格最高为1.1.5 5元元/平米平米/天天,大部分价格在大部分价格在0.71.40.71.4元元/平米平米/天天的价格之间的价格之间 镇江八佰伴镇江八佰伴楼盘名称楼盘名称分割模式分割模式科技大厦科技大厦两三百平米户型、整层、半层不等两三百平米户型、整层、半层不等东邦大厦东邦大厦 分割从分割从100100平米以上至半层、整层，不等平米以上至半层、整层，不等 龙发大厦龙发大厦 从从6565平米到半层、整层，面积不等平米到半层

8、、整层，面积不等 京口教育大厦京口教育大厦 低层低层140140平米以上至几百平米、整层，较高楼层全部整层出租平米以上至几百平米、整层，较高楼层全部整层出租 金汇大厦金汇大厦 小开间，小开间，100100平米左右到两三百平米不等平米左右到两三百平米不等明珠大厦明珠大厦整层与整层与100100300300平米左右小户型结合租赁平米左右小户型结合租赁 华星大厦华星大厦两三百平米户型、整层、半层不等两三百平米户型、整层、半层不等诚和大厦诚和大厦大部分根据客户需求自由分割（几十平米到几百平米不等），少量整层、半层出租大部分根据客户需求自由分割（几十平米到几百平米不等），少量整层、半层出租 京凌大厦京凌

9、大厦100-5000100-5000(整层整层)九州大厦九州大厦100100300300平米左右小户型结合租赁平米左右小户型结合租赁 时代精英大厦时代精英大厦从从100100平米到半层、整层，面积不等平米到半层、整层，面积不等 房产大厦房产大厦分割成分割成2020平米每间平米每间五环大厦五环大厦 每层每层6 6间，间，163163、203203、220220各两间，可单独租赁也可以自由组合各两间，可单独租赁也可以自由组合 紫金大厦紫金大厦100100平米起租平米起租 中山大厦中山大厦150150平米至两三百平米不等平米至两三百平米不等 京星大厦京星大厦6060多平米起租至两三百平米、整层多平米

10、起租至两三百平米、整层 镇江八佰伴镇江八佰伴 小结：小结：在京口区主要在京口区主要1 16 6个楼盘中个楼盘中,需大面积起租的楼盘有需大面积起租的楼盘有5 5个个,约占约占30%30%几十平米与半层、整层结合租赁的楼盘有几十平米与半层、整层结合租赁的楼盘有1 11 1个个,约占约占70%70%基本租赁要求为无整层、半层起租的要求基本租赁要求为无整层、半层起租的要求,大部分是大部分是100100平米以上起租平米以上起租,少量少量几十平米即可起租几十平米即可起租 镇江八佰伴镇江八佰伴楼盘名称楼盘名称交付标准交付标准科技大厦科技大厦出租部分屋顶、墙面简装，水泥地面出租部分屋顶、墙面简装，水泥地面东邦

11、大厦东邦大厦 公共部分全装修，开间内毛坯公共部分全装修，开间内毛坯 龙发大厦龙发大厦 公共部分装修到位，写字间大开间毛坯公共部分装修到位，写字间大开间毛坯京口教育大厦京口教育大厦 公共走廊、卫生间有装修，办公间随走廊分成两个大开间，有木门，白墙公共走廊、卫生间有装修，办公间随走廊分成两个大开间，有木门，白墙金汇大厦金汇大厦 屋顶、墙面简装，水泥地面屋顶、墙面简装，水泥地面明珠大厦明珠大厦屋顶、墙面、地面简装修屋顶、墙面、地面简装修华星大厦华星大厦公共部分装修到位，办公间开间，可以拆租，白墙、有吊顶公共部分装修到位，办公间开间，可以拆租，白墙、有吊顶诚和大厦诚和大厦公共走廊、卫生间装修到位，办公

12、间已分隔，有木门、吊顶、白墙、细石砼地面公共走廊、卫生间装修到位，办公间已分隔，有木门、吊顶、白墙、细石砼地面京凌大厦京凌大厦大开间，自由分割，屋顶地面等都进行简装修大开间，自由分割，屋顶地面等都进行简装修 九州大厦九州大厦可拎包入驻，地板、墙面、屋顶等全部装修可拎包入驻，地板、墙面、屋顶等全部装修 时代精英大厦时代精英大厦屋顶、地面、墙壁有简装屋顶、地面、墙壁有简装房产大厦房产大厦顶吊顶，墙壁刷白，水泥地面顶吊顶，墙壁刷白，水泥地面五环大厦五环大厦 公共部分装修，预留独立卫生间、开水间，有管道煤气，办公间毛坯。公共部分装修，预留独立卫生间、开水间，有管道煤气，办公间毛坯。紫金大厦紫金大厦地面

