1、2第五章 租金标准建议第一章 方案的作用第二章 项目招商定位第三章 项目招商策略第四章 招商组织、商源对接与招商计划第六章 招商活动策划目 录3第一章 方案的作用一、深化项目整体策划三、制定招商目标二、明确招商实施策略使项目主题定位落地使项目商业规划落实使项目业态规划细化使租户配比结构明了多业权招商策略项目招商的商源组织策略商家引进策略招商的优惠策略开盘销售招商目标值主体封顶招商目标值项目交房招商目标值项目开业招商目标值4项 目城市定位城市交通经济状况城市人口项目区位项目四至内 容中国最大白酒原酒基地：年产白酒30万吨，建有“中国名酒工业园”。国家瘦肉型猪生产基地县：邛崃是“国家商品猪储备基地
2、”、“国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、全市 出栏生猪头数，位居全 省县级单位第一。中国优秀旅游城市：成都新十景”，国家4A级旅游景区平乐古镇、国家4A级旅游景区天台山、国家3A级旅游景区临邛古城、“中国旅游文化名镇”火井古镇、“成都市历史文化名镇”大同乡、“全国农业旅游示范点”花楸村。旅游年收入为13亿元。中国食品工业百强县、国家级生态示范区中国经典爱情故事”凤求凰”诞生地：“文君当垆，相如涤器”传为千古佳话。距成都市区67KM、距成都双流国际航空港50KM、距成昆铁路新津普兴站38KM、距乐山港1 15KM(高速)距成雅高速10KM2011年，全市地区生产总值完成129亿元；完成全社会固定资
3、产投资149.7亿元、社会消费品零售总额43.9亿元，城镇居民人均可支配收入达到17062元，农民人均纯收入达到8598元，为四川省县域经济发展先进县。总人口约有65万人（20111年），城镇人口26万人，邛崃市市区人口18万人.地处成都半小时经济圈，项目地处邛崃东城，传统商圈之外。项目地处邛崃城市交通门户，可以快速的到达市区、新津和成都。西至：项目西边汽车站是当地旅游集散地，同时是老城区消费者主要来向，项目此向展示性较好。北至：项目北边是新建项目杰地城，沿318国道向北是城区边缘地带，项目此向展示性一般。东至：项目东边是三和汽车专卖店，东向的城市未来规划为工业集中发展区。南至：项目南边毗邻阳
4、光新城小区，居住环境相对安静，南向是未来政府规划的集中工业区。一、城市发展概况第二章 项目商业发展背景5第二章 项目商业发展背景二、商业面积概算备注：以下商业规划、业态配比、业态规划按此面积进行测算。当前邛崃传统商业整体品质感较差，新兴大型商业体纷纷涌现，加剧了商业市场的竞争；同质化成为市场供需的最大矛盾；优良的商业主题规划、丰富的业态组合、以及持续的运作能力是考量未来市场成败的关键。6凯祥摩尔国际海宁现代城天檀盛汇恒宇北城1号瑞云欣广场第二章 项目商业发展背景三、项目商业环境7第二章 项目商业发展背景四、商业消费特征解析8第二章 项目商业发展背景五、项目市场环境u面对林立市场的商业项目、形式
5、多样的商业形态，邛崃市主题商业是一个市场空隙。邛崃商业发展环境小结1、城市沿北向、东向为发展轴线。2、现有城市商业形态原始、商业档次低端，有升级换代的市场需要。3、现有城市商业综合体扎堆，定位同质化严重。4、现有城市综合体体量庞大，已达市场饱和，市场竞争激烈。9第三章 项目招商定位10第三章 项目招商定位一、商业总体商业规划时尚空间时尚空间11第三章 项目招商定位二、项目商业平面动线规划1、人流互补：平面、立面循环人流动线形成互补动线，以保证平面，立面客流互达，分层商业展示无“死角”；垂直人流动线形成有限的人流引导和拉动，与平面人流实现贴合。2、人车分流：车流与人流动线分流，出入口设置减少对住
6、宅和商业的干扰。地下停车场到达地面商业的垂直人流动线需保证独立与快速通达性。3、动静分区：外围、商业内街动区与商业店铺的间隔，以动静为区隔，减少干扰。4、商住分离：住宅与商业通过屋面和转换层将商业对住宅的干扰减少到最小。人流动线车流动线人流主入口车流主入口12第三章 项目招商定位三、项目商业立体动线规划-1F-2F地下停车场1F垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯13第三章 项目招商定位四、项目商业立体动线规划2F3F垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯14业态规划商家组合原
