房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之四物流仓储基金化模式成熟资产天然稀缺研究报告2021（24页）.pdf
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房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之四物流仓储基金化模式成熟资产天然稀缺研究报告2021（24页）.pdf
1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物流仓储物流仓储：基金化基金化模式成熟，模式成熟，资产资产天然天然稀缺稀缺 中国 REITs 市场洞察系列报告之四2021.4.26 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 现代现代物流仓储物流仓储底层资产经营模型优秀，底层资产经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然的由于供需存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产稀缺资产。另一方面，。另一方面，物流仓储物流仓储的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募验，这也是直接适应于公募 REITs 发行的。发行的。物流仓储物流仓储作为基础
2、设施公募作为基础设施公募 REITs底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募预计将成为公募 REITs 的核心品种之一。的核心品种之一。 天然的稀缺资产，自稳固的护城河。天然的稀缺资产，自稳固的护城河。现代物流仓储具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即便疫情影响之下，现代物流仓储亦能保持较强韧性。2020 年，物流仓储是全球范围内表现最为优秀的基础资产。 并且由于国内供需存在结构性矛盾， 现代物流仓储属于天然的稀缺资产。在资产
3、壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河， 后发者难以超越。 国内物流仓储的租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。 金融化程度极高，金融化程度极高，历经长期专业投资者检验历经长期专业投资者检验。现代物流仓储的经营模式是 2003年由 Prologis 引入中国，目前基金化运作模式已经相当成熟，金融化程度极高。现代物流仓储开发商往往采用“投资-开发-管理”的运营模式。开发、投资、管理部门权责分明，适应于底层物流资产的基金化、标准化。其现有私募基金已经是相对成熟的金融化产品，并且长期得到机构投资者的投资与检验。 物流仓储物流仓储 REITs 亦是境外市场的核心品种。亦是境外市场的核心品种。物流仓储亦是境外 REITs 市场的核心品种，长期表现良好。以美国为例，物流仓储（工业物流）REITs 是其重要组成部分，占美国 REITs 市场市值的 11%，总规模超过一千四百亿美元
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