13、、屋顶、墙面做简装修地面、屋顶、墙面做简装修 中山大厦中山大厦屋顶、墙面、地面简装修屋顶、墙面、地面简装修京星大厦京星大厦根据业主不同情况，部分已装修，部分未装修根据业主不同情况，部分已装修，部分未装修 镇江八佰伴镇江八佰伴小结：小结：京口区京口区1 16 6个楼盘中个楼盘中1212个楼盘是公共部分装修到位个楼盘是公共部分装修到位,开间内毛坯或屋顶、墙面简装开间内毛坯或屋顶、墙面简装,地面毛坯地面毛坯,约占约占70.5%70.5%5 5个楼盘是全部装修到位个楼盘是全部装修到位,基本可拎包入驻基本可拎包入驻,约占约占29.4%29.4%镇江市区楼盘由于大部分交付较早镇江市区楼盘由于大部分交付较早

14、,且有租客已使用过且有租客已使用过,因此目前较多楼盘因此目前较多楼盘保持为简单装修保持为简单装修,可拎包入驻的状态可拎包入驻的状态 镇江八佰伴镇江八佰伴楼盘名称楼盘名称租赁期限租赁期限科技大厦科技大厦一年起租一年起租东邦大厦东邦大厦 一年起租一年起租龙发大厦龙发大厦 一年起租一年起租京口教育大厦京口教育大厦 一年起租一年起租金汇大厦金汇大厦 一年起租一年起租明珠大厦明珠大厦一年起租一年起租华星大厦华星大厦一年起租一年起租诚和大厦诚和大厦一年起租一年起租京凌大厦京凌大厦一年起租一年起租九州大厦九州大厦一年起租一年起租时代精英大厦时代精英大厦一年起租一年起租房产大厦房产大厦一年起租一年起租五环大厦

15、五环大厦 一年起租一年起租紫金大厦紫金大厦一年起租一年起租中山大厦中山大厦一年起租一年起租京星大厦京星大厦一年起租一年起租 镇江八佰伴镇江八佰伴小结：镇江市区楼盘表现为大多一年起租镇江市区楼盘表现为大多一年起租,极少量两年以上起租极少量两年以上起租 镇江八佰伴镇江八佰伴楼盘名称楼盘名称付款方式付款方式科技大厦科技大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月东邦大厦东邦大厦 一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月龙发大厦龙发大厦 一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月京口教育大厦京口教育大厦 一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月金汇大厦金汇大厦 一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月明

16、珠大厦明珠大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月华星大厦华星大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月诚和大厦诚和大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月京凌大厦京凌大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月九州大厦九州大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月时代精英大厦时代精英大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月房产大厦房产大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月五环大厦五环大厦 一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月紫金大厦紫金大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月中山大厦中山大厦一季一付，押金两个月一季一付，押金两个月京星大厦京星大厦一季一付，押金两

17、个月一季一付，押金两个月 镇江八佰伴镇江八佰伴小结：小结：镇江市楼盘基本租赁付款方式为一季一付，押金为两个月租金镇江市楼盘基本租赁付款方式为一季一付，押金为两个月租金 镇江八佰伴镇江八佰伴四、镇江写字楼需求分析四、镇江写字楼需求分析 镇江八佰伴镇江八佰伴 装修状况需求装修状况需求希望简单装修，约占总量的希望简单装修，约占总量的57.157.1；希望租赁毛坯房，约占总量的希望租赁毛坯房，约占总量的42.842.8目前暂无企业希望租赁精装修办公楼目前暂无企业希望租赁精装修办公楼 镇江八佰伴镇江八佰伴 租金价格需求：租金价格需求：希望租金价格在希望租金价格在1.01.01.21.2元元/平米平米/天

18、，约占总量的天，约占总量的64.264.2希望租金价格在希望租金价格在1.21.21.51.5元元/平米平米/天，约占总量的天，约占总量的28.528.5 目前暂无客户希望租金价格在目前暂无客户希望租金价格在1.51.5元元/平米平米/天以上天以上 镇江八佰伴镇江八佰伴 付款方式需求：付款方式需求：希望半年一付，约占总量的希望半年一付，约占总量的28.528.5希望一年一付，约占总量的希望一年一付，约占总量的5050 希望希望2 23 3年一付，约占总量的年一付，约占总量的21.421.4 租期期限需求：租期期限需求：希望一年起租，约占总量的希望一年起租，约占总量的42.842.8希望希望2

19、23 3年，约占总量的年，约占总量的21.421.4 希望希望3 35 5年，约占总量的年，约占总量的35.735.7 S-S-优势优势绝对的区位优势，镇江地标建筑绝对的区位优势，镇江地标建筑强大的商业配套优势带来强大的内部消化力强大的商业配套优势带来强大的内部消化力强大的品牌辐射效应强大的品牌辐射效应有力的政策支持（镇江扶持三产服务业的相关政策出台）有力的政策支持（镇江扶持三产服务业的相关政策出台）高起点高标准的建筑形态高起点高标准的建筑形态便利的交通及停车条件便利的交通及停车条件当地市场对高端写字楼产品的认知度不高，导致对当地市场对高端写字楼产品的认知度不高，导致对2 2元元/平米平米/天

