1、项目定价模拟1 均价的确定（一） 住宅项目均价确定的主要方法A类比价值算术平均法B有效需求成本加价法1 分析有效市场价格范围2 确保合理利润率，追加有效需求成本价格C运用以上两种方法综合确定均价2项目中具体单位的定价模拟（一）商品住宅定价法：差异性价格系数定价法A、根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价pb，即 Pb=pa（1B），其中Pa为基础均价B、然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pd，即 Pd=pb（1D）C、当存在复式单位或者遗憾单位时，应在Pd的基础上根据户型系统（S系数）确定不同户型单位的均价Ps，即Ps=Pd（1S）D、在Ps的基础上，根据楼
2、层系数(F系数)确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps(1F) = Pa(1B)(1D)(1S)(1F)E、考虑到其他随机因素的存在(如单位附近有机房干扰等)，在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数(U系数)确定最终的定价Pu，即Pu=PnU各种差异性价格系数的确定：A、 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价B、 确定B系数。其中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向单位采用1-BC、 D系数根据不同单位景观视野实现程度确定D、 S系数通常为5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值。E、 确定F系数。其中均价层以上单位采用1F，均价层以下单位采用1-FF、 U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道及人行的干扰等具体单位定价模拟 以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考加权点数定价法预售房屋的定价；通常采用市价比较法，分析每平方米单价的合理行情，再根据面积，座向视野、楼屋别而确定不同的定价，称之为加权点数定价法。 座向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜。 楼层差价:大楼;一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜。 选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。 视野差价：临公园或视野较佳，景观较佳为贵，
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