1、价格细分策略（对外）价格是产品综合性能的货币体现，价格是市场接纳程度的供需晴雨表，价格是消费者最敏感的话题，价格更是投资利润最终实现的关键所在，在房地产营销过程中，最根本、最有效、也最便于调控的一个步骤便是房地产的定价了，它也是房地产买卖双方最感兴趣的话题。一、商品房的价格分析房地产定价策略便是如何根据产品的生产成本和使用价值应对市场的反映，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。和其它产品稍有不同，房地产价格的表现要相对繁琐一点，对一套房屋的评判，往往要考虑单价、总价和付款方式三个方面，其中单价是人们对楼盘的地点远近和品质高低等综合因素的判断指标，
2、房屋总价也有这一层含义，但更多的是对目标客源总体资金承受能力的一种衡量，付款方式是对房地产价格的一种修补，它以时间的退让间接的将人们对房屋总价的承受能力大大提高了。二、定价依据根据我们对目标市场的调研和深入分析，本项目的入市定价应采取“低开高走”的策略，入市定价应具有弹性空间，入市时应具有较强的市场竞争力。1、产品价值分析产品价值是指产品本身所具有的某种功能或服务，产品价格则是指产品价值的市场实现，一定的价格总是对应一定的产品功能和产品服务的，产品价值定价就是通过产品性能的综合比较来实现的，它的定价的基本准则是产品的内在使用价值。不同产品的差异形成产品使用价值不同，房地产产品的定价差异可以依集
3、合的不同分为二类：不同地块楼盘之间的差异包括：地理位置、产品种类、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、建材装璜等。同一楼盘不同单元之间的差异包括：朝向差异、层次差异、边间差异、景观差异、面积差异等。2、市场竞争定价产品价值定价是从消费者角度对产品实际使用价值的综合认定，市场竞争定价是产品的竞争者力争取市场面对竞争对手的主动出击，一般来说，市场定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，更多的将依从以下几个因素综合考虑。 市场景气：国家形式良好、经济上升、产品购销两旺，房地产的价格便提高，反之则走低。 企业战略：走长远发展路线的，价格或高或低，以企业品牌为重；短平快项目，一切以利润的实现为重。 竞争对手：竞争地位垄断或优势明显，有可能获得高利润，产品定价就高；竞争地位一般，利润空间不大，要保一定的销售量
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