地产小股操盘模式研究报告2014（27页）.pdf
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地产小股操盘模式研究报告2014（27页）.pdf
1、小股操盘模式研究集团投资部2014.07目 录小股操盘模式概述小股操盘海外实践目录一目录三目 录小股操盘项目案例目录二小股操盘模式启示及风险目录四小股操盘模式概述3 小股操盘模式发展回顾自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年新增项目中68%为合作开发项目；2012-2013年新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014年累计新增项目权益比例降至65%；近5年新拿地权益比例65%-80%2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览项目名称权益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公园里007号地块35%北京
2、长阳半岛中央城35%北京高丽营项目35%北京长阳天地38%长沙城际新苑项目40%长沙京投银泰205扩容地块40%唐山金域蓝湾40%上海张江东地块45%唐山新里程48%芜湖海上传奇49%重庆二塘项目49%2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，占71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结构示例如下：4与铁狮门的合作加深了对小股操盘的理解铁狮门股权基金并购资本铁狮门基金LP有限合伙项目公司71.5%28.5%70%30%80%20%小股操盘模式概述小股操盘模式概述5
3、小股操盘基本模式小股项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右；操盘由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；收益方式操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。小股操盘的前提是的操盘能力、品牌能力，能够获取足够的信任。小股操盘模式概述6 小股操盘模式细节经营管理权/控制权董事会席位应保障方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；总经理及管理团队为方委派；注册资金以外的其他投入同股同投，同步按投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；方不垫资；如有特殊情
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