1、商业物业销售返租模式报告提纲为什么要销售销售的标的物（物权、非物权）商业物业的几种销售方式（概念特点）不同销售方式的优劣势及其适用物业不同销售方式的定价策略带租约销售与售后返租回报率与利率、租金的关系及对销售的影响不同返租模式的现金流售与不售招商与销售的关系先租后售租售并举先售后租只租不售只售不租特点适用物业先租后售营造商业氛围，提升商业价值，利于后期销售（带租约销售）社区商业、小型集中商业租售并举操作灵活，利于资金的回笼；租金与售价不对等先售后租快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期经营；买高了vs卖低了（产权式销售）社区商业、集中商业只租不售遵循商业客观规律的最佳处理方式；资金大、回收周
2、期长，运营风险大大型MALL只售不租快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售）小型社区底商，非集中商业为什么要销售开发商直接的现金压力未来预期不良退出机制销售的标的物（物权）商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，不同的销售方式所销售的标的物也不同。商业物业的几种销售方式商业物业的几种销售方式直接销售带租约销售产权式销售（售后返租）整体销售房地产信托直接销售直接销售开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权是否具有使用权是否具有转让（退出）权是否具有收益权是否具有抵押权是
3、否具有担保权完全的物权转移商业运营之前直接销售带租约销售带租约销售开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权在约定期限内是否具有使用权是否具有转让（退出）权是否具有收益权是否具有抵押权是否具有担保权带条件的物权转移产权式销售产权式销售（售后返租）开发商购买方（业主）经营方是否具有所有权在约定期限内是否具有使用权在约定期限内是否具有转让（退出）权在约定期限内是否具有收益权是否具有抵押权是否具有担保权不完全的物权转移产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。是最具争议的商业销售模式。经营权销售经营权销售（只租不售）开发商购买方（经营方）是否具有所有权在约定期限内是否具有使用权是否具有转让（退出）权是否具有收益权是否具有抵押权是否具有担保权非物权转移销售经营权（经营收益权）销售：对于投资
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