7、则业态规划原则一：“同业差异、异业互补”的商业规划原则业态规划原则二：“主力店带次主力店”的商业规划原则业态规划原则三：商业景观与商业业态相互带动的规划原则商家组合原则一：高中低档兼顾的原则，核心业态和主导品牌中高档，特色品牌中低档商家组合原则二：大品牌带动小品牌入驻，人气性品牌带动普通品牌入驻商家准入原则业态准入原则：入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分品牌准入原则：严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策诚信经营准入原则：严格按照诚信经营标准审查商家进场经营实力准入原则：入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力五、业态规划、商家组合原则第三章 项目招商定位点对点
8、渗透策略：直接上门拜访、DM直邮、目标招商区域扫街充分展示策略：招商中心展示、现场商业示范区氛围营造建立商业样板区策略：在项目设置入驻橱窗展示、提前营造示范商业区品牌策略：品牌商家为先导的渠道建设策略造势策略：营造商业氛围和梳理商业形象行业合作策略：实现项目商业资源的快速增长和储备媒体合作策略：与主流媒体联动商业活动、论坛积极参与建立商业渠道收集商业资源项目招商办法15六、项目商业业态规划第三章 项目招商定位女性时尚消费+婚庆美容护理时尚餐饮休闲娱乐婚庆摄影女性饰品时尚服装品牌女装化妆品克拉达婚姻登记魅力女鞋精品内衣时尚潮服皮具箱包金银首饰品牌珠宝潮流饰品鞋帽饰品美容美发彩妆美甲健身美体品牌餐
9、饮特色餐饮洋快餐咖啡茶楼浴足SPAKTV婚纱摄影草坪婚礼16七、项目商业业态配比第三章 项目招商定位 以女人时尚购物为主，集休闲、娱乐、餐饮、健身等女性一站式消费功能；体现整体消费环境形象，高端时尚品质；在运营方面：一方面靠后续运营作为支撑，另一方面要考虑区域的消费，积极引导支撑性的消费客流。商业业态面积比例17八、业态档次定位：第三章 项目招商定位18两条特色商街一条时尚女人街一条特色餐饮美食街九、项目主力店定位:5大主力店+2条特色商业街第三章 项目招商定位19十、立体分层业态规划第三章 项目招商定位1、2号楼3F农业银行健身品牌特色中餐美容美体保健浴足2F农业银行异国风情餐饮咖啡西式快餐
10、KTV特色餐饮婚纱摄影1F农业银行服装化妆品旗舰店婚纱摄影珠宝服装饰品品妆化箱包女鞋美甲西式快餐休闲餐饮小吃服装地下停车场-1F-2F3号楼大型中餐便利店服装大型中餐3F2F1F-1F-2F大型中餐20专属女性停车区域 保证女性在地下停车的安全性和私密性同时体现项目对女性的关爱在停车的地面铺装上进行区隔十一、项目分层业态规划-1F、-2F（停车场）第三章 项目招商定位21第三章 项目招商定位22第三章 项目招商定位23第三章 项目招商定位24第三章 项目招商定位25商户访谈内容：项目定位、档次定位、业态组合与租户配比的认同度第四章 商家可行性研判26商户访谈内容：多业权整合招商、统一管理的认同
11、度第四章 商家可行性研判27访谈商户内容：目标商家对租赁经营、自购自营的选择意向第四章 商家可行性研判28访谈商户内容：目标商家对入驻优惠条件、市场培育期扶持需求的描述第四章 商家可行性研判29租户关注点访谈小结 第四章 商家可行性研判30商户进驻意向访谈结果 第四章 商家可行性研判31项目品牌策略：强化项目主题业态定位、商源品质、商业空间、环境氛围来体现项目女人街的品牌效应。项目渠道及准入策略：项目五大招商渠道和四大品牌准入策略。分业权招商策略：开发商自持、自购自营、委托招商三方面策略。项目招商执行策略：5个维度的招商执行策略。项目招商优惠措施：具体落到实处的招商优惠措施。项目招商推广策略：
12、分阶段分步骤的项目招商推广策略。一、项目招商总体策略第五章 项目招商策略项目品牌策略招商渠道及准入策略分业权招商策略项目招商推广策略项目招商优惠措施项目招商执行策略项目招商总体策略32二、项目物业类型界定第五章 项目招商策略1、冷背口岸短期无法实现快速销售的物业2、主力店、特色店圈定经营范围内，未实现销售的物业3、开发商与经营商合作经营的物业。4、本项目（除1号楼）自持总量不超过15%。1、除自持型物业以外的物业2、销售型物业采用委托招商的方式实现招商，开发商兜底前期租金差额补贴。3、不超过15年静态投资回收期。4、符合项目要求的自购自营商可叠加项目租赁和销售双重政策优惠33三、项目分业权招商
13、策略第五章 项目招商策略品牌主力商家策略（租赁开发商自持物业）业主委托招商策略（投资散户）自购自营商家策略（自购自营型物业）规划一致策略：经营业态、品牌档次与规划一致鼓励自购自营。鼓励样板铺策略：鼓励样板间装修、提前装修、提前开业。补贴优惠策略：给予购房优惠或者装修补贴。管理参与策略：优先选入促销联席会参与营销造势和经营管理。业主承诺给租赁经营商家装修免租期3个月、市场培育期9个月，从交房后开始计算。租赁标准原则上按15年收入静态投资，计租日起前两年投资回报率不高于5%，第二年起逐步递增，15年全部收回投资。租金支付，压1个月保证金，付3个月或6个月，压1付3或6。全程免费接受业主委托招商。整
