房地产投资测算(税费梳理3)全过程培训课件（17页）.pdf
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房地产投资测算(税费梳理3)全过程培训课件（17页）.pdf
1、房地产投资全过程房地产投资全过程系列课系列课第九节第九节房地产投资房地产投资投资测算（税费梳理投资测算（税费梳理）土地增值税土地增值税定义：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税土地增值税免征要求免征要求除了定义中的免征土增税的特例（继承、赠与、与无偿转让），还有以下几个：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、个人住房免税4、以房地
2、产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；6、合作自建用房免税：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；土地增值税土地增值税免征要求免征要求注意点注意点第一条，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地税的征税对象是普通标准住宅。非普通住宅计算增值额如果低于20%，那么还是要交税的。关于普通标准住宅，各地存在一些差异，但大体上还是满足这几条必要条件的。1）住宅小区建筑容积率在1.
3、0以上；2）单套建筑面积在120以下（原规定为120，但可上浮20%，各地略有差异）；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（同样价格标准也有20%的浮动空间）；除了第二、第三条，后面几条，只要后期转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。土增税计算方式土增税计算方式最新土地增值税税率表(2015 年) 档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明 1 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30% 0% 增值额 30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 2 增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5% 3 增值额
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