房地产收购尽职调查风险梳理培训课件（3页）.pdf
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房地产收购尽职调查风险梳理培训课件（3页）.pdf
1、序号项目状态或情况风险类型风险点风险详细说明影响建议处理方式提示或备注序号项目状态或情况风险类型风险点风险详细说明影响建议处理方式提示或备注1土地部分开发，仅收购土地合作模式土地是否可以转让根据城市房地产管理法必须支付土地出让金办理土地证且完成开发投资总额的百分之二十五以上才可以转让；未开发土地可能无法转让标的公司与国土部门落实土地开发进度是否超25%；土地开发未超过25%，则采用公司分立模式设立新的公司，仅包含土地资产1）关于25%的比例规定，法律未明确开发投资额是否包含土地，各地认定标准也不一致，可以沟通；2）目前仅分立模式可以规避开发未达到25%的规定，如果以土地增资设立100%子公司，
2、监管部门明确认定属于转让不合规，国土部门有权不予认可；3）根据国务院兼并重组（国发（2014）14号）意见，房地产开发企业并不适用分立时候免征土地增值税规定，提醒标的公司税务风险2土地部分开发，仅收购土地合作模式分立土地是否能够税前扣除根据土地增值税暂行条例，土地抵扣必须有合法单据，根据增值税暂行条例仅土地价款（出让金和拆迁补偿款）增值税可以扣除；但公司分立获得的土地无相关单据可能造成土地成本无法在税前抵扣与地方税务局进行沟通确认分立备案能否抵扣，最好能够形成书面协议如果土地成本无法在税前扣除对企业影响较大，建议谈判时候明确提出需要与当地税务部门进行确认3土地部分开发，仅收购土地合作模式房地产
3、开发资质公司难以获取根据重庆市市建委（渝建2016248号）关于严格房地产开发企业资质管理的通知，加强对项目公司管理，新设立房地产开发项目公司均需要需征询市城建开发办意见分立公司无法获取房地产开发营业范围，或无法新设立项目公司尚未形成解决方案，需与市城建开发办咨询；仅形成初步意见：1）合作方设立新公司时办理房地产开发营业范围，2）寻求干净的房地产壳公司，以资产剥离形式，将土地剥离进入壳公司，3）先以非房地产公司模式装入土地，如果我司购入地块公司后重新申请房地产资质因目前项目公司整体管理较为严格，如果不能获取房地产开发营业范围，将影响项目的后续进展，建议谈判时与对方确认项目公司是否可行4收购国有公司股权或土地合作模式收购国有资产需走联交所挂牌程序根据国有资产管理的相关规定，国有资产或股权对外转让时需经过公开的交易所挂牌交易公开挂牌时候价格偏高，或由其他外部单位竞得只能以股权转让形式收购：1）
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