14、合大户租赁或品牌商引进涉及小业主不配合或出现租金差额时，由开发商采用个案返租后转租给经营商家。优先邀请参加项目招商说明会、充分听取其对项目主题定位、业态规划、商家组合的意见。在不违背主题定位规划的前提下优先选择口岸。给予租金、或购房款（含先租后购）后期购房价格优惠或装修补贴。商家承诺带头装修、提前开业、开发商给予的优惠补贴采用分段兑现相互捆绑。作为项目后期经营造势的核心商家进入商家促销联席会。341、面向成都地区引入品牌商家：立足成都引进适合项目和区域消费的品牌商家2、立足本市策动优质商家聚合入驻：吸引本地商家，并选择龙头品牌商家带动聚合入驻项目3、提升培育忠诚商家：认同项目、有发展潜质的商家
15、。4、合作扶持个案商家：自购自营类的商家和具备品牌号召力的商家。5、专业公司招商、政府推荐、开发商关系、圈层引荐、入驻商家邀约等其他方式四、项目招商渠道策略第五章 项目招商策略35入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力严格按照诚信经营标准审查商家进场经营业态准入品牌准入诚信经营准入实力准入商家准入条件五、商家准入策略第五章 项目招商策略36六、项目招商执行策略第五章 项目招商策略1、免租期：给予商家6-12个月不等的免租期（含装修期）2、装修补贴：品牌主力店商家，视招商情况“一案一策”，给
16、予个案补贴，按合同期限分期支付。3、租金补贴：针对大户、特色商家、多业权整合招商出现的租金差额，开发商给予不超过18个月的租金差额补贴。4、免物业管理费：大面积的经营商家、品牌带动力商家，在市场培育期，可给予一定比例的物业管理费优惠。5、广告位使用优惠：品牌商家和大户商家，在广告使用上给予优惠。6、老带新政策：入驻商家推荐新商家入驻经营的，给予推荐商家物业管理费优惠。7、开发商造活费支持：开发商提供不低于600万项目整体造活费，用于项目运营造活、营销宣传、租金补贴，装修补贴。37七、招商成果转化促进措施第五章 项目招商策略38第六章：租金标准建议39一、招商组织第七章 招商组织、商源对接与招商
17、计划招商总监（1人）招商总监总牵头，并负责主力店商家的招商。招商经理各司其职，负责各自品类的招商。招商经理1人招商经理1人招商经理1人40二、商源对接计划第七章 招商组织、商源对接与招商计划41三、商源对接名录第七章 招商组织、商源对接与招商计划42第七章 招商组织、商源对接与招商计划43四、招商计划推进第七章 招商组织、商源对接与招商计划25%50%75%90%招商工作2月20133月4月5月6月7月8月9月10月项目动工：12.9.20正负零：13.01.20商业主体：13.04.15项目封顶13.9.20招商进度20141月2月3月4月 5月11月外墙装饰设备安装14.03.30开业：1
18、4.05.01招商准备期内容：1、商业市场调研及主题定位2、商业物业及业态规划3、商业招商方案4、招商物料制作及人员到岗5、招商推广及招商投资会6、意向性接洽及部分主力店敲定目标：完成品牌餐饮、婚纱摄影主力店招商，招商面积达到15%主力店签约期内容：1、多渠道招商洽谈2、商业运营推广方案3、运营管理体系建立4、巩固前期招商成果，集中主力店及次主力店签约目标：完成咖啡茶楼、KTV、美容健身、珠宝、西式快餐、女装、化妆品连锁店主力店、次主力店、品牌店招商面积达到45%集中签约期内容：1、借势住宅及商业销售，强力开展商业招商信息发布及成果巩固。2、集中品牌及形象店签约3、制定整体开业推广计划4、协助
19、商户交房，装修设计及装修入场办理目标：完成珠宝、化妆品、箱包、特色休闲餐饮次主力店及品牌店招商面积达到75%开业筹备期内容：1、系统梳理剩余资源，调整商源结构2、全力冲刺开业，协助商户开业筹备工作3、协助开业准备工作，完成开业4、后续商源的落实及交接。目标：完成服装、箱包、化妆品、特色休闲餐饮品牌店招商面积达到95%、实现开业率75%85%44一、项目推广目标第八章 招商活动策划451、项目招商“影子团队”确立与沟通2012.11.302、项目投资说明会2013.1.81、主力店商家意向签约仪式2013.1.82、克拉达集体婚礼秀3、克拉达情缘广场圣诞嘉年华1、商家新春联谊会2013.2.12、招商成果通报会3、东城尚都消夏啤酒节4、东城尚都七夕电影节5、东城尚都形象小姐选拔赛第四阶段：引爆期1、项目促销联席会成立仪式2014.4.202、项目开业庆典2014.5.13、项目开业促销月2014.5.1-6.1二、项目招商活动执行第八章 招商活动策划46
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
