1、浅议浅议“一房二卖一房二卖”现象的民法规范现象的民法规范（作者:_单位: _邮编: _）摘要:近年来,实际生活中出现了房主为谋取更高的经济利益,将自己的房屋“一房二卖”的现象,导致房屋交易关系的混乱,造成房屋买受人合法权益的侵害。本文通过对“一房二卖”现象蕴涵的物权关系和债权关系进行深入的法理分析,提出了买卖房屋过程中物权行为和债权行为相互独立的观点,并阐释了“一房二卖”中产生的前后两份房屋交易合同的效力,就无法得到房屋的买受人的权益如何保护作以重点阐述,提出多种不同的权利救济方案,最后提出应对“一房二卖”现象的法律对策即不动产预告登记制度,并就如何认识不动产预告登记的意义、性质和法律后果加以
2、论述,以期对“一房二卖”现象的司法处理和预防有所裨益。关键词:一房二卖;物权;债权;预告登记一、问题的提出近年来,随着我国房价的不断走高,不少人为谋取更高的经济利益,将自己所有的房屋“一房二卖”,由此带来的一系列法律问题正日益引起司法审判机关的重视。所谓“一房二卖”,就是指房屋产权人先后与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同,将其房屋卖给该两个人的行为。 因此,以同一房屋为标的两个买卖合同,出卖人选择其中一个完全履行,另一个合同即陷入给付不能,买受人的债权无法得到实现,合同目的落空。在此情形下法律赋予买受人何种救济途径呢?基于有效成立的买卖合同,买受人主张出卖人承担违约责任是最为常见的方
3、式。然而这只能在出卖人有支付能力的前提下,买受人才能得到实际的补偿。对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的出卖人,买受人再采用此救济途径,其权利将无法得到实际的保障。对此,有两种救济方法:一、向第三人主张侵权责任;二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。 这些救济都是事后弥补,作用不可抹煞,但是这些救济无法避免“一房二卖”现象的发生。消除“一房二卖”现象的根本办法是不动产预告登记制度。以往我国尚未完全建立不动产预告登记制度。2007 年颁布的物权法第 20 条明确规定了不动产预告登记制度。可以预见,这将对我国从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。二、 “一房二卖”的法理分析物在买卖交易关系中的发展包含两个阶段: 一是双方订立给付标的物并移转所有权的买卖合同;二是双方履行合同,实现其给付标的物并移转所有权的允诺。 前一阶段设立的买卖合同虽然是后一阶段所有权转移的前提,但后一阶段的履
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