1、解读解读: :房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931 号)。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文,笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发200931 号文后应该不难发现,国税发200931 号文是在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发2001142 号)、国家税务总局关于房地产开发
2、业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631 号,注:2008 年前,该文仅适用于内资房地产开发企业)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发200931 号文充分吸收、借鉴了国税发200631 号文的主要内容,并有机结合了国税发2001142 号文的重要内容,并根据目前房地产开发行业特殊业务情况,对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。二、重要变化对照国税发2001142 号、国税发200631 号两文,笔者关注到国税发200931 号文有以下内容显得较为重要,需引起各位同仁予以关注。(一)“核定征收”需慎用文件第四条明确规定:税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收
3、、管理。企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉,目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率,再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来,国税发200931 号文对此种行为划上了“休止符”。(二)计税毛利率“重生”国税发200931 号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发200631 号规定相比,项目计税毛利率分别下降了 5 个百分点(除经济适用房等项目外)。值得特别关注的是,与国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(国税函2008299 号,2008 年 4 月 11 日发布)规定相比又另有明显不同。国税函2008299 号规定:企业在(除经济适用房等外)未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算
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