20、的租金价格接受度较低天的租金价格接受度较低目前镇江大部分写字楼物业服务落后，导致无法实现物管费的目前镇江大部分写字楼物业服务落后，导致无法实现物管费的单独收取，从而间接影响服务水平的提高单独收取，从而间接影响服务水平的提高外地企业对镇江的投资环境认可度不高外地企业对镇江的投资环境认可度不高W-W-劣势劣势O-O-机会机会T-T-威胁威胁交付日期的不确定不利于目标客户的精准锁定交付日期的不确定不利于目标客户的精准锁定同区域写字楼现房供应量较大，并且有明显的低价冲击同区域写字楼现房供应量较大，并且有明显的低价冲击产品定位与目标客户沟通有限，且后期调整余地不大产品定位与目标客户沟通有限，且后期调整余

21、地不大政府的大发展步伐将带动市场价格的提升政府的大发展步伐将带动市场价格的提升“全民创业计划全民创业计划”将推动目标客户基数的扩大将推动目标客户基数的扩大政府形象的改善将吸引大量外来投资政府形象的改善将吸引大量外来投资完善的物业服务配套将是本项目奠定镇江第一高端写字楼的关键机会点完善的物业服务配套将是本项目奠定镇江第一高端写字楼的关键机会点依托政府招商资源的大型高新企业及其上下游企业依托政府招商资源的大型高新企业及其上下游企业 (软件软件 系统集成系统集成 研发等研发等)金融行业的重点渗透（以民生银行为主，并打通外金融行业的重点渗透（以民生银行为主，并打通外 资银行的引入渠道）资银行的引入渠道

22、）长三角地区各类高端商会组织的渗透长三角地区各类高端商会组织的渗透商业入驻单位的筛选商业入驻单位的筛选本地成长型中小型现代服务业的扶持本地成长型中小型现代服务业的扶持七、产品定位七、产品定位产品依托：产品依托：镇江核心地标镇江核心地标镇江第一商业镇江第一商业产品定位：产品定位：激励型：激励型办公空间激励型：激励型办公空间/激励型办公氛围激励型办公氛围/激励型激励型 配套设施配套设施/激励型政府效率激励型政府效率创展：创业发展，为未来预留充足的发展空间创展：创业发展，为未来预留充足的发展空间孵化：培育与支持，积极优裕的办公条件孵化：培育与支持，积极优裕的办公条件 小结：小结：“核心核心CBD”C

23、BD”：符合本项目高起点、高标准的品：符合本项目高起点、高标准的品牌形象，意在表达大型企业唯一选择的意愿牌形象，意在表达大型企业唯一选择的意愿“创展孵化基地创展孵化基地”：配合政府全民创业计划，意：配合政府全民创业计划，意在争取政府更多、更灵活的优惠政策，同时亦在争取政府更多、更灵活的优惠政策，同时亦拉近与镇江人民的情感距离，为后期租赁的延拉近与镇江人民的情感距离，为后期租赁的延续拓展更多的地缘支持续拓展更多的地缘支持八、租赁模式八、租赁模式租金定位：租金定位：“创展孵化基地创展孵化基地”：1.41.4元元/平米平米/天，约天，约2000-40002000-4000平米，每年递增平米，每年递增

24、0.10.1元元 （尽量争取政府优惠政策）（尽量争取政府优惠政策）“核心核心CBD”CBD”：2.32.3元元/平米平米/天，约天，约14000-1600014000-16000平米，每年递增平米，每年递增0.10.1元元 物业费：物业费：2 2元元/平米平米/月月 年年 份份租租 金（平均）金（平均）税后单方租金税后单方租金出租率出租率面积（）面积（）年税后租金年税后租金（万元）（万元）1 12.1 2.1 1.71.750%50%90009000558.45558.452 22.22.21.831.8380%80%1440014400961.85961.853 32.3 2.3 1.91

25、1.91 95%95%17100171001192.131192.134 42.42.41.991.99100%100%18000180001307.431307.434019.864019.86分割模式定位：分割模式定位：15-1715-17层（层（3 3个楼层）个楼层）10-1410-14层（层（5 5个楼层）个楼层）9 9层（层（1 1层）层）整层或半层出租整层或半层出租（外埠大型企业或具专项（外埠大型企业或具专项拨款、有一定经济独立核拨款、有一定经济独立核算的行事业单位）算的行事业单位）散户，分割为多个单散户，分割为多个单位，位，120-300120-300平米不平米不等等散户，分割为

26、多个散户，分割为多个单位，单位，90-12090-120平米平米不等（创展孵化基不等（创展孵化基地）地）从目前调查情况来看，从目前调查情况来看，100100200200平米的中小户型相对整层、半层的大户型市平米的中小户型相对整层、半层的大户型市场空间更大。而且目前提供分割出租的项目不多，具有市场空白，因此在户场空间更大。而且目前提供分割出租的项目不多，具有市场空白，因此在户型划分方面我们建议本项目可在低区多做中型面积分割，单间不要超过型划分方面我们建议本项目可在低区多做中型面积分割，单间不要超过300300平平方米，景观较好的高层可做较大面积出租。另外可与政府联动，设置准入门方米，景观较好的高

27、层可做较大面积出租。另外可与政府联动，设置准入门槛，扶持成长型现代服务业，开辟低层做创展孵化基地，做小面积分割。槛，扶持成长型现代服务业，开辟低层做创展孵化基地，做小面积分割。交付标准定位：交付标准定位：整层：公共部分进行装修，租赁部分毛坯、无墙、大开间；整层：公共部分进行装修，租赁部分毛坯、无墙、大开间；半层：公共走道部分墙地面精装，并留门；开间内毛地、无墙半层：公共走道部分墙地面精装，并留门；开间内毛地、无墙散户：做隔断，留公共走道，开间内毛坯散户：做隔断，留公共走道，开间内毛坯租赁期限：租赁期限：付款方式：付款方式：时间时间阶段阶段目标目标业绩业绩推广推广09/909/1009/909/

28、10市场导入期市场导入期市场占位市场占位户外、户外、DMDM、楼、楼书书09/1110/109/1110/1市场强推期市场强推期市场拓展市场拓展、重在外、重在外埠重要渠埠重要渠道渗透道渗透25%25%户外、巡展、户外、巡展、渠道媒体、推渠道媒体、推介会介会10/210/510/210/5市场强租期市场强租期全面招租全面招租、全面突破全面突破40%40%户外、报广、户外、报广、电视、产品说电视、产品说明会明会20102010年年5 5月月项目交付项目交付10/610/1210/610/12持续租赁期持续租赁期持续招租持续招租15%15%户外、户外、DMDM八、客户积累方式八、客户积累方式 （3

29、3）情报营销：以低成本获取相关的客户信息，进行直销情报营销：以低成本获取相关的客户信息，进行直销 镇江当地办公楼及高端住宅客户的挖掘；镇江当地办公楼及高端住宅客户的挖掘；通过特殊的渠道，如一些房产类的投资公司、专业性的网络开发、各种商通过特殊的渠道，如一些房产类的投资公司、专业性的网络开发、各种商会会 和行业协会等进行推广；和行业协会等进行推广；人脉营销：通过有人脉营销：通过有“关系关系”人士针对有需求的企事业单位进行公关，往往会人士针对有需求的企事业单位进行公关，往往会起起 到事半功倍的效果；到事半功倍的效果；金融系统：与长期合作的银行洽谈帐单夹寄，金融系统：与长期合作的银行洽谈帐单夹寄，V

30、IPVIP客户及理财专柜客户办客户及理财专柜客户办理业理业 务时的资料派发或展示架内资料陈列。客户资料获得（审计公司、银行、证务时的资料派发或展示架内资料陈列。客户资料获得（审计公司、银行、证 券所等）；券所等）；高级消费品群体：高尔夫网站（香港）、俱乐部内部电视及阅览架、车友高级消费品群体：高尔夫网站（香港）、俱乐部内部电视及阅览架、车友会、汽车专卖店、加油站、车辆美容站资料发放；会、汽车专卖店、加油站、车辆美容站资料发放；电话行销：从商业电话簿、黄页或名片上找到高端客户电话，用电话方式电话行销：从商业电话簿、黄页或名片上找到高端客户电话，用电话方式进进 行地毯式排摸。行地毯式排摸。（4 4

31、）媒介推广：主要可通过短信、专业性报纸等形式进行推）媒介推广：主要可通过短信、专业性报纸等形式进行推广，提高媒体的精准率；广，提高媒体的精准率；（5 5）户外广告：通过户外阵地及在一些热销楼盘周围打广告）户外广告：通过户外阵地及在一些热销楼盘周围打广告来有效的拦截客户；寻找能吸引眼球的来有效的拦截客户；寻找能吸引眼球的“客户关注点客户关注点”开展开展促销活动：如新老客户的联谊会、大客户送一定期限的物业促销活动：如新老客户的联谊会、大客户送一定期限的物业管理费、停车费，赠送部分装修费，再如管理费、停车费，赠送部分装修费，再如“汇华大厦汇华大厦”推出推出的的“1“1元钱租金元钱租金”等形式进行推销。等形式进行推销。九、项目包装方案